土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

土地是100万一亩，容积率是2.5，盖小高层，盖好后大约多少钱一个平方，抛出销售费用和利润。~

土地600元/㎡

.容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积/总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。 绿化的占地面积/总用地面积=绿化率但在有关的园林绿化中是没有“绿化率”这一术语的，准确的用词应该叫“绿地率”或者“绿化覆盖率”。
“绿化率”指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率它是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。包括公共绿地、宅旁绿地等，对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%， 且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得讲入绿化用地。在房地产开发中，政府有规定这是这个指标，一般是不少于30%。 而绿化覆盖绿则要求就没有那么严格，只要有一块草皮就算。所以开发商喜欢用“绿化率”这个名词。 应该是建筑面积和占地面积之分。 占地面积,就是指占用的土地面积 建筑面积则是建筑各平面面积之和 不然就是 用地面积包括占地面积之外的 绿化面积。。。以及附属建筑 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。总建筑面积
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。你把他们理解为单体与整体的区别吧。 总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

在已知土拍价320万/亩，客积率2.5。按国家规定容积率2.4~4.5之间为19层以上高楼，国标《住宅设计规范》7层及7层以上必须装电梯。

该楼盘容积率为2.5就是19层以上高楼。

1、契税3%，90

2、城市基础设施配套费100-200，取150

3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50

4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50

5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。

6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300

7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右

8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250

9、营销费，销售价的3%，取300

10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加

11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50 以上成本合计7000-7500

12、增值税，城建税、教育附加税，500以上

13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计

14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375 以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%

先计算一下该楼盘的楼面价：320万/(666.7x2.5)=1919.9元。需要说明的是1亩=666.7平米。建筑成本毛坯1650元/平+安装+税费=3100元，合计开发成本5000元/平。如果开发商在民间融资利息高成本会增加，加上灰色费用支出，实际开发成本会破5000元/平。估计房价要卖6000~6500元/平，五线城市或县城的房价。

这个条件下可以卖多少，想必这块地是限价房，土地在拍卖的时候有销售价格附加条件的，那么根据当地的建安成本等情况，大致是可以估算出这个销售价格的。

现在商品房的价格由土地成本、建安成本、合理的开发费用、税费、合理的开发利润这几部分构成。下面就从这几部分的情况来进行分析。

一、土地成本

由于现在土地市场基本上都是有最高限价的，不会出现面粉比面包贵的情况了，这里很明确的土地拍卖价格是每亩320元，其实这个不是专业的说法，应该是算楼面地价（每平方米分摊地价）的价格，这里也给出了容积率，那就很好计算了。

那每平方米的楼面地价是这样计算的，667.7乘以2.5就等于每亩可销售面积，再用320万除以这个数字，结果约等于1920元，这就是楼面地价。

二、建安成本（包括前期工程费用、报建费、绿化、给排水等等）

建安成本在各地不尽相同，但楼面地价如此之低的地方，应该是县城级别的，按照官方的工程定额造价现在估计会是在2500元每平方米左右。

三、合理的开发费用

项目开发周期按照三年计算，其中企业的日常管理费用、销售费用，还有融资成本，因为不知道这个项目有多大，需要融资多少，所以这一块无法相对准确地计算，只能大概估计一下，就按平摊在可销售面积每平方米500元来估算。

四、税费

税费这一块相对复杂些，前期土地这一块就有契税和印花税两种，契税按3%计算，每平方米就得缴纳57.6元，印花税很少，两者就按58元计算。

而在开发完成之后，税务部门会对项目进行税的清算，这个在做账的时候影响的因素很多，技巧也很多，加上开发周期等因素，土地增值税又是和最终销售价格挂钩的，所以一个项目的税费在前期一般是按照一个综合税率来计算的，取值也不一样，就按销售总收入的11~12%来计算，这里就按照每平方米600元来取值。

