农用地定级估价信息系统的设计和应用

安徽省农用地分等、定级与估价信息系统的设计与开发~

李绍山1 段增强2
（1.安徽省国土资源信息中心，合肥，230001；2.中国农业大学资源与环境学院，北京，100094）
摘要：“安徽省农用地分等、定级与估价信息系统”的设计中综合运用了现代地理信息系统和数据库处理与分析技术，在充分体现系统透明性的前提下，实现了农用地分等、定级与估价过程的自动化。该系统符合规程思想，运行可靠，结果准确，可以大大提高农用地分等、定级与估价的工作效率，实用性强。
关键词：农用地；分等；定级；估价；信息系统
农用地是人类赖以生存和社会经济不断发展最根本的稀缺资源之一。人多地少是我国的基本国情，因此我国土地中的最大问题就是资源的科学利用和保护。土地保护又以农用土地保护为主。另一方面，农用地还是建设用地的重要来源，随着工业化和城市化进程的加快，导致基本建设占地与耕地保护矛盾日益突出。农用地分等、定级与估价可以从气候、土壤、地形地貌、区位以及经济等多个方面对农用地的质量优劣和价格进行综合、定量评价，为基本农田保护、土地利用总体规划编制、土地整理、耕地占补平衡以及农用地征用补偿等提供科学依据。
农用地分等、定级与估价涉及大量的土地空间信息和土地属性信息，借助现代地理信息系统（GIS）技术可以快速获取和准确处理上述信息，从而实现“空间信息和属性信息获取——信息处理和统计分析——结果信息输出”的一体化。
笔者以农用地分等、定级与估价规程为基础，参照安徽省农用地分等、定级与估价工作的具体技术路线，在组件式地理信息系统TOPMAP和美国宝兰公司的Delphi5.5高级编程语言的基础上，研究开发了基于地理信息系统的农用地分等、定级与估价信息系统（简称LandFDG）。
1 系统需求与框架
1.1 系统需求
农用地分等、定级与估价是一项崭新的工程，通过研究相关规程和各地农用地分等、定级与估价试点表明，农用地分等、定级与估价具有以下几个特点：①农用地分等、定级与估价涉及大量空间数据和属性数据的管理、分析和计算；②不同地区分等、定级因子不相同，具有开放性的特点；③分等、定级与估价之间存在很大的关联性，分等指数可以作为定级的因子，而级别又可以作为估价的均质地域，因此在实施过程中，三者可以协调进行，④农用地分等、定级与估价成果要求包括一系列报告、专题地图、数据表格等，而且对这些成果有统一要求。由此可见农用地分等、定级与估价技术环节多、难度大。另一方面，土地资源管理的基层单位技术力量参差不齐，对这样一项崭新的工程操作难度比较大。
综上所述，LandFDG应该满足以下需求：
（1）比较完善的地理信息系统功能。在系统内部实现空间数据、属性数据以及其他表格数据的统一管理。同时应该具有一定的空间分析功能，能够实现分等、定级与估价所需的图层叠加、空间距离分析以及其他相关专题分析。
（2）符合“数字国土工程”数据共享的要求。系统应该充分应用“数字国土工程”已有的数字化成果，系统生成的结果库也应该纳入统一的“数字国土工程”数据库。
（3）分析因子必须具有开放性。一般的信息管理系统往往在系统设计阶段就已经确定了其数据库结构。农用地分等、定级与估价软件系统正好相反，不同地区具有不同的分等、定级因素，因而与这些因素对应的空间数据、属性数据，乃至评价和分析专家知识都是开放的，因此大量的数据需要在运行期动态生成和动态管理。
（4）专家知识的管理和应用。农用地分等、定级与估价中必然涉及对“土地－作物”的专家评价，以此确定土地自然质量分值。而专家对“土地－作物”系统的评价知识往往具有“非结构性”或“半结构性”。所以系统应该具有管理和应用这些专家知识的功能。
（5）规范的结果输出功能。相关的技术规程和文件对农用地分等、定级与估价应该提交的成果内容、格式等提出了具体规定，系统应该具有规范的结果输出功能。
（6）自动化与透明化。系统的自动化是为了尽可能地降低基层工作人员操作的难度，对基层操作人员可以隐藏一些技术细节，对一些关键因子的计算实现“一键化”操作；透明化是为了确保成果的可靠性和可解释性，并实现每个技术环节的可控性。
（7）分等、定级与估价三个主要专业模块应该统一、协调运行。由于三者在业务模型上具有很大的关联性，所以在模型设计中应该确保分等可为定级所用，定级成果可为估价所用，三个专业模型在整个系统中融会贯通。
1.2 系统框架
LandFDG模型框架可以分为四个层次，分别为：①数据库层，包括空间数据库及其属性，其他表格数据，如调查表格、模型参数等；②空间数据分析引擎，以TOPMAP作为空间分析平台，实现图层叠加、空间距离量算、专题分析等空间分析功能；③专业模型层，实现农用地分等、定级与估价专业计算模型，其中的分等模块、定级模块、估价模块实现业务模型相互关联；④输出、分析和应用层，实现专业模型结果的打印输出、查询与统计分析。整个模型框架如图1所示。

