开发商交房后,业主验收有几十项需要维修,1年后仍未修完,如何索赔?
有些开发商采取先收房后验房的方式,这其实是不合理的;而有些房子在验房时没有发现问题,后期交房后又出现了问题等,这些情况都是容易发生的,如果遇到这样的问题,还能维权索赔吗?具体如何处理?
商品房质保期内开发商处理
建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定,从工程竣工验收合格之日起,计算房屋建筑工程质保期。购房者接到钥匙时已经在质保期内了。
在保修期内,开发商应当承担修复责任。开发商如果拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果市民对房屋质量问题有异议,可以向工程质量安全监督站等部门进行投诉。
保修期过了仍可处理
对超过保修期的房屋质量问题,购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限,或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限,由开发商承担责任,购房者有权追诉。只是购房者要保存相关证据,便于日后证明用。
注意:对于确实超过期限的房屋质量问题,购房者也可以找开发商,要求其本着为客户负责的态度,提供维修服务,可能需要支付一定费用;同时如住宅共用部位和住宅共用设施设备出现问题,可以申请住房维修基金,也就是说即使商品房保修期到期了也是可以有别的办法处理的。
除了房子本身发生问题,如果楼盘的配套设施或规划发生了变更呢? 由于房产很多都是分几期开发的,先交房的业主发现后期规划发生了变化,虽然不影响正常的房屋使用,但是对于购房者还是有不小的影响。
楼盘规划配套设施发生变化需集体诉讼
在购买楼盘时,商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等,也有的售楼广告对此用语明确具体,还包括后面的规划描绘到其中。如果发生变更,该如何处理呢?
遇到这个情况,建议业主通过集体投诉方式解决,或者可以请律师代理和开发商交涉甚至诉讼;要求开发商按照规划恢复原样,并承担赔偿责任。
但是最好的就是在签订合同时不要只关注房屋情况,对配套设施的约定以及把开发商的规划作为补充条款写入合同,并在合同补充条款中约定较高违约金,要明确详细的责任承担。
(以上回答发布于2015-08-31,当前相关购房政策请以实际为准)
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日前,市民叶先生反映,2015年10月份,他在河西一个楼盘购买了一套住房,签了购房合同,约定2016年6月30日交房,结果拖了四五个月才通知去收房。可是,业主们发现房屋有好多质量问题需要整改,结果到年底才正式办完交房手续。对此,叶先生和很多有这样遭遇的业主想知道,对于开发商原因造成的逾期交房,业主该在什么时候要求赔偿?对于市民来电咨询,记者咨询了法律人士。
湖南睿邦律师事务所执行主任刘明律师表示,如果因质量不符合合同约定,买受人可以拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任,逾期交付的,应当支付延期履行违约金。同样,逾期办理房屋产权等证照同样构成违约,可以根据合同约定索赔。根据法律规定,逾期交房等情况的诉讼时效为两年。逾期交房违约金的诉讼时间应该从合同约定的交房日期起计算。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利,则新的诉讼时效自主张之日起重新计算两年。
业内人士提醒,房屋交付并不只是“交钥匙”那么简单,购房者从签购房合同开始就应对逾期交房问题多加关注,要注意是否存在交付条件约定不明或者没有按照约定条件交付,交房时间是否没有约定或约定不清,是否明确逾期交房违约金相关约定等,如果存在疑问都应及时提出并予以明确。主张延期交房是不可抗力造成的,开发商应当提供相关机构的证明文件,证明该情况符合法律认可的条件。
律师认为,如果商品房未经“四方”验收或验收不合格,开发商即通知购房人接受房屋,则有违诚信原则,属于一种欺诈行为。购房人在最终接收商品房后仍有权要求开发商承担逾期违约责任,如此才能促进房地产市场的健康发展,实现法律的精神实质。
(以上回答发布于2017-01-04,当前相关购房政策请以实际为准)
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现在没有修完的情况下,可以跟开发商协商要求赔偿,如果开发商不赔的话,可以走诉讼的方式。
开发商违约。
所谓开发商违约,就是指在后续履行合同的过程中,开发商出现了与合同约定不一致的地方,损害了买房人的合法权益。
开发商常见几种违约情形
1
房屋质量不符合合同约定的标准
我们在选房、签订合同时,正是对房子的面积和质量确定下来,而实践中,譬如承重墙、梁开裂;外墙、外窗、卫生间渗水;墙面不垂直;大面积的空鼓等情况出现,这实际上开发商违约的表现。
实践中,针对房屋质量的问题,具体可以分两类情况处理:
一是普通的房屋质量问题,开发商有质量保修的责任。
二是严重的房屋质量问题,譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的,买房人可主张退房和赔偿损失。
2
房产证逾期未办下来的
逾期办证的,按合同约定承担逾期办证的违约责任,逾期办证超过一定期限,买房人可以主张退房,如实际损失超过合同约定的违约金的,可以按实际损失来主张。
那么这里的“一定期限”是多久呢?
