一房两卖情况下，先占者能否要求后占者退出房屋？

一屋两卖 房子该给谁住？~

【案情】 甲向黄某购买一处房产，支付了部分房款，但未办理房屋产权变更登记，剩余部分房款待办理变更登记后再付，黄某将房屋钥匙交给了甲。甲一拿到钥匙，便入住了房屋。后黄某又将该房屋以相同价格卖给乙，同样收取了乙部分房款。在未办理变更登记手续下，也将该套房屋钥匙交给乙。过一段时间，乙得知实际情况后要求甲退出房屋，甲拒绝。某日，乙趁甲不在，进屋将甲的物品搬出屋外，然后将自己的物品搬入房中。于是，甲乙之间便起纠纷，甲要求乙退出房屋。而此时，黄某已下落不明，无法办理房屋产权变更登记。 【分析】 在本案中，甲是否有权要求乙退出房屋 第一种意见认为，甲虽然从黄某处购买了该套房屋并支付了部分房款，但其并无取得该套房屋的产权，其无权要求乙退出房屋，更何况乙同样也支付了购房款。 第二种意见认为，虽然甲未取得房屋产权，但其先行入住该房，是先占者。甲事实上占有了该房屋，且该占有属合法占有，乙在未取得该房屋产权的情况下，强行入住，侵犯了甲合法占有该房屋的权利，应当搬出房屋。 笔者同意第二种意见。在审判实践中，一房两卖是一个较普遍性的问题，但该问题又常以不同方式出现。比较常见的是两位购房者中有的办理了产权登记，有的没有办理，面对这种情况比较容易处理。对于已办理了房屋产权登记的一方购房者，只要不存在违反相关法定情形致使合同无效的情况下，自然取得房屋的产权，另外一方购房者则只能向出售方主张违约赔偿。而本案的特殊之处在于，甲乙两购房者均未取得房屋产权，甲作为先入住者能否要求后入住者乙退出房屋 从本案实际情况来看，甲乙分别和黄某达成的购房协议均是有效的，两人均能够要求黄某履行协议，办理房屋产权变更登记。但问题是，目前黄某下落不明，要求黄某协助办理房屋产权变更登记并不现实，且一房两卖，谁能最终得到房屋产权，尚是一个不确定的状态。不过，虽然房屋产权变更登记无法办理，但黄某已经向甲乙都交付了房屋钥匙，因此，两人均有权入住该房屋。由于房屋只有一套，两人又不可能同时入住，这也就是本案的问题所在。甲先行搬入该房屋，且对房屋的占有是基于其和黄某之间的购房协议，其占有是合法的，应当得到法律的保障，所以包括乙在内的任何人都无权妨碍甲对该房屋的合法占有。依照《中华人民共和国物权法》第２４５条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”之规定，乙的行为侵犯了甲的合法权利，甲有权要求乙退出房屋，对于乙妨害其入住该房屋的行为，有权请求法院排除妨害。当然，该请求权必须在侵占发生之日起一年内行使，否则该请求权消失。 由于甲仅是占有该房屋，并无实质上取得该房屋产权，其占有的状态是不稳定的，不能对抗之后实际取得该房屋产权的人。假如乙以后取得该房屋产权，则其有权搬进该房屋。因此，解决这一问题的最好方式是尽快取得该房屋产权，改变房屋占有这一不确定状态。 广东众大律师事务所律师 陈权 张炜佳

一， 最高人民法院对一房两卖新规定：
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1， 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
2， 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1， 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
2， 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3， 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二， 房地产开发公司一房二卖：
先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人
三， 一房二卖行为法律规范：
商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》，《合同法》，《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较浮杂，最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。