五、合理的开发利润是组成销售价格的一部分，

有些地方基本是按项目中投入乘以每年8%的利润来事先确定销售限制价格的，那么3年开发周期就是24%，这一块就按每平方米1500来计算吧。

六、结论

经过以上几项的相加，得出的数字是7020元，按照这个数据，那么这个楼盘的销售价格大致在7000元左右。

开发商赚钱吗？当然很赚钱，虽然现在各地都是“双限”，但还是有很多空子可以钻，比如工程造价，一般都是按定额下浮10%左右，这块也就是开发商赚走了。

做过一段时间的住宅造价工程，所以对开发商的各项成本还是比较熟悉的。先说明一下，建设住宅的费用总体可以划分为四大块，一是楼面价格，这是主要成本；二是开工建设中的材料费、人工费和机械费用；三是税费；四是营销策划费用和销售费用。

需要特别说明一点的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是与住宅的“高档”程度有很大关系，越高档则所花费的材料费和设计、策划成本费越高；二是地区间在费用核算上也有差异，三四线城市用人成本低，材料费用也相对较低，而一二线等大中城市的用人成本高，且材料费微高。因此我们在计算成本费用的时候给出的是成本区间，这样算是科学合理的。

首先，核算每平米成本区间：在核算成本前我们首先先说一下“容积率”：简单的理解容积率=总建筑面积/土地面积，土地面积1亩=666.6平方米，那么每亩土地上的总建筑面积就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；

1、根据地价和容积率计算楼面价格，楼面价格=320万/1666.5㎡=1920元；其他费用：

2、桩基工程：70-100元/平；3.钢筋：160-300元/平；

3、砼：100-165元/平；

4、砌体工程：60-120元/平；

5、抹灰工程：25-40元/平；

6、外墙工程：50-100元/平；

7、室内水电：60-120元/平；

8、层面工程：15-30元/平；

9、门窗工程：90-300元/平；

10、烟道及公共区间装饰：30-150元/平；

11、地下室：40-100元/平；

12、电梯：40-200元/平；

13、人工费：130-200元/平；

14、室外配套：70-100元/平；

15、脚手架、模板等各种支撑：70-150元/平；

16、人货电梯等施工机械：60-90元/平；

17、临时设施：30-50元/平；

18、检测、手续、交通：10-30元/平；

19、承包商管理费等各项费用：90-180元/平；

20、上交国家税费（契税、印花税、企业所得税、建设税、教育附加税、土地使用税、土地增值税等等）：100元/平；

21、设计费：15-100元/平；

22、监理费：3-30元/平；

23、广告营销、销售费（或销售代理费）：500元/平；以上2-23项合计最低成本1818，合计最高成本3255，再加上“1”的楼面价格1920元，合计成本在3738元/平-5157元/平之间。

当然了，以上我们的推算都是基于“净地”，如果说开发商拿到的是需要拆迁或者需要青苗补偿的地块，那么还需要各种拆迁成本和熟化成本，算下来的话每平米至少还要增加一二百元的成本。

建成后至少可以卖多少钱一平？如果单从成本角度考虑，楼面成本在3738元/平-5157元/平之间，对于大多数的行业来讲，利润率普遍在25%左右，鉴于房产开发商投入了巨量的资金和劳动，我们暂且定房产商的利润率也是25%，那么销售价格应该在4700元到6500元之间是合理的。

当然了，上述定价只是“理论上”，实际定价还要考虑小区周边配套、交通便利情况、学区房与否、国家和当地的限价政策、供需关系、房屋质量、物业水平等等。如果把这些因素算进去那就没法给出具体数字了。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流。码字不易，给点个赞、点个关注吧。

土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖6500以上一平，并且我觉得仍然会有很多的买家纷纷购买。

如果按商品房的价格来算的话，价格在4000~7000左右，特别是周围的一些设施，如果做的比较好的话，那么价格就会升得更高一些。如果是在省会城市的话，至少1万起步，如果是在地州市的话4000~8000左右。

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岚皋县13381819944： 关于资产评估的一道题.求高人解答？
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岚皋县13381819944： 如何根据土地面积和容积率计算可建面积 - ？
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岚皋县13381819944： 80亩地,容积率2,土地成本每亩60万,毛利润是多少? - ？
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岚皋县13381819944： 220万/亩,容积率2.0,现在不按容积率算,请问土地是多少一亩? - ？
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岚皋县13381819944： 知道地面面积和容积率应该如何计算总建筑面积目前所了解的信息就是,土地拍卖的面积,容积率,建筑密度,绿地率.应该怎么计算出建筑实际能够修建的总... - ？
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