预告登记后但一直没有办理房产证，这种情况下如果再签约长达20年的租赁合同具有法律效力吗？

为什么要规定房屋租赁合同最长期限是20年？~

刚入大学校园倍受众人注目的一对“双胞胎”周雁萍和杨春梅同时爱上了多才多艺英俊潇洒的陈文浩，而陈文浩心中的理想人选是远在千里之外的江晓芹，经历了五年的爱情历程，陈文浩会情归何处？
三年级结束的夏天，文浩跟雁萍去了一次大连。
暑假前，雁萍挎着文浩的胳膊吞吞吐吐地说道：“文浩，我妈……我妈又催我了，想叫我带你回去看看。我……”
“哦，那咱们一会儿买完票再去买些东西看看你爸妈。” 文浩说道。
“真的？你同意啦！太好了。” 雁萍很高兴。
文浩和雁萍两人买完车票后又到超市给雁萍的爸爸妈妈买了四瓶名酒四条好烟及一些补品。虽然文浩自己不抽烟，但是他知道雁萍的爸爸还是吸烟的。雁萍又帮他在专卖店买了一套服装，把他打扮的更是英俊帅气，潇洒异常，气质更显飘逸儒雅。
位于辽宁半岛最南端的大连，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北与东北三省及内蒙古东部相连，属温带海洋性季风气候。大连的夏天还是比较凉爽的。大连夏季的海浪最有海的性格，像挥起的拳头力有千钧，气势夺人，打在海岸的脸上绝不留情，然后溅起扬花飞舞般的白沫，慢慢散开，消失……
雁萍的父母是退休工人。退休前，爸爸在造船厂上班，妈妈在化工厂上班。
文浩是第一次到雁萍的家，心情有些紧张。雁萍的家在化工厂宿舍十六号楼，中单元二楼，门口有个传达室。
一进屋雁萍就欢快地喊道：
“爸，妈，文浩来了。”
雁萍的妈妈笑呵呵的说道：
“是文浩来了啊，来，快进来，雁萍的爸爸一听说你要来，早早地就等着呢。呵呵……”
“伯母，您好，这是给您和伯父买的一点东西，您请收下。”文浩礼貌地说道。
“好好……，雁萍的爸爸在客厅呢，你们爷俩好好聊聊。” 雁萍妈妈热情地招呼着。看上去她大概五十多岁，保养的很好，皮肤白皙，面容慈祥和蔼。没有什么架子。举手投足很有大家规范。
文浩走进客厅，看见雁萍的爸爸正在客厅等他，忙说道：
“伯父您好。”
“好，来，过来坐。” 雁萍爸爸微笑地招手道。
妹妹端上来两杯茶，文浩拘谨地坐在沙发上，身体挺的笔直，还有点紧张。
“这里的气候怎么样，还适应吧？” 雁萍爸爸和蔼地问道，雁萍妈妈则坐在旁边眯着眼睛细细的打量着他，雁萍抱着她妈妈的腰趴在耳边悄声说着什么。
“比济南强多了，和我们老家差不多。”
“哦，年轻人要好好学习，多学点技术。别象我们这些人都老了，呵呵。”
“您可一点都不老，你这年龄正是年富力强，事业有成的时候。”文浩适时地拍了点小马屁。
接下来雁萍妈妈对文浩家里的情况就是一通盘问，什么家里都有几口人了，父母身体怎么样了等等一大堆家庭俗事，文浩老老实实的做了回答。雁萍妈妈一边问一边笑意融融的看着他，真是丈母娘看女婿，越看心里越欢喜。
“妈妈，开饭了，咱们边吃边聊。” 雁萍提醒妈妈。
“少等会儿，你姐姐和姐夫马上就来。”
“别等了，我们来了。”
跟着这声音出现的，是一个中等身材，怀抱着一个婴儿的中年妇女出现在眼前，后面还跟来一位中年男子。
“这是姐姐，这是姐夫。” 雁萍介绍道，“这是文浩。我来抱抱小科。” 雁萍伸手接过了孩子，表现出极大的亲热。
“你好，”姐夫伸出右手和文浩握了握手，“早就听说你了，多才多艺，雁萍都跟我们介绍过了。”
“姐夫哥，别提哩！” 雁萍半埋怨半娇嗔的说，流露出一份自然的亲昵和体贴。
雁萍的爸爸望了女儿一眼。“好，不提了！今天是高兴的日子，文浩，咱们得喝一杯！”
“进来进来，到我们的小餐厅里来！” 姐夫说：“文浩，我们的房子虽然又旧又小，我们欢迎你的诚意可又真又多！”
雁萍的姐姐和姐夫都是中学老师，平日里比较忙，现在放假了，也该轻松一下了。妹妹上高中，也放假了。
从第二天开始，文浩、雁萍及妹妹一同在大连的几个景点转了转。