这里所讲的“一定期限”其实是在合同约定的交房日到了以后,给开发商发房屋催交通知书,在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的,有权要求退房。
开放商应该按照合同约定,返还买房人已付的房款及产生的活期利息,约定有违约金的,可以一并赔付。
法条链接:《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:
根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
3
宣传与实际交付的房子不一致
房子的地理位置、基本价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、物业管理、周边配套等与实际不符。
这种情况也常见,很多人以为是虚假宣传,见怪不怪,实际上是开发商违约!!
因为《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
4
不合理收费
出现了合同约定以外,又没有法律依据的收费,譬如手续费;面积补差款;产权代办费;产权证分户图表费等等。
按照你们之间的商品房买卖合同约定执行,通常会有一个整改期,整改时间超过整改期的应当承担违约责任,按照合同约定对违约责任的约定执行。
可以通过向法院起诉开发商索赔
新买的房子交房时到底应该先交钱还是先验房?
四、验收完成当开发商解决了首次验房过程中存在的问题后,会再次向购房者发出交房通知书,这时购房者可以再次和物业一起完成房子的验收,如果是确认已经不存在其它问题了,就可以在相关的交接单中签字确认了,同时交完应付的钱后,购买的房子也交付好了。业主在购买了房子后,就必须了解清楚交房的时侯是先...
如果开发商要求先签字在验房怎么办?
每一个买房的朋友都会非常仔细和谨慎,特别是验房这个步骤,是非常重要的。验房关系到工程是否合格,以及关系到业主的合法权益。有很多开发商在交房时,一般都会强制要求业主先办手续,交完相关费用之后才允许业主进行验房,这是一项要求非常不合理的程序的。这种行为损害了业主的利益。此时业主应该拒绝提前办理...
买房交房日,业主验房不合格,时间延迟了,开发商有什么损失
开发商损失的是违约金。每延期一天就要多赔偿一天的违约金 所以,现在的开发商在交付的时候绝大多数都会强制业主先签字收房,再给你钥匙让你去验房 即使验房查出问题,再找开发商,这个时候定义就不同了 收房之前发现问题,开发商叫做“整改”,收房之后发现问题,开发商叫做“维修”...两者的区别我想不必...
开发商交房后找什么机构验房
终于交房了,很多业主怀着激动的心情去交接钥匙,殊不知要验房这一回事,要知道交,在交房之前,房子的质量问题归属开发商,等交房后房子的所有权及使用权就完全归业主了,也就是说,此后房子的问题都由业主来承担了。因此,交房的事情就成了广大业主必须重视和面对的问题。那么开发商交房后找什么机构...
开发商交房后,业主验收有几十项需要维修,1年后仍未修完,如何索赔?
2 房产证逾期未办下来的 逾期办证的,按合同约定承担逾期办证的违约责任,逾期办证超过一定期限,买房人可以主张退房,如实际损失超过合同约定的违约金的,可以按实际损失来主张。那么这里的“一定期限”是多久呢?这里所讲的“一定期限”其实是在合同约定的交房日到了以后,给开发商发房屋催交通知书,...
房产开发商在交房时,业主先验房还是先交房款及物业管理费?
正常来说都是一并进行的 你要真说让我分个先后 那就是:结清房款 业主验房 交纳物业管理费
交房验房时 开发商最怕业主检查这些地方
盼星星盼月亮,房产商终于可以交房了。但大家在高兴之余,还是要仔细验房。毕竟房屋验收直接影响今后的生活质量。今天来教教大家,交房的时候,要注意的几个细节。1、核实房屋面积 房价高昂的当下,第一件事情肯定要核实房屋面积。我们可以聘请专业的房屋检测机构,进行房屋面积的测量。正常情况下,房屋的...
交房如果不去验房会咋样
当然,如果实在有事也可以和开发商协商一下或者找人代验,也都是可以的。交房验房的流程1、开发商通知业主交房时间,一般会有10-15天,业主可在该时段内办理交房验房。2、检查交房验房资料是否齐全,包括项目质量认定书、房屋的质保书以及竣工检验文件等等,确保无误后,才能验房。3、业主到现场验房,...