图1 LandFDG 模型框架

2 系统开发环境
2.1 硬件环境
处理器Inter PII—PIV，内存空间32M或更大，可用硬盘空间100M以上。
可选硬件：A0幅面扫描仪或数字化仪；彩色喷墨绘图仪。
2.2 软件环境
操作系统：Windows9 X/2000/NT。
其他软件：TOPMAP 2001.1；Delphi5.5＋Borland BDE。
3 功能结构
LandFDG的功能结构如图2 所示：LandFDG主要包括图形处理子系统、数据库管理子系统、分等项目管理子系统、定级项目管理子系统、估价项目管理子系统，统计报表及其他辅助工具等几个主要部分。

图2 LandFDG 的功能结构

（1）图形处理子系统 实现扫描地图的矢量化、编辑、拓扑及属性库的维护，提供放大、缩小、漫游等基本窗口操作功能，通过图层叠加、剪裁等空间操作可以产生分等单元图，还可以生成与分等相关的专题图，并能提供地图输出功能。图形处理子系统通过组件式地理信息系统TOPMAP二次开发实现。
（2）数据库管理子系统 本系统所有的计算结果及中间过程全部采用 DBF 数据格式存放。由于农用地分等、定级与估价主要的评价因素具有不确定性和开放性等特点，因此，主要的数据库由系统在运行期动态生成。
（3）分等项目管理子系统 通过分等项目管理，可以实现县域内的所有农用地分等信息的统一管理，并将这些信息保存为一个“项目文件”。打开一个“项目文件”，县域内农用地分等的所有信息就能自动设置完毕。整个分等数据处理自动从“项目文件”中提取信息，真正实现“一键化”自动处理。
（4）定级项目管理子系统 定级子系统可以实现修正法和因素法两种定级技术路线。由于定级因素中不仅包括了田块大小、耕作装备等面状作用因子，更主要是包括了中心城镇、农贸中心、交通网络以及农村居民点等点状和线状扩散衰减作用因子，因此定级子系统与图形处理子系统紧密结合，实现了随空间距离衰减因素因子分值的自动计算。所有因子计算实现“一键化”自动为定级单元赋值，大大降低了操作的复杂性。
（5）估价项目管理子系统 农用地估价子系统采用了地价样点均值法和模型法两种技术路线计算基准地价。其中的模型法技术路线可以自动对“样点地价－定级指数”进行最佳函数拟合，同时可以自动解析用户数据的数学函数。系统根据样点地价或“样点地价－定级指数”模型自动计算“级别基准地价”。
（6）统计报表及其他辅助工具：LandFDG利用DecisionCube技术实现了分等、定级结果数据库的多维透视分析，可以完成分村、分乡镇、分地类的等/级别面积统计分析，方便地进行县域内的分类汇总统计，也可以对指定村、指定乡镇和指定地类的等别面积统计分析，同时生成相应图表和报表。其他辅助工具包括土地利用系数计算、土地经济系数计算、层次分析法权重计算工具等。
上述子系统和辅助工具在LandFDG中紧密集成，其中的分等、定级和估价子系统的所有操作完全在相应的项目面板中实现，操作界面紧凑，便于掌握。图3所示为LandFDG主界面和修正法定级操作面板。

