不动产抵押权的几个法律问题

不动产抵押登记的效力与动产抵押登记的效力~

　　1、不动产抵押登记具有设定抵押权的效力。如当事人只订立不动产抵押协议，未办理抵押登记的，不动产抵押权未设立。
　　2、动产抵押登记具有确定抵押权优先的效力。动产抵押的，在设立抵押合同后，抵押权即设立。是否办理抵押登记，不影响抵押权的设立。但对于已经办理抵押登记的抵押权，在以抵押物的变现受偿时具有优先效力。
　　《物权法》
　　第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
　　（一）建筑物和其他土地附着物；
　　（二）建设用地使用权；
　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
　　（六）交通运输工具；
　　（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
　　第一百八十七条　以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
　　第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
　　（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
　　（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
　　（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

a 登记生效主义

根据物权法第187条的规定,不动产抵押除要求订立书面合同外,还要求办理抵押登记,不经抵押登记,抵押权不发生法律效力.

一、担保的债权能否超出抵押物的价值
有观点认为：担保的债权可以超出抵押物的价值。理由是：
1、《物权法》第一百七十八条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，而《物权法》并未规定担保的债权不得超出其抵押物的价值；
2、最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第五十一条规定了“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力”。担保的债权如果超出了抵押物的价值，只是超出的部分不具有优先受偿的效力，而不超出的部分仍然可以优先受偿，法院并不因超值抵押来认定抵押无效。据此，推断出担保的债权可以超出其抵押物的价值。
是否允许超值抵押在不动产登记实务中是无法回避的问题，因而，应当依照法律的规定予以明确。《担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”，这是一个法律的强制性规定。而且，《担保法》是特别法，应当优先适用。《物权法》确实规定了《担保法》与《物权法》的规定不一致的应适用《物权法》。但是，在是否允许超值抵押这一问题上，《物权法》并未做出和《担保法》相反或不一致的规定，如果把《物权法》没有加以规定的内容都理解成和《担保法》不一致的规定，那《担保法》岂不就是被废止了。《中华人民共和国物权法释义》在解释抵押必须具备的几个条件时也指出：“抵押人只有提供有充分价值的抵押物，抵押权人的债权方能得到有效保障”（中国言实出版社2007年3月出版，第289页）。因而，无法以《物权法》的规定来证明允许超值抵押。
最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》是在与抵押有关的民事纠纷发生以后，对案件如何审理的规定。民事纠纷发生后，人民法院对合同无效的认定较为慎重，以尽力减少当事人的经济损失。这一理念从我国立法对无效合同认定的规定的变化中也可以看出。
《民法通则》规定：违反法律的民事行为无效（第五十八条第一款第五项）；原《经济合同法》也规定了违反法律和国家政策、计划的合同无效。（第七条第一款第一项），但是在其后颁布实施的《合同法》中，已改为“违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同应确认无效。（第五十二条第一款第五项）。只限定是违反法律、行政法规的强制性规定时，才确认合同无效。《最高人民法院关于合同法司法解释(二)》进一步把“强制性规定”的用语明确是指“效力性强制性规定”（第十四条）。把强制性法律规范区分为“管理性规范”和“效力性规范”。只有违反“效力性规范”的合同才确认无效。
“担保的债权不得超出其抵押物的价值”，这是一个法律的强制性规定。但是，如果违反了这一规定，损害的只是当事人自己的利益。所以，这是一个“管理性规范”而并非“效力性规范”。并不因此必然导致抵押合同无效。因此法院可以作这样的判定。
《不动产登记暂行条例》（征求意见稿）中曾规定登记机构在审查时，要注意“登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定”。《不动产登记暂行条例》正式公布时改成了“登记申请是否违反法律、行政法规规定”（第十八条第一款第三项)。不再限于强制性规定。“担保的债权不得超出其抵押物的价值”是法律的强制性规定，违反这一规定，登记机构应按《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款第一项的规定不予登记。
二、在委托贷款中，抵押权人是出借人还是受托银行
有一部分人士认为：在委托贷款中，抵押权人应当是受托银行。《房地产权产籍》也发表过业内同行的文章，主张“认定受托人为委托贷款的债权人”（《房地产权产籍》2015第3期12页），而债权人即为抵押权人。
