引领中国房价的12个超级地段
每到一个城市,都想去这座城市房价最高的地段看看。因为从那里,大抵可以看出一个城市的“追求”是什么。
如果房价至高点在商务区,可能说明这座城市“一切向钱看”。如果是学区房,可能说明这座城市正为教育而焦虑。如果在山水之间,可能说明这座城市更注重享受当下。
通过贝壳网的公开数据,我们统计了北上广深等12个中心城市的房价地图,发现了12个引领中国楼市的超级地段。
这12个超级地段各有特色,有的在CBD,有的在学区房聚集区,有的在码农聚集区,还有的在山水之间。
01
先来看北京的房价地图:
本文所有图片和数据来自贝壳网
北京二手市场,房价最高的行政区是西城区,均价达到11.2万每平方米,其次是东城区(9.4万/m²)、海淀区(8.3万/m²)、朝阳区(6.5万/m²),最低的是密云区,2.1万/m²。
东西城是中央政务区,海淀是互联网聚集区,朝阳是中央商务区。三者的房价排名,反映出北京城在空间价值上的排序:政务第一,科创第二,商务第三。
政务区往往是名校聚集地,海淀因为大学多,教育也很强,所以北京的学区房主要集中在西城、东城和海淀三区。而CBD所在的朝阳,教育并不突出,这也是朝阳区房价不算太贵的重要原因。
从细分板块上看,位于西城区的金融街均价高达16.3万/m²,是北京房价目前最贵的地段。
有意思的是,金融街之所以最贵,靠的不是金融,而是学区,这里汇聚了全北京最牛的小学。
打开金融街板块的二手房源,那些卖到20万的房子,很多都是上世纪八九十年代的楼龄。
由于东西城和海淀太强,导致北京CBD的存在感较低,这种现象在沪穗深这类完全以经济建设为导向的城市,是不可想象的。
02
再来看上海的房价地图:
上海二手市场,房价最贵的行政区是黄浦区,均价达到9.6万/m²,其次是徐汇、静安,分别达到7.9万、7.7万,三者全部在浦西老城区。这说明上海开发浦东新区之后,老城区并没有衰落。
均价最低的是金山区,位于上海和嘉兴的交界区。而位于苏州方向的嘉定,均价达到3.5万/m²,说明上海和苏州的联系度,远超嘉兴。
作为上海城市新中心的浦东,均价5.6万,在全市只能排到第八位。当然,这是因为浦东很大,总计1210平方公里,相当于40个静安区了。这么大面积,均价仍能达到5.6万,也是相当厉害了。
从细分板块来看,上海最贵的房子,一般都和黄浦江有关,其中 最贵的地段是 黄浦滨江, 均价达到11.9万元/m² ,这里是浦西豪宅的精华地段,甚至比陆家嘴的均价(9.5万/m²)还高。
作为上海的城市封面,陆家嘴的房价相比浦西的滨江豪宅,并没有很大优势。不过,上海最贵的明星豪宅汤臣一品、中粮海景一号仍然在陆家嘴。
03
再来看深圳的房价地图:
从二手市场看,深圳房价最贵的行政区是南山区,均价11万元/m²,超过上海黄浦区,仅次于北京西城区。
其次是福田区9.3万元/m²、宝安区7.7万元/m²、罗湖区6.2万元/m²。均价最低的是大鹏新区,3.7万元/m²,和4万也只有咫尺之遥。
从区域来看,以福田为界,西部片区的房价远超东部。 特别是宝安、龙华的房价远超罗湖和盐田,这一点让人刮目相看。
要知道,2010年深圳扩容之前,罗湖和盐田可是高大上的“关内”,宝安、龙华还是村镇般的“关外”。
从细分板块来看, 深圳房价最高的地段是深圳湾 :
深圳湾二手的均价已高达19.8万元/m²,超过了北京金融街。
深圳湾是什么地方呢?海景不如大梅沙,教育医疗不如罗湖,商务聚集度不如福田CBD,最大的优势是和高新企业近,大名鼎鼎的粤海街道就在这,汇聚了腾讯、阿里、百度、字节跳动等企业。
