二手房房产投资价值应该如何估算？
二手房出售需要一个价格评估，那么房屋估价的标准是什么呢？当然我们不能对此毫无所知，对中介听之任之，对于房屋的价值我们还是需要有一个自己的准确判断。那么，二手房价格怎么算？如何自己对二手房价值进行评估？下面就跟着小编来一起了解一下吧！
一、房产的年份、硬件和初次购买价格
虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。
另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体升值（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。
二、楼体结构、层次、朝向
关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。
通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。
三、外部环境、绿化、人文
所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。
优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右，反之亦然。
四、建筑质量、外立面造型、内外部装修
建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。
良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。
五、电梯数量和品牌
买家来看房时往往会乘坐电梯。而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。
相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。
六、地段等级
较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。
尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。
七、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光
室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右，反之亦然。
八、交通、商业服务设施、基础设施
交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
九、居住人气、区域规划
居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。
另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。
以上就是房屋估计需要考虑的因素，希望能对大家有所帮助。
（以上回答发布于2015-11-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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二手房 真的是个很好的投资，但，要看准。。我建议，你多看看，选择多层。。楼层不要太高 最好在3==5 层~户型最好是南北，，三不的房子！也许前期投资会高些，，但，这个房价稳涨的 年代，，定能稳赚~！有什么问题可以加我 一起聊聊。希望可以帮到你~！
二手房其独特的投资特性现在吸引了越来越多的投资者进行购买，那么如何判断二手房房产是否有价值呢？如何才能正确的估算出房产投资的价值呢？以下三大公式可以帮助你估算房产价值，各位投资置业者不妨可以试一试。
公式一：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。
比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
公式二：8—10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000 元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10．3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
公式三：15年收益决定是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。
仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1．8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
希望上述内容能对大家有所帮助，在买房投资前可以大概的进行一个估算。
（以上回答发布于2015-10-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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投资二手房前景如何
下面，一起来看看吧！投资二手房前景如何投资二手房价值1、升值快投资二手房的优势便在于二手房的一个升值空间，升值的速度还是非常快的，因为二手房已经是现房了，周边的配套相对来说都比较齐全，日常人们的居住也离不开房产，所以房价也会一直在稳步的上涨，投资二手房，升值空间是直接可见的。2、变现快...
二手房房产投资价值应该如何估算?
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1．8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得...
投资买房,买二手房还是新房合适?
2、房产投资比较看重金融杠杆，也就是用最少的首付买总价相对较高的房子，这样才能让手里的资金发挥最大的价值。新房首付比例相对较低，二手房涉及税费和中介费，首付比例会比二手房高不少（这也要看房子具体的情况）。3、随着人们生活水平的提高，人们对房子的品质和物业以及配套越来越在意，这类房子未...
二手房评估价怎么算教你合理评估房产价值
房屋自身的户型以及朝向等影响因素的计算是：房屋建成以后每一年的折旧费用-2%的同一地区的房价，三室一厅的小户型-10%的同一地区的房价，房屋所处的楼层中最好的楼层+3%的同一地区的房价，最便宜的楼层是基准价格，其他的楼层根据位置减去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地区的房价。房屋配置的影响...
房屋投资是投新房还是投二手房合算?
3、买房预算 对于大部分情况来说，二手房是便宜一些，也能够节省一部分费用，你可以考虑一些10年以内的房源，他们基本上也比较新，结婚也都能够接受，所以二手房也是可以考虑的。新房的话，可能配套并不是很完善，而对于很多新房来说，他们的交通位置也稍微比较远，因此，大家如果是买新房的话，也要看...
什么样的房产最具投资价值
要投资房产，就要把握以下几点：1、投资配套设施齐全的小区。从未来发展来看，所住小区里就能满足生活的需要，周边交通、教育等设施齐全，会成为理想化的生活模式，这样的房子比较容易出租。这样的房子，即使要转手出售，也都十分容易。2、确定投资策略。有些房子易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另...
二手房划算还是新房划算?
新房相对划算，首先是二手房随着房龄的增加，设计的产品不太符合现代人的居住习惯。所以以后出手相对困难，同时南京市场上出现了比较普遍的倒挂情况，二手房价格高于政府限价的新房，所以投资新房划算。
投资新房好还是二手房好
二手房：尽占天时、地利，升值潜力将进一步提升。（新楼盘、二手房优势各不同，其未来发展前景各具优势。）9、看风险 新房：存在期房风险，现实与承诺不相符，如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。二手房：现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者许多购房风险。（从购买房屋风险因素考虑，...
房屋投资时该选择投资新房还是二手房,为什么?
在投资的时候买二手房，两到三年就可以出手卖掉，如果不想卖可以把房子租出去，每年都有一笔不小的收益。在买二手房的时候价格会比买新房要低很多，而且不需要自己装修。但是买新房就不一样了，新房现在最少3500左右1㎡。装修需要一段时间，而且装修完还不可以马上往出租，因为屋子里面有甲醛，对人的...