他们坐上车，沿途不停地观赏大连街道两旁的风景，觉得大连很有独特的城市魅力，干净的街道两旁，高楼林立，而且建筑风格多样。不过，可能是因为大连曾是日、俄的殖民地的原故，所以不少外式建筑还保留着原日本、俄罗斯的建筑风格。
一个小时后，小巴把他们带到了旅顺口。旅顺口，虽是弹丸之地，可是她扼守着渤海海峡的咽喉，是京津的门户，是举世闻名的军港。这里风光秀丽、气候宜人，有“北国小江南”之称，而更吸引游人的是因为她背负着一段屈辱的大连历史。雁萍领着文浩参观了清朝的南子弹库、电岩炮台、白玉山塔及二O三高地。
沿着滨海路，穿过了北大桥后，到达了傅家庄。傅家庄依山傍水，环境优雅，自然条件得天独厚。这里有全国最大的疗养院，全国最大的养殖场，著名的华侨别墅区及豪华的滨海浴场。每年夏天，这里都是人山人海，热闹非凡。
离开了傅家庄，车行至大名鼎鼎的老虎滩。虎滩乐园门前，看见六只石雕大老虎虎虎生威。石虎四周，闪光灯闪烁不停，几乎每分钟都有游人在此拍照留念。虎滩乐园内，有一个很出名的“鸟语林”。该林子顺着山势围网架设而成，露天放养着各种飞禽。春夏季节，游人都可以置身园中，与心爱的鸟儿嬉戏，真是如入仙景，让人留连忘返。
当然，文浩不能错过大连的风味小吃及特产，有大大小小好多种海螺和鱼虾，再习惯性地点了一两个家乡风味的小吃，就美滋滋地吃上了。美餐完毕，雁萍领着文浩参观了星海公园。星海公园距星海广场有三站地，位于大连市区南部美丽的星海湾内，背依郁郁葱葱的云山，面对浩瀚无垠的黄海，其幽雅的自然风光，丰富的观览内容，每年都吸引着无数的中外来宾。在公园的海滩上静坐了良久，最后利用剩余时间参观了闻名全国的“大连圣亚海洋世界”。
在大连的日子里，文浩感受海的内韵，莫过于夜晚海边的沙滩，找块干净的地方舒服地躺着，静静地听着海涛的声音，每个人都像有经验的中医把着大海的脉搏，每个人心中那处最柔软的地方，都会随着海的脉搏强烈地共鸣，这时确乎有一种天人合一的境界，物我皆忘的达观，太虚幻境的奇妙。迷起眼，天上有朦胧的星星，给人展示一片诗意的天空。
文浩和雁萍相爱着，虽然很少有那惊天动地的壮举，但他们内心拥有的那份感情，足以使他们的青春波澜壮阔，那份甜蜜的爱，足以陶醉了他们。时间过的真快呀，在不知不觉中，还有半年就要毕业了。
在这段时间里，杨春梅想尽一切办法接近文浩，但在那种环境下，是不会有什么结果的，班里所有的人都知道春梅痴情于文浩，只是在那个年代，大家不敢谈恋爱罢了。春梅把对文浩的爱，寄托在毕业后，毕业后的文浩理所当然是春梅的。直到有一天，当杨春梅发现周雁萍的课桌里有一本《北京文学》时，她惊呆了，因为班里许多同学都订了一些刊物，而订《北京文学》的只有陈文浩，这也就说明了陈文浩和周雁萍还有联系，说明了陈文浩和周雁萍还在恋爱着。杨春梅在惊呆之余，就是痛苦了，她痛苦的是文浩的心里至今还没有她，即使他心目中的那个人不是她也不能是周雁萍呀！为了追求文浩，她已经舍掉了最后的尊严，这是同学们人人皆知的事情，如今她以一个失败者的身份和形象出现在公众面前，杨春梅痛苦万分。这一次打击，远远地超过了上一次。
不但杨春梅惊呆了，所有的同学也惊呆了。陈文浩和周雁萍的恋情很快就在学校里传开了，他们的背后总有人在指指点点，甚至食堂的师傅也认识了他们。学校官方并没有什么反映，因为他们面临着两个月的外地实习，回来后马上毕业分配。
事实上也确实像杨春梅想象的那样，没有人能理解她，许多人拿她开玩笑，而她却只能苦恼地无奈地笑一笑。她像一只受伤的小兔，只能用惊恐的目光看待这一切。终于到了实习的时间，杨春梅可以暂时逃脱这个令她痛苦一生的地方，她发誓，毕业后，她永远不再来到这个伤心地。
分开实习的陈文浩和周雁萍，忍受着分离的煎熬，只能通过书信来往，那浓浓的思念之情，那毕业前的惆怅，使他们痛苦并幸福着，两人的书信是一星期一封，多的达到二十多页。两个月的分别，竟是那么得漫长。

