热门城市买不了房，那如何判断周边城市是否值得入场？

2018年哪些城市的房子还能买？~

最近关注2018年买房预测的问题不断，无外乎就是“XX城市房子值不值得买”之类最简单粗暴的提问，融360说房君觉得既然问的这么多，干脆出一篇文章。
今年的市场，其中一个最大的特点就是“分化”，体现在房价上是，像北上广深等热点城市的房子依然抢手，因为这些城市有着稳定的购房需求，在具体点就是，热点城市的热门区域，比如宇宙中心五道口，毗邻着各大著名高校，均价十几万一平的房子太常见了。接下来的楼市比的不仅仅是谁钱多，还有谁的眼光好。
买房不仅要有精良的战术，还要有长远的战略，翻译成大白话就是看准“人口、交通、产业”。
第一类：人口流入多的城市
人口是支撑房价长期平稳的第一要素，有人才会有需求，想想武汉、南京等城市出台的人才优惠政策，各种人才公寓、送户口、送住房补贴，无一不是为了最大限度的把人才吸引过来，在建设城市的同时，能让这些人真正留下来，让这些城市的楼市能进入一个良性循环。买了房子的人不会担心卖不掉，房子的变现能力得到了保障。
具体来看，以北京为核心的“京津冀”、以上海为核心的“长三角”、以深圳为核心的“珠三角”，这三大城市群，接收了来自大城市的外溢需求，如“珠三角”的东莞，二手房均价已经突破1.5万/平，而在2016年以前，东莞房价基本维持稳定，房价上涨是2016年之后的事情。
所以有人的地方，房子才能流动起来，这点很重要。
第二类：交通发达的城市
说完城市圈，不得不提的就是交通了，交通对房价的影响，主要就是各大城市圈之间的联系，交通发达，才能让区域间的资源、人口聚集，以及缩短了城市间的通行时间。以南京为例，南京城市规划显示，要在江北高新区建一座新南京北站，成为南京三大客运站之一，将进一步打通江浙沪的连接。类似的城市还有武汉、长沙、郑州、西安。
数据显示，过去五年上述的南京、武汉、长沙、郑州、西安房价分别涨了70%、41%、35%、38%、38%。
说到底，高铁的作用还是在于吸引人过来，增加人口流动性，就上升到了人口对房价的作用。
第三类：产业创新的城市
靠房地产高速发展的经济已经成为过去，接下来个城市都在寻求创新的经济形势。还是以南京为例，南京在去年的上镜率特别高，不仅要建高铁，还被互联网巨头阿里相中，买下河西的一块地建设阿里总部，南京未来的发展模式将是围绕金融服务、智慧城市建设，加强与周边城市的连接，实现人才的聚集，说来说去又回到了人。
接下来买房大家要清楚这几点：
一是机会只属于少数人，或者说少数城市，判断一个城市的房子是否值得买，要看它的真实力（人口、交通、产业），靠一时虚张声势炒起来的房价终究长久不了。
经历了2015-2017这三年，2015年北京、深圳房价先涨了起来；2016年合肥等二线城市接棒上涨；2017年除了重庆、西安等后二线城市，一大波三四线城市房价也涨了一波。房价全面上涨的情况基本不会出现了，价格将越来越集中在参与区域经济建设，也就是符合上述三点的城市。
二是现在是卖掉三四线置换二线房子的重要时期，有各种吸引人人才的优惠政策，可以适当作出调整，不要只盯着一线大城市，未来将属于跟对政策的人。
三是买房要有自己的主见，不能别人说是什么就是什么，也不能冲动买房，你自己的情况你最清楚，一定要基于自己的实际需求和经济能力，一套房子也没有的人与其纠结该不该买房，不如想清楚买房的核心目的，是自住还是买了不住只求个心理安慰，买房一边还贷一边抱怨影响了生活质量，岂不是得了便宜还卖乖，让没房子的怎么想？

