「娄山关花海自由行」长租公寓，到底怎么了
这种情况我记忆中从16年开始就陆陆续续发生，全国各地，各个地方，不论企业大小，有背景的，有上市的，有大咖站台的，都出现过暴雷的现象
所以长租公寓，到底怎么了
要理解这个品类的暴雷现象，我们还需要从这个行业的本质开始着手
从表面上来看，长租公寓是非常好的行业赛道，一边他可以解决很多年轻人，打拼者，奋斗者在一个城市的起步积累，当一个人来到一个城市，没有购买力，还没准备好或者还没有资格的时候，有一个还不错，比较稳定，甚至有一定归属感的地方可以居住
让人有安全感，也让一个城市更加有魅力
从另外一头来看，我们从房地产端来看，长租公寓也解决了很多存量资产。一二线城市很多的商办类产品，因为运营不当或者当初定位不准确，都存在一定程度的闲置，也存在严重的浪费
公寓的运营方，通过整体包装，重新定位以及后期植入内容，一头解决公寓闲置的问题，一头让年轻人住的更好
所以不论从任何一个角度上来看，这都是一个非常好的赛道，而且作为运营方，相对低的价格整体租赁，然后相对合理的价格对外分散出租，从中获取溢价空间
额
所以，怎么看好像都挺好的，为什么会暴雷
在我们印象中只有p2p这样的企业才会暴雷，一边承诺下家过高的利率，另一头自己的运营端没办法实现收益，然后资金链断裂
只有这样的企业才会暴雷，怎么这么好的长租公寓也会这样呢
而且朋友们的留言的情况都比较类似，就是突然的那种，一夜之间得到通知公寓运营方现金流断裂，让很多人无家可归没房可住
这里面到底出了怎么一回事
骨干的现实
那好，让我们把这个行业剔除掉理想的部分，说说骨干的现实
而最骨干的一面，其实就是租房族这一面
长租公寓理论上来说是一个利润率不会太高的行业，因为本质上属于低价租入，相对高价租出，但是这个赛道面对的客群，整体来说都是相对购买力不足的年轻人，所以不太能够承受太过高昂的租金，所以我们大致统计过，中间的溢价空间基本在10%左右
当然，这样的利润率也算不错，放在其他行业里其实都差不多如此
但是长租公寓要实现10%的毛利率的前提：实现满租
因为长租公寓租入就是整体租下，要实现足够的溢价，就要实现整体租出
但是，就是这件事在这个赛道里却显得尤为艰难
因为租房人的另一个特点就是：易变
不论家庭结构，事业变动以及财富积累，在这一群体中的变化是最明显的，所以对于租房者来说，往往不会在居住地选择上给自己太多时间的限制，所以骨干的现实就是基本上一年之内，租房人大概率会换以及搬走
搬走就意味着交接，搬走意味着运营方需要再找租客，而这段时间哪怕被严格控制在1个月，对于一年来说也就是接近10%的收益成本的浪费
也就是说哪怕一个长租公寓的入住率达到90%，可能对这个单体项目来说就是赔本的，这就是那最现实的骨干
这也是很多做长租公寓的人特别害怕过年的原因，很多人不敢把自己的租约到期定在12月或者1月，担心到了明年如果租房的人都不回来了，那么长租公寓可能就要面临超过2个月的空窗期
而这对于一家企业来说可能就是灭顶之灾了
这就是这个赛道很容易暴雷的原因
漏洞颇多的赚钱方式
嗯，以上说的都是对的，但这些都是没用的
为什么，我都知道，那些企业的运营方肯定都知道啊，但是有一阵子长租公寓如雨后春笋一般的冒出来又是为什么呢，他们杀入的时候又图的是什么呢
其实在有一段时间，长租公寓都是可以赚钱的，只是这赚钱的方式，现在都被判定下来不合法或者不合规
第一个，叫免租期
一般长租公寓拿下一个集中区域，因为需要重新定位，包装以及装修，都会问房东要一个资源叫免租期，最少一个月，最多可以争取到3-6个月
