房地产开发企业自建建筑物销售，交增值税还是营业税

房地产开发企业销售开发的房产是交增值税还是交营业税~

增值税

《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附件1《营业税改征增值税试点实施办法》：
第十五条 增值税税率：
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

1.你公司自建行为也算提供了“建筑业”，应按照“建筑业”税目征收营业税。
2、应纳建筑业营业税税额=组成计税价格×3%。
组成计税价格=(工程成本×（1+成本利润率）/（1-3%）
成本利润率由你所在省的税务机关定的。你可以打12366问这个率是多少，一般是10%。

房地产开发企业本质上属于服务行业，其建造行为基本上出包的，本身只是一个组织者，因此应当交营业税。

再者，房地产企业的成本绝大部分是交营业税的成本，很少是增值税项目，如果交增值税，抵扣金额太小，税负过重。从其规模看，更不宜鉴定为小规模纳税人。因此，不适宜征收增值税。

1、建造建筑物并非自用的，属于营业税应税项目，应当征收营业税，税率3%。
2、销售不动产的，属于营业税应税项目，应当征收营业税，税率5%。
所以，自建并自用的厂房和办公楼不需要交纳增值税和营业税。但自建并对外销售的，应当就其自建行为交纳3%的营业税，再就其销售行为交纳5%的营业税。
总之，房屋建筑物与增值税无关。

1、对于你对外销售的住宅:
(1)、依新营业税暂行条例及其实施细则之规定，按销售不动产论，以5%的税率计算缴纳营业税。
(2)、售房收入应并入当年收入，计算缴纳企业所得税;
(3)、依据土地增值税暂行条例及其实施细则、国税发[2009]31号文及你省级税务机关就该文件的转发文件及和其它相关文件清算你对外出售住宅所应承担的土地增值税。
2、你用于自用的商铺，应按规定缴纳房产税(自用)和土地使用税;若对外出租，则应按12%的税率计算缴纳房产税、并按5%的税率计算缴纳营业税。
上述分析仅供参考，具体事宜咨询当地税务机关。

《中华人民共和国营业税暂行条例》
国务院令[1993]第136号
营业税税目表
九、销售建筑物及其他地上附着物征收5％的营业税。

中华人民共和国增值税暂行条例
国务院令[1993]第134号
第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳增值税。

对于您的疑问，问题的关键在于，会计与税法的区别。

会计处理是根据会计准则等相关财务制度及企业所属行业，认定的存货。

税法是按照其的规定，界定不同税种的征税范围。

已建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将产权和土地使用权一并转让给其他单位或个人，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。既发生了产权的转让又取得了收入，应交土地增值税

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灵宝市19763865806： 房地产开发企业自建建筑物销售,交增值税还是营业税 - ？
咎东绿汀： 房地产开发企业本质上属于服务行业,其建造行为基本上出包的,本身只是一个组织者,因此应当交营业税.再者,房地产企业的成本绝大部分是交营业税的成本,很少是增值税项目,如果交增值税,抵扣金额太小,税负过重.从其规模看,更不宜鉴定为小规模纳税人.因此,不适宜征收增值税.

灵宝市19763865806： 房地产企业将开发产品转为自用需要纳税吗 - ？
咎东绿汀： 房地产企业发生自建自用行为时,不需要缴纳增值税.如果将自建建筑物对外销售,其纳税义务发生的时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天,计征增值税.但是,自建自用房需要交纳房产税.

灵宝市19763865806： 房地产企业销售住房需要交建筑业的营业税吗, - ？
咎东绿汀： 房地产企业销售住房需要交建筑业的营业税吗?房地产企业销售房屋不需交建筑营业税.房地产企业把工程承包给了建筑公司,建筑业劳务营业税就由建筑公司交,房地产企业只在销售时交销售不动产的营业税.如果房地产企业它自建的房屋自已公司销售了的,它要在销售时同时交建筑业和销售不动产的营业税;因为承建单位就是开发商自已,所以要缴双边的5%营业税;若是自建自用的,则在自用期间不用交营业税.

灵宝市19763865806： 自建自用再销售怎么交营业税 - ？
咎东绿汀： 在实际操作上,除了建筑企业和有建筑资格证的建筑工人外,税务部门是不承认是自建行为的.对建筑单位发生的自建行为,如果房产完工后单位自用的,不征收建筑业营业税,建后再转让建筑物产权的,既要征收建筑业营业税,也要征收销售不动产营业税.同时还要缴城建税,教育费附加,地方教育附加,契税,土地增值税,印花税,转让损益计入本年度利润征收企业所得税.

灵宝市19763865806： 企业自己使用过的房屋建筑物,交易时缴增值税吗 - ？
咎东绿汀： 这是因为房地产业都是缴纳营业税的,房地产营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收,自年

灵宝市19763865806： 房地产企业将开发产品转为固定资产后销售如何缴纳增值税? ？
咎东绿汀： 房地产公司将自建开发产品转为固定资产使用后再对外出售,应区别情况 处理:(1)如果转为固定资产并办理房屋产权登记,按《纳税人转让不动产增值税征收 管理暂行...

灵宝市19763865806： 纳税人自建非自用不动产,销售之后应该是按不动产交营业税还是按建筑业交营业税? - ？
咎东绿汀： 纳税人自建非自用不动产,销售之后必须分两个环节交营业税即建造过程中按建筑业交营业税,效果过程中按不动产缴纳营业税.根据财税[2003]16号文件规定:自建不动产销售的,是按照全额征收销售不动产的营业税,另外根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定,单位或者个人自己新建(简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为,视同发生应税行为,需缴纳营业税.

灵宝市19763865806： 企业自己建造房屋然后出售需要缴纳2次营业税吗? - ？
咎东绿汀： 不是2次营业税,而是二个税目、两道营业税,是不同的应税行为.企业自建房屋建筑物在出售时其自建行为视同提供应税劳务要征收“建筑业”营业税,税率是3%,计税营业额按下列方法确定: 组成计税营业额=建筑安装成本*(1+成本利润率)÷(1-营业税税率);销售自建建筑物向对方收取的全部价款和价外费用按“销售不动产”税目依5%的税率缴纳营业税.

灵宝市19763865806： 企业自行建筑房屋在什么情况下要交营业税 - ？
咎东绿汀： 企业自建房屋建筑物在出售时,其自建行为视同提供应税劳务要征收“建筑业”营业税,税率是3%,计税营业额按下列方法确定: 组成计税营业额=建筑安装成本*(1+成本利润率)÷(1-营业税税率);销售自建建筑物向对方收取的全部价款和价外费用按“销售不动产”税目依5%的税率缴纳营业税.

灵宝市19763865806： 自建楼房销售如何缴纳营业税 - ？
咎东绿汀： 自建建筑物计税价格包括工程所用原材料及其他物资和动力价款,但不包括设备和使用自产货物的价款.例如,某房地产开发企业2008年自建楼房一栋,耗用外购建筑材料2700万元,其中电梯等设备价款600万元,支付工人工资及运输费用等900万元,支付征地(含拆迁费)800万元,销售后取得收入6500万元.