主张抵押权人应当是受托银行的主要理由是两项：
1、中国人民银行条法司1992年《关于以〈关于委托贷款有关问题的请示〉的复函》[银条法（1992）13号文]认为：“委托贷款行为在事实上的确类似于《民法通则》中的代理行为，但两者并不完全相同”。委托贷款是“以金融机构自己的名义，同委托人指定的借款人订立借款合同的行为”。而按《银行管理暂行条例》的规定，中国人民银行可以研究拟订全国金融工作的方针、政策，制定金融业务基本规章及各专项施行细则。
2、在委托贷款中，很多金融机构是以自己的名义与借款人签订借款合同。
按《民法通则》的规定，代理是“以被代理人的名义实施民事法律行为”（第六十三条第二款），最新公布的《民法总则》对此作了相一致的规定（第一百六十二条）。而委托贷款顾名思义是委托他人放款，是代理行为，而代理应当以被代理人名义从事活动。
制定金融业务基本规章及各专项施行细则固然是金融法规赋予中国人民银行的权利。但是，基本的民事权利义务关系只能由法律规定。2015年修正的《立法法》第八条在规定“只能制定法律”的事项时，明确把“民事基本制度”列入。因而，不能以银条法[1992]13号文的上述规定来确定抵押权人是受托银行。
在委托贷款中，一些金融机构以自己的名义与借款人签订了借款合同，这一做法本身就不合适，即便这样做了，借款合同的主要内容（借款金额、期限、用途、利率等）都在委托贷款协议书所确定的权限之内，只是以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为，并没有改变代理的性质。
所以，在委托贷款中，抵押权人应该是被代理人而非银行。
三、最高额抵押合同的债权确定期间是否应当和授信合同的授信期间相一致
认为最高额抵押合同的债权确定期间应当和授信合同的授信期间一致的理由是：《房地产登记技术规程》4.3.5 在规定核对申请登记事项应包括的主要内容时，要求“申请材料上的内容应与申请登记事项相符”、“申请材料之间的内容应相互对应”；《不动产登记暂行条例实施细则》在规定登记机构应当查验的内容时，明确了“登记原因文件与申请登记的内容是否一致”（第十五条）。
《房地产登记技术规程》和《不动产登记暂行条例实施细则》的上述规定是指申请人所提交的申请材料应当与申请登记的事项相对应或是相关联，申请材料之间的内容应当没有互相矛盾或冲突之处。而最高额抵押合同的债权确定期间和授信合同的授信期间不一致时，并不存在这种矛盾或冲突，这可以从分析最高额抵押的特点来得知。
最高额抵押的两个特点是：
1、最高额抵押是限额抵押，最高债权额是确定的，但实际发生额不确定；
2、最高额抵押是为将来一定期间内发生的债权提供担保。
因为最高额抵押担保的是将来一定期间“将要连续发生的债权”，将要，就是还没有发生，在申请登记时还没有发生的债权，申请人无法也毋须提供债权合同。因此，在申请最高额抵押登记时，除了抵押合同外，申请人一般提交的是授信合同或是其他将要连续发生债权的约定。
抵押权登记中的授信合同是指银行与贷款人之间就将来一定期限内贷款人可以要求银行给予一定数额贷款的预约合同，授信合同并不是主债权合同，是用以明确一定期间给予的信贷额度。而债权确定期间实际上是主债权发生的一个期间，所以两者之间并没有必然联系。在设定最高额抵押后，债权是否实际发生，是当事人双方自己另行约定的事项。在授信期间小于债权确定期间时，并不影响抵押权的设立。而授信期间如果长于债权确定期间，在超出债权确定期间以外发生的债权只是不能列入担保的范围而已，同样和抵押权的设立无关。
因此，最高额抵押合同的债权确定期间毋须和授信合同的授信期间相一致。
四、《物权法》规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，如超过了这一期间，登记机构应否注销该项登记
有人认为：《物权法》已经规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，否则人民法院不予保护。既然人民法院不予保护，这一抵押权在实体上已不再具有意义，因此，不应再记载于登记簿，为保持登记簿的记载和实际的权利状态一致，所以，登记机构应当注销该项登记。
早在2000年，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条就规定了：“担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。而《物权法》的规定应该说是更为严苛：在第二百零二条明确规定了“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”，与前述司法解释相比，连二年的宽限期也不复存在。
但是，物权未经法定原因不会消灭。抵押权作为物权，并不因主债权的时效消灭而消灭。我国立法对抵押权未有除斥期间的规定（德国等国的立法规定：抵押权经过一定的时间，经公示催告程序以后，可宣布为无效）。因而，在被担保的主债权诉讼时效届满后，抵押权虽然得不到人民法院的保护，但并未消灭，既然没有消灭，仍然是存在的。登记机构并不能依据《物权法》的前述规定来认定抵押权的消灭，因为《物权法》并未认定其消灭。再则，抵押权的注销登记应当由当事人申请，抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权也不属于登记机构依职权注销登记的范围。
当登记簿所记载的抵押权因超过主债权的诉讼时效而得不到法院保护时，抵押权仍然存在。因而，未经抵押权人同意，仍然不能转让抵押物，这就变成了法院不保护而登记机构仍在给予保护。出现这一状况的原因是《物权法》对抵押权的这一规定是“实体上不消灭，程序上不保护”，这也可以说是《物权法》立法的一个瑕疵。

