比小产权房安全？深圳回迁指标房诱惑大

~ 近几年，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，其中不乏包含众多小产权房的城中村更新项目。
在深圳高房价的背景下，有一些投资客开始把目光聚焦在深圳庞大体量且价格较低的小产权房，在这其中，“回迁指标房”这种投资标的也越来越多，利益链逐渐浮出水面。
号称比小产权房“安全”
众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。
“我们做的跟一般小产权房不一样。”陈乐在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介公司，但这家公司看起来跟别的中介公司有些不一样：专门做城中村回迁指标房的买卖。
在他看来，现在市场上的小产权房价格虽低，但风险也高，而且一些看起来“高大上”的小产权房还没有拆迁的可能性。他们公司经营的城中村回迁房也是指那些城中村里无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获“这么跟你说吧，我跟你推荐的这些城中村房源，都是已经有开发商进驻并开始征集意愿，还有处于正式签约开始收房的阶段，现在买这些房其实买的是回迁权（期房），买下来跟村委确权，然后就跟开发商签约，还可以拿搬迁阶段的租金，而且这种回迁指标房可遇不可求。”陈乐说道。在他看来，除了价格的优势，不限购、交易过程不占用名额也是这类房子的优势，但这类房子需要一次性付款，一旦与开发商签定拆迁补偿协议，直至回迁房交付之前，基本不能在市场上再次交易。
“翻几倍”的诱惑
记者发现，“平湖回迁房”、“龙岗万科回迁房”……一个个打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价回迁房公开在一些网站论坛，微信公众号，甚至在闲鱼平台上挂卖销售。
“央企开发商，深圳宝荷站地铁口物业2.8万一平红本回迁房。不需要深户，不需要5年社保，不占名额！3年交房一手开卖4.6万到5万一平！隔壁楼盘二手房已经4.5万一平，货量有限。”闲鱼上的回迁房买卖广告很是吸引人。
看着这些让人心动的广告词，问询的人也不在少数。有房产中介跟记者推销时，“描绘”出这么一个时间表：绿海城回迁房投资回报，现在买的价格是每平方米19000元，签协议就能达到每平方米25000元，2021年开始拆迁，2022年打地基，2023年交楼，那个时候就能卖到每平方米60000元。
陈乐用来游说客户的房源，看起来门槛更低，似乎更有吸引力：龙岗沙背坜回迁指标房，100万出头买70年拆迁红本期房，单价每平方米1.3万元起，赔偿比例基本上是1:1.3，目前龙岗区域单价最低的回迁房指标房，项目距3号延线梨园站约1.6公里，距16号线龙东村站1.2公里。“龙岗中心城的城市之光，也是一个旧改而来的项目，未拆除重建之前那里的回迁房指标也就是每平方米七八千元左右，现在小区附近的二手房也要每平方米4万多元，现在罗湖二线插花地棚改项目也有人拿回迁房指标出来卖，不过项目已经在建，所以现在要每平方米5万多元。地段好的就更不用说，现在白石洲的回迁指标房都要每平方米7万元，但看现在南山的高房价，白石洲要是真的建好了肯定可以卖出超高价。”
有购房者告诉记者，中介的口吻都是说只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章，就表明确权已经完成。记者也向一家房企咨询，基本上只要村里认定，开发商也就认可了投资客的身份，但主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。
合一城市更新集团提供的数据显示，2019年深圳计划公告的城市更新项目102个，计划公示112个。今年年初至5月31日，计划公告34个项目，计划公示31个项目。由于各方利益的博弈，也让深圳的许多城市更新项目走走停停，甚至因此搁浅。有房企城市更新部的工作人员告诉记者，即使在正常情况下，一个城市更新项目的转化周期就需要大概五年时间。其实，深圳大多数城市更新项目实质上进展并没有预期的顺利。
关于“如果拆迁补偿协议未签署，原村民就反悔了，怎么办？会不会存在一房二卖的风险？”对于这些问题，陈乐的回答显得模棱两可，“要是真的出现反悔情况，那就只能按照合同里面提到的违约责任执行，但我还没遇到尽管周期漫长，但由于房源稀缺，需要花力气寻找，中介这门生意的规模还是越做越大。“3%佣金，我们跟正常二手房中介同样的收费标准。”3%佣金，就是陈乐所能获取的报酬。
信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，回迁指标房中的小产权房交易，在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。不过，深圳小产权房同样存在投资风险，其中就包括卖方债权人的查封执行，还有无法过户和卖方毁约的情况。回迁期房买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明，且跨时长，房价波动大，法律风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。

---

平桥区15641492044： 小产权房和回迁房有什么不同 ？
董昭藿香： 小产权房和回迁房的区别是:1、土地性质不一样,回迁房是国有划拨土地,小产权房未经过国家正规手续的审批;2、产权性质不一样,回迁房是有房产证,产权房是没有房产证;3、能否上市交易不一样,有房产证的回迁房是可以交易,小产权房不能交易;4、能否抵押贷款不一样,有房产证的回迁房是可以抵押贷款,小产权房不能抵押贷款.【法律依据】根据《城市房地产管理法》第五条,房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税.房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯.