郑州的二手房值得购买吗?
深入解析：郑州二手房投资价值与选房攻略在房地产这个复杂的社会经济舞台上，每个城市都有其独特的价值定位。对于郑州，调控政策如19条及上海地价房价联动，预示着精准调控成为主旋律。像郑州、沈阳、南昌等具备发展潜力的城市中心或洼地，房价有望持续攀升，投资前景诱人。然而，一线城市的调控更加严格，如上海...
柞要冠心： 公式一:租金乘数小于12 租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入),小于12. 公式二:8?10年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短.它的公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12. 公式三:15年收益决定是否物有所值 另外,也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式. 如果该物业的年收益*15年=房产购买价,那么该物业物有所值;如果该物业的年收益*15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益*15年 全部
清原满族自治县17784343477： 买二手房子怎么样才能估计房屋值多少钱?？
柞要冠心： 一般来讲,二手房评估包括很多因素:你中意的地段属于哪一类(每一类地段政府有个基本价每平方),再减去折旧(年限折旧),这事评估公司的做法;当然你也可以根据你所中意的地段周边房屋的租金和你所在城市的投资回本基本年限反推;简单一点的可以多找几家二手房公司就说你有套房子要卖,让他们给评估下值多少钱,多找几家;
清原满族自治县17784343477： 如何对二手房价值进行评估? - ？
柞要冠心： 1、房产的年份、硬件和初次购买价格: 虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显,但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的.合理的算法是每年折旧2%.另外,初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响,二手房定价时要...
清原满族自治县17784343477： 自己怎样评估二手房的价值?？
柞要冠心： 您好!很高兴能为你提供意见!由于你说的房子我们不知道位置、户型、楼层、采光、朝向、环境等等因素,我们是无法评估的.但是从你的房价来推算,卖方现在卖31万,价格合理,而且房屋还是06年的,不算旧.不知道你朋友是在中介看到还是自己去看的,31万这个价格应该是卖方喊价,你们可以和他商量下,适当少个1-2万就下得手了.这是我们房子的一般经验,但是我建议你朋友去当地的中介看看了解下相同地段装修的房子的价格,因为我前面说几大点,即使有一个地方不同,价格也许就不同.在买房之前需要在本地多调查了解基本行情.同时买房子还要注意此房子的升值潜力,比如说要修轻轨、修地铁、超市等交通设施和商业圈以及娱乐场所都会使房屋有很大的升值.最后祝你好运!
清原满族自治县17784343477： 评估房子的投资价值有什么样的公式计算? ？
柞要冠心： 一、租金乘数小于12 租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入),小于12. 二、8年~10年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短.它的公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12.一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年~10年之间. 三、15年收益高于买入价 如果该物业的年收益*15年=房产购买价,该物业物有所值;如果该物业的年收益*15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益*15年 全部
清原满族自治县17784343477： 二手房价值怎么评估 - ？
柞要冠心： 在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键.首要因素,位置、地段.北京的二手房与新房价格一样,北边比南边贵,城里的比城外贵.第二因素,房屋使用年限与小区管理及配套设施.修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区...
清原满族自治县17784343477： 二手房价格怎么算 如何对二手房价值进行评估 - ？
柞要冠心： 二手房过户,房管部门都会要求给住房做评估,依据住房评估价格缴纳过户税费.由房管局指定评估公司,依据你住房面积,位置,周边房价,折旧,装修等情况给出一个公道价格.评估费用是住房评估价格的千分之6.
清原满族自治县17784343477： 怎么办判断二手房的升值空间 - ？
柞要冠心： 投资房子要赚钱的话,首先要看这套房子便不便宜,一定要低于市场价才OK.然后就是一些统一的因素了:一是地段,这里交通好不好,繁不繁华,配套设施全不全;二是规划,即使这里交通不好,不够繁华,是否在几年内变得繁华,有没有地铁口之类;三是看投资回报率,房子买过来每个月租多少钱,最好就是找租金可以抵月供的,你只要付首付就好,租客帮你供楼.四看房子楼层好不好,朝向好不好,我买过来升值后好不好出手;五,是否带有名校学位;其余就跟买房自己住一样了,房子有没有什么漏水之类的情况,小区环境好不好,还有重要的一点,就是小区的物业管理好不好,等等......
清原满族自治县17784343477： 二手房的评估价一般是怎么评估的 - ？
柞要冠心： 二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估.买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷...
清原满族自治县17784343477： 怎样对二手房价值合理评估? ？
柞要冠心： 对二手房价值合理评估 进行二手房的价值评估时一定要找正规的房产评估机构,并且借款人申请房贷前,最好先做一个评估,这样可以提前知道能够获取多少贷款额度,以免申请贷款被拒.
