什么是房屋的结构调节系数

什么是楼层调节系数？~

这个调节系数一般用在拆迁补偿的计算中，解释如下：
拆迁房楼层调节系数按规定执行，即住宅屋层次差价的代数和等于零，多层 二层为0，三层+8%，四层+7%，五层-5%，六层-10%。

所谓代数和为0，是指层次调节系数的和等于0.
即（+8%）+（+7%）+（-5%）+（-10%）=0
从调节系数可以看出三层是最好的楼层
相应的，比如拆迁房的均价为650元/m2，你选择3楼，则你要付的房屋平均价格=650×（1＋8%）＝702元/m2

其他楼层依此类推，六层的话就要用650减去650×10%

“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率

建筑系数计算公式计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

附表一：城区房屋结构类型和结构调整系数
房屋
类别 房屋主体条件 房屋内外部条件 补偿指导价格
(元/m2）
门窗 地面 外墙 内墙 屋顶 设备
多层
楼房
砖墙承重、预制或现浇钢筋砼楼板、楼梯、阳台、钢筋砼圈梁、构造柱，层高2.9m以上（不含2.9m）。 木门窗
（带纱扇） 水泥地面、油漆地面 水泥或混合砂浆墙面 仿瓷涂料 钢筋砼楼板、防水屋面或坡屋面 水电暖卫齐全畅通 1.10A
二层
砖混
(楼1) 砖墙承重、预制或现浇钢筋砼楼板，钢筋砼圈梁、构造柱，层高3.0m以上（含3.0m）。 胶合板、、塑钢钢窗、木门门、铝合金窗 地板砖、水磨石 高档涂料、水刷石 仿瓷涂料 钢筋砼楼板、防水屋面 水电暖卫齐全畅通 1.08A
二层
砖混
(楼2)
砖墙承重、预制或现浇钢筋砼楼板，楼梯，层高3.0m以下（不含3.0m）。 木
门窗
（带纱扇） 水泥地面、油漆地面 水泥或混合砂浆墙面 仿瓷涂料 钢筋砼楼板、防水屋面或坡屋面 水电暖卫齐全畅通 1.04A
砖混
(平1) 砖墙承重、预制或现浇钢筋砼楼板，钢筋砼圈梁、构造柱，檐高3.0m以上（含3.0m）。单层超过4.9m按双层计算。 木门、铝合金或塑钢窗 水泥压光、油漆地面 外墙涂料、水刷石 普通内墙涂料 钢筋砼楼板、防水屋面 水电暖齐全 以此项为基础A（该项解释见附表一后注）
砖混
(平2) 砖墙承重、预制或现浇钢筋砼楼板，钢筋砼圈梁、构造柱，檐高3.0m以下（不含3.0m）。 木门窗
（带纱扇） 水泥
地面 水泥砂浆墙面 普通内墙涂料 钢筋砼楼板、防水屋面 水电暖齐全 0.98A
砖木（平1） 砖墙承重、木檀条、结构合理，檐高3.0m以上（含3.0m），同砖混。 塑钢窗、木门或木制门窗（带纱扇） 水泥
地面 水泥砂浆抹面
普通内墙涂料 坡屋面、苇箔、挂瓦；顶棚石膏板 水电暖齐全 0.96A
砖木
(平2) 砖墙承重、木檀条、普通屋架、钢筋砼檀条，结构简单，檐高3.0m以下(不含3.0m)。 普通
门窗 水泥
地面 清水
墙面 普通内墙涂料 坡屋面、苇箔、挂瓦、砖扒顶、顶棚、苇箔 水电暖齐全 0.94A
简易
(平1) 木檀条或钢筋砼檀条，砖、石墙体，檐高2.8m以上(含2.8m)。 简易
木门窗 砖地面、水泥地面 清水
墙面 清水墙面 瓦屋面 有照明设施 0.92A
简易(平2) 木檀条或钢筋砼檀条，结构简陋，碎砖、石墙或土坯墙体，檐高2.2m以上，2.6m以下(不含2.6m)。 较差
木门窗 砖铺地面土地面 简易屋面 有照明设施 0.9A