大约在2010年之前,深圳最贵的房子大多是东部盐田的海景房,说明那个时代的深圳人,对海洋是很向往的。而 如今,海景早已输给了生产力,靠近高新企业才是王道。
和北京、上海都不同,深圳是一个完全向钱看的城市。
所以整个深圳楼市的逻辑就是,房价完全由生产力决定,哪里的生产力更先进,哪里的房价就更高,所以深圳湾房价轻松超过了福田CBD。
在深圳这个“一切向钱看”城市,买房一定一定要跟着产业走。
04
再来看看广州的房价地图:
从二手市场来看,广州房价正好相当于京沪深的1/2。房价最高的行政区是天河、越秀,二者均价相当,均为4.7万元/m²,考虑到天河区面积三倍于越秀,所以实际上天河房价的首位度更高。
房价最低的行政区是从化,均价为1.2万元/m²。从化是广州的生态涵养保护区,属于限制性开发区域,和广州城区的距离也最远,其房价一直处在广州市场的末端。
从细分板块来看, 二沙岛是广州房价最高的地段 ,达到12万元/m²,其次是珠江新城(中区),达到8.7万元/m²。
总体来看,广州和上海的情况类似,最贵的房子基本都在江景上做文章,包括珠江新城的房子,靠大企业的房子远不如靠江贵。
越秀的学区房虽然也贵,但和珠江新城的江景房比起来,还差得远,这说明广州人对学区房的热情不算太高。
05
来看看杭州的房价地图:
从二手市场来看,杭州房价最高的行政区为上城区,均价为4.7元/m²,和广州天河、越秀相当。
房价最低的行政区是桐庐县,均价为0.92万元/m²。桐庐最被外界熟知的是中国快递行业的“桐庐系”,中国的快递巨头除了顺丰,其他大多数都是桐庐人干出来的。
从细分板块来看, 杭州房价最高的地段是 学军 ,达到8.2万元/m²。学军不沿江,不靠西湖,也不是CBD,而是杭州学区房聚集地。 这和北京很像,房价最高的都是学区房。
除了学区房,杭州最贵的房子基本都和西湖有关,钱塘江对杭州楼市的赋能,不如黄浦江和珠江。
所以,靠钱塘江的钱江新城CBD,房价在杭州的首位度并不高。
06
来看看天津的房价地图:
从二手市场来看,天津房价最高的行政区是和平区,均价高达5.5万元/m²,在天津的首位度很高,也高于广州天河与杭州上城。
从细分板块来看, 天津房价最高的地段是体育馆街 ,这里是天津学区房比较集中的区域。
07
来看看武汉的房价地图:
从二手市场来看,武汉房价最高的行政区为武昌区,均价为2.3万元/m²,大约为广州天河区、杭州上城区的1/2。
武昌区是湖北省政府驻地,同时也是武汉学区房最集中的区域。
从细分板块来看, 武汉房价最高的地段是水果湖 ,均价达到3.2万元/m²。水果湖靠近湖北省政府和武汉大学,聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。
除了水果湖,武汉楼市还有一个醒目的板块,那就是光谷,这里是武汉高校和高新企业最集中的区域,楼市随之火热,完全不输江景房。
总体来看,武汉原本就是三个城市的合体,所以市区的房价比较均衡,特别是长江两岸的房价旗鼓相当,这在大城市中比较罕见。一般来说,有大江穿梭的城市,江河两岸的发展都是不均衡的。
08
来看看成都的房价地图:
从二手市场来看,成都房价最高的行政区是高新区,均价为2万元/m²,整体来看,房价比武汉略低,相当于广州、杭州的1/2.5。
从细分板块来看, 成都房价最高的地段是金融城 ,达到2.9万元/m²。金融城位于成都高新区,这里承担者成都的CBD功能。
总体来看,成都的产业与房价均呈现出“南高北低”的格局。在成都买房,一定要跟着产业走。
