二手房的评估价一般是怎么评估的
二手房评估费怎么算？这3点一个不能少，别让黑心中介坑了你
二手房的评估价指的是通过待评价房屋的实际情况做出的市场价值的估计，是一种估价行为，受多个因素影响。二手房评估价大多为市场价值的80%-90%，，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
一、什么是二手房的评估价？
即二手房的房屋评估值，由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。
二、二手房的评估价一般能到市场价的多少？
二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
1、房屋因素
(1)折旧：年折旧-2%
(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%
(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;
(4)朝向：无朝南外门窗-5%
2、环境因素
(1)无物业管理-5%
(2)非独立封闭小区-5%
(3)有省、市重点小学区+15%
二、计算折旧
房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。
它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。
在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。
(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损;在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：
造价-残值 造价×(1-残值率)
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
旧房价格=造价-年折旧费已使用年数
当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。
二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；业主通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢？房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。
首要因素，位置、地段。二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元、平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元、平方米以上的落差。
第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
第三因素，房屋朝向。买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右、平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
第四因素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
二手房住宅的话。评估的时候一般选用市场比较法进行评估。
房子评估价格怎么算出来的
3、评估机构对二手房进行房屋价值评估的时候，一般都是需要收取一定金额的评估费用的，而物价局对于房屋评估费用更是制定了相关的收费标准。什么是房屋评估价 一般是在进行二手房交易的情况下，会对房屋进行评估，评估的计价原则包括：工程造价、室外工程费、土地征用费等方面。1、建筑安装工程造价(简称工程...
什么是二手房评估价 评估价越高越好吗
关于房屋评估价，你搞清楚是怎么回事了吗？什么是二手房的评估价？二手房的评估价一般能到市场价的多少？评估价与房贷关系？买二手房的购房者往往对一个问题表示不解，比如总价100万的房子按照首套首付3成，怎么首付就不一定是30万了呢？实际上，二手房为首套首付，首付的比例往往要比规定的较低首付比例...
房产评估价一般比成交价高还是低
一般情况下，房产评估价会略低于市场价。这是因为银行考虑到自身要承担的风险，通常会采取保守的态度。评估价的目的是为了保证借款的安全性，一旦借款人无法偿还贷款，银行可以通过房产评估价来确保能够以较高的可能性收回贷款。此外，评估价比市场价低一些还有其他原因。例如，评估价通常不包括买卖交易中的...
二手房评估价是高好还是低好
二手房的评估价格会受到房龄、户型、楼层、装修、配套等因素的影响。鉴定价格多为市值的80%-90%，部分较老的房子比例会更低。
二手房评估值一般能达到多少?主要看什么
房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上上升或者下降，不过总的来说房子的价格还是处于上涨的阶段，银行评估时还要考虑当地房产市场的整体价格增长或降低幅度，不背离正常的价格规律。2、房子所处地段一般二手房所处的地段都比较好，所以二手房的评估值也会因为地段好这一因素提高很多，如果而周边...
二手房的评估价一般能到市场价的多少?
百分比受到建筑年代、装修、位置等各方面因素的影响。综合评估机构给出的房屋估值，以及对于风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意申请人的申请，并发放贷款。#一般为市场价的80%-90%。采用贷款方式购房会用到评估价，一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。商业贷款的评估值...
二手房价评估方法有哪些?二手房评估价会作假吗?
二手房评估价会作假吗？做高当然可以，但是银行不一定会通过。只要在这之前向银行询问一下做高之后的价格（注意：建议做高的价格你做到心里有数就好，千万不要让银行知道）能不能贷款。虽然二手房贷款的评估总价做得越高，能获得的贷款就会越高，首付就相应的会最低。
二手房的评估价一般是怎么评估的
清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平...
评估价是怎么算出来的
在二手房交易过程中，购房人向银行提出贷款申请之后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子的位置、年代等实际情况得出一个数值，也就是评估价。购买房子的价格和评估价之间存在一定的差异，房屋评估价一般情况下...
