对城市住宅分布趋势的分析与研究

举例说明对于同一个研究总体，为什么在分析其集中趋势的基础上，还有分析其离中趋势和分布态势。求统计高~

因素分析法（Factor Analysis Approach），又称指数因素分析法，是利用统计指数体系分析现象总变动中各个因素影响程度的一种统计分析方法，包括连环替代法、差额分析法、指标分解法、定基替代法。 因素分析法是现代统计学中一种重要而实用的方法，它是多元统计分析的一个分支。使用这种方法能够使研究者把一组反映事物性质、状态、特点等的变量简化为少数几个能够反映出事物内在联系的、固有的、决定事物本质特征的因素。因素分析法的最大功用，就是运用数学方法对可观测的事物在发展中所表现出的外部特征和联系进行由表及里、由此及彼、去粗取精、去伪存真的处理，从而得出客观事物普遍本质的概括。其次，使用因素分析法可以使复杂的研究课题大为简化，并保持其基本的信息量。

http://baike.baidu.com/view/436950.htm

趋势分析法(trend analysis approach) 又叫比较分析法、水平分析法，它是通过对财务报表中各类相关数字资料，将两期或多期连续的相同指标或比率进行定基对比和环比对比，得出它们的增减变动方向、数额和幅度，以揭示企业财务状况、经营情况和现金流量变化趋势的一种分析方法。采用趋势分析法通常要制比较会计报表。

