请问珠海房地产的现状与发展?以及未来二手房市场的情况是怎样的？

珠海二手房目前的市场怎么样？~

简单告诉你```分区吧```越偏僻越不理想```反正整个珠海就一个拱北旺```不管2不2手的都在飙```

珠海作为最先成立的特区之一，经济发展跟深圳差距如此之大，实在不应该，但深圳傍边的香港比珠海傍边的澳门强大多了，似乎也有可理解之处。港珠澳大桥落成，横琴自贸区的成立使珠海的区位条件进一步提升了，省政府也开始把重心转移到坍塌的珠江西岸，珠海作为珠江西岸的核心城市，未来的十多才会是珠海发展的黄金期而非成为特区初期。但是珠海的房地产没有相应的经济实力支撑，难以留住人才，有人才能谋发展，当然珠海现在史无前例地进一步放宽了落户政策。只是希望珠海能够务实一点，不要雷声大雨点小的。最后近年发展态势还是不错的，只要把握住机遇未来是值得想象的。

珠海房价高吗？会跌吗？国家真的会打死房地产吗?什么样的价格是合理的？什么样的房子值得买？网上评论太多了，可是谁又能客观的论述呢？谁的意见才最中肯呢？本人不是什么权威，也不是什么大师，但有时本人从事房地产六年来，有太多的感触，也看到太多大家不一定看到的真相，希望能给大家点亮一盏行路的“明灯”！
一、首先，我们分析珠海房产<*>
（1）珠海目前市区一手楼住宅均价大约5300元/平方米（政府的为5900元，个人认为有水份）；
（2）珠海市区两年内的有效供应量约为400万建筑平方米（珠海市区每年的销售量约100—120万建筑平方米）
（3）珠海目前吸引大量的外来品牌公司进驻，有上市公司新加坡背景的“仁恒”，有中国著名的“万科地产”，有香港四大地产之“和记黄埔及长江实业”和“新世界”，有深圳上市公司“金地集团”，有母公司为世界五百强的“中化方兴”，有远大集团背景的“远大房产”等等，他们为什么不约而同的选择珠海？
二、再次，我们分析珠海的热点<*>
（1）城市轻轨进展顺利，最晚2008年通车；
（2）珠海机场与香港合作；
（3）伟创力增加投资，五年内达到10万人的工厂；
（4）珠海5年内增加100亿人民币投入城市建设；
（5）前几年珠海大力引资的项目进入投产高峰期；
（6）港珠澳大桥建设计划没有停止；
（7）横琴9+2开发区的顺利开展。
（8）等等……
三、第三，分析房价的构成（按建筑面积每平方米算）<*>
（1）地价：平均2000元；建筑安装：平均1600元；综合税费：销售额的约9%（如目前均价为5300，则为480元）；营销费：平均80元；配套（绿化、电梯等）：150元；设计、勘探、审图、验收等：约30元；水电约：70元；管理及财务（利息等）：100元。还有一些不可预见费用无法算清，即使这样，成本已经达到4480元。当然每家企业、每个项目不太一样，但是成本出入不大大。
四分析房价的走势
（1）目前房价假设为5300元。成本为4480元（最近一次土地拍卖价为2510元，则成本相应为4990元），则净利润为920元。回报率为20%，一般项目开发至少为2年，则每年回报率为10%，应该不算太高；
（2）珠海目前比深圳（市区11000元）、广州（市区7000元）房价来说，还是偏低的；
（3）珠海发展利好太多，今年以来吸引众多大公司进驻，说明他们很有信心，我想他们绝对比我们更有远见，他们更关心他们的回报问题，既然如此，房价会跌吗？
（4）上述大的公司无论专业、品牌、资金、管理等综合实力不是珠海本土公司所能比的，他们卖的房子会比珠海本土公司便宜吗？
（5）房地产大多是地方财政的主要来源，也是国家财政的主要来源，国家最终的目标应该是希望房地产能成熟有序的发展，而不是打死。所以房地产的问题只要还符合市场的大体，只要不会引起大范围的民生问题，房地产就会继续发展，房价就不会跌。
五、几时买房？买怎样的房？
（1）综合上述，我认为珠海的房价2007到2008年间不仅不会跌，还有可能涨到6500元（持不同意见者请不要骂人，我也希望房价跌到2000元，但是我们更应该尊重事实，毕竟那不是以我们意志为转移的，光发牢骚是解决不了问题的）；
（2）最好根据自己经济情况买房，千万不要攀比；
（3）买房的目的避风雨、是对家庭的责任，千万不要带上虚荣等功利的思想；
（4）买房有自己的主见，不要跟风；
（5）一份价钱一份货，想住的舒服，就要能承受比市场平均高的价格；
（6）最好买现房，或者即将交楼的房子；
（7）今年10月左右是最好的购房时机，早了晚了都不好，这时促销最多，晚了估计会升价。

