设立业主大会的好处

成立业主委员会的好处~

满城尽带业委员会！自我91年创建中国第一个业主委员会起，业主委员会已伴随着中国房地产业的发展走过了15个春秋。业主委员会这个名称已经不再陌生或被排斥，而且业主委员会在维护业主权益、实行业主自治等方面发挥了积极的作用，为建设和谐社区、和谐社会做出了一定努力。但迄今为止，全国所有住宅区的业主委员会成立比率不足40%，业主委员会能真正发挥作用的少之又少。纵观其中原因，除了业主委员会没有真正理顺业主、发展商和物业管理公司的关系外，业主委员会没有真正了解小区业主对管理和服务的需求，没有认真履行自身的职责、与小区业主沟通交流的意识淡薄，缺乏了解物业管理产品对建筑物及其设施设备的影响，没有在和谐社会的大形势下不断学习，是其不能体现自身价值的重要原因。而以往主要集中在小区业主和物业管理公司之间的矛盾，现已转变为小区业主和业主委员会之间的矛盾。业主委员会的公信力正在下降，小区业主与业主委员会的矛盾正在升级。我认为；现在业主委员会的主要问题在于——组织的松散性、主观的随意性、提议的盲目性、责任的不明性，权力的无限性。业主委员会，应该由全体业主组成业主大会，通过民主选举产生的业主大会的执行机构，理应得到全体业主的信任。而在实际情况中，小区业主对业主委员会成员的情况并不了解，有许多时候，选举仅仅是走形式而已。更多业主委员会的成立因素则是从维权开始的！由于在购买及使用房屋的过程中感知自己的权益受到了损害，在主动与发展商或物业管理公司协调的过程中处于弱势位置而不能达到自身目的时，或得知小区周围要增建、改建对自己小区生活、物业增值产生影响的情况下，一些带有对立情绪的业主首先成为成立业主委员会的积极分子，但不管其成立的结果如何，我们可以看出，积极参与成立业主委员会的这些业主，首先是从维护自己权益的角度出发的。狭隘的意识决定了参与的起点，业主委员会从开始就在考虑如何维权，而不是通过小区全体业主的共同努力而创造和谐、舒适、文明的社区，更不是通过高效、专业的物业管理公司使物业增值、保值、始终处于完好如新的状态。作为小区全体业主选举产生的业主委员会，一定要具有为小区全体业主负责的意识，凡事要站在小区全体业主利益的角度考虑，因为业主委员会的责任包含着小区全体业主的信任、真诚、依赖和期待。所以，业主委员会更应保证所有的决议都公平和透明，敢于面对来自小区全体业主和社会的质询，所有行为都必须保证为了小区全体业主的权益。业主委员会的责任感、关爱心、公信力、透明度、正义感、领导力、创新力和沟通能力非常重要，更重要的是；业主委员会应具备学习能力和懂得为他人创造价值，这是小区全体业主的一份期待。为了保障小区全体业主的舒适生活和物业价值，业主委员会一定而且必须要学习物业管理专业知识，学习如何通过专业的物业管理才能延长建筑物和附属设施、设备的使用寿命；学习如何代表小区全体业主行使业主委员会职责；学习物业管理招、投标的过程中的重要注意事项；学习物业管理的管理特性、服务精髓和在竞争激烈的市场中如何选择最佳管理服务供应商；学习如何配合、监督和解聘物业管理公司；学习物业管理费的构成和影响物业管理效果的因素；学习物业管理的年代规划和物业管理费的年度预算；学习如何使用房屋本体维修基金和大型设备维修备用基金；学习如何续筹大型设备维修备用基金和大型设备维修备用基金的增值；学习业主、业主委员会与物业管理公司之间的责任、权利和义务的不断清晰和明确；学习为保证小区在产权期内始终完好如新而如何募集资金对小区进行房地产二次开发等等。由于业主委员会对物业管理的产品和物业管理的真实作用完全不了解；由于业主委员会不明白自己的职责只是对所辖小区内的重大事项拥有提案权，并没有决策权。现在大部分小区的业主依然没有改变过去公有住房的居住观念和居住文化，参与小区公共事物管理和民主投票的积极性不高，很多业主只关注跟自己切身相关的物业管理费有没有变动，大部分业主在对小区物业管理相关重大事件的表决时，往往是“事前不关心，事后很热情”，加上现在很多小区都在执行不投票就视为默认，这样一来，业主委员会的权力就大了。业主委员会的一个提案，基本上都能获得通过，许多业主委员会的提议已经具有一定的决策权。然而现在业主委员会的权力还在蔓延，许多时候，业主委员会已经部分或全部拥有了小区的决策权。因为业主委员会权力的扩大，导致部分小区出现了一些拍案惊奇的怪事。业主委员会擅自使用公章签订小区工程合同；将平时吃喝应酬的餐饮发票拿到物业管理公司报销；对物业管理费的亏损置若罔闻；在选聘物业管理公司过程中收取好处费；要求物业管理公司将部分管理或服务内容分包给“熟人”；对物业管理公司的服务分包方和分包价格不闻不问；随意以降低物业管理费或罗列种种改聘物业管理公司的理由要挟物业管理公司；接受物业管理公司的邀请外出旅游度假；私吞小区经营性收入；安排家庭成员到物业管理公司工作；要求物业管理公司为自己装修房屋；挪用业主委员会经费拉选票等等。于是，既有权力又有工资的业主委员会在某些人眼里成了香饽饽。中国物业管理伴随着住宅市场化的发展已经二十多年了，当我们正在为住房条件不断改善和提升而欢欣鼓舞时，我们要看到；包括我在内的业主们在苦苦寻觅康居生活的过程中，所付出的居住代价和成本（有时是身心伤害）是异常巨大的。目前业主、业主委员会随开发商、物业管理公司的变化而变化，随开发商、物业管理公司的要求而据理力争的状况，目前业主为追求自身权益的绝对完整性而尽量少地压缩支出，并希望获得尽量多的无偿服务状况，是目前中国物业管理陷入瓶颈的根本障碍。而真正出现物业管理的产品也能像其他产品一样，在竞争市场中随顾客的需求而改进、提升和升级换代时，也是我们业主、业主委员会对物业管理、公共产权、不动产经营、邻里守望、物业保值升值等深刻理解之时。业主委员会，担负着推进中国物业管理变革、提升和成熟的重任。

