中国房价的成本到底是怎么核算的，有没有公式啊？

房地产企业如何估算房价的,中间的成本与利润税金等是如何计算的,有没有具体例子可以说明~

楼主您好！
一方面通过基本的公式推算出基本房屋价格。另一方面是房屋价格修正。主要考虑其他一些诸如环境，房屋条件，经济环境、供求关系等因素进行适当增加或降低以其达到一个科学合理的价格。
一房价年收入比法。
1房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
2以某地普通两居室新房80平米，若以中产阶级家庭，假设夫妇月工资为4000，则家庭月收入达8000元，年收入为9.6万元，则取房价收入比7，计算得房屋总价为67.2万，单价8400元每平方。
3国际上通行的房价年收入比是房价为年收入的3~8倍。如果这个比例越高则意味着人们要花更长的时间才能购存够买房的钱。同时，可以用这个指标来粗略估算房价，用估计的家庭年收入乘以房价收入比。
二房屋价值修正：
1房价的估算要考虑多种方面：宏观经济环境，供求关系，成本、利润和泡沫等方面当然不会是每个经验都对房价有明显的影响，这里只是做简要介绍，读者在进行综合考虑的时候一定要全面，同时不必均匀用力，挑选最影响房价因素的3~5个进行基本的判断即可。
2房屋自身状况
房屋为“三小”套型（小厅，小卫，小厨）应扣减10%；
1层5层为基准价，2层6层下降3%，7层降5%，3层4层增加3%；
无面朝南窗扣减5%，如果选择顶楼则扣减5%；
无物业管理和非独立封闭小区房价在基准上扣减5%
3宏观经济
周边经济有衰退/繁荣趋势，有重大国家政策利好消息，可适当增加5%-20%。
4供求关系
供求关系是影响房价的直接因素，结婚置产，改善住房条件增加房产等刚性需求，资金投资需求，供不应求状况都会导致房价上涨。
周围房屋空置率。如果空置率超过15%表明房价中存在泡沫现象应适当降低。
省、市重点中小学附近房价增加15%。
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卖房成本基本上没有这个算法的概念。
除了税费，装修费，一般评估房子的价值都是以地理位置，生活、出行等便利程度，小区内及周边配套设施完不完善。然后就是房子自身因素，比如通风、采光、朝向、楼层、景色等。
如果是购买房产：
1、卖方：
①印花税--0.05%，
②营业税--5.5%（个人购买住房不满5年的普通住房），
③个人所得税（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%
2、买方：
①契税--1.5%（普通住宅享受1.5%的优惠税率，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房）--3%（非普通住宅按3%税率征收契税），
②印花税--0.05%。
3、如果是房地产企业：
1、拿地时交完土地契税。
2、然后就是土地使用税（一般按季度或半年交，交到你土地所有权转移为止）。
3、房子开始取得预售收入后，就得交营业税、增值税和教育费附加，还有印花税，另外，还得预缴土地增值税，当然企业所得税也是必不可少的。期间，根据企业的自身情况，也会有房产税。

地块面积（平方米）x 地价/平方米+（建筑材料费+人工费+工具折旧费）/ 平方米 x 房屋单层面积 x 房屋层数 +银行贷款利息+房屋销售成本 房屋销售收入：
房价/平方米 x房屋单层面积x房屋层数假设开发商征得地块面积为10000平方米（100米长x100米宽），地价/平方米 为15000元（建筑材料费+人工费+工具折旧费）/ 平方米 为2500元，房屋单层面积4000平方米，另6000平方米为空地，25层公寓，银行贷款3亿，利息10%房屋售价为1.5万/平方米按上述公式计算，房屋开发成本：地块面积（平方米）x 地价/平方米+（建筑材料费+人工费+工具折旧费）/ 平方米 x 房屋单层面积 x 房屋层数：1.0万x1.5万+0.25万x4000x25=1.5亿+2.5亿=4亿加银行贷款利息3千万和房屋销售成本2千万，则总开发成本为： 4.5亿
房屋销售收入：(房价/平方米 x房屋单层面积x房屋层数)1.5万x4000x25=15亿这样1万平米的地块造商品房开发商纯得利为 10.5亿 利润约250%成本核算是指将企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。成本核算通常以会计核算为基础，以货币为计算单位。成本核算是成本管理的重要组成部分，对于企业的成本预测和企业的经营决策等存在直接影响。进行成本核算，首先审核生产经营管理费用，看其已否发生，是否应当发生，已发生的是否应当计入产品成本，实现对生产经营管理费用和产品成本直接的管理和控制。其次对已发生的费用按照用途进行分配和归集，计算各种产品的总成本和单位成本，为成本管理提供真实的成本资料。把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。其基本任务是正确、及时地核算产品实际总成本和单位成本，提供正确的成本数据，为企业经营决策提供科学依据，并借以考核成本计划执行情况，综合反映企业的生产经营管理水平。①完整地归集与核算成本计算对象所发生的各种耗费。
②正确计算生产资料转移价值和应计入本期成本的费用额。③科学地确定成本计算的对象、项目、期间以及成本计算方法和费用分配方法，保证各种产品成本的准确、及时。成本核算的实质是一种数据信息处理加工的转换过程，即将日常已发生的各种资金的耗费，按一定方法和程序，按照已经确定的成本核算对象或使用范围进行费用的汇集和分配的过程。正确、及时地进行成本核算，对于企业开展增产节约和实现高产、优质、低消耗、多积累具有重要意义。国家得利税(银行贷款利息+地价+购房税）》2亿