图3 LandFDG 主界面和修正法定级操作面板

4 系统特点
4.1 开放性特点
LandFDG开放性主要体现在三个方面：①数据库的开放性，数据库结构完全根据用户确定的分等、定级因素动态生成；②专家知识库的开放性，系统设计了独特的专家评价知识库及其解析方法，专家知识库结构可以根据分等、定级因素自动生成、自动解析；③“样点地价－定级指数”模型的开放性。《农用地估价规程》提供了若干类型的“样点地价－定级指数”模型，在实际工作中得到的模型有可能超出规程提供的参考模型，因此系统采用先进的数学函数解析算法，可以自动识别用户输入的任意“样点地价－定级指数”数学模型，并用来自动计算基于定级指数的“模型地价”。
上述开放性特点使得LandFDG具有很大的适应性，同时为提高系统的自动化程度打下基础。
4.2 自动化特点
农用地分等、定级与估价是一项崭新的工程，基层技术人员在短期内掌握整个工程的技术思想有一定的难度，因此作为一个农用地分等、定级与估价项目的辅助软件，必须尽可能提高软件的自动化程度，降低实际工作人员的技术门槛。
LandFDG的自动化特点主要表现在：
（1）项目化管理 农用地分等、定级与估价的专业参数以及操作设置参数集中在相关的项目文件中进行管理，而分等、定级与估价的具体操作则在项目文件的基础上尽可能自动化。图4为农用地分等“一键化”操作流程的示意图。

图4 LandFDG 的项目化管理 （以分等为例）

（2）关键参数计算自动化 农用地定级中涉及大量的空间分析技术，主要是随距离衰减的定级因素因子分值的计算，例如中心城镇影响度等。通常的技术处理手段主要是矢量图形系统下的“缓冲区分析－单元图叠加”或栅格系统下“距离分析－按单元统计分析”等。LandFDG则采用动态网格法思路，以土地利用现状图斑最小包络矩形作为动态网格，一步到位计算扩散型因子对土地利用现状图斑的作用分值，并自动为土地现状利用图斑赋予因素因子分值，整个因子分值的计算实现“一键化”操作，如图5所示。

图5 以土地利用现状图斑为基础的扩散型因素作用分值的自动计算

4.3 规范性特点
农用地分等、定级与估价是国家“新一轮国土资源大调查”中的重要工程，对成果的内容、格式都有规范要求。LandFDG是根据国家相关规范性要求，专门建立的成果规范化处理程序，可以提供规范化数据库文件。
5 系统应用
利用LandFDG对安徽省明光市的农用地进行了分等、定级和估价实践。分等、定级和估价成果经实地校核，符合实际情况。结果表明：系统运行良好，计算结果正确，可以大大提高农用地分等、定级与估价的工作效率。由于系统在主要的工作步骤上实现了“一键化”自动计算，基层技术人员通常一天时间便掌握了系统操作，大大降低了农用地分等、定级和估价工作的技术门槛。在对明光市成功实践的基础上，安徽省国土资源厅利用该系统完成了全省的农用地分等工作，此成果于2005年8月已顺利通过国土资源部的验收和科技鉴定，得到了与会领导及专家们的高度评价，认为有四项创新，其信息系统及成果质量目前均居国内领先水平，为全国树立了典范。图6为明光市农用地分等成果图，图7为明光市农用地定级成果图。
6 结论
通过对LandFDG的系统分析和该系统在安徽省明光市的应用实践，可以清楚地看到，LandFDG具有以下特点：
（1）LandFDG的设计和流程符合国家《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》 LandFDG 在设计过程当中完全以相关规程所确定的原则和操作流程为指针，其计算结果符合当地实际。

