我想把一片山地转租出去请问怎么办

我的责任山组里强形租出,我有权不出租吗?有个外地老板只愿租我的一片山地，我不愿意，现组强形要出租，~

如果责任山还是在你的承包期内，你有权不进行土地流转。村民组无权强行出租。村民组只有征得你的同意，才可以把你的责任山转租出去

答:首先，按照合同法的规定，如果在你和房东签的合同中没有写明你可以转租的话，你是不可以转租的，如果转租了，房东是可以解除合同的。所以为了避免和房东产生纠纷，建议你和房东说明下情况，协商解决此事，这样也避免了风险。

　　你应该到到相关部门{国家房屋土地管理局}办理响应的土地所有证明应于转租方建立好合法的合同
　　以下是我帮你查的一些关于违法出租的规定希望有帮于你
　　关于违法出租集体土地案件的调查报告

　　党组书记、院长 董华
　　2005年4月29日

　　土地是民生根本。作为社会主义国家，我国宪法明确规定，土地归国家和集体所有；任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式违法转让土地。但近年来在改革开放和发展经济的过程中，出现了许多违法出租土地现象，侵害和冲击集体所有制，加剧土地危机，削弱农业基础，破坏城市和乡镇建设规划，引发社会矛盾，不利于农村的经济发展和社会稳定。鉴此，笔者对我院受理的违法出租集体土地案件进行了调查，对违法出租集体土地案件的特点、成因进行了分析，并提出处理、解决违法出租土地问题的管窥之见。
　　一、违法出租土地的基本情况
　　目前，对违法出租土地的范畴尚无直接的法律规定。对此类案件的认定主要是根据《宪法》和《土地管理法》相关规定。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式违法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。由此可见，违法出租土地应当是指违法出租农村集体所有的土地用于非农业建设的情形。
　　土地是否用于“农业用途”，应以国家房屋土地管理局在2001年国土资发(2001)255号文件对土地种类的划分为根据。该文件将土地分为三种：农用地、建设用地、未利用地。所谓农用地，就是农业用地。农用地分为：耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。其他农用地又分为：坑塘水面、养殖水面、畜禽饲养地、设施农用地、农村道路、农田水利用地、田埂、晒谷场(场院)。根据逻辑学的基本原理，“是”的否定即为“非”。所以凡不属于以上用途的，均可认定为“非农业用途”。
　　按照以上标准，2000年12月至今我院共受理涉及违法出租土地案件48件，审结41件，其中判决20件，调解8件，裁定驳回起诉7件，裁定准予撤诉6件。
　　二、违法出租土地案件特点
　　(一)一方当事人都是村集体经济组织，另一方多为从事经营活动的企业或个人。在这些案件中，一方当事人都是村、乡集体经济组织(或称农工商联合公司或称投资公司)；另一方当事人则多数是从事经营活动的企业，公司或工厂，少数是从事经营活动的个人(在相对于农村集体经济组织的46个对方当事人中有12个个人、34个企业，其中还有一个外国企业法人)。
　　(二)被出租的土地多用于经营活动，其余用于为单位建宿舍楼。在这46件案件中，涉案土地用于经营活动(建厂房、仓库、办公用房、开设饭店、赛车俱乐部等)的共有43件，其余3件的涉案土地用于为单位职工盖宿舍楼。
　　(三)违法租赁时间早、租期长，大都形成了历史遗留问题。在这些违法租赁案件中，最早的起租时间在1988年，最晚的起租时间也在1997年；租期短则10年，长则25年。由于时间长，导致租赁双方积累的矛盾多，难以调解，在案件审理中当事人举证困难。