http://baike.baidu.com/view/540325.htm

一、上海大都市区空间范畴界定
此次上海大都市区空间范围的界定，采用“定量测度为主，定性校核为辅”的方法。
在定量分析方面，采用“时空距离法”分析空间上与上海紧密联系的地域范围（此次研究以区县级单位为基本的空间单元）；采用“总部-分支”法（利用长三角企业大数据平台，分析总部在上海，分支机构在外围的企业联系）分析经济上紧密联系上海的地域范围。
在定性校核方面，从五个视角运用五种方法，对上述定量测度得到的范围进行校核，从而确定上海大都市区最终范围。利用人口统计数据变化，分析和上海人口流动上紧密联系的范围；利用历史研究，分析和上海历史文化上紧密联系的范围；加之分析区域重大基础设施协调的因素、已有的上海都市圈研究成果以及国际大都市圈研究范围的比较。
最终确定上海大都市区的空间范围是“1+6”范围，即“以上海为中心约120公里范围内，北到南通市辖区，西至“江阴-宜兴”，南抵“慈溪-宁波”，囊括舟山群岛的范围”。该范围总面积达2.986万平方公里，2012年常住人口达5380万，GDP达5.2万亿元，人均GDP 达9.66万元。
二、上海大都市区发展现状与趋势认知
在界定上海大都市区范围的基础上，分析该区域发展现状与趋势认知。
第一，从经济发展现状与趋势来看，上海大都市区呈现层级化和板块化的特征，而破解层级与板块结构特征的网络化趋势已经显现。上海市区（含浦东新区、闵行区）以及苏州市辖区属于第一层级，苏州市周边的区县、市辖区属于第二层级，而上海郊区县、南通以及嘉兴的区县属于第三以及第四层级。同时，都市区范围内功能网络化的趋势已经显现，且不同价值区段的产业外溢有着不同的空间分布规律：如与距离要求关联度强的技术密集、资金密集型制造业多为沿沪布局，与距离因素关联度较弱的劳动密集型企业则出现较远距离的布局，且多是依托交通便捷、人力资源丰富的沪宁廊道布局；以物流、商务、研发等为代表的生产性服务业、一般性服务业，更多分散到临沪的综合城市甚至更远距离。
第二，从空间发展现状与趋势来看，应关注空间布局优化与节点功能培育，识别不同廊道空间发展特征与问题，识别高价值保护地区。从上海大都市区目前正在形成四大廊道而言，沪宁廊道建设用地呈现连绵发展态势，且已服务型功能为主，其近沪地区发展迅速，注重与上海在体制、机制、发展政策等各方面的接轨；沪杭廊道建设用地仍然呈现分散发展态势，以制造业功能为主，其近沪地区发展较慢；北沿江廊道尚未完全发育，是未来的潜力廊道；南沿江-滨海廊道的重型工业呈现连绵发展态势。从上海大都市区需要关注的高价值保护地区而言，一是关注太湖东南的自然水乡地区，它是世界级的文化保护区、也是国家级的绿心地区；二是关注崇明岛附近的生态江口，它是国家级绿心地区，也是近海岛屿群的保护地区；三是关注上海南部的活力海湾，它是全球城市的滨海休闲地区，需要进行部分工业功能的置换，打造成为活力海湾的地区。
第三，从生态现状与发展趋势来看，上海大都市区生态危机不断加剧。首先，上海大都市区近岸海域水质很差，如上海近岸海域重度污染，劣四类海水比例为49.5%；淡水环境污染也比较严重，淀山湖、太湖的污染程度位列国家控制重点湖泊（水库）的第2、第6位；主要河道沿岸地区工业密布，水体质量严重恶化，水质环境以五类和劣五类为主。其次，上海大都市区的灰霾污染是全国最为严重地区，长三角地区其污染范围广，25个地级城市平均不达标天数为35.8%；酸雨污染也较为严重，全国酸雨污染主要集中在长江沿线及中下游以南地区。再次，上海大都市区生态系统不够稳定，亟需构建区域协调下的生态空间，如上海市自然保护区数量全国最少，上海仅有4个，北京则多达20个。因此，上海大都市区迫切需要建立区域协调框架下的生态保护空间，需要通过区域协调，建立国家级绿心、区域级绿心、城市级绿心三级生态空间体系；需要通过区域协调，明确区域水源的保护范围。
第四，从文化现状与趋势来看，上海大都市区江南水乡文化荟萃，太湖-吴淞江古村镇群具有世界级文化意义，亟需构建区域协调框架下的文化保护空间。上海大都市区目前主要形成了太湖-吴淞江南古村镇群、长江口-杭州湾近海岛屿群等两大文化集群。太湖-吴淞江古村镇群具有世界级文化意义，在上海周边九个城市范围内，50%的历史文化资源集中在太湖-吴淞江区域。但是，该区域面临着较大的保护压力，尤其其自然村正处于快速消亡与不断撤并之中，亟需构建区域协调框架下的文化保护空间。初步考虑文化保护区的范围包括苏州市辖区、吴江区、昆山南部、青浦西部、松江西部、嘉善北部、嘉兴市辖区北部等地区。
三、基于两大网络的国外案例研究
基于对大都市区空间范畴的界定以及都市区发展现状的分析、发展趋势的判断，研究认为应当从功能网络、生态网络两个方面去构建上海大都市区的空间结构，提出上海大都市区的发展策略。