注：A：以公告发布时该拆迁工程所拆迁房屋所处区位开发普通商品楼房均价，即回迁楼为均价时，对所拆迁十成新砖混平房1类拆一补一。

附表二：多层住宅调整系数
楼层 一层 二层 三层 四层 五层 六层
调整
系数 1．02 1．06 1．06 1.06 0.96 0.88

附表三：住宅房屋朝向调整系数
朝 向 南 东 西 北
调整系数 1．01 1．0 1．0 1．0

附表四：城区房屋结构成新评估指导标准
房屋
类别 项目类别 标准与条件
完好（1.0） 基本完好（0.95） 一般损坏（0.9） 严重损坏（0.85）
砖
混
结
构 主
体
条件 基础 无不均匀沉降 稍有不均匀沉降 出现不均匀沉降、稍影响上部结构 有明显沉降，影响上部结构，变形开裂
承重墙体（承重部分） 平直，无倾斜、无裂缝、无风化破损 抹灰有少量裂缝 有部分裂缝、灰缝有风化等损坏 有严重裂缝、弓凸等损坏
予制
楼板 接缝无裂缝、无渗漏 接缝稍有裂缝 拼接嵌缝材料部分脱落 严重空鼓、脱壳、起砂
其
他
条
件 屋面 无渗漏 稍有龟裂壳 局部渗漏 严重渗漏
地面 无裂缝、无破损 稍有裂缝、起砂 部分裂缝、空鼓、剥落 严重空鼓、脱壳、起砂
内外
墙体 抹面无空鼓、颜色一致、瓷砖无剥落、勾缝砂浆密实 抹面稍有裂缝、空鼓 抹面部分空鼓、裂缝、部分瓷砖剥落 抹面严重空鼓、裂缝、瓷砖剥落
门窗 完整无损、开关灵活、玻璃、五金齐全，油漆无剥落 有少量变形、玻璃、五金个别残缺、油漆失光 部分松动、木质腐蚀或钢门窗锈蚀，开关不灵活，玻璃、五金少量残缺、油漆老化 榫头松动、翘裂、木质腐朽、钢门窗锈蚀严重，开关普遍不灵活，玻璃、五金残缺、油漆剥落。
水电卫 设备完好，使用正常 设备基本完好，个别零件有损坏 水、卫设备锈蚀，部分零件损坏残缺，电线部分老化，少量照明装置有损坏。 水、卫设备锈蚀、漏水、零件损坏残缺，线路老化，装置残缺不齐

房屋
类别 项目类别 标准与条件
完好（1.0） 基本完好（0.95） 一般损坏（0.9） 严重损坏（0.85）
砖
木
结
构 主体
条件 承重部分 梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形 梁、柱、墙稍有裂缝，木构件稍有变形倾斜，个别节点稍有松动，砖墙稍有风化 梁、柱、墙部分轻度倾斜，木构件局部下垂，蛀蚀开裂，少数节点松动脱榫，铁件轻度锈蚀 梁、柱、墙严重倾斜，下垂、裂缝、蛀蚀、节点松动、榫头压裂或折断，铁件严重锈蚀
其他
条件 屋面 瓦块搭接均匀，瓦头整齐，不渗漏，无碎瓦 少量瓦片破碎，稍有渗漏 部分瓦片风化，破碎漏雨 瓦片风化、破碎、严重漏雨
地面 无裂缝、无破损 稍有裂缝、起砂 部分裂缝、空鼓、剥落 严重空鼓、脱壳、起砂
内外墙 墙面平整、无破损、无剥落 墙面稍有空鼓、裂缝、剥落、砖墙稍有风化 墙面部分空鼓、裂缝风化剥落 墙面严重破损、裂缝、剥落
门窗 完整无损、开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆无剥落 有少量变形，开关不灵活，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。 部分松动、翘裂、腐朽、开关不灵活，油漆老化、玻璃、五金部分残缺 松动、翘裂、变形、开关普遍不灵活，玻璃、五金残缺，油漆剥落
顶棚 无破损、无变形、无腐朽 稍有松动、残缺 部分蛀蚀、破裂 蛀蚀、腐朽、破裂
水电卫 设备完好，使用正常 设备基本完好，个别零件有损坏 水、卫设备锈蚀，部分零件损坏残缺，电线部分电化，少量照明装置有损坏 水、卫设备锈蚀、漏水、零件损坏残缺，照明线路老化，装置残缺不齐
简
易
房
屋 主体
条件 承重墙 平直、无倾斜、无松动 有少量裂缝、变形、倾斜、松动 部分裂缝、倾斜、风化、腐朽、个别节点松动开裂变形 严重变形、倾斜、风化、腐朽、节点松动变形，构件变形、弯曲，墙体较多损坏
其它条件 屋面 瓦片搭接严密，无缺角损坏 少量瓦片破碎，缺角、风化、稍有渗漏 部分瓦片风化，破碎漏雨 屋瓦脱槽、风化、破碎、严重漏雨
地面 平整、无裂缝 有裂缝、风化、稍有剥落 部分空鼓、裂缝、风化剥落 严重破损、裂缝、剥落
门窗 完整、开关灵活，玻璃、五金齐全 少量变形，开关不灵活，玻璃、五金少量残缺 部分松动、翘裂、变形、开关普遍不灵活，油漆剥落、玻璃、五金部分残缺 松动、翘裂、变形、开关普遍不灵活，油漆剥落，玻璃、五金残缺
水电卫 照明设备完好，使用正常 照明设备基本完好，个别零件损坏 水管锈铡，照明线路部分老化，少量装置残缺 水管严重锈蚀、有滴漏，照明线路老化，装置残缺不齐

