房地产拐点来临，房价会下跌吗？意味着啥？

~ 意味着房地产投资者最后的逃顶机会来了，而且不会持续太久。在房地产中介、售楼处、房地产自媒体纷纷告诉你“再不买就来不及了”的时候，你应该告诉自己“再不卖就来不及了”。
毋庸置疑，春节后各地房地产市场出现了回暖，但各地的回暖程度不一，且我认为不具有可持续性。回暖的主要原因：
1）2022年下半年的疫情封控确实压抑了部分需求，在疫情这个不确定因素解除后，确实会有部分需求集中释放。
2）房地产政策刺激集中出台，累积到了一个时点，使得一些认为“先观望”的需求认为“可以不用再等了，政策出得差不多了”。
3）今年1-2月的管理层密集喊话——不管是不是真的能实现——确实给了一些担心未来经济形势，不敢加杠杆的人以信心。
4）每年春节后市场都会回暖，这本来就是房地产市场最大的季节性因素，例如次年入学需求。2016-17年是近20年的人口出生高峰，也就意味着今明年会是小学入学高峰——尽管接下来学区房需求会连跌六年跌去50%，但至少今年的需求是存在的。
5）对“房地产市场40年拐点已至”的判断并非普遍的，仍然有投资者以老套路对待。
何谓老套路？
房地产需求总的来说是越来越多，房价总的来说是越来越高，买房总的来说是最佳投资——但是，政府会调控、会刺激，赶在调控前投资买房会遇上几年的市场低迷，而赶在刺激时买入则会立刻盈利。所以老套路的核心不是要不要加杠杆买房，而是选择最佳的入市时机。
套路套路，套的就是你。
为什么说这是最后的逃顶机会？因为40年的市场根基已经变了。
城市化进程已经终结。不是说城市化比例不会从现在的66%继续提高，而是不会再有农村进城人口，农村也就4、5亿人了，还大部分都是40岁、甚至是50岁以上的中老年人。30岁以下人口的城市化率已经达到80%-90%。绝大多数新出生人口也在城镇。接下来，当城市总人口保持稳定，农村人口自然减少，城市化比例依然能继续快速提高到80%。
房地产市场的根本问题是在土地财政（实质是进城税）依托下的过度开发、供给过剩、房价过高——永远立足于未来会有更多进城需求、更多城市人口、更高收入。在此基础上的2个基本逻辑——房价永远涨，收入永远涨。收入永远涨，意味着当前过高的房价可以被未来的高收入预期对冲。房价永远涨，意味着哪怕收入永远赶不上按揭，我还可以借钱买房获得回报。
这2个逻辑现在都变了。
当然你也可以再等等，再看看，不过逃顶的机会可不是留给形势明显改变以后的大多数人的。

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汤原县15216225410： 房价3到4年后将迎拐点.是什么意思.是房价下跌还是上涨 - ？
暴缪八味： 房价3到4年后将迎拐点,意思是房价下跌.因为4年后降因为中国人口的拐点,也就是人口开始减少,并且每年减少的人口逐渐增多到1000多万,而且会持续几十年的时间.所以房价下跌的可能极大.

汤原县15216225410： 库存即将迎来拐点,房价会跌吗 - ？
暴缪八味： 在房地产市场库存较多、人口拐点将至、城镇化步伐放缓的大背景下,中国楼市步入下跌的趋势难以逆转. 现在房子的主人,不论是业主还是开发商还有政府都在幻想房地产重新火爆起来,但是没有不落的太阳,也没有不落的浪潮.

汤原县15216225410： 什么是房价拐点?对消费者有什么影响? - ？
暴缪八味： 房屋价格已经持续10年增长,拐点表示长期持续下降(具体是多长时间每个人理解不一样),但绝对不是轻微的调整. 房屋降价了当然消费者都高兴,但对国家,对社会经济影响会很大的.

汤原县15216225410： 楼市转折点到来,往后几年的房价会这样变化,可能会让 - ？
暴缪八味： 房价受市场影响和整策调控的影响比较大,从目前的国情国策来看,中国房价不会在三年内下跌. 一、城市化进程拉动房价上扬 中国的城市水平只有百分之四十多此,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距,乾元置家为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息.

汤原县15216225410： 房价已到拐点,房价是涨还是跌 - ？
暴缪八味： 目前看,国内一线城市房价尚未到拐点,或者说拐点不明显,建议用户观望.

汤原县15216225410： 出现房市拐点,房价会下降?？
暴缪八味： 会的

汤原县15216225410： 房市是否出现拐点? - ？
暴缪八味： 目前房地产是否出现“拐点”,争论许多.有人认为目前房地产市场出现了“拐点”,因为一些地方的房价开始下跌,并由此房价下跌导致房地产市场销售萎缩;也有人认为房地产市场没有出现“拐点”,因为一则房地产市场是一个个区域性的市场,一个或某几个地方的房价下跌,并不能够说明全国的房地产市场价格都将会下跌;还有人认为房地产市场之所以没有出现“拐点”,因为目前一些地方的房价下跌只是暂时,从长期看房地产价格仍然会继续上涨等.也就是说,如果对房地产“拐点”定义不清楚,谁也无法说明国内房地产是否出现“拐点”.

汤原县15216225410： 房价真的会降下来吗?？
暴缪八味： 房价已经出现拐点,明年肯定会降下来.

汤原县15216225410： 明年全国房价会下调吗?？
暴缪八味： 在国家一系列的调控出台后,房价已停下了攀上的脚步,交易量少价不跌.再度加息的预期不断加大,年末来临,银行的贷款也到期了,紧缩货币政策迫使开发商为了还贷酝酿降价促销回笼资金,所以下半年房价会降,但这是短期的房价拐点.长期来说,人民币对美元还在升值,经济还是得房地产带动,房价还是呈上升趋势的.

汤原县15216225410： 以后房价会跌吗?？
暴缪八味： 会的,由于4月份的经济数据不理想,央行有提高银行准备金率0.5个百分点达到22%的历史高位,6月前还会加息一次,这可以看出今年的紧缩货币政策是无法改变的,这将对房地产莫大的冲击,银行收回贷款促使开发商减价销售回笼资金,本来一线城市的房价在前期的调控下已显拐点,所以下半年房价将出现短期的下跌,一线在10%--15%左右,二三线在5%左右;长远来说,人民币还在不断升值将带动物价的不断上涨,房地产是国家支柱产业经济还需房地产带动,政策的房价调控目标定在同期GDP增长以下,和同期人均可支配收入增长一样(政策允许房价上涨),未来的房价将慢牛上涨趋势.