从功能网络而言，基于全球大都市区金融网络、文化网络、高端制造网络、轻工制造网络、重工制造网络、贸易网络、物流网络等功能网络的研究，可以发现：0-5KM是全球城市核心功能的集聚区（中央活动区），15-30KM是边缘城市的重要功能节点地区，30-60KM是新兴功能培育区域地区，60-120KM是综合性城市培育区域，海湾（海港）/空港等特殊地区承载了重工制造业、化工、分研发中心和服务中心、临空经济区等特殊功能。
从生态网络而言，关注生态增长边界划定及政策保障机制的制定。生态边界的划定能够在城市用地扩张的同时为绿色开敞空间留下余地，利于城市的可持续发展。斯德哥尔摩在20世纪30年代确定了指状放射的城市空间发展模式，以公共交通系统引导城市发展，有效避免了城市的无序蔓延。伦敦绿环得以实施，控制了城市的蔓延式增长，主要得益于系列性的政策保障措施，如1938年制定的“绿带法”；1947年制定的《城市及田园计划法》；1995年的《规划政策指引》；1998年的《政府城乡规划白皮书》等。
四、上海大都市区的发展目标
目标一：打造具有竞争力的全球城市区域。上海大都市区作为城市群经济发展的核心，应积极培育上海建设世界城市，增强自主创新和集聚高端产业要素，打造在亚太乃至全球有重要影响力的国际金融服务体系、国际商务服务体系、国际物流网络体系；推进人口、产业向外围地区和潜力地区集聚，推进园区共建合作和产业价值链的跨区域分工，发挥核心城市的扩散效应，共同构筑参与全球竞争的核心主体。
目标二：构建多中心协作的网络城市区域。“1966”的城乡规划体系在一定程度上对快速的城市郊区化和郊区城市化过程起到了引导作用，但也存在着缺乏区域整体概念、过分强调空间等级结构等问题。城镇体系的等级结构一定需要改变，以网络化的空间格局成为未来地域资源优化配置的重要手段和突破口。而网络化的资源配置优势不仅仅在上海市域，在上海大都市区的近郊和边缘地区也同样适用，其构成的各个城市网络化功能分工与交通联系初具雏形。
目标三：营造可持续发展的弹性城市区域。各大城市的远景发展都提出营造可持续发展的弹性发展要求。上海作为世界城市，其空间发展理念逐渐转向高端集聚、绿色、生态、可持续等方向，应明晰城市空间拓展的底线，增强空间形态、结构与功能的耦合。
五、上海大都市区空间结构规划
提出构建上海都市圈开放式的格局、网络化的联系以及全域化的布局。
从网络化的联系而言，应依靠不同类型的网络功能节点及其之间的联系关系形成网络化格局。应以上海市为核心，在中心城外围形成功能节点、外围新城以及一些以地级市和加大的县市区形成的职能分工节点。在功能联系方面，打造几条重要联系走廊，如沿海沿湾、沪宁、沪杭以及通苏嘉为核心的功能联系，上海——太仓——常熟的联系关系，沿长江的产业联系等。以沿海沿湾、沪宁、沪杭以及通苏嘉为核心的功能联系网络，在网络格局上的发展路径上可以注重发展以市场为导向
从开放式的格局而言，提出上海大都市区面向区域（国际）的两区两带空间布局。一是国际功能区，主要是全球城市的中心地区，是就业和居住相对密集的地区。未来上海的中央活动区不仅是全球金融中心和跨国总部的聚集地，更是专业服务和创意产业的中心，也是上海作为全球城市形象的缩影和旅游的天堂。二是创新功能区，主要是上海周边30—60公里范围内，包括嘉昆太地区、青浦——淀山湖地区以及松江——奉贤地区等几个集聚的组团地区。三是临沪（综合城市）发展带，距离上海中心城60—120公里是未来综合性城市培育的区域。这些地区应当独立发展，形成以先进产业功能为主导的综合性地区；应优化行政管理体系，加强地方自主权，形成并完善应对市场需求的城市运作与土地管理机制。四是沿江—沿海（贸易与产业）发展带，包含崇明岛——东滩——长兴、浦东机场——外高桥——川沙——临港、临港——大小洋山港——舟山、乍浦——平湖——海盐——金山等地区。
第三，从全域化的布局而言，不仅仅关注功能集聚的节点，还要注重生态承载的空间以及文化底蕴存在的空间。其一，应构建生态空间格局，打造“一湖双链六楔”的生态空间结构。一湖指的是环太湖生态文化集聚区；双链分为长江口、环湾生态的水链，以及上海中心城60公里左右围绕上海的生态基底的绿链。六楔指的是六条沿网络间隙，与中心城外环衔接的绿楔。其二，构建文化空间格局，注重“一岛一湖一湾”的地区。一岛指的是“长江口——崇明岛”地区；一湖指的是“太湖——吴淞江”江南文化集聚区；一湾指的是“杭州湾及舟山的滨海文化湾”。
六、上海大都市区协调与管治机制
全球城市大都市区的协调与管治机制在方式上可划分为三种类型：成立更高层级的管治机构进行管治；由民间专业团体进行管治和由商业团体进行管治。考虑到上海大都市区的实际情况，本专题认为由民间专业团体与商业团体来对上海大都市区进行协调与管治比较适宜。例如，可成立区域规划委员会，通过专业评审与审批来对上海大都市区的发展进行协调与管治。
大都市区协调与管治的内容，根据重要性和协调的难以程度，又可以划分为“硬协调”内容和“软协调”内容。“硬协调”包括生态环境的优化、文化展示区的建立、交通体系的衔接、基础设施的衔接等内容。“软协调”是指对于空间发展、功能布局、就业分布和居住分布等内容的协调。