二手房评估价计算公式?
申请贷款买二手房的话，二手房的评估价一般为市场价的80%-90%。采用贷款方式购房会用到评估价，一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。就评估流程的时效性来讲，商业贷款评估要更高。组...
汝胞泌淋： 二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估.买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷...
资阳市13126445561： 如何对二手房房价进行评估? - ？
汝胞泌淋： 前市场上对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法.但大多数的评估机构一般还是选用市场比较法对房屋进行评估.所谓市场比较法,举一个简单的例子:比如有一套2000年初的90平方米房子出售,评估人员就会挑选至...
资阳市13126445561： 二手房的价格是怎么评估的 - ？
汝胞泌淋： 解决的办法有五个:一、找中介;二、找专门的评估人员;三、找熟人.不过,无论找谁,先让自己心里有个数,总是好的.四、平均估价法,把同类型房子成交价格,取平均值得到估价.五、网络调查法,通过网络渠道,收集最新房价...
资阳市13126445561： 二手房价格的评估标准是什么啊? - ？
汝胞泌淋： 二手房交易的评估分两部份 1、贷款评估,此评估由银行指定的评估机构出具评估报告,用于银行确定产权价值,确认贷款发放金额,这个评估价参考大型房产网站上的均价就可以了,如搜房、58、赶集等 ,差异每平米500元左右. 2、过户评估,也就是税收申报价,此评估由地方税务局依据申报价和历史成交数据确认,如果申报价高于历史成交数据水平,则以申报价为征税标准,如果申报价低于历史成交数据水平,则以地税局的核定值为征收标准,此价格地税局不会公布,也无法查询,办理比较多案件的中介有此评估价格.
资阳市13126445561： 如何对二手房屋进行评估的呢? ？
汝胞泌淋： 第一、免费评估:现如今,国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务,做得比较大的有房天下,也是大家觉得比较专业的平台. 第二、付费评估:当然,网上的评估似乎是有些不靠谱的,也无法为我们出具正规的评估报告,而咱们涉及到贷款等项目时,恰恰就需要这个书面的评估报告.这个时候,咱们就需要找到专业的实体公司进行二手房屋的评估,并出具报告.当然,找实体公司评估就是需要收费的.
资阳市13126445561： 二手房价格评估是个什么样的过程 - ？
汝胞泌淋： 一、如何准确评估二手房价格 二手房价格评估既是一个市场化行为,也是一个非常专业化的房产研究行为,涉及到的因素很多,过程也比较复杂,是目前房产交易双方极其关心的问题.目前,房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法...
资阳市13126445561： 二手房不动产评估是怎么评估的? - ？
汝胞泌淋： 二手房申请贷款需要进行评估 二手房评估收费:根据省物价局的有关规定,目前评估费收费标准采取累进计费率: 房屋总价100万元以下(含100万元)的,收取评估总价的 0.42%; 100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%; 500万...
资阳市13126445561： 二手房评估怎么算 二手房价格的评估标准 - ？
汝胞泌淋： 1992年,中国施行了土地有偿运用,并且立法规则＂施行房地产报价评估制度＂,国家标准的《房地产评估标准》于2000年6月1日正式施行.作为国家房地产评估业第一部国家标准,它标准了房地产评估做法,从技能操作上确保了评估成果的...
资阳市13126445561： 如何对二手房价值进行评估? - ？
汝胞泌淋： 1、房产的年份、硬件和初次购买价格: 虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显,但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的.合理的算法是每年折旧2%.另外,初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响,二手房定价时要...
资阳市13126445561： 二手房价值怎么评估 - ？
汝胞泌淋： 在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键.首要因素,位置、地段.北京的二手房与新房价格一样,北边比南边贵,城里的比城外贵.第二因素,房屋使用年限与小区管理及配套设施.修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区...
