法官说法：“网签”备案房屋的执行困惑与解决
住宅，是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋，是单纯生活居住的地方。
前面有门市的商业服务用房，是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。当事人约定了租赁期限的，为定期租赁;未约定租赁期限的，为不定期租赁;租赁期限6个月以上，而未采用书面形式的，应当视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，承租人应当在租赁期满前3个月提出，并征得出租人的同意，重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同规定的期限将租赁房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期内承租人的正当使用。出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失。未规定承租期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般应当准许，承租人有条件搬迁的，应当责令搬迁;如承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
一、什么是“网签”备案房屋
网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统，是为了让房地产交易更加透明化。购房者和销售对象签订合同后要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，而且网签后还会得到一个网签号，可以在互联网上查询网签信息，已经网签过的房屋，无法进行第二次网签，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为。签后合同可以撤销。
而备案是根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
二、与预告登记有何区别
网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。但也有例外情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。
而预告登记是具有对抗第三人效力的，根据《物权法》第二十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
三、“网签”备案房屋权属该如何认定
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故笔者认为网签备案房屋不能代表取得所有权，其所有权仍应属于房地产开发商。
四、现阶段对“网签”备案房屋执行中的问题及困惑
在法院执行中，对于网签备案房屋一般会做出有利于申请人的措施。如被执行人为个人，其名下有网签备案房屋，虽未办理物权登记，但法院一般都会对房屋进行查封、处置，当被执行人为房地产开发商时，则会对网签至他人名下房屋进行查封、处置。笔者对此有两点困惑：第一，在此类案件中办案法官自由裁量较大，同理也可以对被执行人名下有网签房屋而不进行执行（解释为不动产以登记为准，被执行人未取得物权），这便造成了同情形不同处理的情况，也使得“乱执行”现现象发生。第二，虽《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定了当事人的救济途径和处理方式，但势必造成了异议案件增多，案件执行时长拉长，司法成本浪费。
五、如何解决问题
在《强制执行法》出台前该问题如何解决，笔者认为可以暂出台司法解释，明确“网签”房屋性质，及在何种条件下法院可进行处置。同时，不动产登记部门也可出台行政法规，明确“网签”后应同时办理登记或预告登记，提高“网签”所需条件，对于规避执行的虚假网签行为予以打击。（作者：鼎城区人民法院 吴钟杰）
法官说法:“网签”备案房屋的执行困惑与解决
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网签备案时间是指什么时间
房屋完成网上签约之后，其备案时限通常为自合同签署之日起的三十个自然日之内。所谓“网签”，它是网络签约的简化说法，广泛应用于房地产市场交易之中，具体来说就是当买卖双方达成合同协议后，前往房地产管理相关部门进行备案登记，进而生成独特的网签编号并在互联网上公开公示，广大用户朋友们可以在网上通过...
买房时该如何区分网签和备案?当心!碰到这6种情况无法过户
网签和备案实际上是一前一后的两道工序，网签在前，备案在后，备案后房屋买卖才算是正式生效。所以，购房者买房时，不能贸然跟开发商签合同，要确保取得了 预售许可证 ，现实中，不少开发商都是未取得预售许可就提前卖房，这样有很大风险，否则下边的 网签备案 是无法进行的，夜长梦多，很容易出问题。
交了全款买的房子被查封!这件事如果忘了风险大
前面说了，网签是过户的前置手续，换句话说，网签实际上是房管部门对交易进行初步审查的过程，办理了网签，通常就说明房产情况及交易双方情况基本上没有问题。比如购买商品房，如果开发商不能给购房者办理网签，就说明该项目很可能手续不全，甚至没有合法手续。就二手房买卖来讲，也有同样的功效，有些二手...
关于“最危险的房子”,官方有说法了!
5月23日，针对3月26日住建委等5部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，北京市住建委作出几点具体解释，政策执行前完成网签的商办类项目可保持现有设施。已购商办房可租也可售在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的...
28个城平均住房空置率为12%如何看待空置住房?
近日,一份写有“全国28个大中城市平均住房空置率为12%”的调查报告再次引发大众对空置房的讨论。该报告称,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三,均在15%以上,南昌的住房空置率达20%。不过,8月11日,该机构称,部分调研问卷数据采集有误,导致数据不准确,同时,调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标,不...
网上租房合同怎么签
租房合同想要进行网签备案的话如果是通地房地产机构或者是租凭的企业进行租房的话，那么就可以在机构或者是企业进行网签，但如果个人进行租房，没有找公司的，那么就可以到住房租赁服务中心进行网签。如果是通过房地产经纪机构、住房租赁企业撮合达成的住房租赁交易，可通过上述机构和企业实施合同网签。一、租赁...
网签合同未备案是什么意思
关于“合同已网签但未备案”这一说法，其含义是指当事人双方已经按照规定在网上完成了签约程序，然而尚未向相关房产管理机构进行备案登记。值得注意的是，在房屋交易过程中，所有涉及房地产中介服务合同的签订，以及房源信息的公开披露，包括买卖合同确实立，均需在线上完成，这也是实现网签与备案的关键步骤...