附表五：城区房屋使用年限成新评估指导标准
年限

结构耐用年限 超过35年 31-35年 26-30年 21-25年 16-20年 11-15年 6-10年 5年以内
砖混结构（钢混）
结构五十年 6.0 6.5 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 10
砖木结构四十年 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 9.0 9.5 10
土木结构十年（可置换构件的放宽至25年） 6.0(超过21年) 7.0 8.0 9.0 10
说明：1、房屋经翻（大）修，如改变了房屋结构类别的，应按改变后的房屋结构类别评定房屋成新，翻（大）修日期可视同建房日期。
2、拆迁房屋成新（上限）对照表是成新评定的最高值。
3、翻修工程是指需全部拆除另行设计，重新建造的工程。翻修后房屋必须符合完好房屋标准的要求。大修工程是指凡需牵动或拆除部分主体构件，但不需全部拆除的工程。大修后的房屋符合基本完好或完好标准的要求。
4、如被拆迁房屋装修与标准、等级要求不符时，超出或不足部分可在综合评定时考虑，但不得超过补偿基准价的±3%。
5、本标准参照国家估价规范GB/T50291－1999制定。

附表六：成新调整系数对应表
成新 10.0 9.90 9.80 9.70 9.60 9.50 9.40 9.30 9.20 9.10
调整
系数 1.060 1.057 1.054 1.051 1.048 1.045 1.042 1.039 1.036 1.033
成新 9.00 8.90 8.80 8.70 8.60 8.5 8.40 8.30 8.20 8.10
调整
系数 1.030 1.027 1.024 1.021 1.018 1.015 1.012 1.009 1.006 1.003
成新 8.00 7.90 7.80 7.70 7.60 7.5 7.40 7.30 7.20 7.10
调整
系数 1.000 0.977 0.994 0.991 0.998 0.985 0.982 0.979 0.976 0.973
附表七：城市房屋拆迁区位容积率调整系数
容　积　率
平房 二层楼房 多层楼房 调整系数
≤0.60 ≤0.75 ≤1.14 110
0.61-0.69 0.76-0.84 1.15-1.19 105
0.70 0.85 1.20 100
0.71-0.75 0.86-0.90 1.21-1.25 95
0.76-0.80 0.91-0.95 1.26-1.30 90
0.81-0.85 0.96-1.00 1.31-1.35 85
0.86-0.90 1.01-1.05 1.36-1.40 80
≥0.91 ≥1.06 ≥1.41 75

附表八：城区区位指导价格
类别 一类区位 二类区位 三类区位
元/m2 450 400 350
注：一类区：工交路、市场街、文化路、枣乡街以内。
二类区：北一环路、东环路、南一环路、原105国道以内，除去一类区部分。
三类区：规划区内除去一、二类区部分。

