男子在深圳买的18套房离奇没了，他之后采取了什么行动？

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湖南商人鲁礼建通过签订以房抵货款合同，取得并占有了深圳京海花园18套房产（以下简称涉案18套房产），双方在房管部门办理了《深圳市房地产买卖合同》（预售）备案登记。然而，让鲁礼建始料未及的是，这桩看上去顺风顺水的交易，却引来了一场长达16年的官司。

因转让方迟迟不配合办理产权登记，鲁礼建诉至深圳市福田区人民法院。福田法院一审支持了鲁礼建的诉讼请求，但深圳市中级人民法院二审却判决18份《深圳市房地产买卖合同》 (预售）无效。

2007年7月17日，福田法院超判决范围下达执行通知书，通知房管部门撤销了涉案18套房产的备案登记。

经鲁礼建申诉，在检察机关的建议下，福田法院撤销了此前发给房管部门的协助执行通知，但没有支持鲁礼建恢复备案登记的请求，因为此时涉案18套房产已登记在他人名下。

2019年4月2日，鲁礼建以错误执行为由，向福田法院申请国家赔偿近2亿元，但申请被驳回。同年7月5日，鲁礼建申请深圳中院复议。2020年12月21日，深圳中院赔偿委员会复议作出决定，维持福田法院不予赔偿的决定。

鲁礼建不解：福田法院既然已经承认执行错误，为何不予国家赔偿？我的权益到底该如何去维护？

一起简单的以房抵债纠纷 进入诉讼后反复“翻烧饼”

深圳市圣尊实业发展有限公司（现更名为深圳市通润置业有限公司，以下简称圣尊公司），是深圳京海花园小区开发商。

1997年，圣尊公司因欠承建商中铁建工集团有限公司深圳分公司（以下简称中铁深圳公司）的工程款，将涉案18套房产作价1522.2656万元转让，并于2000年6月签订以房抵工程款合同。

同年8月，中铁深圳公司与建材供应商深圳市拓想实业有限公司（以下简称拓想公司）签订以房抵货款合同，将涉案18套房产按原价转让给了鲁礼建，作为购买京海花园所需建筑材料的预付款。

但彼时的鲁礼建没有想到的是，这18套房产后来竟成了拖累他20年的一块心病，延宕至今仍始终无解。

2000年8月22日，中铁深圳公司向圣尊公司发出委托书，要求对方将涉案18套房产的产权登记在鲁礼建名下。8月31日，圣尊公司与鲁礼建签订了18份《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称18套房地产买卖合同），并交付了房产。签约当天，圣尊公司向鲁礼建开具了18套房的收款收据。后又在深圳市房地产权登记中心为鲁礼建作了备案登记，鲁礼建缴清了应缴纳的入伙费。

但在此后的4年里，圣尊公司一直拒绝协助鲁礼建办理产权证。为此，鲁礼建于2004年9月将圣尊公司诉至福田法院。

2004年10月27日，福田法院作出（2004) 深福法民三初字第1769-1786民事判决（以下简称福田法院1786号一审判决），认定鲁礼建与圣尊公司签订的18套房产买卖合同有效，支持了鲁礼建的全部诉求。

圣尊公司不服一审判决，上诉至深圳中院。

深圳中院二审认为，本案法律关系的实质是圣尊公司为了清偿工程款将涉案房屋产权转让给中铁深圳公司，而中铁深圳公司为了折抵货款将房屋产权转让给拓想公司，拓想公司又将房屋产权让渡给其法定代表人鲁礼建。圣尊公司与鲁礼建于2000年8月31日签订房屋买卖合同的真实目的，是为了一揽子完成上述房屋转让行为，实现各方当事人的债权债务。所以，双方签订的房屋买卖合同并非双方真实意思。

此外，双方签订房屋买卖合同的真实目的，是为了完成圣尊公司与中铁深圳公司之间、中铁深圳公司与拓想公司之间、拓想公司与鲁礼建之间在不同阶段的房屋转让行为，而中铁深圳公司和拓想公司在转让房屋时均未依法登记领取权属证书，违反了城市房地产管理法第37条的强制性规定。