　　(四)涉及的农村集体经济组织数量多、个案出租的土地面积大。这些案件涉及全区42个行政村中的23个村(占55％)和一个乡的集体经济组织，个案出租的土地面积5亩以下的5件，5-30亩的10件，30-50亩的4件，100亩以上的1件，面积不详的23件。面积最小的为0.5亩，最大的为170亩。
　　(五)造成的经济损失和社会影响较大。在违法出租土地用于经营的案件中，双方之所以成讼，或因承租方无力承担租金，或因国家征地出租方无法继续履行合同。无论何种情形都给国家、集体造成了极大的经济损失。一种情形是由于承租方无力承担租金引发的诉讼，在这种情况下，则原告方的集体土地在一定时期内毫无收益。如北京市丰台区六圈农工商联合公司诉北京佳宾卡丁俱乐部租赁纠纷一案。双方于1995年11月签定协议书约定：原告将40余亩土地交给被告作为娱乐经营用地，被告前三年每年支付土地补偿金25万元，以后每年支付30万元。此后原告将土地交付被告使用，被告未按约定给付土地补偿费(租金)，使这40余亩土地在长达六年的时间里未创造丝毫经济效益。另一种情形是由于国家征地，使合同无法履行。在这种情形下，承租方历年来所作的投入都将化为乌有。如吴某诉北京市丰台区卢沟桥工业公司、丰台区西局农工商联合公司土地租赁合同纠纷一案，卢沟桥工业公司租赁西局农工商联合公司土地6600平方米，后转租给吴某用于建仓库。2002年因国家征地造成吴某经济损失350万元，吴某因此诉至法院要求二被告赔偿。至于单位违法租赁土地用于建职工宿舍楼的案件，则都是因企业效益差、无力支付租金，导致农村集体经济组织要求偿还租金、解除合同，使得本已经济窘迫的企业职工及其家属面临无栖身之处的危险，极易引起群体性纠纷，破坏社会稳定。
　　(六)多数案件都不是以出租土地纠纷起诉。当违法出租集体土地发生纠纷，当事人诉至法院时，大都不是直接以土地租赁纠纷起诉，而是以腾房纠纷、联营合同纠纷、承包纠纷等理由起诉的。
　　三、违法出租土地的成因
　　(一)农业投入产出比太低、农民农业收入低。农业发展滞后于第二、第三产业，农民从事农业生产获得的收入远远低于其他行业从业人员获得的收入，是农村大量出现违法出租土地现象的首要原因。千百年以来，“分田地、均贫富”始终是中国农民的终极诉求，这是由于中国农民彼时彼日的经济处境所决定的。时至今日，农民却要离开田地、将土地转手，这种惊人的改变同样也是由于农民今日今时的经济处境所决定。农民日益认识到种地投入与产出不成比例，既然付出同样的劳动甚至更少的劳动乃至不劳动可以获得更多的收入，转包土地、违法出租土地、搭建违章建筑牟利自然成为一些农村集体经济组织的必然选择。
　　(二)农村集体土地使用制度滞后于社会发展。
　　市场经济要求包括土地所有权制度在内的物权制度必须权利主体地位明确、权属清楚、科学合理、符合经济活动内在规律。僵化陈旧的现行集体土地使用制度显然与此相差甚远：1.集体土地所有权主体地位虚置，所有者的主体地位无从体现；2.集体土地所有权的权属含糊不清。《村民委员会组织法(试行)》第2条规定了“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织”。因此，村民委员会只是农村群众自治性组织，而不能成为农村集体土地的所有者。另一方面，在实行家庭联产承包责任制后，农村经济生活中村民小组已基本失去原有作用，作为集体经济组织的成员而不是一级集体组织，它也不能作为集体土地所有权的代表。现在丰台区普遍存在的村、乡农工商公司虽然事实上管理着集体财产，但其作为集体经济组织的存在、权利来源和范围、义务承担等都缺乏法律上的根据和合理性；3.集体土地所有权作为财产权、绝对权的属性无法充分体现。财产权的首要属性就是能给权利人带来收益。绝对权的属性则是可以对抗任何人。在所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，集体土地所有权人基本只能自己占有、自己使用、通过自己使用收益，不能出让。这既有违市场经济的客观规律，又束缚了社会生产力的发展。