图6 明光市农用地等别图

（2）LandFDG 具有强大的空间数据管理能力 LandFDG 通过成熟的组件式 GISTOP-MAP来管理和分析大量的图形数据，实现了从图形输入到分析、输出的全部功能。
（3）LandFDG 功能模块比较完备 LandFDG 包括了农用地分等、定级和估价涉及的图形处理和全面的专业数据处理，同时提供了层次分析法确定权重以及简便而全面的统计分析和统计图表生成功能，满足了农用地分等、定级与估价的需要。
（4）操作简单 LandFDG 通过 “项目化管理” 和 “一键化自动批处理” 的方式大大简化了农用地分等、定级与估价的操作步骤，使得这项技术性较强的工作可以在基层顺利开展。
（5）数据共享 由于系统是基于组件式 GIS TOPMAP 开发的，其空间数据格式与MAPGIS等其他GIS产品的数据格式能够很容易实现转换，加之其属性数据全部采用DBF格式，因而其结果数据共享前景广阔。

图7 明光市农用地级别图

参考文献
国土资源部.农用地分等规程.2003
邓留献等.农用地定级估价理论与实践.北京：中国大地出版社，2000
刘前进等.Delphi数据库编程技术.北京：人民邮电出版社，1999.
段增强等.基于GIS的农用地分等信息系统设计与开发.农业工程学报，2003 （3）

（一）系统功能目标
海南省农用地定级与估价信息系统开发的目标，主要是辅助完成海南省农用地定级与估价运算和成果的管理，建立一个功能全面、性能稳定、操作简便的信息系统，以《农用地定级规程》和《农用地估价规程》为主要技术依据建立系统模型，以实现定级和估价工作过程设计系统的开发。系统开发的主要目标包括：
（1）服务农用地定级与估价工作，模拟农用地定级和估价过程，实现相对独立的运算模块集成，并能实现由系统代替手工农用地定级和估价工作，辅助完成农用地定级估价工作。
（2）对农用地定级与估价相关数据进行存储、计算、查询、更新、制图、统计等功能。
（3）具有良好的用户界面，能通过简单方便的操作，实行农用地定级和估价成果的动态管理。
系统具有以下功能：图形管理，包括图形数据采集、图形编辑、图形量算、图形查询、图形显示、图形绘制、图像处理；属性管理，包括基本属性建立、分析和统计，数据库管理，图形和属性库双向处理，定级估价计算模型设计的柔性化，模型建立及其参数应具一定的弹性化和智能化。因此，系统设计的重点为：定级估价数据库的设计和建立；定级和估价的有关计算模型；定级和估价成果（含图件和数据）的管理，包括按不同条件查询、图形显示、统计、报表图件生成，成果（含图件和数据）的及时更新等。
结构上，系统采用三层体系结构：应用系统层、支撑系统层和界面层。其中，支撑系统层包括操作系统、数据库、模型库，是系统的工作底层，存储管理系统的基础数据；应用系统层以支撑系统层为基础，包括数据采集输入、空间数据分析处理、属性数据动态查询实时更新、农用地定级估价专题功能实现、统计报表汇总输出、专题地图制作输出以及日常业务流程管理。
（二）系统模型
1.定级方面
加权求和法，计算公式如下：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

式中：
Hi——第i个定级单元的定级指数；
i——定级单元编号；
j——定级因素因子编号；
ωj——第j个定级因素因子的权重；
fij——第i个定级单元内第j个定级因素因子的分值。
2.估价方面
（1）计算收益价格。计算公式如下：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

式中：
P——土地价格；
a——土地年纯收益；
r——土地还原率。
有限年期的待估农用地价格应根据其使用年期进行年期修正，当土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变且大于0，土地使用年期为n（30年）时的公式为：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

式中：
P、a、r含义同式（3-16）；
n——土地使用年期（30年）。
（2）样点数据检验。为了保证基准地价客观反映该地区地价的总体趋势，选用均值-方差法对样本的准确性、可靠性进行检验。其步骤如下：
①将同一级别内某一用地类型样点地价由大到小顺序排列：
P1、P2、P3、P4、P5、P6、…、Pn
②计算同一级别样点地的平均值 ，计算公式如下：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

式中：
——该土地级别内样点地价的平均值；
Pi——该土地级别内第i样点的地价；
n——该土地级别内样点地价总数。
③计算样点方差。计算公式如下：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

