购买二手房如何预防房屋被抵押

~ 一、购买 二手房 如何预防房屋被 抵押 ? 1、要找一个正规的中介公司。 2、可以到房产部门查询相关档案。房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押.买卖等“档案”都可以查询得到，这样市民就可避免买到抵押房等。 3、 买房 者在买房时要仔细察看 房屋产权证 。一般情况下没有抵押的房子在 房产证 的“他项权”(即在房主的名字、坐落地址、面积等内容的下放)一栏里是空着的如果是抵押房在房产证上都有记载。所以从房产证的“他项权”一栏里看是否有登记就可以知道是不是抵押房了。 4、在签订合同时把抵押房情况列入合同条款中，在卖家违约时作为索赔的依据，以保证买房者的合法权益。 5、要求在签完合同后立即过户。若购买的是2年以上的 商品房 ，可以立即过户，不用缴纳营业税之类的 附加税 款。 经济适用房 选择在5年以上的，按照相关规定5年以上经济适用房可以过户。 二、 个人住房抵押贷款 风险分析 1、信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式： (1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对 个人住房贷款 合同进行违约的行为。 (2)理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房 按揭贷款 的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。 (3)提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。 (4)恶意骗贷。一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为 购房 人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。 2、抵押风险 (1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易 法规 不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。 (2)抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。 3、利率风险 利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现 贷款利率 低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。根据我国利率政策的规定，如果利率下调，定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行，而贷款必须在执行期满一年 时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。如果银行发放新的个人按揭贷款用的是早期利率水平较高时的存款来源，那么其经营就有可能亏本。如果利率上调，与存款利率增长幅度相比小，这样就有可能减少银行的获益。 4、流动性风险 流动性风险是指商业银行持有的 住房贷款 债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，因此商业银行面临着及时变现的风险。 5、管理风险 在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。 6、操作风险 操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票 质押贷款 等高风险业务;二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。 基本上房屋被抵押但是业主还不知情的，这种情况都是发生在 二手房交易 的过程中，很少有正规的商品房交易会发生类似纠纷。业主在买了房以后才知道自己购买的这套房子早就已经被原来的业主给抵押出去了，要避免这种情况还是在签 购房合同 之前要对该套二手房有一个清晰的了解，特别是到房管局要先查询一下。

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杂多县19678402088： 如何防范买到抵押房?如何防范买到抵押房? ？
乾伟藿胆： 购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法: 一是购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》,在许可证中第一栏,是工程名称,很多工程都是分期开发的,要看清楚具体是哪一栋楼宇,自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的,如有抵押,在备注中会有详细的说明. 二是购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案,则表明该房屋不存抵押的情况,《物权法》实行后,登记备案被视为预告登记,具有准物权的效力,可以有效防止开发商“一房两卖”.

杂多县19678402088： 如何防范买到抵押二手房 - ？
乾伟藿胆： 问:如何防范买到抵押二手房? 解答:购买二手房确实要防范买到抵押房、查封房.建议先通过房管部门查册,了解房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况.同时,建议买家为保障交易安全,选择银行做交易资金监管,按照交易进度支付楼款.如交易过程中,确实发生房屋被查封、冻结过户的情况,应立即采取法律手段,追讨业主相应的责任.

杂多县19678402088： 要如何避免房产交易产权纠纷? ？
乾伟藿胆： 1、购房人在知情的情况下购买了抵押房.在商品房出售以前,房地产商已将出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押,在解押之前将房屋出售给购房人.按照我国《担保法...

杂多县19678402088： 抵押二手房如何防范 - ？
乾伟藿胆： 购买二手房,最让人憋屈的就是碰上抵押二手房,有时候过户时才发现房子有抵押没法过户,现在卖房人拿着已收房款跑了,这让很多打算购买二手房的朋友对二手房购买望而却步,那么抵押二手房如何防范呢? 购买二手房确实要防范买到抵押房、查封房.建议先通过房管部门查册,了解房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况.同时,建议买家为保障交易安全,选择银行做交易资金监管,按照交易进度支付楼款.如交易过程中,确实发生房屋被查封、冻结过户的情况,应立即采取法律手段,追讨业主相应的责任.

杂多县19678402088： 二手房买卖怎么避免例如一房多卖,已经抵押出去或欠贷未还完? - ？
乾伟藿胆： 首先要看房证或复印件,主要看上面有没有＂抵押给XX＂的字样,确定抵押情况; 其次要看卖方身份证,与房屋产权人是否同一个人,排除一房多卖.正规中介会让买卖双方签定一系列合同,其中规定,首付款由指定银行进行资金监管,也就是先不给卖方,待过户办完,至少拿到受理通知书,银行才放款.过户手续要求的是房屋产权无抵押.如果不通过中介,自己办理手续,房产局也会要求首付款在指定银行做资金监管的.

杂多县19678402088： 如何防范二手房交易风险 - ？
乾伟藿胆： 如何防范二手房交易风险可以参照下列内容:一、通过正规中介机构、渠道进行购买二、多看多问多参与购房者应尽可能和房主直接见面,切勿只是通过中介来了解房子.和房主见面后,要先了解对方的身份来路,然后询问清楚房屋的历史、隐...

杂多县19678402088： 购买二手房需注意哪七大风险,如何防范风险 - ？
乾伟藿胆： 购买二手房有哪七大风险1.自行缴税风险 自行缴税导致的风险包括:(1)购房人应缴的契税和出售方应缴的个人所得税、增值税等,一旦发现偷漏税行为,不仅税金会被无限期追缴,还会处以高额罚金,得不偿失.(2)如果使用虚假税票,银行...

杂多县19678402088： 买二手房防止上当需要注意什么 - ？
乾伟藿胆： 1、交购房定金要慎重 签订合同后才能缴费定金,中介买房一定要多留个心眼.对房屋的价格、付款形式以及屋内物品都要进行确认,房产中介一般只会说其他再商量之类的花语,让你赶紧安心,赶紧签字.因此要注意一旦钱财缴纳后就没有了...

杂多县19678402088： 买二手房关于房子的抵押贷款等问题怎么回避呢?？
乾伟藿胆： 如果察言房屋的状况看对方的房产证就行了.如果有抵押贷款房产证上是有登记的,贷款还完后也会有记录的,包括日期. 再不放心就去房管局核查该房产的备案记录.

杂多县19678402088： 买二手房怎样做才安全妥当 - ？
乾伟藿胆： 在二手房交易中,买家与卖家经常会发生这样的扯皮:卖家要求买家先支付房款,再过户;买家要求先过户,再支付房款.资金监管正好避免了这种“公说公有理婆说婆有理”的纠纷发生. 1、资金监管对买家的好处 ①规避房屋查封风险 虽然...