关于次转租人买卖不破租赁的规定是什么

~ 关于次转租人在买卖不破租赁制度中的相关规定是次租人的合法权益也受到法律的保护，可前提条件取决于房东对转租的这件事情到底是否知情或者合同中有没有约定房子可以转租，如果转租行为是背着房东进行的，房东可以直接解除合同，这样不成立买卖不破租赁。
一、关于次转租人买卖不破租赁的规定是什么?
我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是：
1、承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
2、规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。
3、如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。
二、如何处理租赁合同转租纠纷?
我国合同法第二百二十四条规定了承租人转租租赁物必须经出租人同意的法律规则。承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人享有解除合同的权利。但是，在司法实践中，由于租赁物性质及使用的方式多种多样，非租赁合同当事人使用租赁物的情况多有发生，何种情况下非合同当事人适用租赁物构成转租实践中常常发生争议，下文围绕这些问题进行探讨，以期有利于此种案件的正确处理。
承租人在何种条件下能够对租赁物进行转租取决于法律规定的承租人享有的租赁物使用权的法律性质。租赁关系的建立方式一般是承租人通过与出租人订立租赁合同。租赁合同的履行要求转移租赁物占有，在租赁期间，承租人占有租赁物并享有租赁物的使用权，包括对租赁物的直接的占有，使用，以及直接的收益的权利。承租人取得租赁物占有的依据是租赁合同，租赁合同设定了承租人的租赁物使用权，从合同性质上来看，租赁合同属于设权合同。由于承租人占有租赁物属于非所有人对租赁物的合法占有，因此租赁物使用权类似于物权法上的他物权。
假如房子已经被转租出去了的话，进而又建立了买卖不破租赁，在这个过程当中涉及到四方人的合法权益。哪个细节操作不当都有可能引发无穷无尽的纠纷，原承租人在不经房东同意的情况下转租的话，房东首先要做的应该是解除合同，解除合同后直接卖房子就行了。

---

深州市13610657977： 买卖不破租赁的法律规定是有什么 ？
阳都竹红： 1、《民法典》 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力.2、《民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外.出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权.

深州市13610657977： 买卖不破租赁民法典的规定有哪些 ？
阳都竹红： 关于买卖不破租赁的规定是:买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物,私有房屋在租赁期内买卖交易,对租赁关系不产生任何影响,原租约继续有效.

深州市13610657977： 房屋买卖不破租赁的规定究竟是什么 ？
阳都竹红： 1、私有房屋在租赁期内买卖交易对租赁关系不产生任何影响,原租约继续有效,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物.2、法律依据:《民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力.第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任.但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响.

深州市13610657977： 什么是买卖不破租赁?法律是该怎样规定的?以及适用条件是? ？
阳都竹红： 买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人有效. 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定:“租...

深州市13610657977： 法律怎么规定买卖不破租赁的 ？
阳都竹红： 买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物.《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”.

深州市13610657977： 买卖不破租赁是否及于次承租人 ？
阳都竹红： 买卖不破租赁也适用于次承租人,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效.房屋可以转租,但是合法的转租需要满足以下两个条件:1、转租须经房屋所有权人的同意.转租已不属于正常使用的范畴,必须经房屋所有权人同意,否则无效.2、转租的租金不得高于原租金,确实需合理提高,提高的收入应交给房屋所有权人.租金是房屋的收益,应由房屋所有权人取得.凡未经房屋所有权人同意而转租的,或谋取租金差价的转租,房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任,并可解除房屋租赁合同,收回出租房屋.

深州市13610657977： 买卖不破租赁适用转租吗 ？
阳都竹红： 买卖不破租赁适用转租.买卖不破租赁的那个租赁是房屋所有权人与承租人的租赁关系,转租的租赁关系是承租人与次承租人之间的租赁关系.只要前一个租赁关系受保护了,那么后一个转租关系自然而然也不会破了.所以是适用的.【法律依据】《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力.

深州市13610657977： 具体什么是买卖不破租赁 ？
阳都竹红： 1、买卖不破租赁是:私有房屋在租赁期内买卖交易对租赁关系不产生任何影响,原租约继续有效,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物.2、法律依据《民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力.第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任.但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响.

深州市13610657977： 买卖不破租赁租金给哪个 ？
阳都竹红： 买卖不破租赁租金一般是给新房东,因为实际上房屋所有人已经变更,债权人也发生了变更.《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁...

深州市13610657977： 什么叫“买卖不破租赁”以及这一原则有何适用限制呢? ？
阳都竹红： 买卖不破租赁原则,是指在租赁关系存续期间,即使房屋所有人将房屋所有权转让他人,买受人不得以房屋所有权人身份否定此前的租赁关系.《合同法》第二百二十九条...