09
来看看重庆的房价地图:
从二手市场来看,重庆房价最高的行政区是渝中和江北,均为1.5万元/m²。在功能上,前者相当于浦西,后者相当于浦东。
整体来看,重庆市区的房价比武汉、成都要低一些。
从细分板块来看, 重庆房价最高的地段是江北嘴 ,这里是重庆写字楼最集中的区域,承担着重庆的CBD功能。
10
来看看南京的房价地图:
从二手市场来看,南京房价最高的是鼓楼区,达到4.4万元/m²,略低于广州天河区、杭州上城区,相当于武汉、成都同等区位的两倍。
从细分板块来看, 南京房价最高的地段是宁海路 ,这里靠近南京大学、南京师范大学,是南京著名的学区房聚集地。
11
来看看苏州的房价地图 :
从二手市场来看,苏州房价最高的区域是工业园区,均价达到4.3万,和南京鼓楼区接近。
从细分板块来看, 苏州房价最高的地段都在金鸡湖周边 ,这里是苏州居住品质最高的区域。
12
来看看郑州的房价地图:
从二手市场来看,郑州房价最高的区域是郑东新区,均价达到2万,而且首位度很高,远超郑州的老城区。
值得一说的是,郑东新区曾被认为是中国最大的“鬼城”之一,但是现在,这里成为郑州产业最强、活力最好、房价最高的区域。
从细分板块来看,位于郑东新区的 天赋路是郑州房价最高的地段 ,均价达到3万元/m²,板块内不少楼盘报价超过4万。
结论:
从整个城市的均价来看,以上12个城市的房价可以分为四档:
深圳、北京、上海为第一档 。这三个城市核心区的二手房,均价都已达到10万的水平。核心区、近郊、远郊大致呈现出“10、5、2.5”的格局,其中深圳面积太小,不存在远郊概念,全市呈现出“10、5”的格局。
广州、杭州、南京、苏州、天津为第二档 。这五个城市核心区的二手房,均价都已达到5万左右的水平,正好是京沪深的1/2。
武汉、成都为第三档 。这两个城市核心区的二手房,均价都已达到2.5万左右的水平,正好是广州、杭州的1/2。
重庆、郑州为第四档 。两个城市核心区的二手房,均价在1.6万左右,相当于武汉、成都的70%。
从细分板块来看,深圳湾是中国房价最高的地段,二手均价达到19.8万元/m²,其次是北京金融街,二手均价达到16.3万元/m²。 随后是广州二沙岛、上海黄埔滨江,二者均在12万元/m²左右。
值得注意的是,深圳湾板块的二手均价已接近陆家嘴的两倍,这当然不能说明陆家嘴真的比深圳湾差,只能说明上海房价这一波还没来得及涨,出现阶段性的低洼效应,这也许是买入上海的最佳时机。
以贝壳的划分标准来看,二手均价超过10万的板块或者地段,目前只有北上广深四个城市才有,其他城市暂没看到二手均价超过10万的板块。
分析12个中心城市可以发现,每个城市的房价至高点并非完全一致。按照单价来计算,学区房、江景房、CBD房、科技园区房这四类房子,在价格上的天花板是最高的。
例如,北京(金融街)、武汉(水果湖)、杭州(学军)、南京(宁海路)、天津(体育馆街)最贵的房子,都是学区房,
而上海( 黄埔滨江 )、广州( 二沙岛 )、苏州( 金鸡湖 )最贵的房子,都是江景房、湖景房。
深圳( 深圳湾 )最贵的房子,与其说是海景房,不如说是科技园区房,因为它的核心卖点不是海,而是粤海街道那些大名鼎鼎的高科企业。
成都( 金融城 )、重庆( 江北嘴 )、郑州( 郑东新区 )最贵的房子,都属于CBD房产。
可以说,12个中心城市的这12个超级地段,在相当程度上引领了中国楼市的基本走向。
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