据此，深圳中院于2005年8月29日作出二审判决（以下简称深圳中院328号二审判决），认定鲁礼建与圣尊公司签订的18套房地产买卖合同无效，撤销了福田法院1786号一审判决。

鲁礼建向检察机关提出申诉。2006年，广东省检察院针对深圳中院328号判决提起抗诉，认为鲁礼建与开发商签订的18套房产买卖合同是当双方事人真实意思的表示，并没有违反效力性强制性规定，应为有效合同。

随后，广东省高级人民法院指定深圳中院再审。2007年4月23日，深圳中院作出80-97号判决（以下简称深圳中院97号再审判决），维持深圳中院328号二审判决。同年，广东省检察院针对深圳中院97号再审判决，向广东高院发出检察建议书。

广东高院经过提审，最终判决维持深圳中院97号再审判决。

既然18套房地产买卖合同无效，那么鲁礼建已经实际占有6年多的18套房屋又该何去何从？双方围绕这个问题，又展开新的诉讼战。

2006年1月5日，圣尊公司起诉鲁礼建，以18套房产买卖合同无效为由，诉请返还18套房产，并支付占用房屋6年的租金。

福田法院一审依据深圳中院328号二审判决，作出（2006) 深福法民三初字第212-229民事判决（以下简称福田法院229一审判决），支持了圣尊公司的全部诉求。

鲁礼建上诉后，深圳中院二审认为，鲁礼建占有、使用涉案18套房产的依据并非18套房地产买卖合同，而是来源于开发商与承建商之间，承建商与供应商之间的一系列债权、债务转让协议。故而，18套房地产买卖合同虽然已被生效的深圳中院328号判决确认为无效，并不当然导致鲁礼建失去对涉案18套房产所拥有的权利。鲁礼建占有、使用涉案18套房产的原始依据依然存在。

2007年11月14日，深圳中院作出（2007) 深中法民五终字第3561-3578 号判决（以下简称深圳中院3578号二审判决），撤销福田法院229一审判决，驳回圣尊公司的全部诉讼请求。

福田法院超判决执行 鲁礼建失去涉案房产

诉讼战打响之后，执行过程也是一波三折。

2005年10月26日，圣尊公司向福田法院递交强制执行申请书，以深圳中院328号二审判决为依据，请求法院向深圳市房地产权登记中心发协助执行通知书，撤销鲁礼建18套房产买卖合同的备案登记，以及鲁礼建应承担诉讼费76607元。

“深圳中院328号二审判决仅认定18份房屋买卖合同无效，但对是否应该将18套房产返还给圣尊公司，圣尊公司是否应该将房款返还，以及是否撤销18套房产在深圳市房地产权登记中心的预告登记，都未做实体处理。”鲁礼建说，该判决中可执行的判项仅仅是诉讼费。

2006年1月5日，福田法院向鲁礼建送达通知书，载明“划走的76607元诉讼费已经转付给申请执行人圣尊公司，本案款项现已执行完毕。”

同年1月，圣尊公司以深圳市国土资源和房产管理局为被告，以鲁礼建为第三人，提起行政诉讼，诉请撤销鲁礼建名下18套房产的合同备案登记，后因担心败诉而主动撤诉。

随后，圣尊公司又向福田法院申请强制执行深圳中院328号二审判决，要求变更18套房产的合同备案登记。2007年7月17日，福田法院向深圳市房地产权登记中心发出第5377-5394号协助执行通知书（以下简称福田法院5394号协助执行通知书），撤销18套房产买卖合同的备案登记。深圳房地产登记中心依据该通知，将18套房产备案到了圣尊公司名下。

“上述执行从立案到18套房产登记至圣尊公司名下，我都毫不知情。直到圣尊公司向18套房产的租户发出通知，要求以后将租金交给圣尊公司，我才知道18套房产买卖合同的备案登记被撤销了。”鲁礼建说。

鲁礼建提起了执行监督申诉。2007年9月3日，广东省检察院进行立案检察，并向广东高院发出检察建议书，认为福田法院5394号协助执行通知书违法。同年9月29日，福田法院作出（2007) 深福法执监字第4号执行裁定书，查封了已被登记到圣尊公司名下的18套房产。

