朋友家拆迁补偿了两套房，我可以买他的房子吗

我家拆迁赔偿分到两套房子~

现在农村普遍都是这样，算不上富有，也算不上贫穷，中层吧。

律达网：
随着城市化的发展，城市的规模的扩大，城市拆迁的速度也在加快。于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，且动拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此如何购置拆迁安置房？怎样才可以有效的维护交易双方的利益，就成了一些人的关注问题。下面作一简要分析。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后家卖方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。目前，许多农村集体土地上的房屋被拆迁改造成了安置小区，被拆迁户通过拆迁一般能得到两套甚至更多的房屋，除了自用外他们通常会选择出售多余的房屋，而拆迁安置房相对低廉的价格也吸引了一部分购房者。因此在民间形成了事实上的安置房买卖市场。我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，拆迁安置房到底能不能买卖主要看它能不能在房产管理部门办理产权登记。具体分以下几种情况：一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此，如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件，人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效，这就是你朋友所称的安置房不能买卖的缘由。但鉴于拆迁安置房必须要经过一段时间才能领到房屋权属证书，房价在此期间会有波动，因而违约方应承担主要责任，需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书（包括可以领取而卖房人故意不去领取）的情形，一般也视为买卖行为有效，可以通过法院诉讼，可以要求强制过户。当然在实践中还存在一种特殊情况如：购房者已经装修并且入住多年，即使合同被认定为无效但是法院一般不做返还处理。鉴于以上种种情形，建议你在 购买拆迁安置房时要审查房屋的权属登记情况，根据不同的情况仔细考虑，慎重购买

拆迁补偿房是可以买卖的，不过还要区分情况，更要看到房子的风险。
虽然市场上大多数拆迁安置房都可以取得产权证，买房者在购买拆迁安置房时，不能仅看到其低廉价格，更应当看到其特殊的风险。拆迁安置房和一般的商品房不同，它的安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到政府政策的约束。
一般此类房屋产权虽属于个人所有，但有的土地性质却是集体土地，或者政策规定在取得所有权的一定期限内(通常为五年)不能上市交易，即便在一定期限之后可以有条件地准许上市交易，但一般还要补缴土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场。

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钦南区19888882568： 我想买别人的拆迁安置房 - ？
陶秆保和： 1、房屋的权利人以登记的为准,你拿着房产证并不能证明你就是房屋的权利人,卖家随时可以挂失后重新申办.2、公证最多也只能证明你与卖家之前签订过房屋买卖合同,房屋只要不过户,你的权利是无法得到保障的. 3、鉴于该房屋为拆迁安置房,有很多地区对于拆迁安置房的转让是有限制的(如五年内不得转让等,或者是否允许转让等),建议应事先进行全面了解,不要听卖家的一面之辞.

钦南区19888882568： 我一个朋友是拆迁户分了一套房子还没有去办理房产证然后我想买下来的话可以直接写我的名字省了过户？
陶秆保和： 恐怕是做不到的,有些拆迁安置房屋5年内无法上市交易,除非一开始和开发商订立安置协议时在合同上约定写其他被安置人的名字.如果不是被安置人,也没有资格取得回迁安置房.对您来说风险比较小的是等房产证下来后让朋友过户给您.

钦南区19888882568： 别人拆迁赔的两套房子是在一个户头上,想和朋友一起买,但钱不够,想用现在自己的房子在银行贷款.本人的 - ？
陶秆保和： 拆迁安置的房子有房产证吗,如果没有房产证就没办法做变更登记,银行是不会给你贷款的,只能是你自己去借,而且购买这种房子有很大风险,慎重!!!

钦南区19888882568： 拆迁补助房交易,我想买别人的一套拆迁补助房,要注意什么事项啊??急等回复,越详细越好! - ？
陶秆保和： 这个属安置小区,土地性质为“划拨”,五年之内是不能交易的《无法过户》,因为买卖不合法,公证处是不予公证的,这个名字五年内也是不能改的,房主要是熟人或者亲戚的话,可以做份协议,能买的,要是原房主是生人的话,风险太大,建议你放弃吧!

钦南区19888882568： 土地被占了陪了2套房子要卖,但房子还没陪下来,能买吗?买要注意啥 - ？
陶秆保和： 征地补偿房子一般房产证不那么容易办,实在要买可以在交易的时候先去公证,等房产证可以办的时候在去办

钦南区19888882568： 购买亲戚家的拆迁房有什么后遗症 - ？
陶秆保和： 你亲戚的房子拆迁了,房产证要上房管局注销,同时,他签署的拆迁协议要在房管局备案,如果开发商还不算太坏的前提下,证件会办出来,但是证件肯定是你亲戚的名字.如果要过户,要根据现行的房产交易规定缴纳税费.购买这样的房屋要确定两点: 1、开发单位资质如何?小开发商要小心. 2、你亲戚人品如何?小人更要小心.

钦南区19888882568： 亲戚家拆迁分的房子没有房产证能买吗 - ？
陶秆保和： 拆迁分的房子没有房产证的情况下,买了可以享有居住权,但由于没有房产证,没法子过户,合同所形成的交易,存在违约可能,所有权并不受法律保护.比如,如果该房屋有其他补偿或再次拆迁,如果补偿很高或者有其他巨大利益,卖给你的人会违约使用补偿合同或相关产权证书去取得收益,而你获得不了法律的支持,特别是对方明言违约的情况所以没有房产证的房子,市场部看好如果真的喜欢,可以再买卖合同上约定,如果涉及后期再次拆迁的,拆迁款项归买方. 如果卖方违约,需要补偿同样数额的损失希望对你有用

钦南区19888882568： 拆迁房可以买卖吗? - ？
陶秆保和： 可是如今的房价节节攀升让我觉得很有压力,听一位同事介绍购买城边的拆迁安置房的话房价会便宜很多,可是也有人告诉我拆迁安置房不能买卖.听他们这么一说我有点迷糊了,我想请问拆迁房到底能不能买卖呢?江苏谋盛律师事务所主任储...

钦南区19888882568： 家里拆迁分到两套房,两套房子的房产证上我和父母都有名字,我还能单独再买房吗?(在上海) - ？
陶秆保和： 2011年 1月31日,上海出台限购政策,规定:在上海已有1套住房的本地户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及不能提供相关个税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,则暂停向其售房.

钦南区19888882568： 买朋友家拆迁分的安置房,可是听说不能马上过户的吗?说要等5年后, - ？
陶秆保和： 拆迁房在五年之内是不能买卖的,私下里交易的人大有人在,但是不会受到任何法律保护,公正处的公正在违背政策时,也就不会再有威力了,如果确实认为朋友关系不错(确定不会找麻烦的)可以买了一住.