农村集体土地上的房屋，可以私自买卖吗？

~ 　　《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第8条规定，城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅，有关部门不得为违法建造和购买的住长放土地证和房地产证。\x0d\x0a　　由此可见，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则买卖行为违法，合约无效。\x0d\x0a　　虽然法律规定小产权的买卖不合法，不受法律保护，但是不少基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义进行发展。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。\x0d\x0a　　再加上低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。\x0d\x0a　　但是小产权房不受法律保护，存在很多的风险：\x0d\x0a　　（一）法律效力\x0d\x0a　　“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：\x0d\x0a　　对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。\x0d\x0a　　对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。\x0d\x0a　　对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。\x0d\x0a　　（二）房产转让\x0d\x0a　　“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。\x0d\x0a\x0d\x0a　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。\x0d\x0a　　（三）政策风险\x0d\x0a　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。\x0d\x0a\x0d\x0a　　购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。\x0d\x0a　　（四）监管缺位\x0d\x0a　　乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

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铅山县13092672100： 农村集体土地房屋可以买卖吗?购买有什么风险? - ？
象振缩合： 《土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设.”如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止.购买这类房屋要谨慎考虑

铅山县13092672100： 农村宅基地可以私自买卖吗 - ？
象振缩合： 宅基地是集体所有,个人是不能买卖的,但可以买卖宅基地上的附着物——房屋,而且只能在本村的村民间进行买卖,同时卖了房屋后,不能再申请宅基地.也就是说在村集体经济组织成员内是可以实行内部转让,买卖的只是附着物,宅基地的土地使用权随着住宅转让而变更,变更后要办理变更手续,村民出卖、转让、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.

铅山县13092672100： 集体土地上盖得房子能买卖吗 - ？
象振缩合： 通常不可以,属于小产权房,只可以在集体内部买卖,不可以对外销售.一、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”.二、乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权.这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案.所谓产权证也不是真正合法有效的产权证.三、国家明令禁止小产权房不能买卖的,但是对于拥有小产权房集体土地的本村户口的居民来讲是可以相互转让的,对于外村的户口居民来讲是不能买卖的.

铅山县13092672100： 集体房屋可以自由买卖吗?房产证能过户吗 - ？
象振缩合： 集体房屋可以自由买卖吗?集体房产证能过户吗?所谓的集体房就是我们常说的小产权房,没有独立的产权,也不能用集体的产权证去办理各种抵押贷款.那能不能自由买卖,下面就看看小编所收集到的各项信息.相信大家在看过之后,对这两...

铅山县13092672100： 农村房屋可以随意买卖吗 - ？
象振缩合： 农村房屋主要使宅基地上的房屋,该房屋我国法律有严格的限制,对于买受人只能是村集体的成员,不可以随意买卖.

铅山县13092672100： 集体土地上的房子的产权是归谁所有,农民可以自行对其进行买卖吗?？
象振缩合： 这是一个对农民朋友极度重要的问题,现行的政策是否定城镇居民与农民之间不能进行农房买卖,这其中有很多深层次的原因,立法者担心宅基地的流失,农民失去土地带来社会不稳定因素等等. 但是,自《合同法》实行以来,合同的有效无效...

铅山县13092672100： 农村集体土地上的房屋,可以买卖吗? - ？
象振缩合： 1、推荐答案很离谱:“乡镇级政府”有权批准农村集体土地上房屋的买卖吗?谁来负责过户?2、卖房子,不卖房子的土地,土地与地上建筑物可以分割吗?3、答案:不能买卖.因为:土地是集体的!谁也无权单个人处分集体的土地!再度鄙视“中顾法律网精英”的回答.4、实在不明白,你就去咨询房地产专业的律师!别听那些伪专家胡说八道.

铅山县13092672100： 农村的房子可以买卖吗 - ？
象振缩合： 可以,但是农村房屋和宅基地不能卖给本集体经济组织以外的人. 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员,非本集体...

铅山县13092672100： 农村房屋可以买卖吗 - ？
象振缩合： 农村房屋是属于集体所有土地房产(小产权),可以在农村户籍集体(比如同一乡镇)买卖,如果与非农户籍买卖的那就有相当的风险.

铅山县13092672100： 请问农村集体土地建盖的房屋产权能出售吗? ？
象振缩合： 只能本村集体经济组织的成员之间买卖属于合法的,不同的集体经济组织买卖房屋的行为属于违法的,办理不了土地使用权及房产证变更登记手续.