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房地产开发流程项目开发操作流程\x0d\x0a\x0d\x0a选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书\x0d\x0a↓\x0d\x0a向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书\x0d\x0a↓\x0d\x0a向计委申报立项报告\x0d\x0a↓\x0d\x0a计委函至规划局\x0d\x0a↓\x0d\x0a规划局会签返计委\x0d\x0a↓\x0d\x0a计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签\x0d\x0a↓\x0d\x0a运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告\x0d\x0a计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告\x0d\x0a↓\x0d\x0a对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作\x0d\x0a↓\x0d\x0a据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知\x0d\x0a↓\x0d\x0a规划局法征地意见函\x0d\x0a↓\x0d\x0a到土地管理部门及土地使用部门征求意见\x0d\x0a┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓\x0d\x0a新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科\x0d\x0a 结果报市房地局 结果报市房管局\x0d\x0a┗━━━━━┳━━━━━━┛\x0d\x0a市政府下文批地\x0d\x0a↓\x0d\x0a┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓\x0d\x0a画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理\x0d\x0a 钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价\x0d\x0a│ │\x0d\x0a申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得\x0d\x0a│ 土地使用证\x0d\x0a按规划设计条件征询意 │\x0d\x0a见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房\x0d\x0a│ │\x0d\x0a规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证\x0d\x0a│ │\x0d\x0a委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置\x0d\x0a│ │\x0d\x0a到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册\x0d\x0a│ │\x0d\x0a规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证\x0d\x0a│ 2.了解线路情况与供电局运行班协商\x0d\x0a修改后送首规委审图 改造、移线方案\x0d\x0a│ 3.煤气、道路、上下水改路由\x0d\x0a首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式\x0d\x0a出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。\x0d\x0a┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛\x0d\x0a进行个体设计（大公共建筑首规委审查）\x0d\x0a┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓\x0d\x0a领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明\x0d\x0a│ │ │\x0d\x0a运用“营销策划展示设计系统 到计委申请，列入 到税务局取税单\x0d\x0a制作资料 计划（建委会签）\x0d\x0a│ │ │\x0d\x0a报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领\x0d\x0a许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证\x0d\x0a│\x0d\x0a建委、物价局下文批价\x0d\x0a│\x0d\x0a运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛\x0d\x0a“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实\x0d\x0a│\x0d\x0a四源费缴纳\x0d\x0a│\x0d\x0a到开发办市政处核实任务\x0d\x0a│\x0d\x0a开发办工程处同意招标\x0d\x0a│\x0d\x0a填招标申请书并到市招标办登记\x0d\x0a│\x0d\x0a招标办看现场\x0d\x0a│\x0d\x0a运用“投资项目概预算系统”编制标底\x0d\x0a│\x0d\x0a招标办审查标底\x0d\x0a│\x0d\x0a开标会\x0d\x0a│\x0d\x0a定合同，写评标报告，发中标通知书\x0d\x0a│\x0d\x0a招标办盖章同意\x0d\x0a┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓\x0d\x0a施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书\x0d\x0a同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记\x0d\x0a 务来源及一切手续\x0d\x0a┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛\x0d\x0a建委工程处同意开工，办理开工许可证\x0d\x0a↓\x0d\x0a施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工\x0d\x0a↓\x0d\x0a┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓\x0d\x0a1.小区内线 1.通知区园 1.按道路 1. 到自来 1.到热力 （自建锅 1.到煤气公司\x0d\x0a路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装\x0d\x0a计 办 行施工 科报装 装 1.环保 2.