　　(三)行政机关管理不力。一方面体现在农村土地登记制度不健全。当前农村土地档案并不是集中于国土资源和房屋管理局，而是分散在各乡、村自行管理。许多土地的归属、沿革都没有书面记载，相关情况只有当时的村干部才知道。规划局和国土资源和房屋管理局保管的土地规划档案不对公众公开，拒绝法院之外的普通单位和个人查询。这都使得对土地用途的变更查证难、归责难，约束土地出租后的用途变更难。
　　另一方面则体现为对违法出租土地查处不力。仅从诉至我院的这些案件，就可发现丰台区多达一半以上的行政村都存在持续短则几年,长则十几年的违法出租大片土地的现象，而且违法承租者大都在违法承租的土地上搭建了违章建筑。这种公开的、长期的、严重的违法情况却并没有引起国土资源和房屋管理局的重视，更不用说积极依法查处和纠正，从而使违法出租土地现象更加猖獗。
　　(四)农村干部、村民以及一些企业、个体工商户法律意识薄弱。
　　在这些违法出租集体土地的案件涉及的人和单位中，有的是不懂法，既不了解国家保护集体土地的法律规定，也不知道出租集体土地用于非农业用途违法；还有的则认为即使自己违法出租或租赁集体土地，法律也不能把自己怎么样，知法犯法。
　　(五)经济飞速发展和现行土地的“双轨”制导致城郊土地供需矛盾日趋紧张。目前我国实行的是事实上的双轨土地使用制度——国有土地使用制度和集体土地使用制度并存。目前的征地补偿仍按产值补偿，标准低于市场价格。对于农民和村集体而言，过低的征地补偿实现不了土地的经济价值，他们宁愿以违法出租的形式获得长期的收益。对土地使用者而言，征地手续繁琐，批地时间长、收费过多。一些需要用地的单位和从事经营活动的个人，特别是私营中小企业和个人，难以以其能承受的合理价格取得国有土地使用权，从而也把目光转向农村集体土地，尤其是城市近郊的集体土地。又因通过正常途径取得这些土地的使用权相当困难，所以，他们最终往往选择只须双方草签一份合同就付诸实施的违法出租手段来获得集体土地使用权。
　　四、对策和建议
　　(一)修订立法，明确集体土地所有权的权利主体，深化农村土地制度改革。
　　要禁止集体土地出租用于非农业用途，就必须明确对集体土地承担责、权、利的具体主体。只有明确了集体土地所有权的权利主体，才能监督其遵守土地管理法规，才能在其违法出租时要其承担责任。集体所有制作为我国社会主义经济制度——公有制的重要组成部分，国家也应立法规定其权利的具体行使主体及其产生程序、权利行使程序、权利保障及救济、收益分配等，防止集体土地所有权被极少数人独揽，保证村民集体中的每一个成员都能平等地享受权益、履行义务、承担责任。在完善社会主义市场经济体制的今天，应该制定相关法规，对集体土地参照国有土地使用制度实行土地使用权有偿、有期限、有限地流转的制度。在此之前，地方政府可先作这方面的探索和改革。一方面，在不改变土地所有权和用途的前提下，对各种农业用地实行有偿、有期限的使用，并对其出让、出租、转让、抵押等加以明确规范，使这类土地使用权可以完全合法地进入流转市场，实现土地资源的最佳配置，消除集体土地违法出租的生存环境；积极提倡并引导农民有偿转包、转让土地。例如，通过土地招标、租赁、承包等多种形式，大力鼓励种田能手和经营能手多承包土地，积极提倡有专业技能的人员对土地进行开发，实行集约化经营，既提高农业生产的效益，又避免弃耕撂荒，提高土地的利用率和产出率，增加农民农业收入，进而推动产业化经营的发展。
