房地产公司开发报建需要去哪些部门?
法律分析:首先应到国土局办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。 2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: (1)、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。(2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
法律依据:《房地产开发企业资质管理规定》第十一条 房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
帮你从网上找了下,整理完给你看下,希望有些帮助:
房地产公司运作、开发报建流程
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提。
土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。
一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。
房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,
排水许可证是市政部门发的,专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计,事实上是一回事。我就不多说了。
5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的,但是总体来说,相对于总平面规划,就比较容易通过一点。
审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。
6、消防和人防专项审查
先从消防说起。消防部门是武警官兵,不是政府机构,这个大家心里要有数。
人防部门属于政府部门,不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,不能卖,所以开发商绝对会想办法减少人防面积。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等,完成节能设计,做一个节能计算书,就可以开始这两项审查了。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的,噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前,必须得去两个站办审批手续。
在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要检测,一般用肉眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。
10、施工招投标、监理报建
首先,我必须说明,按照我国现行招投标法,私营房地产公司(无国有经济成分),其房地产项目不需要做建筑施工招投标,他们可以直接发包。但在某些大城市,譬如广州,无论什么企业施工,都必须做招投标。
到建设局备案新增人员资料。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情,做一个监理规划和监理细则,交建设部门审核一番,认为OK了,发一个监理审查意见。通过了就是
下一步,施工许可证。
监理规划和监理细则,老实讲,在我个人的经验里面,我从来没看到建设部门真的做过审核。
11、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。
12、放线、验线
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置,这是个技术活,要测量,定坐标。这个活就叫放线。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后,测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工,违章施工的场合,都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着,尤其是在提前放线的场合。
13、预售许可证
在房地产已经成为了一个产业的城市,预售许可都要求在网上办理,全程公示。 预售许可最重要的条件是:高层建筑结构完成3分之2,低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样:无论层数高低,全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构,取得预售许可证之后,开发商在推盘时都不积极。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门,根据开发商提供的图纸,事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后,到实地测量,就是实测了。
14、关于预售中的土地解押
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。
根据现在越来越严厉的销售管理规则,办理预售许可证时,该地块不能有任何抵押。但是,我们都知道一个事实就是:任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力:要么还贷,要么更换抵押物,不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情,更换抵押物?更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的,也早就已经拿去抵押融资了,还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是:即不还贷,又不更换抵押物,又能解押,还要能办出预售许可证。
此外,在可以办理在建工程抵押的城市(这里说明一下,在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续),也可以试试,土地解押,换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收,竣工验收备案,交楼
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后,竣工之前,就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线,基本上验线可以通过,规划验收的时候也不会有太大的麻烦。质量验收现在非常简单了。竣工之后,施工单位、开发商、监理单位,合在一起整个验收报告出来就行了,然后交给质监站备案。这就完成了。
质量验收和各专业验收都完成了,规划验收也搞完了,就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。
竣工验收备案完成,是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表,业主可以拒绝收楼。
报建流程和所需要资料报建的流程和资料是什么
1、报建程序:在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金;根据我国当前法律、法规、规章对房地产建设项目进行行政许可审批。2、提交的资料:(1)申请书;(2)企业营业执...
房地产开发需要哪些手续
房地产开发需要的手续 1. 规划意见审批 2. 土地审批与土地使用证办理 3. 建设项目规划许可证及建设用地规划许可证申请 4. 建设工程报建审批与建设工程施工许可证办理 接下来进行 规划意见审批:这是房地产开发的第一步,涉及项目的定位和规划。开发商需提交项目规划方案,经城市规划管理部门审核,确保项...
房地产开发项目报建全流程
五:交付使用阶段 房地产开发项目的五个阶段分别为可行性研究和项目决策、前期准备、建设、销售和交付使用。
报建需要什么条件
报建需要具备的条件包括:1、完成水、电、气、路通好平场地;2、完成了施工组织设计或技术方案的审批;3、开工报告获得了批准;4、特种作业或需要监检的告知办理完成。报建需要哪些材料1 、建设单位用地申请报告(说明项目位置、性质、用地与建设规模);2、计委计划批文;3、地形图(CAD蓝图及电子文件应...
详细的房地产开发报建流程
报建内容主要包括:1. 工程名称;2. 建设地点;3. 投资规模;4. 资金来源;5. 当年投资额;6. 工程规模;7. 开工、竣工日期;8. 发包方式;9. 工程筹建情况。根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,房地产开发项目应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的...
房地产项目报批报建需要哪些资料?
(建管市场管理股)\\x0d\\x0a二、办理施工许可证所需材料:\\x0d\\x0a1、消防审查意见(消防大队)\\x0d\\x0a2、建设工程规划许可证(规划管理股)\\x0d\\x0a3、勘察设计合同(建设单位)\\x0d\\x0a4、勘察设计企业资质复印件(勘察设计单位)\\x0d\\x0a5、施工图审查报告(审图机构)\\x0d\\x0a6、施工图审查合格...
房地产公司开发报建需要去哪些部门?
帮你从网上找了下,整理完给你看下,希望有些帮助:\\x0d\\x0a 房地产公司运作、开发报建流程\\x0d\\x0a 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段\\x0d\\x0a\\x0d\\x0a 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提。 \\x0d\\x0a 土地证由国土部门颁发,是土地权...
房地产项目开发的基本流程是什么
第五,施工报建阶段,通常要办理建设单位办理施工报建登记等事宜。第六,商品房预售许可阶段,通常要办理提指定证明材料、开发企业的《营业执照》和资质等级证书、工程施工合同等事宜。第七,建设工程竣工综合验收备案阶段,需要由建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查等各相关部门...
房地产报批报建有哪些工作流程
房地产报批报建员算是公司外联部,与 *** 打交道的。房地产开发,在取得土地之后,需要到 *** 部门办理相关手续,取得比如《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证件之后才能动工。 报建也就按照 *** 要求收集相关资料进行审批,资料齐全的话, *** 部门会在若干个工作日内审...
详细的房地产开发报建流程
报建程序:1、建设单位到建设行政管理部门或其授权机构领取建设工程项目登记表。2、按登记表内容及要求认真填写登记表。3、将登记表报送建设单位主管部门审核、签署意见。4、向建设行政管理部门报送登记表并交验立项批准文件和建设工程规划许可证、土地使用证、投资许可证及资金证明。5、建设行政管理部门或其...
督萧枸橼: 大多数在工程部,也有的在规划部,不管在哪个部门都一定有专人负责的,而且尽量不超过两个人,一个最好
城中区19530105573: 房地产公司开发报建需要去哪些部门? - ?
督萧枸橼: 帮你从网上找了下,整理完给你看下,希望有些帮助: 房地产公司运作、开发报建流程 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提. 土地...
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督萧枸橼: 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: 1)选址定点; 2)规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查; 4)规划报建图审查; 5)施工报建; 6)建设工程竣工综合验收备案. ...
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城中区19530105573: 请问报建员的日常工作有哪些?报建流程是怎样?介绍本这方面好的书籍,谢谢 - ?
督萧枸橼: 报建员,顾名思义就是报建的人员.在房地产业和建筑业飞速发展的今天,报建员的重要性就体现出来了.我国的房地产开发流程基本上都是先去项目所在地的发改委立项,拿到立项批复后就开始往各个建设相关的部门跑.国土证和建设工程施...
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督萧枸橼: 1、你要了解当地地区的各个政府报建部门,现在有好多地方都开始实施行政大厅集中办理,你也可以先去行政大厅各个部门窗口了解一下,去各部门咨询提交办事资料的明细.一般涉及房地产开发的政府部门有:国土资源局、发改委、规划局...