拆迁与出售有什么区别？

拆迁安置房和商品房的差别有哪些？~

1、土地来源的区别

安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房(商品房开发，开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋 权证，可以进行上市交易。所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。

2、产权的区别

很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋 权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权，即完全的房屋 权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。

3、质量的区别

安置房往往建设利润被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气，造成普遍上安置房的质量不如商品房。

4、交易时间的限制

不少安置房都有交易时间限制，也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定，只要是你买到的已经办理过登记的现房，就可以上市交易。不过，商品期房，法律上是不允许转售的。

5、交易限制的区别

安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

6、享受权利的区别

商品房的买受人一般享有该房屋的全部 权包括占有、使用、 、处分。买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承，甚至可以依法出典。这是因为买受人依法取得了该房屋的所在位置的土地使用权以及土地上坐落房屋的 权。商品房于其他类型的房屋相比在价格上要高出许多，因此买受人对其享有的权利也相应的全面。

不能一概而论，要结合具体情况分析。不过通过近几年的实践来看，同一套房，拆迁赔偿款均高于市场出售价格，所以被拆迁更划算。
补偿方式
一、货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
二、产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：
异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
拓展资料
拆迁冻结的概念
拆迁冻结就是已经决定要拆，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了。
拆迁冻结的时间节点是市政府建设通告或征收土地预公告公布之日。
拆迁冻结的作用
拆迁冻结是为了便于国土规划部门和房屋管理部门对该区域的人口进行统筹规划。其实际作用如下：
1、以拆迁冻结日为标准根据是否离异或丧偶后是否再婚、是否已满法定婚龄对该区域居民进行分户划分。
2、拆迁冻结日为标准根据是否在之后擅自抢建改建对新建部分进行补偿划分。
3、拆迁冻结日为标准根据被拆迁房屋是否超过批准使用期限对房屋进行补偿划分。
4、以拆迁冻结日为标准确定房屋是否能够进行过户、出租、抵押的交易行为。
5、以拆迁冻结日为标准确定房屋户口是否能够进行入户、分户、移户的户籍变更行为。
拆迁补偿流程
（一）拆迁人申领房屋拆迁许可证。
（二）房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。
（三）房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。
（四）确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差，被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择，或只作货币补，或只作房屋产权调换、结算价差。
（五）拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。
（六）裁决拆迁。
（七）强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。
参考资料拆迁 百度百科

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对中国人来说，买房子始终是一件大事儿。深圳的商品房价格往往让人望而生畏，这时候一般就会考虑周边拆迁补偿的回迁商品房，因这房是期房，没建好，这种房子不仅便宜，而且地段都是地铁口附近。
深圳通过回迁建设的地标
但是，回迁房和商品房到底有啥区别，你真的清楚吗？回迁房的便宜能占吗？今天带大家了解一下回迁房和商品房的性质、买卖时的诸多相同和不同，盘点一下购买回迁房的优点和风险。
首先我们先来明确一下概念。
什么是回迁房？
回迁房是政府或者开发商在拆迁补偿时，赔给回迁户的房子；回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。
通俗地讲，回迁房就是拆了之前的老房子，在原址上盖的新房。
什么是商品房?
商品房是经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。
从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
回迁房与商品房的相同之处有哪些？
01购房者身份相同。
拆迁安置过程中，一般有两种补偿方式，货币补偿和产权置换，有少量的拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房。
02购买回迁房与购买商品房的手续
凭拆迁证明或身份证签订拆迁补偿合同，交房时并结算房款（多退少补），按合同规定交房款并取回发票，凭拆迁证明或购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续，根据国家规定申请减免契税，办证时需要缴纳工本费和印花税。
回迁房和商品房买卖时有哪些区别？
1. 质量相同
是开发商建设的商品房，钢筋混凝土，电梯都是同一品牌，质量一模一样，在合同上都有说明
2. 价格相同
对于深圳回迁房的价格，交房有的是70年不动产红本，有的是50年产权，40年产权，卖的价格和同小区商品房价格都是同等价值
注：不同地区回迁房的方式不一样，价格就和商品房不一样
3. 买卖双方的关系相同。
商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。
而拆迁安置房屋的购买基础是开发商和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
注：不同地区的关系不一样，具体要看是和开发商签约还是和拆迁公司签约
4. 深圳回迁房买卖权限与商品房相同
深圳城市更新办法中明确规定，开发商要预售前，必须先安置好回迁业主，不安置好是拿不到预售证，并且开发商和回迁户签订拆迁补偿协议中也明确说明：与同期商品房是等同的，都是同时去办理房产证
若回迁房的业主拿到房产证，可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程，与商品房交易相同，因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的，所以，能办理《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的；
5、选房的方式不同
商品房一般可以选择自己喜欢的楼层和朝向。
回迁房一般都是采取公平公正公开抽签摇号的形式，楼层和朝向是凭运气
6、入住的时间不同
商品房，基本上是即买即住，慢的等个一年左右就能收楼。
回迁房，一般是期房，房还未建好，入住的时间就要等个几年时间，快的也要等个3年左右。
回迁房有的是整栋回迁，有的是和商品房一起回迁
沙盘上都有该项目的配套和楼栋规划
了解了以上关于回迁房与商品房的相同和不同点，想必大家心中的那杆秤也掂量出二者不同的分量了，下面就为大家总结一下购买回迁房的优点和风险吧。
购买回迁房的优点和风险
购买回迁房的优点：价格低，投资回报率高，不限购，不限售。
购买回迁房的风险——
01
不能和开发商签约的风险
若只能与卖方签订权益转让协议，没有签拆迁补偿协议，这是没有保障。后面能否拿到回迁商品房就是空头支票。
另外，只有签订拆迁补偿协议，才知道协议上约束的内容，回迁房的质量是什么样的，大约多久交房，有没有房产证，产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。
02
时间周期的风险
回迁房项目的时间是需要好几年，甚至十多年才能做好，如果没买对项目，距离收楼时间太长。
注：不同地区的城市更新法不一样，各地政府的力度和市情不一样，时间也不一样，总之，买回迁房需要咨询城市更新的相关专业人员，要有自己的判断力。
03
法律风险
大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋，可能会产生法律纠纷
04
资金的风险
购买回迁房需要一次性付款，和原业主签订转让协议后，就要全款一次性付全款，资金不会有监管，如果原业主房源有纠纷，资金就得不到保障。
以上就是今天为大家盘点的回迁房和商品房的知识点，看过这些，你觉得回迁房值不值得买呢？
总的来看，回迁房有好有坏，其实任何事物都如此，也许你会觉得你差的不是这些知识点，而是首付的那些钱。那希望了解了上述知识点的你，可以早日买到自己心仪的房子！
小科普
小产权房 毕竟不像 商品房 那样编制，楼盘数据没有那么公开透明，因此一手，二手楼盘咨询较为空白，列入你咨询的中介没有接这个楼盘，那么你跟本无法知道，而因此措施最适合自己楼盘，对此笔者创立一个公众号。深圳，东莞，惠州唯一一个提供小产权房咨询和百分之90房源的公众号，期待您的关注：深莞穗居家网