明确答复：
上海和上海周边（苏州、杭州、嘉兴、南通）！
解释原因：
上海是中国最大最自由的城市，比深圳和北京更稳健！
北京是政治中心，而且风沙大，市场活力不如上海！
深圳是靠着香港，外资雄厚，有可能在某个时期容易被资本家薅羊毛！
海南是自贸区，但地广人稀，一直是靠炒起来的，不像上海这样稳健踏实和老道！
广州是老牌城市，发展空间有限！
南京、合肥都是长三角，但流到上海的人和钱比流入的人和钱多！
重庆、成都是内地，增长幅度不如沿海。
《上海2040》规划和《上海2035》规划，苏州、嘉兴、南通都将加快发展，加速与上海同城化，半小时通勤圈马上就建成！
杭州也是紧邻上海，高铁杭州东站到上海虹桥站也就40分钟左右，而且是2022年亚运会举办城市，马云阿里巴巴也是从杭州起步和繁荣的！
上海和上海周边是江南水乡，自古就是富庶之地，吴越、苏杭，都是天堂般的描述！
上海自贸区运营多年，目前正在扩建，每年举办进口博览会，这里无疑会成为世界的真正贸易中心！
上海一直欢迎有文化、有创意、有担当的人到上海生活和工作以及创业投资，自古以来没有变过！有无解决办法：
搜索“沙番崖”，在上海和上海周边买房轻而易举！

文｜大老哥

编辑｜bis饼干

全文共计3863字，阅读大约需要8分钟

行家简介｜大老哥，知名民间房地产行家，都市快报等多家媒体的特邀买房专家，2003年以来给上万人做过买房咨询，被誉为老百姓最贴心的买房顾问！

热门城市，房价高企，房票难得，一房难求，所以很多人就把目光转向了热门城市的周边。

这种模式到底对不对呢？

如果选择了周边城市，怎样买才最符合房地产投资的逻辑呢？

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以热门城市举例，周边谁合适做标的？

杭州楼市一房难求后，有很多投资客就把目光转向了一些周边城市。我也曾经推荐过一些城市，比如海宁，临安，绍兴、柯桥等等这样一些杭州的轻轨能够到达的城市，离杭州又比较近，当地的经济也比较发达。

最近，经常会有人问我海宁买哪里，买什么楼盘比较好。所以带着了解楼市的任务，我利用周末的时间去海宁考察了一下。

其实杭州到海宁还是挺方便的，开车一个多小时，高速公路走走也挺通畅的，高铁也蛮便捷。再加上未来轻轨的建设。整个海宁和杭州之间的联系，从交通方面来讲还是很方便。

前些年海宁著名百合花园开盘的时候我们去参观过，当时的价格便宜。后来就没有怎么去了解海宁楼市，海宁与杭州之间有轻轨规划后，今年年初我在网上了解了一下海宁很多房价还在6000―10000元／左右。

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海宁为什么有一定潜力？

海宁还是有一定潜力的，原因有二：

一二线城市的限购，导致购买力溢出到周边城市。上海和杭州购买力的溢出，拉动了海宁当地楼市。

轻轨的规划和建设，加上高速高铁等交通的高度发达也会带来一定的购房需求。

当地经济发达，特别是海宁皮革城带来了不少外来人口，加上当地拆迁，有一定的市场需求。

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在海宁，我选择去看了哪些盘？

因为时间关系，主要是看一些轻轨附近或者核心地段的楼盘――

第一站

东方都市

图片源自大老哥

浙大国际学院旁，距离轻轨站200多米。整个楼盘34万方，目前在售的19号楼房源价格在15000元／左右，需要搭售车位。整个楼盘所剩房源不多。该楼盘是海宁价格最高的楼盘之一。

因为地处新区，周边有鹃湖、浙大国际学院等规划。

这是海宁为数不多的真正的轻轨楼盘。

第二站

公元道一号

图片源自大老哥

海宁银泰商圈附近的有好几个楼盘，四季香榭、汇高百悦府、祥生钱塘院子等。虽然他们在距离轻轨站一两公里的地方，但因为商圈关系，目前价格也都在14000元／左右，不过都是尾盘，房源很少。附近唯一一个在售房源较鑫的楼盘是公元道一号，定位高端，跟东方都市齐名，干挂石材立面，价格也在14000元／上下，目前房源比较充足，也搭车位和储物间。

第三站

万城理想公馆

图片源自大老哥

位置在海宁皮革城附近，距离轻轨站1.5公里左右，距离地铁站也有点距离。楼盘只有7万方，目前在售的是2幢小高层，面积段是108方和188方，价格12000元／左右，也需要搭售车位。

第四站

卡森卫星城

图片源自大老哥

卡森卫星城距离海宁皮革城3公里左右。楼盘规模比较大，有140万方，是本地的皮革企业开发的。现在在售的主要是三期的高层和合院式的排屋，高层价格在11000－12000元／，排屋价格20000元／多。也需要搭售车位。距离轻轨站斜桥站大概1公里左右。我看了一个数据，光2月份就卖了300来套，销售量还是挺大的，不过当时价格比较低。