作为业主委员会，在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面： 一、选聘、续聘物业管理公司 在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业管理公司发生纠纷时（比如认为物业管理公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业管理公司的收费标准、服务质量不满意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。而物业管理公司在业主不交纳物业管理费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。 在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物业管理公司的合同，另外选聘新的物业管理公司。 二、监督、审核各项经费的支出 业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业管理公司中饱私囊。 而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。 三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 业主购买小区的一套房子一般有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的权利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。 业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。 四、沟通的桥梁 除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生这样那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。 对开发商、物管有好处 事实上，业主委员会除了能够让广大业主受益外，对于正规的开发商和物业管理来说，也是好处多多。 业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。

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滨州市13142687493： 成立业主委员会的好处 - ？
务彪喉症： 作为业主委员会,在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面: 一、选聘、续聘物业管理公司在没有成立业主委员会的情况下,当业主与物业管理公司发生纠纷时(比如认为物业管 理公司无法保障小区的安全,门卫形同虚设,对物业管...

滨州市13142687493： 业主委员会的好处 - ？
务彪喉症： 业主委员会的好处,是对业主提供方便解决问题的地方,也是对业主负责的,让每个业主住得放心,没有任何后顾之忧.

滨州市13142687493： 成立业主委员会的原因是什么? ？
务彪喉症： 1.成立业主委员会是维护业主自己的权利 建立业主大会和业主委员会的目标在于物业管理地区里的全体业主通过订定,和服从配合的契约和规章,可以大概依据国家和地...

滨州市13142687493： 小区里必须有业主大会吗? ？
务彪喉症： 不是.按照《物业管理条例》第10条规定,一个物业管理区域成立一个业主大会.物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素.具体办法由省、自治区、直辖市制定.同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会.但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责.

滨州市13142687493： 成立业主大会的有哪些要求? ？
务彪喉症： (一)一个物业管理区域只能成立一个业主大会.业主大会由物业管理区域内的全体业主组成.业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立.首次业主大会召开的条件各...

滨州市13142687493： 业主怎样行使业主权利 ？
务彪喉症： 业主一般是通过业主大会或者业主委员会行使业主权利.《民法典》第二百八十条规定:”业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销.“业主可以设立业主大会,然后选举业主委员会,同时业主大会或者业主委员会作出的决定,对业主都具有法律效力,业主应当遵守,所以业主可以通过业主大会或者业主委员会行使业主权利.

滨州市13142687493： 设立业主大会的主体有哪些 ？
务彪喉症： 1、设立业主大会的主体是全体业主.2、《中华人民共和国民法典》第二百七十七条业主可以设立业主大会,选举业主委员会.业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定.地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助.

滨州市13142687493： 社区成立业主委员会的目的是什么?能真正的使业主的权利得到保障吗? ？
务彪喉症： 业主大会是项目的最高权力机构,项目重大事宜依法由业主大会决议;业主委员会是项目的最高执行机构,业主委员会代表广大业主参与日常物业管理服务事宜,业主可随时向业主委员会反映物业管理服务中出现的问题,并提出合理化改进建议;业主委员会实行月度例会制,对物业管理公司运营工作行使监督、检查、指导等自治权力;物业管理公司是项目聘请的专业服务运营商,为项目的品质提升提供优质服务的机构.

滨州市13142687493： 业主委员会怎么设立的 ？
务彪喉症： 1、业主委员会由业主大会选举产生,自选举产生之日起三十日内,到当地辖区房地产管理部门登记备案,办理登记备案手续.2、业主委员会赁房地产管理部门核发的备案证书,申请刻制印章.

滨州市13142687493： 业主委员会成立的前提有哪些 ？
务彪喉症： 业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会成员应当由业主担任.业主委员会成立一般有具备以下条件:1、入住率达到50%以上的;2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;3、首批物业交付满3年的.《物业管理条例》第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会.但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责.第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案.