北京楼市：巨变！学区房你还敢买吗？

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京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

Q:提问: 京总，您对现在西城和海淀的学区的成长空间有什么分析和考虑么，您觉得学区房未来的趋势如何？主要是学区内的一些老破小。我之前想购买奥森板块的，有孩子也得7年以后才用得上学区，这一次如果购买的话就是想长期持有，现在决策又有些犹豫，希望您能再次指点一下

A:回答: 您好,感谢信任!准确来说，全国所有的住宅都属于学区房，大家比较关心的应该是顶级学区房，也就是那些划片学校是“重点校”的房产。这个问题要从两个维度去分析：第一是顶尖校会不会消失，这个背后的逻辑是教育均衡的问题，目前除了北上深很多城市也都跟进在解决了，方式比较多样化，其中包括教师轮岗、牛校帮渣校，合并、成立教育集团、更改生源，渣小直升牛中、电脑随机派位、禁止点招，增设特色校，高规格建立新校，新校位置靠近新城区等。

但这些方式效果并不是很好，从北京过往的经验看，公办渣校变成牛校并不常见，反之民办渣校变成牛校很常见、深渊巨坑类型的渣校就算再怎么帮扶、人们还是避之不及、渣校直接拉胯一所牛校的情况也是有的。从房价的维度来看，这些组合拳对天价的顶级学区房冲击还是很大，跌幅肉眼可见。二是学区房的本质，这里面涉及到了教育资源的均衡;现在教育资源的分配方式，本质上就是用户籍+房产证的方式进行分配，表现出来的结果就是房户一致优先入学。这是导致顶级学区房溢价过高的主要因素，这种方式造成的现象就是阶级固化和阶级矛盾，

所以近几年一直在实施教改进行修补，比如单校改多校、增加一贯制学校、增加各种直升校，增加校额到校比例。但是，以房户为核心的入学现状依然得不到根本改善。到目前为止，对于优质的教育资源，我们依然找不到更合适、更公平的分配方式。有的人说可以用成绩高低来筛选入学，这个纯属胡扯，这样做会更加激化矛盾。户+房=入学门票的现状，依然会持续一段时间。所以准确来说学区房是不会消失的，但重点学区房大概率会消失，最起码不会因为优质教育溢价让房价涨到很夸张的现象。国家想要控制住房价大幅上涨，势必先拿学区房开刀，学区房的价格稳不住，整体房价上涨的预期就稳不住。学区房一直都是涨幅最大，最突出的，这个不管怎么管其他的。

我们可以看到学科培训一个千亿级别的产业，一纸政令直接归零，公办民助校全部脱钩，抹平重点校和普校之间的差距、打击天价学区房，对政府来说太简单了。尤其是学区溢价非常高，基本住不了人的房子更不建议碰。随着未来不确定性的增加，学区的溢价会慢慢被抹平。这就是我为什么不建议买顶级学区房,尤其是那种老破小溢价非常高的;如果政策再次发生变化,很容易买在顶部没人接盘

我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区

学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存

比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利!有问题可再向我咨询

Q:提问： 京总好，北京一套价值800的住宅，石家庄有合计价值300 的住宅，不算自住，无贷款。北京还有房票，请问目前如何合理配置，以及投资方向，多谢！

A:回答： 你好，感谢信任！第一:首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有贷款，回报率很低，有了杠杆回报率可以翻倍，对于你的情况，我建议你抛售石家庄住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。因为石家庄的流动性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入。

建议认真阅读星球置顶的文章 《不懂杠杆,就无法进阶》 祝一切顺利！

1，买新房，三居，家中三代居住。2，得有学校。孩子25年上小学，想找稍微好点的，25年上半年需进行学籍注册。3，准备首付280至300万。还款能力可承受月供2.8w左右。家庭年收入如果维持现状应该能保持100w。4，希望房子增值保值。上班暂不考虑通勤时间。

买房难题：1、16年底第一次高位买房，不懂，买在了枣园小房，一直在跌。

2、目前了解的新盘有朝阳王四营板块，保利锦上、朝阳壹号，旁边有十一学校分校，不知道能否期待？等保利二期开还值得么？问题是现在一片荒凉，不知道25年什么情况，看评价说将来的城市界面不能保证，25年过去生活是否便利舒适。

3、大兴旧宫的和锦诚园、合生me悦、熙悦云上，周边都为新房，不知未来配套发展潜力如何。上学只能上德茂学校，不知能否划分为亦庄学籍。只能上德茂的话，是不是不如保利锦上的十一学校？两个板块未来的升值潜力以及生活舒适度您怎么看？

4、西红门橡树湾跟前两个比较是不是更没有优势？最近是购入新房的合适时机么？很害怕又跟2016年底一样没有踩到合适的时机。

5、二手房在朝阳区和亦庄有推荐的么？朋友推荐的垂杨柳小学附近的老房，不太想去……我们如果购买二手房，由于贷款总额少，感觉没办法买到合适的三居次新房？请问如果买了二手房，是否有点浪费首套首贷资质？如何才能利用好杠杆。谢谢您

A:回答： 您好,感谢信任!1、关于杠杆:买对投资品,负债越大,利润越高,如果买错投资品,负债越大,亏损越严重,不是说首套首贷一定要尽可能的多贷贷满,前提是您的房子需要有涨幅,如果涨幅很差,或者不涨甚至下跌,利息成本加上通货膨胀就会导致亏损很严重,楼市分化加剧,如果不停的印钞,差距会很快拉开

2、关于新房和二手房,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱

二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.