　　另一方面，应实行非农建设用地流转制度，减少违法租赁集体土地的经济动力。这方面可借鉴外省市(如江苏苏州、福建古田、广东顺德、浙江湖州、安徽芜湖)已有的成功经验并在其基础上加以完善。在保留所有权不变的前提下，对农村集体所有的非农建设用地进行流转：规划部门设立农村集体非农用地资料库；在一定的行政区划内，建立专业拍卖师、估价师、会计师进场的农村非农建设用地流转市场；农村集体经济组织决定将所有的非农建设用地流转的，在出具规划部门的证明和农村集体经济组织所有成员签署的同意书后，进场拍卖，拍卖所得价款在交付国家基础建设费后的50％作为集体经济组织社会保障基金，15％作为集体经济组织再生产资金，35％发给集体经济组织成员；拍卖后的土地不得用于娱乐设施用地和房地产开发，且其使用权在流转到期后重新拍卖。直接使集体非农建设用地流转，既可合理配置土地资源，实现土地与资本的市场流动与最佳结合，产生最佳效益，又能控制建设用地增长幅度和减少闲置土地数量，减少占用耕地的经济动因，还有利于发展中小企业，解决劳动就业和农村社保资金来源问题，有利于城镇土地市场建设。
　　（二）司法审判中应注意掌握好尺度。
　　一要注意对案件事实准确定性，正确区分真联营与假联营真出租。根据《民法通则》和《合同法》的有关规定，对于那种以集体土地使用权为出资，与集体经济组织及其成员以外的主体联营并从事非农业经营，规定无论盈亏，对方或联营企业必须按期向提供土地方交付利润的，均应认定双方实际签订的是租赁合同，判令合同无效、双方按各自的责任承担损失。注意不要将这种假联营真出租与那些以集体土地使用权为出资并与联营对方共同经营、共负盈亏的真联营相混淆。对于那些以房屋腾退、拆迁等理由起诉的、涉及违法出租集体土地的案件，也要注意识别、准确定性。
　　二要注意准确把握决定土地租赁性质的关键要件——用于非农业用途。只有租赁集体土地用于非农业用途才能构成违法出租。租赁集体土地但仍然用于农业用途的，无论租赁方是否为集体经济组织成员、是否为农民，都不能构成违法出租土地。租赁国有土地用于非农业用途的，也不能构成违法出租土地。三要注意案件法律效果和社会效果的关系。一般来说，对此类案件的审理要首先考虑其法律效果，否则会对违法出租土地现象起到推波助澜作用。但在考虑法律效果的同时，也必须考虑社会效果，弥合法律和社会之间的缝隙。如北京草桥实业公司诉北京童装三厂、仪征化纤(北方)实业公司租赁合同纠纷一案。童装三厂违法租赁草桥村集体土地建宿舍楼，其职工已在草桥居住十余年。近年来由于童装三厂经营状况不佳，无法给付租金，且租期届满，原告因此要求解除合同，甚至派出保安强行拆房，引起该厂职工及家属的不安。
　　(三)加强土地行政管理
　　完善的地籍管理是进行有效的土地管理的基础。国土资源和房屋管理局应当对辖区内包括集体土地在内的所有土地建立尽可能完整的、包括地籍调查、土地登记、土地统计、土地估值和地籍档案的地籍管理，并定期巡查土地使用情况，对违法出租土地的租赁双方进行惩处。通过在区国土资源和房屋管理局建立地政监察中队、在镇(乡)成立监察小分队、在各村聘请地政监察联络员，构建三级监察网络，加大对违法租赁集体土地的查处力度。同时，行政机关应向社会公开档案信息，使公众得以避免因不知情而违法租赁集体土地。
　　(四)加强对农村的法制教育和国情教育。
　　加强对农村的普法工作，是减少、杜绝违法出租土地现象的一个重要环节。应当组织农民尤其是村干部认真学习《土地管理法》等法律法规，使广大农民了解我国的土地制度。同时，应加强国情教育，使农民认识到保证农业用地对我国这样一个地少人多国家的重要性，知道违法出租集体土地的危害，以促使他们自觉放弃并监督对集体土地的违法出租。