研究单位：上海同济城市规划设计研究院（文中内容仅代表该机构观点）

一、上海2040：宏观趋势与挑战
1.1宏观趋势与战略议题
宏观趋势:国家竞争力与上海全球城市战略；新一轮技术创新周期与后工业化转型；资源约束、环境问题与应对气候变化；国家新型城镇化战略与城市社会转型。
战略议题：经济高效：更富效率和竞争力的经济结构和空间结构；环境友好：高密度和资源紧约束条件下集约化、生态化发展；社会公平：应对人口增长、老龄化、社会治理模式转型的挑战；形态宜居：空间特色，宜居环境、生态保护、乡村发展 ；体制创新：市场化转轨和政府职能的转变。
1.2面对的挑战与发展范式转型
空间管理模式转变：特大城市向特大都市地区的转变；有效控制城市蔓延：巨型化、高密度的空间形态与结构控制；城市治理模式转型：适应市场化转轨过程中城市治理模式的创新；引领城市战略升级：更富竞争力的经济结构、更加集约的空间结构和更加宜居的城市环境。
适应新常态：结构性调整替代扩张型增长模式。即基于长远目标导向的结构优化和基于现实矛盾出发的城市更新。需要建立起战略目标、空间逻辑与行动路径空间战略研制的框架
二、全球城市的上海路径
从规模意义而言，上海无疑已经成为全球经济网络中的重要“节点”。按照GaWC测度的上海“世界城市”等级位序，上海已经从2000年的第4档（Alpha-）、全球第30位，迅速提升至2012年的第2档（Alpha+）、全球第6位。但从结构竞争力而言，上海与世界城市存在差距。
上海未来的全球城市定位和路径需要基于特定的时空背景来认识。上海作为长三角区域的核心城市，发挥着向外连接全球网络和向内辐射区域腹地的“两个扇面”作用。