式中：
S——样点地价标准方差；
——该土地级别内样点地价的平均值；
Pi——该土地级别内第 i 样点的地价；
n——该土地级别内样点地价总数。
④确定样点地价检验标准。以 为约束标准，当样点地价不在
中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）
约束范围内，则认为该样点地价异常，予以剔除。
⑤将剔除后的样点，重新进行计算样点总体的 和 S 的计算，用 为约束条件进行新的剔除，直到没有异常值为止。
（3）定级指数和定级单元地价基本模型。用于分析定级指数和定级单元地价之间关系的基本模型为线性模型：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

（4）基准地价计算。以级别为单位，分不同土地利用类型，采用耕地样本地价的平均值作为该级别该用地类型的基准地价公式：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

式中：
Pla——某级别内的单位面积基准地价；
Pli——某级别内各有效样点的单位面积地价；
M——级别内可利用的有效地价样点数。
（5）各级别修正幅度值确定。以各级别中合格的样点地价对应的年纯收益的最高值、最低值为基础，与其对应级别的基准地价折算的土地收益相减，得到上调或下调的最高值。在确定上调、下调最高值的情况下，以基准地价折算的土地收益作为一般水平，修正幅度为零，上调或下调的最高值与基准地价折算的土地收益之比就是基准地价上调、下调最大幅度，在上调或下调的最大幅度之间内插 1/2 的修正值，分别得到较优、较劣的修正幅度，其计算公式如下：
基准地价上调最大修正幅度：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

基准地价下调最大修正幅度：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

基准地价上调较优修正幅度：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

基准地价下调较劣修正幅度：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

式中：
F1——基准地价上调最大修正幅度；
F2——基准地价下调最大修正幅度；
F3——基准地价上调较优修正幅度；
F4——基准地价下调较劣修正幅度；
Ilb——基准地价折算的土地收益；
Inh——级别正常土地收益的最高值；
Inl——级别正常土地收益的最低值。
（6）各级影响地价各因素修正值。根据耕地各影响因素的权重值，计算出各因素的上调（F1i）和下调（F2i）最大修正幅度。以基准地价为一般水平，其修正幅度为零，在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度为 ，同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度为 ，同时确定较劣条件下的地价水平。在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价水平下的因素修正系数，通过已有地价样点检验、校核，编制各级别基准地价修正系数表。计算公式如下：
影响因素的最优上调修正幅度：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

影响因素的最劣下调修正幅度：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

影响因素的较优上调修正幅度：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

影响因素的较劣下调修正幅度：

中国耕地质量等级调查与评定（海南卷）

（三）系统使用
海南省农用地定级与估价系统是根据国土资源行业标准《农用地定级规程》、《农用地估价规程》，基于农用地这样一个复杂的自然、社会、经济综合体，借用地理信息系统的理论和技术方法，实现农用地定级与估价相关因素、因子调查表、统计表、图件等信息源的计算机输入、储存与管理、定级与估价的自动化操作以及定级与估价成果图件和数据报表输出的技术系统。

邓炯

（河南省土地勘测规划院，郑州，450003）

摘要：为建立适合农用地定级估价实际需要的农用地定级估价信息系统，提高农用地定级估价工作效率和精度，形成统一的、完整的城乡土地地价体系，实现地价统一管理的科学化和信息化，运用综合分析法，设计并应用农用地估价信息系统。

关键词：农用地；定级估价；信息系统；设计；应用

相对城镇土地定级估价而言，农用地定级估价是一项新生事物，涉及大量的空间数据和属性数据，对这些数据进行一系列的覆合叠加、空间分析和统计计算，如果依靠人工来做不仅烦琐而且容易出错，而依靠地理信息系统（GIS）建立农用地定级估价信息系统来开展农用地定级估价工作则可大大提高数据处理的速度和精度，在计算机技术已广泛应用的今天，无疑这是一种科学、快捷的方法。根据国土资源部2003年发布的《农用地定级规程》、《农用地估价规程》，结合作者在农用地定级估价实际工作中遇到的一些问题，对农用地定级估价信息系统的设计提出一些设想，并对利用农用地定级估价信息系统进行农用地定级估价进行简要说明，以利于农用地定级估价工作的开展。