扩展资料：
一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
处理
对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。 　
在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。
依据《合同法》第一百一十条第\(一\项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。 　
此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。 　
关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
3、两次买卖均未完成过户登记的处理。 　
在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。
法律后果
律师点评：上述案例中如果张先生确实有证据证明开发商“一房两卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在本案例中，张先生可以请求解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
警方提醒：消费者购房时对一次性付款优惠应当谨慎一些，应当了解开发商的资质，以及平时在消费者中的声誉如何。同时，作为开发商的员工或亲友，也不应提供虚假按揭的资料，否则一旦有问题就要承担起还本付息的责任。
参考资料来源：百度百科-一房二卖

【案情】傅某从林某处购买二手房一套，价款26万元，傅某已付25万元，剩余1万元待办理完房屋产权变更登记后再付，林某将房屋钥匙交给了傅某。后林某又将该房屋以同样价格卖给简某，同样收取了简某25万元，也将该套房屋钥匙交给了简某。简某收到钥匙后，便入住了房屋。傅某知悉后，要求简某退出房屋，简某拒绝。某日，傅某趁简某不在，进屋将简某的物品搬出屋外，然后将自己的物品搬入房中。傅某和简某之间遂起纠纷，简某要求傅某退出房屋。经查，傅某和简某均未办理房屋产权变更登记，而林某目前不知所踪。 第一种意见认为，简某虽然从林某处购买了该套房屋并支付了25万元价款，但其并无取得该套房屋的产权，其无权要求傅某退出房屋，更何况傅某同样是支付了相同的购房款。 第二种意见认为，虽然简某未取得房屋产权，但其已实际入住，事实上占有了该房屋，且该占有属合法占有，傅某在未取得该房屋产权的情况下，强行入住，侵犯了简某的权利，应当退出房屋。 【管析】笔者同意第二种意见。 在审判实践中，一房两卖是一个较普遍性的问题，但该问题又常以不同方式呈现。比较常见的是两位购房者中有的办理了产权登记，有的没有办理，面对这种情况比较容易处理。对于已办理了房屋产权登记的一方购房者，只要不存在违反相关法定情形致使合同无效的情况下，自然取得房屋的产权，另外一方购房者则只能向出售方主张违约赔偿。而本案的特殊性在于，两位购房者均未取得房屋产权，先入住者能否要求后入住者退出房屋？ 从本案来看，傅某、简某分别和林某达成的购房协议均是有效的，两人均可要求林某履行协议，办理房屋产权变更登记。但问题是，目前林某不知所踪，要求林某协助办理房屋产权变更登记并不现实，且林某一房两卖，谁能最终得到房屋产权，尚是一个不确定的状态。不过，虽然房屋产权变更登记无法办理，但林某向傅某、简某均交付了房屋钥匙，因此，两人均有权入住该房屋。由于房屋只有一套，两人又不可能同时入住。这也就是本案的问题，先入住者能否要求后入住者退出房屋？本案中，简某虽然后于傅某购买该房屋，但其是先入住该房屋的，其对房屋的占有是基于其和林某之间的购房协议，其占有是合法的，其占有该房屋的权利应当得到法律的保障。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。简某有权要求傅某退出房屋，对于傅某妨害其入住该房屋的行为，有权请求法院排除妨害。当然，该请求权必须在侵占发生之日起一年内行使，否则该请求全消灭。 由于简某仅是占有该房屋，并无实质上取得该房屋产权，其占有的状态是不稳定的，不能对抗之后实际取得该房屋产权的人。如果傅某一旦取得该房屋产权，则其有权要求简某退出房屋。解决这一问题的最好方式是尽快取得该房屋产权，改变房屋占有这一不确定状态。作者：新余市中级人民法院 甘致易

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石龙区17083024397： 一房两卖情况下,先占者能否要求后占者退出房屋? - ？
郗亨九味： 【案情】傅某从林某处购买二手房一套,价款26万元,傅某已付25万元,剩余1万元待办理完房屋产权变更登记后再付,林某将房屋钥匙交给了傅某.后林某又将该房屋以同样价格卖给简某,同样收取了简某25万元,也将该套房屋钥匙交给了简...