拆迁与出售有什么区别吗？我认为拆迁与出售当然是有很大的区别的，因为他们是两个。不同的渠道。

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泰兴市19369003984： 拆迁和卖有什么区别,那么多人都等着拆迁而不直接卖呢 - ？
祖贴劳麦： 拆迁是跟政府做生意,卖是跟市场做生意.前者期待利益大的多.

泰兴市19369003984： 回迁房与商品房有什么区别? - ？
祖贴劳麦： 拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别,都是花钱买房,购房者的身份是相同的.采取的是回迁的方式补偿,拆迁房不是商品房,不能当作商品房出售,二者之间存在一些区别:1、在房价款方面,商品房与拆迁房有区别...

泰兴市19369003984： 回迁房房产证几年才能够下来 - ？
祖贴劳麦： 1、一定会有回迁房房产证的,具体办理时间是根据开发商来的,和房管局也有关系,不会没有的,时间你得问开发商. (正常情况是在一年半左右)2、现在新出的回迁房房产证和土地证是一个证 .3、回迁房2年内不能过户,2年后没问题....

泰兴市19369003984： 回迁房过户费怎么算? - ？
祖贴劳麦： 要看这套回迁房的性质.1. “商品房”,正常交税即可.2. “成本价”,除契税外,还需补交土地出让金,见当地政策.3. “康居房,安居房”,契税按3%缴纳.4. “按经济适用房管理”,契税按3%缴纳.5. 不满五年上市交易的,还需缴纳5....

泰兴市19369003984： 我想问二手房、拆迁房、商品房都有什么区别,还有与之有关的房产证和土地使用权,反正越详细越好,谢谢各 - ？
祖贴劳麦： 这么说额,您关注的可能是房产证和土地使用权.经过购买和缴纳契税,房产证就是你的啦,房产证上会标注地上(或地下)建筑物所有权+该块土地的性质和使用年限(住宅70年,工业50年,商服40年).重点讲住宅,住宅用建筑物又分为住...

泰兴市19369003984： 回迁楼是什么意思 - ？
祖贴劳麦： 回迁楼就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;

泰兴市19369003984： 开发商的房子和拆迁户的房子有什么区别 - ？
祖贴劳麦： 区别大,开发商的叫商品房, 拆迁户的叫拆迁安置房, 都可以进行买卖,但安置房有可能没有房产证和土地证,购买时要小心

泰兴市19369003984： 拆迁房和商品房的区别 - ？
祖贴劳麦： 如果是开发商在拆迁后对您作为补偿,性质上是回迁房,但实际可能楼盘已经不在原处,所以在盖成商品房后,已经可以对外出售给其它非拆迁户,因此,您就拿到了实际的商品房房产证,并不影响你的房屋所有权,而且商品房要比经济适用房的市场价值和质量要高,所以你不必过于疑虑.以上建议供参考.北京 范林刚律师

泰兴市19369003984： 安置房有哪些类别? ？
祖贴劳麦： 根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类: 一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房.按照有关方面的规定,被安置人获...