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建湖县18534081816： 请问珠海房地产的现状与发展?以及未来二手房市场的情况是怎样的? - ？
才旦矩百沫： 珠海房地产近期比较冷,但是由于位置比较好,长远来看潜力很好,但是今年由于市况偏冷,有可能本年度的珠海二手房市场的成交量会比往年少,而且目前来看房价也不怎么松动,可能整体会呈现价涨量跌,顺便给你点资料看看 http://pinggu.soufun.com/zh/news/

建湖县18534081816： 珠海楼市发展前景怎么样 - ？
才旦矩百沫： 珠海毗邻中山和澳门,是个相对有前景的城市,不过珠海特区虽然发展多年,但多数人都是投资者,而且珠海的宜居指数多年来一向低于其他城市,所以在珠海的房产没有其他城市的活跃,在这里发展房产事业应该不是一个太好的选择--因为需求不大.不过如果你有兴趣发现其他学业比如农业,畜牧业,重工业,珠海就真的太适合了

建湖县18534081816： 珠海的房地产业未来发展趋势将如何?？
才旦矩百沫： 肯定会越来越兴旺了

建湖县18534081816： 您看好珠海房地产的发展吗?您觉得珠海具备哪些房地产发展的有利条件? ？
才旦矩百沫： 珠海房地产如果不限购,则有很多发展前景.休闲度假很适宜.当然比不上海南.但如果限购,则只能看产业项目大发展后,人口的剧增.这可能是前景之一……

建湖县18534081816： 珠海的商业地产发展前景怎么样? - ？
才旦矩百沫： 摩时代上说珠海今年首宗商住用地出让,总成交价2.14亿元.这样看来发展前景应该还不错.

建湖县18534081816： 中国珠海房地产属几线城市? - ？
才旦矩百沫： 珠海是属于三线城市的中下游,珠海市经济排名在广东省第七位,珠海的房价居高不下的原因: 1. 珠海市有一定的发展前景,如横琴新区、港珠澳大桥、经济特区等因素在里面,能不能发展起来,不好说,以前珠海和深圳齐名,结果是深圳是全国前5名城市,珠海在全国排名前50名中没有影子. 2. 珠海市相对北方的城市来说,气候适宜,对北方人很有诱惑力,澳门的房价在6-7万之间,所以珠海的买房的主力是澳门人、北方人. 珠海的房价,是在买预期,要是经济发展的快,以现在的房价还可以接受,如果像三十年前一样,珠海在发展不起来,以现在的房价来说确实有点高了.

建湖县18534081816： 珠海房价在2010是涨还是会跌 - ？
才旦矩百沫： 我想任何事情都不是绝对的,肯定的.任何专家都无法笃定地说珠海房价在2010是跌还是涨,因为影响房价的因素有很多.但是,我们可以通过一些已知因素来判断总体的趋势.珠海房地产市场现处于上升期,现在房价均价在每平米7000至8000左右,随着港珠澳大桥,凤凰山轻轨和祺澳岛的一系列的大工程开发,房价也会有很大的升值空间.我有一个同专业的学长,现在珠海仁恒置业发展有限公司工作,据他透露的信息,珠海本地的房价至少5年内不会下跌.此外,从宏观角度分析,则借用任自强先生的一句话——历史证明:房价永远是上涨的.

建湖县18534081816： 珠海未来五年房价趋势 - ？
才旦矩百沫： 整体看涨,尤其是市区. 原因:港珠澳大桥,横琴大开发,西部大开发(个人认为主要是港口)

建湖县18534081816： 珠海现在还有发展前途吗?？
才旦矩百沫： 美在珠海投资十个亿键会展中心,你可以考虑一下这方面. 然后可以考虑一下珠港澳大桥带来的商机. 至于房地产,我认为珠海不如深圳,重庆等发展迅速的城市.因为珠海人口太少,购买力不强.单凭吸引游客旅游渡假难以发展成熟. 在珠海做生意最大的优势就是人口少.所谓人少则竞争小!

建湖县18534081816： 大伙说说在珠海投资房产有前途吗?谢谢了,大神帮忙啊 - ？
才旦矩百沫： 珠海的房地产绝对还有很大的升值空间,不过在投资时一定要具备独到的眼光,有些楼盘是潜力股,但有些老房子可能几年都没动静也有可能,所以可以考虑一下情侣北路一带的那些高档海景房,比如在唐家湾一带,价位只需市区的一半,那里风景秀丽,依山傍海,待珠港澳大桥开通后,这里绝对是港澳人士最青睐的地方! (顺便透露一下,目前本人就是专业代理唐家湾片区的房产买卖,想了解这边的一些详细信息可以随时给我来电的!13326619198-莱斯租售中心-刘跃)