具体回答:1、枣园板块不是很差,不知您持有的盘怎么样,可以问问中介,如果市场好,价格有回升,可以考虑再下波行情出掉,枣园属于通勤居住板块,这种区域至少得是个两居,如果面积过小或在楼盘很旧,在市场上的竞争力比较弱,通勤购买人群为何要跑到很远的地方买房,就是为了两点,一是新,二是大,如果这两个都不占就失去优势;

2、王四营不是配套差,荒凉只是一方面,最重要的是这个区域的格局很难改造,您开车到这个区域多转转,包括周围,总结就是很乱,商圈乱,商业乱,界面乱,人员乱.这种区域如果不改造,未来在市场上的竞争力会很没有优势,如酒仙桥、潘家园,坐拥天然地理位置,但自身不争气房价还是常年下跌

3、大兴瀛海、旧宫这个地块的新盘溢价很严重,买过来站岗的可能性90%,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年

但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。

这个折价率是很明显的指标;这种区域我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.跑输市场涨幅平均值,跑赢更困难了;西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大

4、二手房贷款额度上,有很多种方法可以解决,您可以私信我,我告诉您具体的操作方案

如果是纯投资:不考虑通勤,300万的首付,加400的杠杆,总价控制在700,您们的月供能力可以承受,一年后可以再次贷款供房,考虑热门区域的次新2房比较稳健,如望京、朝青、亦庄都很好

您们的买房思路比较乱,没有重点,无论是从哪个维度考虑,切记投资不是DB,投资房产等同于持有了这座城市的股份,大方向和您选的位置相关,只少占到70%的因素,其次才是产品;那些把自己财富保护的很好的人,更多的是稳健投资,绝对不碰风险投资,对于没把握的事情或者看不透的事情一概不做.建议认真阅读精华栏的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利!

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

持续更新中···

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顺义区15866376862： 教育部新政策,学区房到底买不买 - ？
汪侍盐酸： 不要以为小学选了学区,就能省心的.即使考进民办小学的孩子也继续外面补.所以求知保底足够了,有钱可以投资. 查看原帖>>

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顺义区15866376862： 学区房究竟该不该买 - ？
汪侍盐酸： 因人而异,首先要在经济条件允许的范围内,其次要看你买的这个学区房对应的学校口碑怎么样,最后才能得出自已的性价比.可以关注微信公众号:陪读父母的笑与泪.买学区房不是一个人的事情,是关系到一家人的事情,需要综合考虑,看你能提供给孩子最好的学习环境是怎样.

顺义区15866376862： 学区房,真的需要买吗 - ？
汪侍盐酸： 学区房这就是个老生常谈的问题,如果手里有钱,在加上正好有个需要在学校就读的孩子,前两条满足了,还犹豫什么,搜房,58,赶集,速拍在线拍卖,中介各种渠道,一定要买一套,如果是刚性要求,孩子快要上学了,手里不是特别的赋予,建议买个南北朝向有学区房名额的房子就可以了.上完学出手也方便,占用资金也不是很多.

顺义区15866376862： 你会花高价买北京学区房吗?？
汪侍盐酸： 北京的房价,像坐了火箭一样,牛气冲天!让人感觉房价越来越难以接受,甚至不靠谱了.记得06年刚上班听一同事说她04年买的通州杨庄的房子1000多一平,现在涨了10几倍. 北京的教育资源分配不均衡,海淀、西城的教育有明显优势,名校多,师资力量强大.海淀、西城的房价因为“学区房”的缘故,很贵!可是即便这样,很多人,不惜高价买“学区房”,就是望子成龙,为了给孩子提供更好的教育环境!为此,有些父母不惜贷款,不惜到处筹借,生活压力很大.你觉得这样做值得吗?你会花高价买“学区房”吗?

顺义区15866376862： 老破的学区房值不值得入手? - ？
汪侍盐酸： 如果是重点小学和中学的学区房,你可以考虑入手,当然前提是价格自己觉得合理.

顺义区15866376862： 教改新政下究竟该不该买学区房 家长眼光还是长远些 - ？
汪侍盐酸： 小升初,按照户籍派位,有两所学校随机派位,怎么说呢,进好学校的概率是50%.所以买学区房要跟着政策走,!

顺义区15866376862： 学区房有必要买吗 - ？
汪侍盐酸： 学区房之所以热是因为教育机构和教学水平的不均衡,所以望子成功望女成凤的家长都希望自己的子女能够接受最好的教育就选择学区房,不希望孩子输在起跑线上.是否需要购买看自己的实力,毕竟子女的教育还是受父母和孩子自身的影响较大,教育机构不过是外在因素.

顺义区15866376862： 北京学区房购买调查:贵得离谱 租赁意义不大？
汪侍盐酸： 北京学区房购买调查:贵得离谱 租赁意义不大 从“教育地产”到“学区房”,从新房到二手房,老项目、新社区各显其能,都抓住了购房人躲不开的子女情结.当9月再度来到,新生背起书包时,所谓”优质教育资源”的争夺再一次成为房地产...