附表九：两面临街调整系数（转角处）
两面临街（两面以上临街按两面临街计算，仅限底层），以区位等级级别高的临街面（主临街面）为基准，结合次临街面的条件分别调整为：
主次街的门面宽比例 调整系数
次临街面宽未达主临街面宽的50%（含50%） 1.05
次临街面宽超过主临街面宽的50%，不足（100%） 1.1
次临街面宽超过主临街面宽的100%（含100%） 1.15
附表十：底层营业用房进深修正系数
进深（米） ≥10 8-10 6-8 4-6 <4
调整系数 1.0 1.03 1.07 1.11 1.14
注： 底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进基准价格的70%计算；第三进按第一进基准价的60%计算。

附表十一：二层以上营业用房层次因素修正系数
楼 层 一层 二层 三层 四层 地下室
调整系数% 100 90 80 70 60
附件十二：工业厂房拆迁房屋等级调整系数参考标准
类别 等级 结构、装修及设备状况 调整
系数
钢混
结构
（框架） 一级 多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。
2.323
二级 钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。 1.774
钢混
结构
（排架） 一级 钢砼柱，柱顶高度大于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15m，吊车吨位大于5吨。 1.623
二级 钢砼柱，柱顶高度大于4.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15m，无吊车。 1.258
全钢
结构 一级 钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于6m 。 1.774
二级 钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于4.5m。 1.0419
砖混
结构 一级 砖柱，柱顶高度5.5m，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度9-12m。 1.258
二级 砖柱，柱顶高度4.5m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。 1.000

附表十三：工交仓储用房年折旧率参考标准
结 构
形 式 钢、钢混
结 构 砖 混
结 构 砖 木
结 构 简 易
结 构
年折旧率 1.6%-1.2% 2.4%-1.6% 3.2%-1.8% 10%-6.5%

附表十四：建筑面积超过证载面积的配房及附属物补偿标准
类别 等级
分类 内容标准 檐高2.6
米（含）
以　上 檐高2.4
米（含）
以　上 檐高2.2
米（含）
以　上 檐　高
2.2米
以　下
配

房 1等 砖混结构，有门窗，四墙俱全，
砂浆砌体，内墙抹灰，全新。 400 330 290 260
2等 砖木结构，门窗俱全，四面墙，
砂浆砌体，内墙抹灰，全新。 350 300 260 200
3等 砖木结构，门窗俱全，三面墙，
内墙抹灰，全新。 260 220 200 170
4等 不够以上标准的，用其他材料
建造搭制的简易房 80 50 30 10
檐高2.6米以上，长、宽均超过3.5米的房屋依照本表的补偿价上浮10%，给予补偿。

类别 等级 内容标准 标准
大门 1等 砖混结构：预制顶、砂浆砌体 全新 320元/平方
2等 砖木结构：瓦顶，扒砖顶 全新 260元/平方
3等 其他结构：瓦顶，扒砖顶，灰顶 全新 200元/平方
厕所 1等 砖木结构 全新 84元/平方
2等 其他结构 全新 56元/平方
院墙 1等 红（青）砖墙，全新 2.5m以上（含2.5m） 100-200元/跑米
1.5m-2.5m 60-100元/跑米
2等 半砖、土坯墙，全新 2m以上（含2m） 40-50元/跑米
1m-2m 20元/跑米
粪坑、猪圈 砖砌 全新 60元/平方
水池 1等 砖砌 全新 70元/平方
2等 石砌 全新 55元/平方
坟 1等 单棺 座 500元
2等 双棺 座 1000元
机井 手压井 200元/套
老式砖井 300元/套
小沙管井 700元/套
100米以内 5000元/套
100-200米 7000元/套
200米以上 9000元/套
桥类 宽度6—10米 10000元/座
宽度3—5米 5000元/座
宽度3米以下 3000元/座
线杆 村集体及个人动力线杆及配套设施 1000元/根