图：上海全球城市的“两个扇面“格局示意
认识上海全球城市定位的三个视角：经济大国的全球竞争战略（双向）；国家工业化背景下后工业社会转型 ；新一轮全球化趋势与技术创新周期。
强化全球城市的和核心功能与支撑功能
核心功能：跨国公司全球或区域总部 ；金融中心；发达的生产性服务业；科技创新、文化创意；支撑功能：国际性旅游与会展目的地 ；高质量人居环境：精英人才汇聚地；信息、通讯和交通枢纽。
突出双轮驱动：链接和辐射。链接：国家门户和更高能级的全球城市；辐射：全球城市的区域化战略，全面增强区域辐射和带动能力。置于国家区域化和长三角战略之中，将是上海新一轮空间战略的重要支点。
城市创新与动力机制转型：从规模竞争力走向结构竞争力和可持续竞争力。其关键不仅在于经济资本控制力，更在于人力资本竞争力和环境资本支撑力。
上海全球城市建设面临的三大挑战：全球资源配置能力和全球竞争力；支撑创新能力的人力资源和城市创新文化；资源短缺、粗放利用与高密度人居环境的挑战。
人力资本将是上海创新发展的核心要素，而以人力资本需求为核心的空间生产将是上海新一轮发展的重要取向。
三、目标与愿景
3.1 城市愿景
上海2040：迈向世界级城市——更具全球竞争力、人文特质和可持续发展的上海
三大维度的能力建设：经济维度，更具资源配置能力和辐射能力的全球城市；人文维度，更具文化特质、魅力、亲和力的人文城市；环境维度：更具可持续发展能力、高密度的生态城市。
3.2 规模锁定：空间规模与人口规模的关系
国家城镇化背景和上海人口增长压力。上海的人口增长需要放在国家城镇化背景中来看，将面临人口增长的长期压力。
资源紧约束背景下人口规模的弹性控制与人口结构的优化。刚性人口规模控制存在风险，也不应简单设置人地对应的关系，在锁定用地规模的同时，必须充分考虑人口规模的弹性（3000-3500万人），关注人口结构和人口分布关系对未来的长期影响。
关注市场环境下人口规模调控与人口结构优化的措施和手段。
3.3 目标愿景与空间体系重构
四个任务：围绕全球城市定位的功能与空间布局调整；重组与大都市地区空间形态相适应的结构体系 ；以人为本，重塑城市形象和建成环境的价值取向 ；体现底线思维、集约化与生态化发展的紧凑城市。
空间逻辑：“3+3”的空间分析框架
3个功能维度的优化，即全球城市、人文城市、生态城市。以功能布局调整引领城市空间体系的优化
3个空间层次的调整：宏观层面，大都市地区空间结构的战略性调整 ；中观层面，大都市地区的空间结构组织模式——集约、生态、紧凑发展的结构模式；微观层面：土地使用控制与建成环境质量。
四、区域化战略：上海与长三角的关系
上海与长三角关系的分析框架：从“域”、“群”、“圈”三个空间层次界定区域需求，在上海大都市地“区”层面落实任务。
4.1“域”：长江三角洲区域(3省1市)
长江三角洲区域(3省1市)是上海最直接的经济腹地，基本为1日通勤圈覆盖范围。体现长江三角洲区域、长三角世界级城市群、上海都市区梯度发展关系，加强中心城市联系，沿江、沿海港口、机场的协作，集疏运系统，产业转移和支撑，整体的沿江沿海开发战略。上海在这一层面强化价值区段、门户地位、扇面作用。
4.2“群”：长三角世界级城市群（16市）
长三角世界级城市群地区是上海的紧密协作区域，基本为2小时通勤圈覆盖范围，将体现巨型城市区域的实质与作用，发挥对上海全球城市功能的支撑作用。其地位体现在：国家参与全球竞争的核心单元和引擎、先进制造业带和创新基地、国家城镇化重要承载区。
构建以铁路交通为主导，多种交通方式综合支撑的交通廊道。建设跨区域城际及高速铁路通道。客货方式的分流，构筑以上海港为枢纽，沿海、沿江、沿湾的集疏运系统。
形成六条发展侧重点不同的廊道：沪宁廊道：人流、商务、物流；沿江廊道：物流、人流；沿海廊道：物流、人流；沪杭廊道：人流、商务、物流；沪湖廊道：游憩、人流、物流；沿湾廊道：物流、人流。
强化这一层面上海的全球城市区域战略，关注廊道的链接、功能链接、枢纽地区链接，并在都市区内打造若干对接区域发展节点。

一、对城市化概念的理解

对城市化这一现象和过程，不同学科有不同的解释：经济学认为，城市化是各种非农业产业发展的经济要素向城市集聚的过程，同时城市化与产业结构非农化是同步发展的；人口学认为，城市化是指人口城市化，即农村人口逐渐转变为城市人口的现象和过程, 威尔逊（Christopher Wilson）在其主编的《人口学辞典》中的解释是："人口城市化即指居住在城市地区的人口比重上升的现象" ；地理学认为，城市化是居民聚落和经济布局的空间区位在分配，并呈现日益集中化的过程 ；社会学认为，城市化是一个城市生活方式的发展过程，它意味着人们不断地被吸引到城市中，并被纳入城市的生活组织中去 。综上所述，我们可以从四个层次去理解城市化的定义：第一，城市化是乡城人口分布结构的转换；第二，城市产业结构及其布局地域结构的转换；第三，城市化是传统价值观念与生活方式向现代价值观念和生活方式的转换；第四，城市化是人们聚居形式和集聚方式及其相关制度安排的变迁或创新。但就城市住宅业而言，研究城市化对住宅业所带来的效应，首先要从城市化所导致的结果--乡城人口分布结构的转换入手。