房屋开发成本：
地块面积（平方米）x 地价/平方米+（建筑材料费+人工费+工具折旧费）/ 平方米 x 房屋单层面积 x 房屋层数 +银行贷款利息+房屋销售成本 房屋销售收入：
房价/平方米 x房屋单层面积x房屋层数假设
开发商征得地块面积为10000平方米（100米长x100米宽），
地价/平方米 为15000元
（建筑材料费+人工费+工具折旧费）/ 平方米 为2500元，
房屋单层面积4000平方米，另6000平方米为空地，25层公寓，
银行贷款3亿，利息10%
房屋售价为1.5万/平方米

按上述公式计算，

房屋开发成本：

地块面积（平方米）x 地价/平方米+（建筑材料费+人工费+工具折旧费）/ 平方米 x 房屋单层面积 x 房屋层数：

1.0万x1.5万+0.25万x4000x25=1.5亿+2.5亿=4亿

加银行贷款利息3千万和房屋销售成本2千万，则

总开发成本为： 4.5亿

房屋销售收入：(房价/平方米 x房屋单层面积x房屋层数)

1.5万x4000x25=15亿

这样1万平米的地块造商品房
开发商纯得利为 10.5亿 利润约250%
国家得利税(银行贷款利息+地价+购房税）》2亿

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连城县18635715363： 中国房价的成本到底是怎么核算的,有没有公式啊? - ？
闻废腐植： 房屋开发成本: 地块面积(平方米)x 地价/平方米+(建筑材料费+人工费+工具折旧费)/ 平方米 x 房屋单层面积 x 房屋层数 +银行贷款利息+房屋销售成本 房屋销售收入: 房价/平方米 x房屋单层面积x房屋层数假设 开发商征得地块面积为10000...

连城县18635715363： 房子成本怎么算? - ？
闻废腐植： 房子成本=地价+建造成本+管理费(一般为建造成本的3~5%)+房地产销售税收(一般按销售收入的一定比例计算,各地有差异)+销售费用(主要有广告费、代理费、销售人员工资及提成等)等

连城县18635715363： 如何估算房价 - ？
闻废腐植： 现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”.1.土地成本(25%-30%):房价里的土地成本指楼面地价,简单地讲,就是单位建筑面积平...

连城县18635715363： 一平米房子的成本价格到底是多少? - ？
闻废腐植： 房价的成本构成包括建安成本、土地成本、税费及装修成本.其中建安成本多层建筑通常在1000元/平米以下,小高层为1200-1500/平米,高层为1800/平米.土地成本折算到房价中称为楼面地价,不同价位的土地楼面地价也不同.从几百到几万的楼面价都有.上面两个是主要成本.其他的就不细说了.

连城县18635715363： 商品房成本计算方法? - ？
闻废腐植： (开发产品总成本/房屋建筑可售面积)*该套商品房建筑·面积=该套商品房·实际成本·

连城县18635715363： 房价是怎样计算的?？
闻废腐植： 房价=土地价+建安成本价+设备成本+绿化成本+各项税费+公司管理成本+财务融资成本+营销成本+广告成本+企业利润等

连城县18635715363： 商品房价格是怎样构成的?？
闻废腐植： 我国规定商品房价格的构成因素有:土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用.开发成本费包括:土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等.期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出.税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等.商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费.开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上,再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较,就确定出了具体的商品房价格.

连城县18635715363： 关于房地产方面的成本核算 - ？
闻废腐植： 成本核算是一个账务处理过程,也就是从记凭证到报表产生的过程.一个房产从开建到结束,整个记账过程,就是该房产成本核算过程.你要看实例,就要到实体企业看他对某房产的所有账务处理.

连城县18635715363： 中国房价为什么一直涨 房子成本的第一项是地价 - ？
闻废腐植： 商品价格有众多因素影响.其中价值决定价值,其次供求关系影响价格.由于中国从总体上处于城市化的进程中,农村农业人口的城镇化,全国范围内的人口向城市集中,导致一线、二线、三线,乃至四线城市的房子处于供不应求状况.同时,房地产的供求,还受到人们的价格预期的影响.

连城县18635715363： 房价的种类 它们是怎么构成的？
闻废腐植： 房价= 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 简单的说就是 地皮价 加上建筑物的价就是了