买房时已经首付完成,按揭贷款材料已经提交到银行。
就是开发商想着急的回款，让你赶快办理贷款；但是如果你一直拖着，就需要缴纳违约金了，因为合同上面当时有时间限制的，过期以后一天的违约金是万分之三，房价100万，一天就需要300多的违约金，不划算的。
微信记录,打官司时能当证据吗
【法官说法】 承办法官郑松青说,本案的微信证据因得到对方当事人的自认,身份确认环节无需再审查。但微信记录的内容与案件争议焦点即合同性质的认定有重要关联,微信记录显示龙先生仅告知刘女士资金数额、收益及支付期限,完全未涉及投资项目及经营风险等内容,佐证了双方的合同关系应为委托理财关系,而非合作投资关系。 情侣...
鄹逃天麻： 法院不能查封你的房子,可以查封那家公 司,然后对他现有的资产进行拍卖,所得用于依照比例归还债务.烂尾的住宅项目1般是拍卖后有购买方继续承建.
金平区13354481993： 已网签备案的房子在银行做抵押贷款期间法院可以执行查封拍卖吗? - ？
鄹逃天麻： 不可以的.因为这房子还在银行做抵押贷款期间,还不属于个人财产.
金平区13354481993： 购房网签合同具有法律效力吗 ？
鄹逃天麻： 购房网签合同,是指交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上.网签合同具有法律效力.《房屋交易合同网签备案业务规范(试行)》第一条规定:在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动,实行房屋网签备案,实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖.法律依据《房屋交易合同网签备案业务规范(试行)》第一条在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动,实行房屋网签备案,实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖.
金平区13354481993： 法院把土地判给银行了,网签备案的房子怎么办? - ？
鄹逃天麻： 法院查封房子是由于房子存在法律纠纷.与房子是否网签或者备案没有太大关系.一旦有合理的财产保全申请书或者其他法律事由,法院就有权查封房屋.如果涉及房产的归属争议.只能通过诉讼,以法院的裁定或判决方式解决.
金平区13354481993： 开发商原因贷不了款,但房子已经网签备案,可以通过起诉退房吗 - ？
鄹逃天麻： 不能退房了,房管局备案已经表示房屋产权已经登记在你名下,除非房屋出现质量问题、与合同约定的不一样等开发商违约的情况,个人单方面情况是不能退房的.首付交完了,房管局都已备案了,表示房屋产权已经属于你了,银行贷款也批不下来,开发商办完预售房抵押登记后,银行就会直接把贷款发放给开发商.这样的情况只能等房产证办妥后,先向银行还清贷款、解押,再将房屋另行出售后再购买自己要想的房产.如果无法贷款,肯定是开发商有猫腻故意不给贷,拿着合同去房管局投诉,实在不行就上法院起诉.
金平区13354481993： 网签租赁备案对房东的影响有什么 ？
鄹逃天麻： 1、没有什么影响.2、只要按照正常的手续办理即可,但如果存在违反相关规定的,则需要追究相关法律责任,对于经营性用房来说,签订、变更、终止房屋租赁合同,出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续.3、而住宅用房,暂可不备案,但为有效保护承租人的权益,最好还是登记备案,否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况;同样,出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险.
金平区13354481993： 购房合同已经网签还能否退房 - ？
鄹逃天麻： 您好!已经网签备案的房屋可以选择退房,退房业务由开发商负责办理.如果您欲购房购房者退掉的房屋,请您先了解原购房者退房的原因,然后确定原业主退房后该房屋确定为可售的,以免您购买之后,不能进行网签备案.
金平区13354481993： 买房子光网签能有法律效力吗 - ？
鄹逃天麻： 如果房屋手续齐全,合同签订后对双方有约束力.网签一般是指在房管部门备案了.
金平区13354481993： 银行查封我的房子怎么办? - ？
鄹逃天麻： 没有办法,要么你先借钱还一部分给银行,解除房子的冻结状态再找买主,或是降低价格另找买主愿意垫付资金的帮你还掉贷款,毕竟你没有还清贷款是不可能拿到房产证的,在你无法拿钱还清贷款的情况下你所说的一切对于银行还是买主都只是空中楼阁.
金平区13354481993： 网签对购房合同效力有什么影响 - ？
鄹逃天麻： 所谓网签,就是房屋交易双方签订合同后,到房地产相关相关部门进行备案,并在网上予以公布,用户可以根据网签号对合同进行查询.网签是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”的情况发生.根据目前房屋交易的流程,网签是办理房屋过户的前提条件,但是网签与否并不会对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力产生影响;如果已经签订网签合同,而网签合同的约定与双方之前签订的合同约定不一致,一般以对外公示的网签合同为准. 由于房屋价值大,关系民生,买卖双方应当对房屋交易流程提前进行了解,并且认真审查房屋情况,对各个环节所需要的材料及时间有合理预期,避免因为材料不完备或时间不充分,无法按照合同约定履行而导致承担违约责任.