附表十五：房屋估价增减因素及标准
结构 项　　目 单位 价格（元）
地面 水磨石（板）、马赛克、瓷砖地面 平方米 36
实木地板 平方米 80
复合木地板 平方米 50
墙面 外墙水刷石 平方米 30
喷塑 平方米 15
仿瓷涂料 平方米 4
外墙贴马赛克、瓷瓦 平方米 40
宝丽板、三合板墙裙 平方米 10-25
大理石墙面 平方米 60-120
软包 平方米 20-50
低密度板 平方米 30
水泥抹外墙 平方米 15
PVC材料 平方米 30
木隔断 平方米 40
内墙贴壁纸 平方米 20
壁布 平方米 20-40
圈梁、构造柱 延长米 70
单面砖头墙、土坯墙 延长米 30
末抹内墙面 延长米 15
外墙无勾缝 延长米 2
少墙、借墙 延长米 100
铝塑板 平方米 80-150
门窗 单裁门窗口 平方米 30
双裁门窗口、无沙扇 平方米 10
包门窗口 延长米 25-35
铁栅门窗 平方米 60-100
铝合金门窗 平方米 150-200
防盗门 平方米 150
屋面 中式（旧）门窗、口扇 平方米 15
予制现浇平顶 平方米 50
砼隔热板、顶加隔热层 平方米 30
石膏板吊顶 平方米 20
PVC吊顶 平方米 30
木扒板 平方米 20
双层楼板、双层顶 平方米 30
简易屋面（竹杂檀条、石棉瓦、玻璃钢瓦等简易材料构成） 平方米 30
厨卫 浴盆 套 200
座便器 套 150
面盆、菜池 套 50
外埠
暖气 按安装暖气片房间面积计算 元/平方米 20
初装费 元/户 2000
土暖气 元/组 100
附表十六：附属设施迁移费标准
名　称 内容标准 迁移费
太阳能 真空管且室内管线齐全（新） 200元/个
自制洗澡器 50元/个
简易淋浴器 20元/个
有线电视 300元/个
窗式空调 100元/个
立式空调 200元/个
壁挂式空调 一拖二 300元/套
电热淋浴器 管线齐全 200元/套
自制洗澡器 正常使用 50元/个
简易淋浴器 正常使用 20元/个
卧式锅炉 正常使用 7000元/T
立式锅炉 正常使用 3000元/T
下水道 陶瓷管、砂　管 20元/米
铸铁管 30元/米
砖　砌 30-50元/米

附表十七：树木补偿费标准
树木种类 胸径 单位 移植费（元） 补偿费（元）
枣、柿子树、苹果、
香椿树、杏树、石
榴树、梨树等 2厘米以下 株 1.5
3-5厘米 株 5
6-10厘米 株 20
11-15厘米 株 50
16-20厘米 株 80
21--25厘米 株 100
26厘米以上 株 200
乔木

2厘米以下 株 1.5
3-5厘米 株 5
6-10厘米 株 10
11-15厘米 株 15
16-20厘米 株 20
21-30厘米 株 30
31-40厘米 株 50
41厘米以上 株 80
灌木 冠径1.5m以内 株 10
冠径1.5m以上 株 15
葡萄树 冠径2 m以下 株 50
冠径2-6 m 株 100
冠径6m以上 株 200
说 明 1、以上均为成活树木；2、树归原主。

附表十八：青苗补偿标准
类别 品种规格 单位 单价（元） 备注
粮食作物 小麦、玉米、杂粮、豆类等 亩 700
经济作物 棉花、花生等 亩 1000
蔬菜 根据生长情况 亩 1000-3000
苗圃 根据生长情况 亩 2000-3000
鱼塘 根据生长情况 亩 3000-4000
藕塘 根据生长情况 亩 2000-3000

根据房屋的结构给予一定的补偿 砖混跟框架的旧补一个价格

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书裕土霉： 物业管理条例实施细则是规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境的法律条例,并没有涉及到公房租金收取的内容.公房的租金是按使用面积收取的,但是不同地区公有住房租金收取标准不同,...

陇南地区18962467004： 建筑上的一栋楼的系数怎么算? - ？
书裕土霉： 楼上的系数有很多,从楼板系数,圈梁系数,单跨梁,结构梁,框架柱子,等等. 我不知道你指的是什么系数,如果你指的抗震系数,现在通常设置七级抗震,图纸上可能是这个系数来判断房屋的整体稳定性是否可靠.