城市化这一概念在"人口学"角度看来大多被定义为农村人口向城市集聚的过程，或城市人口占总人口比重逐渐提高的过程。然而，发达国家城市化的实践以及我国一些大都市（例如上海、北京）的实践表明这一定义已经显得过于狭窄，事实上人口城市化的过程从人口学上来讲不但有人口集中的过程，更有人口分散的过程（就是所谓人口郊区化）。因为人口郊区化本身就是一个人口流动的动态过程，既然是人口流动就会有"流出"和"流入"，就会有"拉力"和"推力"，所以它是一个合作用的过程。要探讨人口郊区化的原因，首先就应弄清楚人口流动的原因。关于人口流动的原因历来有各家之说：马克思学说认为人口流动的根本动因在于社会分工和生产社会化 ；而西方学者像：E.S.李（Everett S.Lee）在其《人口迁移理论》（A Theory of migration）中认为决定人口迁移的有四个因素：第一是迁出地因素，第二是迁入地因素，第三是中间障碍因素，第四是迁移者介入因素 ；库兹尼茨则认为人口流动是为适应技术进步而导致的经济机会变化的结果 ；舒尔茨等人认为人口流动是人力投资的五个主要方面之一，是一种投资行为，由成本与受益决定 ；托达罗的预期收入理论认为欠发达国家的人口流动决定于两个主要变量：一是城乡实际收入差距，二是城镇中就业概率，这两个变量决定了流动者在城镇中的预期收入。综合各家之说，笔者认为人口流动的根本原因在于社会经济的发展所导致的区域收入差距以及对品质生活的向往和追求。

则可认为人口城市化过程的本质是由于社会经济技术发展导致了区域生活差距而形成的人们对预期收入的期望和对城市品质生活的向往过程。那从词性上讲，人口郊区化应该是人口城市化的反义才对，但实践证明"人口郊区化"始终是人口城市化的一种副产品，绝对不是字面上易使人理解的那样：人口从城镇居民变为乡村居民成为人口流动的主流。因此，笔者认为人口郊区化的真正意涵可以从两个方面去理解：一、它是"人口城市化"的一种人口重新分布的辅助现象；二是它是一个阶段性的动态发展过程。本文的人口郊区化现象主要是指人口从原来的中心城区或近郊区以外的地方流动到中心城区的边缘区和近郊区。

