高手请进：什么是作为存货的房地产？什么是自行建造的投资性房地产？这两者又如何区别？

什么是自行建造的投资性房地产？~

企业自己正在建造过程中的，决定完工后于出租的房地产，在在建的过程中，还是通过在建工程科目核算，完工之后如果直接对外出租的，直接转入投资性房地产核算，属于投资性房地产
不过按照准则规定，应该该房屋实际已经出租出去之日开始，才能归属于投资性房地产，如果只是决定，还没租出去，不能通过投资性房地产核算，而应计入固定资产

企业会计准则规范的投资性房地产主要包括三类：
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
特别注意：房地产开发企业决定增值后再转让的土地，不得确认为投资性房地产。

自用建筑物和作为存货的房地产没有成本模式和公允价值模式之分。因为它们不属于投资性房地产。自用建筑物作为企业固定资产来核算。作为存货的房地产企业把存货当做企业的库存商品。与一般企业处理相同，无公允，应按照成本计量，期末可能存在减值。

房地产开发企业存货有以下几大类：
　　1．原材料类存货。
　　指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
　　2．设备类存货。
　　指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。
　　3．在产品类存货。
　　指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。
　　4．产成品类存货。
　　指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。
　　5．开发用品类存货。
　　指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。
　　房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。
　　注意：临时出租房、周转房是视同存货的。
自行建造的投资性房地产：企业自己正在建造过程中的，决定完工后于出租的房地产，在在建的过程中，还是通过在建工程科目核算，完工之后如果直接对外出租的，直接转入投资性房地产核算，属于投资性房地产
不过按照准则规定，应该该房屋实际已经出租出去之日开始，才能归属于投资性房地产，如果只是决定，还没租出去，不能通过投资性房地产核算，而应计入固定资产

企业会计准则规范的投资性房地产主要包括三类：
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
特别注意：房地产开发企业决定增值后再转让的土地，不得确认为投资性房地产。
区别：

土地使用权的摊销：
一、对于房地产开发企业来说：
（1）土地使用权计入无形资产的，比如建造自用的办公楼，那么就作为无形资产核算，在办公楼建造期间的摊销计入在建工程成本，建成之后计入当期损益（一般是管理费用）；
（2）土地使用权作为企业存货的，比如建造住宅小区，那么与建造的住宅小区一起作为企业的存货，是开发成本的一部分，建造期间不摊销，建成之后与住宅小区一起作为存货核算，不摊销；如果住宅小区卖出去了，也不用做相关处理；
（3）土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；

二、对于普通企业来说：
如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的，土地使用权作为无形资产核算，建造期间，土地使用权的摊销计入工程成本，工程完工之后，其摊销计入当期损益；如果外购的房屋建筑物与土地使用权无法合理区分的，那么都作为固定资产核算。

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大安区19356335286： 什么是作为存货的房地产？
鄹璐祛风： 仓库

大安区19356335286： 为什么作为存货的房地产不是投资性房地产 - ？
鄹璐祛风： 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,而存货是指企业或商家在日常活动中持有以备出售的原料或产品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料、销售存仓等.企业持有存货的最终的目的是为了出售,房地产企业持有房地产作为存货的目的是为了出售,而不是为了赚取租金或资本增值,不符合投资性房地产的定义,所以不能称之为投资性房地产.

大安区19356335286： 作为存货的房地产有哪些?？
鄹璐祛风： 房地产开发企业开发的产品. 其他企业的作为固定资产或者投资房地产.

大安区19356335286： 房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租是否确认为投资性房地产? 为什么?如果是投资性房地产.那如何解释书上所说的:“作为存货的... - ？
鄹璐祛风：[答案] 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售.投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物. 下列各项不属于投资性房地...

大安区19356335286： 什么是投资性房地产? - ？
鄹璐祛风： 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售.投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物.下列各项不属于投资性房地产的有:(1)自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;(2)作为存货的房地产. 投资性房地产属于正常经常性活动,形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言,是与经营性活动相关的其他经营活动.

大安区19356335286： 自用的房地产在会计分录中对应的是“固定资产”或“无形资产”,那作为存货的房地产在会计分录中对应的是 - ？
鄹璐祛风： 房地产企业对应的是“开发成本”,相当于“库存商品”.之所以不叫库存商品,是因为没有这么大的“库”来存——开玩笑的.

大安区19356335286： 房地产作为一种投资工具其特点主要有什么? ？
鄹璐祛风： 投资性房地产的特点有:1、投资性房地产不是用于销售.用于销售以获取差价的房地产应界定为存货,而不是投资性房地产;2、投资性房地产的实际使用寿命较长,应当对其后续支出与处置加以考虑;3、企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴,对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产;4、企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用,而是为了赚取长期的租金收益或获得资本增值.对于这部分资产的核算,应当充分遵循实质重于形式的原则进行收益的确认.

大安区19356335286： 作为一个新手,做房地产方面的会计应该从哪些方面入手呢?? - ？
鄹璐祛风： 2007年1月1日即将实施的新会计准则与旧版内容的不同比较 《企业会计准则第3号——投资性房地产》 (一) 投资性房地产须单独列报.企业持有的土地、房产中专门用于投资而非自用的部分,应按本准则的规定核算,并在会计报表中单列“...

大安区19356335286： 作为存货的房地产可以计提折旧么??? - ？
鄹璐祛风： 房地产存货不计提折旧的,但存货可以计提减值的,按照可变现净值与账面价值计提存货跌价准备,且计提的减值准备可以转回.存货(Inventory)是指企业或商家在日常活动中持有以备出售的原料或产品、处在 中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、 、销售存仓等.存货区别于 等 的最基本的特征是,企业持有存货的最终的目的是为了出售,不论是可供直接销售,如企业的 、商品等;还是需经过进一步加工后才能出售,如原材料