我还跟当地的中介和分销的朋友聊了一下，得知海宁周边楼盘还是比较多，但核心板块核心地段核心商圈的楼盘也不多。从今年3月份以来，整个海宁的楼市，销售节奏很快，销售情况比较火爆。

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对海宁楼市现状的几个观点

海宁房价今年跃升明显

像公元道一号去年年底的价格9000元／多一点，现在14000元／左右，大概涨了40%。百悦府也涨了不少，东方都市去年卖的也是9000元／多，现在14000―15000元／，可以说今年以来价格有点暴涨。

但海宁总体上价格涨幅虽然比较大，但和历史成交数据去比，涨的也不是特别多。

历史上海宁房价最高的年份是2013年，当时海宁市商品房成交的均价在9572元／。有一个买百悦府的女士讲了，她说13年底在百悦府买了一套，价格应该是在12000―13000元／左右，后来到15年下跌比较厉害，到了15年、16年价格还是处在低位。到了17年2、3月份开始涨，现在涨回14000多元／，从14年初的12000―13000元／跌到9000多元／，现在又回到14000多元／。

所以海宁的房价涨幅虽然比较大，但是和历史相比涨幅也不是太高，海宁均价最高是2013年9579元／，到了14年是8172元／，15年是8375元／，16年是8242元／。

图片截自海宁房天下

现在（2017年）新房的均价还在9000多元／，市中心区域房价在14000元／左右。所以总体上来讲上涨幅不大，只是3月份以来确实涨的比较多一点。

海宁可售房源不多

在海宁看房过程中看到这些楼盘有的建了一半，有的刚刚结顶的楼盘，但进去问了一下，基本都无房可售。可见今年以来，海宁的去化速度还是非常快的，和杭州差不多了，很多楼盘已经无房可售了。

数据显示，仅仅2016年海宁整个商品房销售量就达到18159套。

2016年海宁拍了136.57万方的土地，按照容积率2.5,100平米一套计的话，也就是2万多套房子。这样的去化量还是很快的。所以海宁一些核心地段房源比较少。

严格的限价下，搭售车位成为常态

现在海宁由于价格也受到了备案价限价的抑制，调不上去。开发商采取的普遍措施就是搭车位，有的搭一个，有的搭两个，甚至有的搭储藏室，搭车位是普遍现象。

宽松的限购限贷政策

海宁是限购的，外地户口限购一套，本地户口不限购。

贷款海宁政策相对来讲比较松，比如你是外地户口，夫妻双方只要还没有在还按揭的，或者按揭已经还清了，在海宁都算首套，首付最低可以3.5成。

海宁和杭州正快速接轨

海宁现在确实建设的速度比较快，特别是与杭州的接轨方面也做了大量的工作。比如许村这里搞了临杭开发区，在下沙北还有连杭开发区，海宁主动接轨杭州的工作做得比较好。

轻轨建设已经如火如荼在进行，我们在回来的路上看到路上都用挡板挡起来了，轻轨的建设都已经开始了，按计划将于2020年年通车。

海宁是行政区划不属于杭州地区，但它却是接轨杭州最积极的一个城市，无论在轻轨建设，无论在开发区的建设，都和杭州主动接轨。所以这也是海宁楼盘受到杭州购房者欢迎的一个原因。

海宁的外地投资客较多，投资性需求是拉动房价的主因

我看到一个数据，2016年海宁住宅市场通过市外营销机构的成交量占到了43%左右，外地客户占到了很大的比例。比如今年2月卡森卫星城单月卖了300套，但很大程度上也是外来客户带来的购买力。

今年上半年的比例可能更高，也就是说海宁市场这一波的价格拉升，除了房地产大市比较好，当地需求较旺，但主要是大城市购买力的溢出，特别是上海、杭州的购买力溢出到海宁，对海宁房价的拉升起到了很大的作用。

投资性需求购房者拉动海宁房价，这也符合楼市价格上涨规律。如果光是本地的刚需，是不太可能把价格拉的这么高、拉的这么快的，主要还是由于很多的外地购房者到海宁去买房，造成了海宁价格短期内涨幅较高，涨幅也较快。

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如何判断海宁未来的楼市？

我觉得，有几个数据还是值得大家关心的。

外来购房者比例过高，未来谁来做接盘侠？

前面讲了海宁的外来投资客较多，投资客是要兑现的，这部分成交量怎么去兑现？谁来接盘？这是一个问题。当地人愿不愿意以更高的价格来接这些投资客的盘？

为什么说当地人接盘的可能性比较小呢？因为海宁常住人口虽然在县级市里面算是比较多的，有83万人。但是这几年人口增长的速度还是比较慢的。

资料显示，海宁2007年到2011年户籍人数前20年差不多一直处在60来万的水平。我们讲常住人口是指在海宁居住半年以上的人口加在一起是83万，但是海宁的户籍人口这20年来一直徘徊在60万到64万之间，所以它的人口增加是比较慢的。