预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产”“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。
租赁合同当然有效。

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景东彝族自治县15697085367： 已办理预告登记,没办房产证会失效吗 - ？
白富婴儿： 等交房后,办理了不动产权登记以后,预告登记才会失效,否则银行就没有抵押物了.

景东彝族自治县15697085367： 买了商品房一直没去办房产证只有预告登记状况信息现要析家产起斥法院受理吗? - ？
白富婴儿： 受理的,预约登记说明已经有了信息,可以在房管局打一个房屋信息摘要,可以看到自己名下房产记录,法院也能查到

景东彝族自治县15697085367： 已经完成预告登记还没办房产证的二手房怎么过户 - ？
白富婴儿： 没有房产证的房子是无法完成过户的 ,只能先办理房产证 .没有任何办法 .

景东彝族自治县15697085367： 我有一套只有发票和预告登记证的房子 .因为房开商的原因两年还没有办房产证.？
白富婴儿： 那只能让开发商早点办出产证了, 你如果只是收据还可以试试更名.呵呵

景东彝族自治县15697085367： 如果买房有备案和预告登记本,没有办房产证还单心吗? - ？
白富婴儿： 当然担心,很多因素决定了能不能办证,比如单位集资房什么都有除了预售证,或者手续合法但是办不了证的

景东彝族自治县15697085367： 开发商为什么不给办房产证?该怎么办? - ？
白富婴儿： 买房是件大事,要是好不容易等到一切就绪,却迟迟拿不到房产证,那该多闹心.可是现实中,就真的有开发商不给房产证的现象存在.为什么开发商不给房产证?遇到这样的情况,业主们该怎样维护自己的权益呢? 一、房产证拖延不办主要有...

景东彝族自治县15697085367： 购买已备案但还没理房产证的房子应注意哪些事项 - ？
白富婴儿： 只要办妥房屋预告登记后,其他的就慢慢等待,没有问题的.

景东彝族自治县15697085367： 只有房屋预告登记证,可以领取房产证吗 - ？
白富婴儿： 不可以的. 办理流程 (1)买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记.去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料. (2)买卖双方接到交易所办理过户手续的通...

景东彝族自治县15697085367： 暂时没有出房产证,业主配合公证等所有程序,怎么操作不存在风险呢 - ？
白富婴儿： 暂时没有出房产证,二手房买卖没有风险的操作方式:1、《买卖合同》办理公证,公证买卖行为的合法性,以防一方反悔;2、办理房屋所有权转移《预告登记》,预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登...

景东彝族自治县15697085367： 有房屋预告登记两年后可以办理房产证吗 - ？
白富婴儿： 可以的,通常可以办理房产证的,通常房屋交房,一到三个月拿到房产证. 根据《商品房销售管理办法》的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门.房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续. 由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的,开发商应当承担违约责任.