二、人口郊区化的实证性分析

一些学者 在研究了发达国家的城市化进程后将世界城市化发展过程分为集中型城市化，郊区化和逆城市化三个阶段六个时期（如表1）。
研究表明当一个国家或地区城市化率达到75％的时候，城市化发展速度将进入相对稳定的发达阶段 ，表明发展型城市化阶段已经基本完成，此时城市化进入集中趋势与扩散趋势并存阶段，以扩散趋势为主的发展时期（核心城区进入衰退阶段）。上海的城市发展从两个方面证明了这种状况：第一，核心城区人口的郊区化。自1980年代以来，市中心的卢湾、静安两区人口在1980~1982年间尚呈微增趋势，平均每年增长1000多人，但自1982年以后即转向持续减少，而且减幅大，平均每年减少5000~6000人，而位于市中心外围地区的普陀、长宁两区人口则几乎一直呈猛增趋势，平均每年分别增长1.82万人和2.21万人。1982年被专家 认为是上海地区人口分布与城市化发展的一个转折点。到2000年，卢湾、静安两区（其他区见下表2）的人口已由1993年的50万和42.04万减少到32.89万和30.54万人，分别减少了17.11万和11.5万人，减少率达到34.22％和27.3％；两区人口密度也相应地由1982年的每平方公里6.49万人和6.69万人 减少到1997年的4.67万人和5.00万人，减少到2000年的4.08万人和4万人。可以说，这些年来，上海中心城特别是市中心人口的郊区化现象相当明显，核心城区人口主要是迁向中心城的边缘区；从大的范围来看，在1993－2000年期间，核心城区（黄浦、卢湾、静安、虹口）的人口由251.4万人减少到206.93万人，较少17.7％，年均减少6.35万人；核心城区的边缘区（徐汇、长宁、普陀、闸北、杨浦），由1993年的389.25万人增加到486.083万人，增长24.87％，年均增长13.83万人；近郊地区浦东新区和闵行、嘉定、宝山三区由307.36万人增加到560.07万人，增长45.1%,年均增长36万人；远郊地区则由346.13万人增长到389.46万人，增加11.2％，年均增加7.2万人。
比如：上海人口分布的总体趋势是核心城区人口不断外流，人口减少，中心城区边缘区和近郊区人口急剧增长，承接着核心区外流人口和进城人口。据有关资料统计，1990年以来上海核心城区向外围扩散迁移的规模平均每年约达10万人左右。第二，核心城区人口迁移、分布的空间演变。从人口迁移和流动来看，迁入或流入人口的分布中心也之间由市中心向边缘地区外移。以户籍迁移人口为例，自1980年代以来，一方面人口净迁移率与离开市中心的距离呈正相关（见表3），如1980年，1985年，1990年市内人口净迁入率与离开市中心距离的相关系数分别为0.844、0.803和0.790，市外人口净迁入率与离开市中心距离的相关系数分别为0.662，0.742和0.773；与此同时，随着时间的推移，市中心人口净迁出强度不断增加，净迁出的区逐渐扩大。从流动人口来看起分布也是如此。自1980年代以来上海流动人口比重各占12％～20％和60％左右，进入90年代这一比重转变为5％～8%和75％左右。根据入人口主要集中分布在市区的边缘街道和一般街道，所占比重都在60％ 以上；而且这一比重还有明显上升趋势。在1980年代上海流入人口分布在中心街道的和边缘街道、一般街道的比 上海市第六次流动人口调查，中心城10区（核心城区和边缘区）流入人口110万人，占当地户籍人口的11.4%, 宝山、闵行、嘉定、浦东新区等新市区流入人口122万人，占当地户籍人口的25.1％，其它郊县地区流入44万人，占当地户籍人口的8.5％，宝山等新市区流入人口占当地户籍人口的比重明显高于中心城区和郊县 。而且流入郊县的比重也如郊县人口一样呈减少趋势。三、人口郊区化对城市住宅业空间分布的影响

中外学者普遍认为相对于城市化的进程而言，住宅业的发展可划分为3个阶段： 初期阶段。随着工业在城市的集聚，城市的数量和人口规模逐步增加，由于城市化增速较慢，城市人口的基数低，城市住房的压力不是很大；另一方面，较低的经济发展水平和城市物质基础，决定了大多数居民只能生活在较差的住区环境当中。加速发展阶段。当一个国家和地区的城市化水平，即城市人口占总人口的比重达到30％之后，因工业化和经济发展已打下一定基础，受其惯性的推动，城市化的水平在短期内迅速提高，城市的数量和人口急剧增加，大城市骤然膨胀，对于突发其来的人口浪潮，城市的建房速度远远落后于城市人口的增长速度，从而出现住房紧缺的状况。后期阶段。其主要标志是：城市化水平超过70％之后，城市人口的增长速度趋缓，大城市中心区的人口向郊区扩散，出现所谓"郊区化"现象，工业对城市化推动的主导作用已被第三产业取代，整个区域形成大、中、小城市密切结合、分布有序的城镇网络，经过长期的建设积累，此期的城市已具有丰富的物质基础和很高的经济水平，住房的主要问题已由数量不足转化为居住质量问题。笔者综合各方面的资料可以得出一个城市化率、居民收入，住宅要素相关的图表。上海目前人均GDP达到4000美元，城市化率已达到并超过70％，也就是说上海居民目前理应处在追求个性、时尚的消费结构阶段，城市以服务型为主，住宅消费支出占消费性支出的比重应在16％以上，但实际上海居民目前住房仍处于第二和第三阶段交叉，以第三阶段为主的地步，一方面住房紧缺还没有得到有效缓解，人有一间房的目标还有实现；另一方面大部分居民对住房的要求已经从数量转移到数量和质量并重的阶段，进入了追求个性化房屋的时代。 作为处在第三阶段的重要特征人口郊区化对上海住宅业空间分布的影响可从以下两个方面进行分析：