让我说最好快点找到一个,想租的人!打广告什么的都行!

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扎兰屯市18897488627： 我家是农村的,我承包了一片山地,我想对外转让可以吗?？
雀哗大蒜： 这这要看,你跟村里签订的承包合同对转让的约定.如果没有约定,可以转让使用权,打不得转作非农业用途.

扎兰屯市18897488627： 家里租的土地想转租 - ？
雀哗大蒜： 正常转租都要征得土地主人同意的.你们租的年限长,好好跟他商量一下,应该是没问题的.

扎兰屯市18897488627： 请问各位有识之士 我想将本村的土地租用种植树苗 当地政府不同意 非要将我们的土地转租给别人 请问该咋办 - ？
雀哗大蒜： 政府不同意,你应当恢复耕地用途,如自己不能耕种的,应转租他人.

扎兰屯市18897488627： 山林转包合同该怎么写. - ？
雀哗大蒜： 对于你提出来的,转包合同怎样才有效,我的意思是根据《合同法》的规定,如果合同里未写不得转包,则可以转包.但是,(1)转包合同需要发包人同意.未经同意的,发包人可以随时解除合同(而且你的损失他不赔).(2)不管有没有经过发包人同意,转包人(你)应该就第三人完成的工作成果向发包人承担责任(他做的不好,你也跑不了).(3)不得将所有的工作转包给第三人完成(你啥也不干,是不行的)

扎兰屯市18897488627： 土地使用权能否出租 - ？
雀哗大蒜： 出租行为合法. 出租人合承租人签订土地租赁合同.租赁合同不得违背国家有关法律法规和土地使用权出让合同的规定.也应由出租人到相关部门办理相关登记!

扎兰屯市18897488627： 各位网友们好,我有一些关于农村土地问题想请教一下大家,希望大家能帮我解决一下! - ？
雀哗大蒜： 你转租的那个人未经你同意就把土地卖给其它人,他的做法不合法,不受法律保护,因此也可对后续的一系形为认定侵害了你的权力;善自...

扎兰屯市18897488627： 我家在2006年租赁了一块土地,期限为30年,在2014年我家把土地又转租了出去20年,请问这合法吗?？
雀哗大蒜： 你好,首先,你转租的时候剩余租期足够20年,所以转租是没问题的,另外,如你的租赁合同中未禁止你转租的,则转租合理、合法.

扎兰屯市18897488627： 我想在农村买村民的开荒地,当地村民也愿意出售,请问我们可不可以私下签转让协议再签一个租赁合同呢? - ？
雀哗大蒜： 不可以,必须经过国土局

扎兰屯市18897488627： 我有一片山地想承包出去,如何在网上发帖让大家知道 - ？
雀哗大蒜： 到各大门户网站的论坛注册后,在城市版选择你所在的地区发帖,百度贴吧也可以发,多发几个地方,概率大一点.还有你们当地比较知名的网站,当地报纸、电视台网站的论坛里都可以发布.尽量写详细点,别有欺骗,做到一目了然又方便联系到你.

扎兰屯市18897488627： 想转租出去,但合同上写着不能转租,我该怎么办 - ？
雀哗大蒜： 其实 合同里标注的 你又在合同期,转租的话 跟房东的关系不大了, 不知道 房东是因为 麻烦还是怕 对房子的改动太大. 先找出房东不想转租的原因呗.估计是钱的原因呗, 只要找出原因 很好搞的.说到底 你可以 把你 还剩一年俩个月转租的. 好好跟房东谈下, 尽量找个能接店接你货的 对房子装修什么改动不大的人 接你的店.