什么是验房?业主收房为什么验房
可及时整改。而一旦业主都收了楼,施工方已经离开现场,到时候整改的力度或专业施工程度都会有一定的影响。一旦在这个时间段发现问题,可立即要求房产开发商整改,降低业主风险,最大程度地维护业主利益。而且对于业主来说,对自己房子享有质量知情权,且可理性捍卫自身业主权利!广州奕安验房 ...
验房是在交房前验好呢还是交完之后验
收房时还需预付物业费等相关费用。一旦交房后,房屋有质量问题或瑕疵,购房者要找开发商维权,往往比较困难。新文本完善了商品房交付条件、交付手续,明确了出卖人的保修责任和最低保修期限,规定房屋交付要先验房后交房,“这就可以保证业主不收到有问题的房子,在维权中占据主动”。望采纳 ...
沈治唯地: 业主核查材料.开发商出示《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明,房屋的《竣工验收备案表》和《面积实测表》办收房手续时查看,《住宅质量保证书》业主可带...
江干区18014057727: 买的房子交房时需要业主验收哪几项,需要看开发商提供的什么资料?另外需要交那些费用??
沈治唯地: 收房时要查看水表,电表,燃气表,是否在小数以内,各种开关阀门是否齐全,屋内配套配电盘的开关有无明示标签,门窗是否开关灵活,密封如何,厨房的排烟道,卫生间的排风道,是否通畅,下水是否有堵塞,有地漏的地面,防水测试是否...
江干区18014057727: 商品房在验房和收房阶段应该注意哪些?要检查哪些内容? - ?
沈治唯地: 一、资料方面 1、核验业主材料 2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明,《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件...
江干区18014057727: 收房时需要验收哪些地方 - ?
沈治唯地: 收房要点及注意事项 一、收房日期和形式 已经买过房人可能有过这样的遭遇:如期接到收房通知单后,全家人兴冲冲地赶到新居现场,却发现,现场已经是非常热闹,人来人往.也许你早上8点多钟就来现场了,却要排到中午甚至下午才能验收...
江干区18014057727: 新房开发商交房验收时,业主应该注意哪些问题和准备哪些东西?~ - ?
沈治唯地: 1、你要注意层高.2、然后就是房间天棚(尤其是厨房,卫生间的天棚)是不是有漏水的痕迹.是不是有开裂.3、看厨房,卫生间,阳台地面的的地漏安装是否太高,厨房,卫生间地面的防水层施工质量怎么样,是不是有缺口,防水层是否按要求反边了.4、房屋外墙是不是有漏水的痕迹,尤其是窗侧面的位置,看靠外墙的窗户有没有滴水线(槽).5、水管是否有漏水现象,房间内的临时灯是不是全都可以亮,插座是否通电.6、房屋内所有的内墙是不是有开裂、空鼓的现象.房间内的细部(墙面阳角,阴角,天棚角部,门垛)是不是平整,线条是不是清澈.入户门是否灌浆等等,所有你认为不符合质量标准的问题. 要准备的工具:小锤子,卷尺,一双明亮的眼睛. 哈哈哈!!!!
江干区18014057727: 房子验收有哪些内容? - ?
沈治唯地: 1、核验业主材料2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明,《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件....
江干区18014057727: 新房交房验收需要注意什么? - ?
沈治唯地: 交房注意事项:1.先检查开发商的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》.2.先验房再办手续.3.核实清楚房屋面积.4.验收房屋质量.5.检查装修质量.
江干区18014057727: 验房收房分哪几个项目? - ?
沈治唯地: 房屋落成后,业主会收到开发商的收房通知.在接到这个收房通知后,购房者要在规定的时间去物业部门查看资料以及到房屋里面查看质量.如资料不齐,房屋存在质量问题,购房者有权拒绝 收房. 余屏远提醒,业主只要接到开发商的收房通...
江干区18014057727: 验房需要验收哪些方面,马上交房的伙伴可以 - ?
沈治唯地: 1:详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象; 2:检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝及空鼓; 3:仔细检查地面有无空壳开裂情况; 4:水电路畅通情况和能否正常使用; 5:验收下水情况; 6::验收地面下水情况; 7:核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符.
江干区18014057727: 商品房验收大致有几部分? - ?
沈治唯地: 商品房验收大致有几部分? 一、看开发商是否具备合同约定的交房条件 购房者按约前往验收交接时,应当按照合同约定的交付条件,逐项检验有关证明文件.当然,这些文件要看原件,而不是复印件.一般来说,房屋交付时,购房者应要求开...