石龙区17083024397： “一房二卖”中,已经实际占有房屋的购房者是否享有优先权? ？
郗亨九味： 在“一房二卖”中,如果两个合同均未办理产权登记,但一方购房者已经实际占有了争议的房屋,那么其将享有拒绝其他购房者请求办理所有权变更登记的权利.在这种情况下,其他购房者再向开发商主张交付房屋并办理过户手续是很难实现的,但可以依据有效的商品房买卖合同向开发商主张违约责任,要求开发商进行赔偿.

石龙区17083024397： 一屋两卖 房子该给谁住? - ？
郗亨九味： 按规定一房两卖,需要以最先签订买卖协议的为准,如果前者不符合买卖要求的,后者符合的,以符合条件和规定的为准.一房二卖是指部分房地产开发商在与购房人签订了商品房买卖合同后,又将同一商品房出卖给第三人,导致购房人不能按照约定取得房屋的行为.根据《民法通则》第8条的规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人.”

石龙区17083024397： 一房二卖的所有权归属怎么确定 - ？
郗亨九味： 对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形.在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效.但因成立在后的合同已经履...

石龙区17083024397： 在一房二卖了的情况下？
郗亨九味： 你好,你的问题相当专业,一房二卖的问题在我国司法实践中是个争议很大的难点.在我国一房二卖过程中出现实际占有与登记相冲突的判例中,好几例都是将合同占有房屋归类为占有人仅仅取得【债权】,而登记人取得的是【物权】,根据【物权高于债权】的原则,占有取得的债权不能对抗通过房屋登记取得的物权.但物权公信力不具有绝对效力,公信力原则只适用于善意第三人,不适用于恶意第三人. 即【占有可以对抗虚假登记取得的物权】.综上所述,买家甲可以向占有人乙行使占有返还请求权,但是,占有人乙又可以向交付人(即一房二卖者)追偿. 当然,这里的买家甲必须是善意登记者.

石龙区17083024397： 一房二卖纠纷怎么解决 - ？
郗亨九味： 在买卖合同均有效的情况下,受让方均要求履行合同的,法院按照以下顺序支持诉求:1、已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产转移登记等合同义务的,应予以支持;2、均未办理房屋变更登记手续,又未合法占有房屋,先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产产权转移登记等合同义务的,应予以支持;3、合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予以支持.未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同的、赔偿损失的,按照《合同法》的有关规定处理.

石龙区17083024397： 二手房买卖哪些情况不能要求继续履行合同 - ？
郗亨九味： 一、一房二卖中,其中一方的强制过户势必会被驳回. 一房二卖或者一房数卖的情况下,数个购买者都主张要求强制过户,而房屋只有一套,不管过户给谁都会造成其他购买人无法通过强制过户取得房屋的情况,那么此种情况下人民法院优先将...

石龙区17083024397： 一房二卖两个买受人如何处理 - ？
郗亨九味： 首先,出卖人一房二卖,两个买受人都没过户,并都起诉主张房屋产权的,可以先从预告登记确定可以取得房屋所有权的人. 按规定,出卖人申请预告登记的处理如下: 1、先签订了合同的买受人办理了预告登记,那么该买受人可以取得该房屋...

石龙区17083024397： 什么情况不能强制过户? ？
郗亨九味： 以下情况不能强制过户: 1、一房二卖中,其中一方的强制过户势必会被驳回 一房二卖或者一房数卖的情况下,数个购买者都主张要求强制过户,而房屋只有一套,不管过...

石龙区17083024397： 开发商一房二卖房管局两份合同都备案了,我先签的合同,我的合同先备案的,房子被后备案的占了,我会不...？
郗亨九味： 这种情况建议与开发商协商解决办法,购房有先后顺序,你的房子先买应该属于你,就算开发商把房子给他人也应该给你一个满意的解决办法.你的情况是开发商与房管部门出现的错误,按道理还应对你进行赔偿.