1 农用地定级估价信息系统

农用地定级估价信息系统是地理信息系统的应用子系统，它利用的是地理信息系统的理论和技术方法，以计算机分析、制图为核心，实现农用地定级估价相关因素因子调查表、统计表、样本图件信息的输入、储存与管理，自动计算出因素因子的作用分值，自动进行级别划分，显示和绘制各类因素、因子作用分值的相关图件，经过对样本点进行筛选与测算，最终输出农用地级别及基准地价图。

1.1 农用地定级估价信息系统的设计原则

1.1.1 技术创新与兼顾规程原则

农用地定级估价信息系统的设计应遵循农用地定级估价规程要求，又要充分利用当代高新技术，合理应用各种先进技术成果和相关理论方法，提高系统的开发技术水平和先进性。

1.1.2 面向对象原则

农用地定级估价工作需采用最新的土地利用现状图作为工作底图，该底图具有丰富的空间信息。应用于农用地定级估价中的各种图形信息更是复杂，采用面向对象技术，充分利用类的封装性、记录性、多态性进行模块设计将会大大地方便开发，并且增强应用程序的扩展性。

1.1.3 模块化设计原则

采用结构化和模块化相结合的方法，根据工作要求，自上而下对系统进行功能解析与模块划分。在调查用户需求的基础上明晰系统用户子模块，建立最底层次的“积木块”，然后通过连接形成面向应用的“上层模块”。

1.1.4 一致性原则

在系统设计和建设过程中，应以现有的技术规程为基础，力求标准化、规范化和统一化，阶段实施与整体规划相一致。另外农用地定级估价信息系统作为一个整体，在组织形式、界面风格、操作模式和数据接口以及系统变量的设置、模块的调用、模块间的相互关系等方面应具有一致性。

1.1.5 应用程序与数据分离原则

为了使系统具有良好的可移植性和可维护性，在系统的结构化组织中系统程序代码尽可能与图形数据库、属性数据库相分离。系统还应提供其他数据库的接口，便于各模块相对地独立运行或集成运行。

1.1.6 实用性和安全性原则

农用地定级估价信息系统的设计要“以人为本”，充分考虑国土资源管理部门农用地定级估价业务需要，贴近工作实际，使农用地定级估价信息系统功能强大、界面友好、操作简单、使用方便。另外，为保证系统运行成果数据的安全性，还应设计相应的数据备份等安全性措施和功能。

1.2 农用地定级估价信息系统的软硬件配置

系统运行的硬件环境是系统的物理基础，其配置的高低直接影响着系统运行的效率和好坏。但系统硬件配置受各种因素的影响和制约，如系统控制区域范围的大小、系统管理数据的多少、系统使用部门的经济承受能力等。为使农用地定级估价信息系统的性能有较好地发挥，农用地定级估价信息系统的硬件配置应采用PⅣ以上，具有光盘刻录功能计算机，外围设备应配备激光打印机、A0 幅面工程扫描仪，A0 幅面的彩色喷墨绘图仪等设备。

软件是系统运行的核心，没有软件的支持，再好的硬件设备也无法完成工作。农用地定级估价信息系统的软件一般来说操作系统采用通用的 Windows 系统，地理信息系统（GIS）软件以Mapinfo或MAPGIS等GIS软件为平台，关系数据库软件可以Foxpro等软件为主，在此基础上开发专门管理农用地定级估价数据的数据管理软件，可单独运行，不熟悉程序设计的农用地定级估价人员也能方便操作。