平桥区15641492044： 大圣之怒宝石系统镶嵌技巧说明 ？
董昭藿香： 大圣之怒宝石系统镶嵌技巧说明小编已经整理好了,现第一时间把大圣之怒宝石系统镶嵌技巧说明分享给大家.希望由小编所提供的这篇攻略玩家朋友们喜欢,也希望能对...

平桥区15641492044： 在深圳买农民房注意什么 - ？
董昭藿香： 深圳农民房己经是不可以买的. 现在已经没有所谓两证一书的文件,全部是绿本!绿本是不可以过户或更改名字. 1.小心过了几年后要迁拆,发展商只认国家颁发的绿本登记人!不承认所谓律师或村委会的公证书!身为律师知法犯法. 2.小心到时真正业主犯难,告你偷了人家绿色房产证.更麻烦. 国家已经说明对所谓农民房买卖不保护,不承认,违法行为.农民房也叫村民房,是农村村民私人修建的房子.因为一般很少进行建筑设计,而是直接找施工队进行修建,所以显得简陋粗糙.尤其是在深圳等地,在急速城市化过程中,形成了大量城中村,村民因为利益驱动,往往未经过整体规划而修盖房子用于出租等.这种房子一般条件比较差,且各个建筑物之间都很拥挤.

平桥区15641492044： 深圳小产权房 该不该买?前景如何? - ？
董昭藿香： 前景可以,我听说好多公务员买了再租出去,风险一般情况下是收益成正比的,也是相对而言的,看你跟什么比了,跟红本的商品房比,风险肯定会大一些,但是,村委建的房子,那么多人在住,一时半会儿不会有什么问题的,买的时候找村委,律师公证,问题不大.

平桥区15641492044： 小产权房能不能买,有朋友推荐了买小产权房？
董昭藿香： 深圳小产权房能不能买?,不要去买啊,今年房价暴贵我也买不起房,有朋友推荐了买小产权房,买了小产权房有很多限制,不能抵押办贷款,不能更名,那些承诺根本没保障,你 小产权房现在到底能不能买,本人认为可以买,但是你是为了自...

平桥区15641492044： 深圳小产权房里陷阱原来这么多 入手需谨慎啊! - ？
董昭藿香： 前段时间,深圳查处了一批公开摇号出售小产权房的情况,那么,小产权房是买不得吗?国家对小产权房的定义和市场规范又是什么?购买小产权房,这些你注意过么?首先,什么是小产权房?“小产权房”这一民间说法原是指在农村集体土地...

平桥区15641492044： 在深圳买小产权房有什么坏处? - ？
董昭藿香： 产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓.目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产.所以,“小产权”其实就是“乡产权”,它并不构成...

平桥区15641492044： 购买没有房产证的回迁房怎么样才可以最大有效的保证购买者的权益? - ？
董昭藿香： 以我的理解,没有房产证的房屋都和小产权房差不多,最大风险在于拆迁赔偿上面.您想保证购买者的权益,给您个建议吧:一定要把购房合同签明确,写清楚没有房产证这个事实,然后保留好每个月的水电费缴费单,这是您居住房屋的证据,如果出现万一的情况,您至少要有证据证明自己是该房屋的所有人,毕竟您没有房产证.我个人建议还是谨慎些好,虽然此类房屋价格较便宜,没有房产证后患也是有的.

平桥区15641492044： 应该如何在深圳买小产权房 ？
董昭藿香： 首先,作为一名法律工作者,我们不建议买深圳的小产权房.不但不建议买深圳的小产权房,各地的小产权房我们都不建议买.原因呢如下.第一,小产权房这个概念是一个伪概念.不存在小产权的问题.也就是说,房屋有可能是违章建筑.房屋并没有取得规划许可,建设许可,开发许可.完全是没有产权的房屋,购房者的权益很难获得保证.在将来,政府的治理越来越严格的情况下,很有可能会对小产权房进行处理,那这种处理我们现在不能进行评价,当然,也有些人通过购买销售小产权房获得了相关的利益.但是,在这里,作为一个法律问题,作为一个律师来说,我们不建议您购买小产权房,因为它在法律上是没有保证的.

平桥区15641492044： 深圳回迁房算不算限购指标? - ？
董昭藿香： 回迁房也属于红本商品房,也就是可以交易的,能在市场流通还受法律保护的. 所以还是会占用名额.需要买什么样的房子,可以找WO 188!1855!5741