据鲁礼建反映，深圳中院3578号判决认定涉案18套房产的实体权利人为鲁礼建，鲁礼建不需要向圣尊公司返还房产。“拿到判决书以后，我将其送给执行法官和深圳市房地产权登记中心。但40天后的2007年12月24日，福田法院作出（2007) 深福法执字第4-1号民事裁定书，解除了对圣尊公司18套房产的查封。”

在解除查封后的10个月左右，圣尊公司将18套房产中的9套房产，以远低于市场价的每套30万元-50万元价格出售。

2015年6月，广东高院发出执行监督函，认为福田法院执行不符合法律规定。2017年9月15日，福田法院作出（2015) 深福法执监字第1号执行裁定书（以下简称福田法院1号执行裁定书），撤销福田法院5394号协助执行通知书。

福田法院1号执行裁定书承认，在鲁礼建与圣尊公司、中铁深圳公司商品房预售合同纠纷18案中，生效的判决除了诉讼费用可以执行外，没有其他可执行内容。福田区法院在上述系列纠纷案的强制执行程序中，在涉案的诉讼费用执行完毕后，向深圳房地产登记中心发出协助执行通知书，要求该中心撤销18套房产房屋买卖合同的备案登记，不符合法律规定，应予以纠正。

涉案房产难以回转 只有申请国家赔偿

福田法院1号执行裁定书认为，18套房产的产权现登记在他人名下，而非在圣尊公司名下，且商品房预售合同判决无效后，备案登记失效，鲁礼建要求恢复备案登记缺乏事实基础，没有法律依据。

“也就是说，福田区法院裁定撤销了5394号协助执行通知书，也承认了原执行行为违法，但18套房产已由圣尊公司登记在第三人名下，不能执行回转。”鲁礼建说。

2019年4月2日，鲁礼建以错误执行为由，向福田法院申请国家赔偿，请求赔偿18套房产的价值167734640.8元（2378.54㎡×福田区2018年二手商品房住宅均价70520元/㎡），及其从2007年7月17日起至实际赔偿之日止的租金损失17268200元（租金55元/㎡×12月×11年，暂计至2018年7月16日），合计1.85亿元。

同年6月9日，福田法院经书面审查后，驳回赔偿请求人鲁礼建关于错误执行案的国家赔偿申请，其主要理由是：

其一，鲁礼建对涉案18套房产不享有确定的权利。鲁礼建从未也无法取得18套房产的物权登记，因此其从未享有房屋所有权，也不享有可期待的房屋所有权；鲁礼建对涉案房产不享有确定的权利，一旦房屋所有权发生变化，鲁礼建使用和占有房产的权利也将受到影响；18份房屋买卖合同已被确认无效，以鲁礼建为权利人进行备案登记缺乏权利基础。

其二，福田法院的执行行为未侵犯其财产权，鲁礼建使用、占有权利的丧失与执行行为不具有因果关系。该院2005年向深圳市房地产权登记中心发出的协助执行通知书，撤销了18套房屋买卖合同的备案登记，但未处分18套房产或采取其他强制措施。虽然买卖合同备案登记已被撤销，但鲁礼建依然可以使用、占有涉案房屋。其最终丧失使用、占有的权利，系权利瑕疵、自身过错及圣尊公司驱赶导致。无论法院是否撤销了18套房产的房屋买卖合同的备案登记，圣尊公司的驱赶行为都将导致鲁礼建丧失占有、使用和收益的权利。

对于福田法院拒绝赔偿的上述理由，鲁礼建并不认可。

“深圳中院3578号判决已经认定，我对涉案18套房产享有的占有、使用等权利，来源于一系列债权、债务转让协议。房屋买卖合同无效，并不当然导致我失去对涉案房产所拥有的权利。”鲁礼建说，圣尊公司的驱赶，不是导致我失去相应权利的根本原因，如果没有法院撤销房屋买卖合同的备案登记，圣尊公司就不可能将18套房屋转让给他人。因此，撤销备案登记才是我丧失相应权利的真正原因。福田法院一方面承认发出《协助执行通知书》存在错误，应该纠正；另一方面，又不承认该错误执行行为给鲁礼建造成了财产损失，不愿承担国家赔偿责任，其观点相互矛盾。