1.3 农用地定级估价信息系统的总体结构

系统包括基础数据处理子系统、土地定级子系统、基准地价评估子系统等。系统体系结构如下页图所示。

1.4 农用地定级估价信息系统的数据库结构

1.4.1 基础数据库

（1）工作底图空间数据库。

（2）离散点分布空间数据库。

（3）各类因素因子属性关系数据库。

1.4.2 过程数据库

（1）各类因素因子复合形成的空间数据库。

（2）各类因素因子分析形成的关系数据库。

农用地定级估价信息系统结构图

1.4.3 结果数据库

（1）用于各种报表输出的定级结果、面积统计数据库。

（2）用于绘制各种分值图、土地级别图、基准地价图等图形数据库。

1.5 农用地定级估价信息系统的功能

1.5.1 定级模块功能

（1）确定因素、因子权重。

（2）自动计算因子作分值。

（3）自动生成因素图。

（4）自动生成总分值图。

（5）自动划分土地级别。

（6）绘制土地级别图及各因素作用分等值线图。

（7）为用户提供交互式修正级别的界面。

1.5.2 估价模块功能

（1）收益样点的计算检验。

（2）样点地价的开发程度、期日等影响因素修正。

（3）异常样点剔除。

（4）确定级别基准地价。

（5）编制宗地地价修正体系。

1.5.3 数据处理模块功能

（1）生成ARC/INFO、MAPINFO、AUTOCAD等空间数据和XLS、DBF、MDB等属性数据。

（2）导入和导出点、线、面的图形和属性数据的编辑功能。

（3）图层数据的空间和条件查询。

（4）实现图层数据的属性统计。

2 农用地定级估价信息系统的应用

2.1 定级因素图形库建立和定级单元划分

通过扫描地图的矢量化、编辑、拓扑及属性库的维护，提供放大、缩小、漫游等基本窗口操作功能，建立分等因素空间和属性数据库。

定级单元是定级指数测算的基本空间单位，要求单元内土地质量相对均一、单元之间有较大差异。利用农用地定级估价信息系统采用叠置法或多边形法划分农用地定级单元时用到的就是GIS的空间多边形叠加分析功能。

2.2 农用地定级因素的分值计算和定级修正系数计算

根据《农用地定级规程》的要求，影响农用地级别的因素有自然、经济和社会等多种，但按其空间分布规律，可归纳为两种类型，一是扩散性递减因素，如土地区位因素等；二是区域均质性因素，如土地利用状况、耕作条件等。对于扩散性因素作用分值的计算，采用了GIS的空间缓冲区分析方法和技术。多种定级因素的综合影响程度的确定，即定级因素作用总分值的计算，采用了GIS的空间要素的叠加分析方法和技术。

土地定级因素修正系数的求算，可利用GIS，根据定级因素区域平均分值，自动计算各个定级因素、每一个定级单元的修正系数。

2.3 农用地定级指数的计算及级别划分

利用GIS将根据选定的定级因素，采用连乘或加权平均乘积的方法，将各修正系数叠加到分等指数图层上去，得到土地定级指数图层。

利用GIS系统对定级单元的定级指数进行统计分析，进而找出区分土地级别的指标界限，根据划分土地级别的指标界限对定级单元的定级指数进行分级，从而生成土地级别数据库。

2.4 样点及基准地价计算

利用GIS自动在土地级别数据库中提取地价样点所在的土地级别和定级指数，从行政区界数据库中提取行政区名称和代码；根据样点的用地类型或土地级别，对地价样点的收益项等内容，进行二倍方差检验，剔除不符合要求的异常样点，生成新的地价样点数据库。

根据新的地价样点数据库，采用收益还原法等方法，自动计算样点地价，进而求算各级别的基准地价。

2.5 统计分析、报表生成及图件编制

利用GIS的多维分析，可以完成分村、分乡镇、分地类的等别、级别面积统计分析，方便地进行分类汇总统计，也可以对指定村、指定乡镇和指定地类的级别面积统计分析，同时生成上述内容相应的图表和报表。

利用GIS的编辑和输出功能，可以实现农用地定级估价所有成果图件的数字化并按要求输出各类成果图件。

3 现有农用地定级估价信息系统存在的问题

经过十多年的发展，城镇土地定级估价信息系统得到了广泛的应用和实践，已基本成熟。而农用地定级估价信息系统是伴随着农用地定级估价而生的新事物，现有的一些农用地定级估价信息系统仍不十分完善，主要表现在：①一些农用地定级估价信息系统操作繁琐，由于基层国土资源管理部门工作人员计算机知识普遍缺乏，使用起来十分困难，不利于农用地定级估价更新工作的开展；②一些定级估价信息系统，需要手工输入大量的属性数据，甚至有的农用地定级估价信息系统不能自动识别样点所在级别，在地价计算时增加了很大的工作量；③还有一些定级估价信息系统图形编辑功能不强，需要另外的GIS软件进行农用地定级估价级别图及因素因子作用分值图的编辑修改。