另外一个数据，海宁2016年比2015年人口只增加了5500人，这里面很多是新生人口增加比较多，外来人口比较少。而且人口增长的速度是在放缓的，2012年到2016年比2007年到2011年，这十年比之前的十年人口增加的速度下降了1.45个点，海宁人口增加的速度在放缓。

我没有查到海宁当地住房的保有量，人均自有住房的保有量，或者人均居住面积的数据没有查到，但是我相信海宁当地人的人均居住面积，以及自有住房的比例还是挺高的。

在一个人口增长放缓，外来人口不多的城市，今后如果房地产速度发展过快，商品房销售量过高，外地人买的太多的情况下，我还真有点担心未来谁来接盘的问题。这是一点疑虑。

海宁支柱产业的未来趋势

海宁是以皮革业为主导产业的，现在海宁皮革城每年的销售额大概达到了200多个亿。皮革城是海宁的一张名片。

但是目前由于互联网经济的发展，传统的零售业其实已经在慢慢转变了，网上消费，从线下到线上，原来很多东西，特别是一些高档的皮衣，这些东西可能在网上消费的人比较少，但这几年增长的速度也是比较快的。网上销售对传统零售业的冲击还是有影响的，这种冲击对未来的影响到底如何现在还无法评估，我觉得未来可能冲击的会更厉害一点。

皮革城以实体店为主这种商业模式今后也会得到改变，这个靠传统产业吸引大量经营人员入驻海宁的趋势也会改变。

所以我担心的商品销售互联网化以后，对传统商城的影响会比较大。因为这既是一个产业聚集的行业，同时也是吸引外来人口的一个重要的行业。如果这个行业慢慢转变以后，到海宁经商、就业的人数可能会下降，人口的导入可能会进一步降低。

海宁现在还是传统产业为主，很难听到海宁有什么高科技，或者新的产业、新的技术。未来随着环保监管的加强，对污染企业监管的加强，一些传统企业会不会面临发展的瓶颈？如果没有新兴产业的发展，海宁来之前的高速发展还能不能保持？

海宁未来的房价取决于大势和杭州接轨程度，可能还会有一定的空间，但是短期有空间我觉得已经不大了，虽然现在还搭车位，这个形势可能会马上得到改变，所以现在不要急于去买，可以等市场稍微回调冷静一点以后，再看看有没有机会。现在不建议大家急于去海宁买房子，盲目去投资。

后记

后来带我看房的中介也告诉我之前搭车位的东方都市、卡森卫星城等都不需要搭车位了，与之前有市场热度比已经出现冷下来的迹象。

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临武县19585277641： 一线城市周边房产有价值吗 - ？
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临武县19585277641： 年轻人买楼应该在附近的县城买还是到经济发达的大城市去买 - ？
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临武县19585277641： 如何查看城市附近的村庄 - ？
仲飞五氟： 可以上网查询电子地图,例如:百度地图、搜狗地图、Google 地图...... 打开网页之后,点击省份、地区、鼠标拖拉;看城市附近的地方、放大看、查周边的店铺、交通......

临武县19585277641： 上海周边城市房价哪个城市低? - ？
仲飞五氟： 这几年上海周边城市的房价都水涨船高,房价都不低.但是还真有一个洼地,房价不但最低,发展前景也不错.相比较上海周边其他城市,湖州房价目前很低,但是你可不要小看它的升值空间.湖州要规划建第二个高铁站,预计到上海半个多小时,而且还要建两条地铁线.这个城市要飞了.

临武县19585277641： 投资杭州市房子和投资周边城市有什么差别? - ？
仲飞五氟： 投资立场上的杭州和沿杭房产分析: 如果您考虑投资,我建议您考虑杭州,沿杭州(比如富阳,临安,绍兴,湖州等)周边的房市不稳定,抗跌性太差,有价无市,投资风险大.给您几个理由吧.1.抗跌性:首先说,临安,绍兴等地的房子会...

临武县19585277641： 在一个省份不同的第二个城市买房是否属于二套房 - ？
仲飞五氟： 只要你有过房贷记录,这个记录就会随着你的贷款批下来后进入到人民银行的征信系统,这个系统里任何你在银行的记录都会被留下来,所以不管你在哪买房,都会查询得到.它不是...