北京市人大常委会立法咨询专家胡功群认为，福田法院违法受理执行案件，程序已经违法，在执行过程中滥用职权，违法向房地产权登记中心发出协助执行通知书，使鲁礼建失去了对涉案房产的控制，给鲁礼建造成巨大财产损失。在本案的归责上，无论是坚持违法归责原则，还是过错归责原则，或者后果归责原则，鲁礼建的损失都与福田法院错误执行行为具有因果关系。“刑法第399条第3款规定，在执行判决、裁定活动中，滥用职权，违法采取诉讼保全措施、强制执行措施，致使当事人或者其他人的利益遭受重大损失的行为。福田法院相关执行法官的行为，符合执行判决、裁定滥用职权罪的构成要件。”

2019年7月5日，鲁礼建向深圳中院提交了国家赔偿复议申请。16个多月后即2020年12月21日，深圳中院赔偿委员会作出决定复议，维持福田法院不予赔偿的决定，其主要理由是：福田法院作出的涉案执行行为虽已被确认违法，但该执行行为所涉及的房产买卖合同备案被撤销的后果，仅与鲁礼建基于涉案18套房产的房产买卖合同所享有的权利存在关联,在房产买卖合同已被确认无效的情况下，执行行为撤销合同备案，并不会对鲁礼建基于涉案18套房产的房产买卖合同所享有的权利产生直接影响。至于鲁礼建基于以房抵债合同所主张的权利，并非备案行为的权利基础。故鲁礼建关于执行行为撤销备案导致其基于以房抵债合同所主张的权利受到侵害的主张不能成立，鲁礼建据此提出的赔偿请求亦不能成立。

鲁礼建告诉记者，“原本开发商用于抵材料款的18套房产，因为福田法院的违法执行又被开发商夺了回去，导致我在房价高企的深圳几无立锥之地，只能在临近的东莞租了一间30多平米的房子栖身。“我是一个相信法律的人，官司打了16年，从一个曾经的千万富翁，变成了现在的一无所有，只剩下一摞厚厚的裁判文书。现在，两级法院都承认执行错误，但又都说不予国家赔偿，我的18套房产是怎么弄没了的？我的权益到底该如何去维护？我还能找谁说理去？”

因转让方迟迟不配合办理产权登记，鲁礼建诉至深圳市福田区人民法院。福田法院一审支持了鲁礼建的诉讼请求，但深圳市中级人民法院二审却判决18份《深圳市房地产买卖合同》 (预售）无效。2007年7月17日，福田法院超判决范围下达执行通知书，通知房管部门撤销了涉案18套房产的备案登记。

男子拿着自己的购房合同对房地产企业提起了诉讼，只要有合同，那么居民就能通过法律渠道维护自己的合法权益，该男子的事情也给我们提了个醒，以后买房一定要注意，不要上当受骗。

这名男子立马向当地的警方报案，并且立即在收集证据，希望能够夺回自己的房子。

他向有关部门提起了诉讼，想要找回自己的房子，有关部门也在积极配合调查，之后会给他一个公道。

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文县17811525172： 在广州有一套房子,请问在深圳买房子算不算二套房 - ？
花娥替加： 算二套房. 二套房的认定标准是在个人名下拥有两套(含二套)以上的房产属于二套房. 被认定为二套房的情形有: (1)自己有住房,给成年子女购房. (2)自己有住房,以未成年子女名义再购按照二套房政策执行. (3)未成年时名下有房产,成年后再贷款购房算二套. (4)有全款购买住房,再贷款购房为二套房. (5)有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房也会被算作二套房. (6)先商业贷购房,再使用公积金买房. (7)婚前一方贷款购房,婚后以另一方名义再购且户口不在一起. (8)婚后共同贷款购房,离异后再购房. (9)名下有商业公寓,再购普通住宅.

文县17811525172： 关于深圳限购,本人名下外地有一套房,在深圳买能不能用姐姐名字买房,再过户到自已名下,就能首付3成 - ？
花娥替加： 看你在什么地方买,如果在深圳买,算二套房.不管你房子有没有贷款,在房子所在的城市都算一套,在这个城市再买,就是二套.在非房产所在城市买,就是首套.