到规划科定\x0d\x0a2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办 委托线 2.委托线 局同 线路方案\x0d\x0a3.配电室土 3.绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 3.设计\x0d\x0a建工程验 路队验 施工及 3.施工及 炉房 4.看现场\x0d\x0a收 收 验收 验收 规划 5.施工\x0d\x0a4.设备安装 2.到市政 位置 6.业务科检验\x0d\x0a及验收 监理所 2.委托 同意接气\x0d\x0a5.送电 下水报 设计 7.凭通气单到\x0d\x0a装 3.到劳动 管网所办固\x0d\x0a3.规划设 局报装 定资产转移\x0d\x0a计 4.环保局 手续及通气\x0d\x0a4.竣工验 审查消 手续\x0d\x0a收 音除尘 8.凭接气单到\x0d\x0a设备 液化气公司\x0d\x0a5.竣工验收 办各户通气手续\x0d\x0a9.通气\x0d\x0a┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛\x0d\x0a全部工程竣工\x0d\x0a↓\x0d\x0a四方验收、检验单签字盖章\x0d\x0a┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓\x0d\x0a凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收\x0d\x0a┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛\x0d\x0a出库分配及销售、办理产权证\x0d\x0a↓\x0d\x0a运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段\x0d\x0a\x0d\x0a可参考下。\x0d\x0a检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 \x0d\x0a从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下: \x0d\x0a(一)土地环节 \x0d\x0a要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。 \x0d\x0a(二)建设环节 \x0d\x0a涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。 \x0d\x0a(三)房地产建成转让环节 \x0d\x0a涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。 \x0d\x0a(四)房地产使用环节 \x0d\x0a涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。 \x0d\x0a以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。 \x0d\x0a而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。 \x0d\x0a\x0d\x0a三、土地出让金方式存在弊端 \x0d\x0a商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。 \x0d\x0a首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。 \x0d\x0a其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。 \x0d\x0a因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。 \x0d\x0a房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。为充分发挥房地产税费的功能,促进市场公平竞争,保证整个房地产市场健康有序地运行,有必要借鉴先进的房地产税费管理经验对我国现行的房地产税费制度进行改革,完善房地产税收法规,规范房地产市场,科学选择税种,简化税制,统一税法。从而理顺分配关系,规范分配格局,以适应社会主义市场经济的要求。
房地产前期开发流程需要去哪个部门,办什么手续,最好有在取得土地招拍...
朋友你好 房地产前期从选择建设地点开始，招拍挂之前的工作大多是领导所要做的事情，一般都是决策层的工作，比如，你们看好一块地，领导可以在招拍挂之前到规划局的用地处咨询容积率、控规等建筑指标、是否有无拆迁工程，核算开发成本与利润，从而知道本地块自己能接受的最高出让金。拿到地以后就是在土地...
房地产开发前期跑手续的技巧或潜规则
反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点,...
房地产公司前期部是干嘛的?工作内容有哪些?我是小白。
13.负责办理房地产开发手续及相关事宜。 14.负责将有关资料及时整理，移交档案室归档。并负责接待有关规划方面的来信来访.房地产公司店长助理的工作内容有哪些? 最起码要知道房地产知识，员工管理，目标机制，相关手续流程 房地产公司前期开发费用有哪些 前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计...
建设项目前期工作程序和工作内容,各个环节审批、核准手续
(6)非划拔用地建设项目需提供工商营业执照或机构代码证,房地产开发资质证(房地产开发项目应提供)等;(三)办理临时《建设用地规划许可证》申办材料:(1)建设用地规划许可申请表(网上下载);(2)经审查同意的临时建设方案;(3)在批准使用期限届满前自行拆除的承诺书。(四)办理《建设用地规划许可证》(市政类)申办材料:...
是否有全国统一的房地产前期各种手续办理流程规定
当然有了。一句话：就是权钱交易的过程。摘牌—出让协议—用地规划—国有土地—工程规划—施工许可—预售—竣工—确权。还有一句话；钱能解决的问题不是问题。
我刚到一家房地产公司,现在在跑前期手续,我应该掌握哪些知识,我应该怎 ...
你好：1、首先要掌握前期手续的办理流程，大概流程你是可以问到或者在网上查到，但是各机构手续办理每年具体的准备材料都会有所变化，这些就需要你去到每个窗口去自己收集了。2、熟知所需办理手续的单位地址及负责人，这点是比较重要的。虽然各单位具体的办事人员每年都有可能变化，但是负责人轻易是不变的...
房地产开发项目报建全流程
规划报建办事程序 一、申办《建设项目选址意见书》程序 1.申办《建设项目选址意见书》应提交的资料：（1） 项目建议书批准文件资料；（2） 建设项目的可行性报告；（3） 建设项目申请选址报告；（4） 环境影响报告书；（5） 选址位置图及其用地范围图。2.申办《建设项目选址意见书》的程序：（1）提出...
请问房地产开发公司前期应具备哪些资料?
1、要有非常强的抗压力。前期手续办理时间长，难度大，领导的要求又苛刻，每天面对那些政府部门的冷屁股还得陪笑脸。一般来说，女的想要干好，非常痛苦啊；2、知识面广。你要了解房地产开发全部流程，并且非常系统。要特别熟悉政策和市场。要具有能够和各种人打交道最基本的沟通能力。3、大局观。时刻...
