商铺转租的问题

门面转租应该注意哪些问题？~

门面房很多时候业主买来并不是自用的，因此也就需要考虑出租的问题。那么门面房出租和普通住房出租有什么不同?应当注意哪些注意事项?首先，门面房出租务必要签订“门面房出租合同”，双方签字盖章。出租合同是日后确定双方权利义务、解决纠纷的重要凭证。其次，双方要事先约定好租金，这也是租房中双方最关注的问题，包容马虎。再次，可以约定合理的押金，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、水费、物业管理费等费用比较高，建议可以将押金适当定高一些，以免不够抵充上述费用。如果真的出现了押金不足以冲抵费用的情况，出租人可以要求承租人在一定时间内补足，否则承租人将承担违约责任。另外，在门面房出租的合同中，经常会出现免租装修期，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能营业。此种情形下，经双方约定，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但一般情况下，只免除租金，水电气等费用还是应当照付。

你实在不想继续经营你店面了，房东还明着对你说不让你转，根据铺专家店铺转让经验来看，要么就是这个房东想要好处费，说白了你就直接给房东一点好处费，第二个方法就是偷偷转掉，后面就说还是你经营的，只不过是亲戚帮忙看店，活套一点就行，办法挺多的

　　甄商我爱我铺表示商铺出租转让要注意一下几点：

　　一.调查的档案

　　承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

　　1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

　　2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署合同。

　　3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

　　二.免租装修期

　　商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

　　签定合同发生的费用

　　三.租赁保证金

　　俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。

　　四.税费承担

　　按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

　　1、出租：

　　营业税及附加租金*5.55%

　　房产税租金*12%

　　个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)

　　印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)

　　土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

　　2、转租：

　　营业税及附加转租收入*5.55%

　　印花税印花税转租租金(总额)0.1%

　　在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

　　虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

　　签定合同时要注意的重要内容

　　五.营业执照

　　承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

　　1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;

　　2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

　　3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;

　　4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

　　5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

　　对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

　　六.装修的处置

　　商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

　　1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

　　2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

　　3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

　　七.水、电、电话线等

　　因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

　　签定合同之后的疑虑

　　八.租赁登记

　　租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

　　1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;

　　2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

　　因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

　　九.转租问题

　　商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

　　1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。

　　2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

　　十.买卖与租赁

　　许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

　　1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

　　2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

　　其他注意事项

　　在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

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泰安市19113286331： 关于商铺转租的问题 - ？
其史谱安： 根据相关法律规定,租赁合同期内,租赁房屋的所有权变化不影响租赁合同的有效履行.也就是说,租赁店铺时没有限制转租行为,承租人有权进行转租.虽然店铺所有人发生改变,但不影响承租人进行转租的权利.如果在租赁期内,目前的店铺所有人主张改续合同,禁止转让,则属违法行为.承租人可以依法向法院起诉,要求继续履行合同约定或支付赔偿金、违约金!

泰安市19113286331： 关于转租别人商铺的问题 - ？
其史谱安： 1,这种方法可行,也不需要签订什么解约协议书,那是房东和原租户之间的事情,和你没有关系.你只需要按照正常手续和房东签署合同就可以了.2,解约协议书基本跟你没有关系,要是非要你签的话,你的角色是接替原租户租赁现有店面,你也可以留一份协议书.建议你不签那些乱七八糟的东西,多一事不如少一事.3,产权证的复印件和身份证的复印件是必须给你的,你办理执照还需要用呢.至于签名与否没什么意义,有租赁合同在呢.4,合同最后一页,甲方位置签署,按手印或盖章都可以,然后再签一个骑缝签名就可以了.

泰安市19113286331： 请教转租铺面的问题急谢谢!我租了一个两个门面的商铺,现在想把另一 ？
其史谱安： 可以,签了合同就代表五年内房屋的使用权归你所有,不需要和房东协商,如果想提前收回你转租的房屋,可以协商或经济补偿(交违约金)即可.

泰安市19113286331： 转租商铺应该注意些什么问题 ？
其史谱安： 转租商铺时首先必须向商铺的所有者签订租赁合约,如果有房屋中介的最好要中介签署第三方中介合约,商铺的转让费用基本是承租方支付给转租方,不用支付房主任何费用,如果有中介,一般中介收取当月房租50%作为佣金,也不会分担转让费;租房时,需要房主身份证件,产权证件,如果是委托的必须有委托函;转租方证件,转租方与房主签订原合约,租金缴纳收据(原承租人的租金结算状况),基本这些元素都有的话,一般不会出现纠纷的.

泰安市19113286331： 关于商铺转让的问题.？
其史谱安： 这个视情况而定,一般转租和转让是2种概念,你如果看种了这家店,只要店主有意向转租或者转让你就直接去和他谈这事,那个不属于转租也不属于转让,那是租店,一般在中介公司的话会收取你费用,,挂字的店铺是不手转让费的,这个要看呢,你可以自己直接去找人家店主,如果不开,情况很多,搞清楚再说

泰安市19113286331： 法店面转租注意什么事项现有一个店面,已经办理营业执照,有人想接手 ？
其史谱安： 1、既然是转租,说明你也是租来的.你要再租给他人,首先要取得转租权,就是你的出租人的同意,否则,你的转租就是不合法的. 2、你的营业执照,登记的应当是你的名字.如果你租给他人,那就要进行经营变更登记,换成新的经营者,否则,你仍然是经营者,就要承担他人经营的权利义务,新的经营者也不会同意的. 3、无论是出租或转租,都要有比较完善的书面合同,以便履行和处理纠纷.

泰安市19113286331： 商铺出租转让要注意哪些问题? - ？
其史谱安： 门面房很多时候业主买来并不是自用的,因此也就需要考虑出租的问题.那么门面房出租和普通住房出租有什么不同?应当注意哪些注意事项?首先,门面房出租务必要签订“门面房出租合同”,双方签字盖章.出租合同是日后确定双方权利义...

泰安市19113286331： 关于铺位转租的问题？
其史谱安： 第一个方案,是合同的变更.如果房东在场,并在合同上面签字确认的话,是神效的.就不需要再签转租合同了.但是必须要房东再你们修改以后的合同上面签字确认,否则他到时候不承认这件事情的话,你们的行为就是无效的.

泰安市19113286331： 商铺转租的问题 - ？
其史谱安： 甄商我爱我铺表示商铺出租转让要注意一下几点:一.调查的档案承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住...

泰安市19113286331： 商铺转租要注意什么 - ？
其史谱安： 第一,你和转租人谈好 商铺出租费和转让费.商铺转让费是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用. 商铺转让下家弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿,但是注意上家是否有“上家非法做二房东”之嫌. 正...