我们假设最后一个项目拿到了3个月的免租期，如果说装修一个月全部完成，那么剩下的两个月很多运营方就选择直接出租，那这两个月就成为空手套白狼获得的利润
这也是为什么长租公寓永远都有甲醛超标的问题，不是他们用的材料不环保，在用材上他们一定会合规合范，但是就是装修完毕之后没有给到足够的通风期，多一天的通风期就意味着多一天的空置率
这也是为什么一个新的长租公寓项目一开业都会选择比较低的租金先吸引客户，因为最快租掉也就最快得利
第二件叫N+1
如果大家看过欢乐颂一定记得其中有三美是合租在一个房间内，其实那个房间是两室一厅，而樊胜美住的地方其实就是客厅改造成的卧室，这种通过变客厅为卧室的方式就是N+1
通过这种增加卧室的方式，其实是可以创造出更多的人去分摊成本，增加收益，这也成为了很多公寓运营方争相尝试的手段之一
第三种叫金融贷
租房基本上都需要付三押一，很多年轻人一次性拿不出那么多钱怎么办
很多公寓运营方会推荐年轻人使用一些金融工具申请贷款，甚至会有用贷款租房更加便宜的优惠政策
其实背后运营方和金融公司之间都是有利益关系的，推荐成功获得的返点，我不能说多少，但是真的多到想不到
正是因为有这三件事的支撑，所以公寓运营方有很多赚钱的方式，这也造成了某一阶段这一类型的企业跑马圈地快速扩张的趋势，因为背后有太多赚钱的可能
但是不巧的是，这三件事如今都被彻底的清理，完全没有抬头的可能
金融贷消失，N+1不合规，免租期也因为甲醛事件爆出之后运营方也不敢激进推进
这也是为什么最近两年长租公寓开始爆出暴雷现象的原因，背后正是一个又一个盈利模式被关闭之后，企业现金流出现了问题
这三样都被证明不合法，长租公寓也就断了盈利的可能
维权真的很难
所以很多人问我，如果遇到了，怎么维权
那我就说说更加骨干，骨干到有点残忍的部分，就是维权真的很难
企业永远在落地之初就想好了规避的方式，运营公司在每运营一个项目都会独立注册一家公司，也就是说单个项目的问题永远只存在单个企业里，不会牵涉到集团总部
而对于轻资产运营的模式，最后非常容易通过破产以及解散来规避问题，公司内部甚至都没有抵押的资产
而当房东收回产权的时候，租客很有可能就会面临拿不回押金以及无家可归的现象
所以这件事如何避免，在一开始的时候选择那一套房子的时候就要额外的注意
我个人会推荐三种企业，相对来说，暴雷的情况会小很多
1、就是国家队
如果这家品牌背后有地方政府背景，那么相比较来说就比较安全，倒不是说这样的企业运营能力会高多少，很重要的一点是他们有能力拿到极度廉价的物业
只要成本足够低，暴雷的可能就足够小
2、资产持有者
并不是所有的运营方都是轻资产运作的，也有一些企业会自己买物业，然后再对外出租
这样的企业因为物业是自己买的，所以也会有更多的耐心。而且一旦物业是自己的，现金流什么的就会比较稳定有保障
这也是为什么在长租公寓出来之前，你问房东租房子都没听说过什么暴雷现象一样，就是这么一个道理
3、类似链家自如这种有上下游关联企业的
链家运营自如可能不赚钱，但是自如为链家供应了大量的准购房客户，所以从战略层面来说链家也不会让自如倒闭，大概这个意思
所以现在的我，看长租公寓暴雷可以说非常的冷静了，因为真的太容易暴雷了，我不想灌输大家太多关于如何维权的方法，如果如果让我年轻一次
我可能会选择：
1、问房东租房子。
2、努力在一个城市奋斗扎根。
3、早点买房子。
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