要建立成熟可靠、适应农用地定级估价特点、操作流程贴近实际工作需要、面向基层国土资源管理部门工作人员的农地定级估价信息系统，使基层国土资源管理工作人员能依靠自身力量来进行农用地定级估价及更新工作的信息系统，逐步形成统一的、完整的城乡土地地价体系，从而实现地价统一管理的科学化和信息化，仍然需要认真的探索和研究。

参考文献

农用地定级规程［S］.国土资源部，2003

农用地估价规程［S］.国土资源部，2003

邬伦，刘瑜等.地理信息系统——原理、方法和应用［M］.北京：科学出版社，2001：195～196

邬伦，张晶，赵伟.地理信息系统［M］.北京：电子工业出版社，2002.（7）：128～135

陈述彭，鲁学军，周成虎.地理信息系统导论［M］.北京：科学出版社，1995，（5）：1～10

吴信才等.地理信息系统原理与方法［M］.北京：电子工业出版社，2002，（3）213～214

邓留献等.农用土地定级估价理论与实践［M］.北京：中国大地出版社，2000：103～106

张玉梅.基于 GIS 的开放式城镇土地定级信息系统的设计［A］.2005年中国土地学会学术年会论文集［C］.2005：162～167

---

柘荣县15035595436： 系统开发目标、原则与思路 - ？
计轰黄连： (一)系统开发目标 农用地分等信息系统开发的目的主要是辅助完成农用地分等运算及其成果的管理.系统以《农用地分等定级规程》(国土资源大调查专用)为主要技术依据建立系统的模型库,以实际分等工作过程设计系统的开发模式.系统...

柘荣县15035595436： 地价平均是什么意思 - ？
计轰黄连： 样点地价平均法是指评估基准地价是在农用地定级基础上,调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料,并计算样点地价,以各样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价样点地价平均法的步骤及内容[1]具体评估步骤 (1)资料调查; ...

柘荣县15035595436： 土地资源管理专业毕业论文题目 - ？
计轰黄连： 1、 [土地资源管理]昆山市土地估价浅析 摘要:本文以“昆山市土地估价浅析”为题,通过对地价评估的理论、方法、原则、程序及其运用的介绍,希望能为土地估价行业的健康发展起到促进作用.论文介绍了土地估价研究的目的、意义、本文...

柘荣县15035595436： 农用地估价的技术思路是什么? ？
计轰黄连： 该类用地适宜采用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和评分估价法、基准地价系数修正法等. 农用地估价方法选择与应用试 1.由于农用地的特殊性,国内农...

柘荣县15035595436： 农用地估价的概念和农用地价格的影响因素有哪些?？
计轰黄连：农用地估价必须遵循先定级,再估价,先分区,再估价的技术路线,其程序为:农用地分等定级及价格区划→农用地基准地价测算→农用地宗地价格测算→农用地估价成果分析、整理.农用地估价方法的选择应根据不同估价目的及资料信息、地...

柘荣县15035595436： 1如何确定农用地定级指数?越详细越好. - ？
计轰黄连： 确定农用地质量评价方法; 选定评价因素,确定各因素的权重; 计算定级因素分值,编制定级因素因子分值图; 划分定级评价单元; 计算定级单元各定级因素分值; 采用加权求和法计算定级指数. 初步划分土地级别; 统计与量算面积 编制图件、报告和基础资料汇编

柘荣县15035595436： 农用地基准地价怎么评估?农用地基准地价怎么评估? ？
计轰黄连： 1.资料和外业调查的内容 (1)农用地定级成果资料:包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料; (2)影响农用地地价的...

柘荣县15035595436： 农用地基准地价如何评估? ？
计轰黄连： 农用地基准地价评估 1.资料和外业调查的内容 (1)农用地定级成果资料:包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料; (...