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涪城区15583742808： 不动产抵押权的设立条件应有哪些 ？
桑胞归脾： ⒈抵押人必须具备主体资格.即抵押人应具备权利能力和行为能力,同时对抵押物有完整的所有权和处分权;⒉抵押物必须符合法律规定.⒊价值评估应该公允.抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估,做出合理公允的评估报告,然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值;⒋办理抵押登记.依照我国法律,不动产的抵押必须办理抵押登记.

涪城区15583742808： 不动产抵押登记的效力应该如何确认 ？
桑胞归脾： 1、如果不动产抵押没有登记的,抵押合同生效,抵押权未设立.2、《物权法》第15条对合同效力与物权效力的区分作出原则规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力.”登记是针对特权的变动而采取的一种公示方法,是否登记并不影响合同的效力.3、《物权法》第185条第1款规定:“设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同.”4、抵押合同为要式合同,该合同并未直接产生抵押权这一担保物权,而是必须与登记结合,才能设立抵押权,房地产抵押应当到有关主管部门办理抵押登记,只有这样抵押权才有效.但未办理登记并不影响抵押合同的效力.

涪城区15583742808： 不动产抵押权实现的条件是什么 ？
桑胞归脾： 房地产抵押权实现需满足的条件有:1、房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提;2、债务人不履行到期债务;3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失;4、发生当事人约定的实现抵押权的情形.

涪城区15583742808： 房产抵押应当注意哪些问题? ？
桑胞归脾： 房产抵押应当注意以下几个问题: 第一,首先要核实抵押人对该房产是否拥有合法的产权,是否有权设立抵押权.因为在某些情况下,抵押人对抵押的房产不拥有或者不完...

涪城区15583742808： 不动产抵押登记生效的要件是什么 ？
桑胞归脾： 不动产抵押登记生效的要件包括:1、抵押合同有效;2、被抵押的不动产属于可抵押的财产.根据《民法典》第四百零二条规定,以本法第三百九十五条第一款第一项至第...

涪城区15583742808： 土地使用权抵押需要注意的法律问题有哪些?？
桑胞归脾： 涉及到国有土地使用权抵押,首先应该注意以下几个法律问题: 1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押.国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地.上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能...

涪城区15583742808： 不动产抵押权设立时间 ？
桑胞归脾： 一、不动产抵押权设立时间不动产抵押权的设立应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立.抵押合同是抵押权设立的原因,抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果,...

涪城区15583742808： 房屋抵押的相关法律 - ？
桑胞归脾： 立法者为什么采取这种做法,而不是法定地上权的做法来解决土地和房屋权利的冲突,不得而知.主是为了方便司法.因为在一般情况下,土地和房屋在自然上不可区分,所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时,...

涪城区15583742808： 房产抵押合同生效条件是什么 - ？
桑胞归脾： 1、不动产抵押合同是要式合同,双方在合同书上签字或盖章,即成立并生效.除非法律另有规定或者合同另有约定如附有条件或者期限的除外.2、不动产抵押权的生效与抵押合同的生效的不同.根据《物权法》第9条、第15条及第23条规定,...

涪城区15583742808： 不动产抵押合同与抵押权何时生效 - ？
桑胞归脾： 一 、不动产抵押合同在成立时生效 《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”.不动产抵押...