商业地产开发项目(酒店投资)前期有哪些手续需办理?
交通评估 开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商活动，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商。大的主力商家包括大百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家是指电影院等。交通是否能承载商家的客源，是主力商家首先需要考虑的。“商家需要政府和开发商提供未来...
楼房开盘需要什么手续
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 问题四:开发商楼房开盘要什么手续,有没有法律规定楼房盖到几层才能开盘?谢谢… 开发商开盘销售楼房需要办理的手续,即《商品房预售许可证》。法律并未具体规定楼房要盖...
宁国市13142119088：
房地产开发前期所有手续流程是什么 - ？
桑欢复方： 房地产前期工作:1、竞标土地使用权,竞得土地使用权后,签订土地使用权出让合同,还有红线图.2、建设规划部门办理用地规划许可证.3、办理取得土地使用权证.4、接下来是项目的总平面布置设计,还有地质勘探,等总平审批通过之后就可以着手单体工程的方案设计并报批,等单体工程的方案也审批通过这后就可以进行施工图设计了,施工图设计之后还得送专业审图公司审查,等审查通过后就可以到建设规划部门办理建设工程规划许可证.5、接下来得去办理人防、消防审核、防雷检测.还有工程开工前手续和监理手续,等这些办妥后可以到建设局建工科办理工程施工许可证.
宁国市13142119088：
房地产开发流程具体有哪些? - ？
桑欢复方： 房地产开发流程第一章:项目决策阶段第二章:前期准备阶段一、 获取土地使用权二、 征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》三、 规划设计四、 建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察五、申办《施工许可证...
宁国市13142119088：
房地产开发有哪些前期开发手续流程 - ？
桑欢复方： 房地产开发前期流程-前期流程 第一篇 开发前期的工作 一、 确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手,进行合理分析和有效测算,为公司决策提供重要依据. 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图(划示用地范围,标明大约...
宁国市13142119088：
房地产开发前期手续流程?？
桑欢复方： 第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金. 第二部分,...
宁国市13142119088：
谁有房地产前期手续的详细流程啊？
桑欢复方： 呵呵,前期工作很多的,几句话很难说清楚,但是大致是围绕这以下几个基本环节的. 1、土地获取(招拍挂、签订成交确认书、缴纳土地出让金、签订土地使用权出让合同) 2、项目立项(发改委立项、办理用地规划公示及审批、施工勘察(分初级勘察和详细勘察,地址,水文,文物等)、施工前的市政配套工程、管网接入等,) 3、工程规划审批(初步设计、方案评审、规划报批、施工图设计、施工图评审、人防、消防、配套、七通一平、抗震、防雷等等、最后获得施工许可证) 4、办理预售. 基本上前期手续走到办理完施工许可证就算一个里程碑了,等到第一次预售许可证批下来,就算告一段落了.后期就配合销售和工程进度出后续的预售许可证就行了
宁国市13142119088：
房地产开发建设需要什么手续和证件?程序有哪些? - ？
桑欢复方： 房地产行业前期流程 一、立项审批 1、项目立项申请报告书(原件一份) 2、项目建议书或项目可行性研究报告(一份) 3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书(一份) 4、项目建设投资概算(一份) 5、银信部门出示的资金证明...
宁国市13142119088：
房地产开发流程第一步是什么? ？
桑欢复方： 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费
宁国市13142119088：
房地产开发的所有手续有哪些(前期和后期) - ？
桑欢复方： 前期手续简单点说,1、办理“一书两证”,即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》.如果是“毛地”,还要办理《房屋拆迁许可证》,进行拆迁.2、按规划进行规划设计和建筑设计、施工图设计,...
宁国市13142119088：
房地产开发流程是什么啊? - ？
桑欢复方： 房地产开发流程主要包括以下几个程序:1、 前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委对项目进行规划审批,进行设计施工,土地出让或转让等.此阶段的主要工作是...
宁国市13142119088：
房地产开发前期的手续？
桑欢复方： 1、立项批准文件,由发改委批; 2、建设用地规划许可证和建设工程规规划许可证,规划委员会审批; 3、土地使用权证,土地管理部门; 4、施工许可证,建设管理部门.