1、城市住宅布局的空间特征

商品住宅的空间分异是90年代中心城区居住空间结构演变的主要特征 。从1993年－2000年，上海市为改善市民的居住条件，对住宅建设每年都进行了大量投资，累计投资达1630.5 亿元。自90年代，上海市居住建筑面积在逐年增加，1993－1998年累计增加达到6千多万平方米，增幅将近40％，而从分布的比重来看，上海市区居住房屋主要分布在城市边缘区和近郊区，占市区房屋总面积底80%以上，核心区仅占10%稍强。从（表五）的增长速度来看，核心区的住宅增长速度明显低于边缘区和近郊区，而且其比重呈逐年递减的趋势。从数据分析可以看出，随着人口的大量郊区化，城市的住宅布局也发生了很大的变化，大量的住房建设正沿着核心区－边缘区－近郊区向外拓展。
另外从上海市区内销商品房的一些统计情况（表六）来看，近郊区的商品住宅批准预售、住宅交易过户和存量房交易过户均在70%以上，边缘区的各项比例均在20%以上，而核心城区的比例只占1~3%左右，这充分说明随着人口郊区化的进展，近郊区已经成为人民置业安家的主要地方。随着目前房地产市场的进一步规范和市场化，可以预见郊区住宅将具有巨大的发展前景。而且我们相信随着近郊和远郊一些区县的进一步发展和人口的大量迁入，核心区由于主要发展金融、商业等产业，上海城镇住宅还将的布局将进一步发生扩散化、市郊化。
商品住宅价格的空间分异特征

根据西方学者提出的城市住宅分布决定因素模型，不同经济地位的居住形态，呈现围绕城市商务中心区的扇形布局；不同家庭地位的居住形态，呈现围绕城市商务中心区的同心圆布局；不同种族各自独立聚居而使不同地位的种族居住形态，呈现出分散布局的居住隔离状态。在市场经济条件下，居民的经济收入和家庭结构是城市住宅空间分布的主要因素。在这里我们以多层住宅的价格作为参照物，由于上海对多层住宅的容积率控制相对比较严格，因而多层商品住宅与土地相关系数也比较稳定，能比较准确的发映出其所在地的土地级差。根据上海市住宅价格指标，全市住宅价格可以分成几个等级。伴随着上海人口郊区化的发展，各区县住宅的价格也发生了很大的变化：目前4000元以上的住宅基本沿着内环线（中山环路）走向，突出三个区域即西南方向的徐家汇地区（徐家汇到锦江乐园沿地铁北侧延伸，也即西部核心区－边缘区－近郊区两侧），虹桥古北地区（西南沿虹桥路到虹桥、古北一带），浦东陆家嘴地区（在陆家嘴地区向东一带）。要引起人们关注的是：突出的三个地区在90年代以前根本与核心城区没法比，而今却成为上海最热的房地产投资、开发密集地区。究其原因，笔者认为，人口郊区化的发展是其非常重要的一环，正是由于这些区域承接了人口郊区化的第一波人口（即这些地区是大部分人口从核心城区流出的首选地） ，才使房地产业在这里迅速成长。从资料分析看，核心城区的多层住宅价格基本都在5000元以上，这是由于核心区是土地成熟区，土地级差最高，每平方米土地的价格达到8000－10000元，为了降低楼面地价，只能采取高层高容积率来摊消地价，夹生住宅建设费用，每平方米住宅还是要达到5000－8000元之间，高房
价从一定意义上讲，也就进一步提高了人们在核心区居住的进入门栏，加速了人口的郊区化。从上海地价基准图可以看出，处在内环线外5公里处的地区，住宅的价格也基本提升到3000元左右，其中的指状突出均是交通干线二边，如北面的共和新路两侧，西南地铁两侧等，同时在浦东的花木、洋泾、世纪公园地区，张江、六里地区、严桥也达到这个价位。我们从本文前面所提到过的上海各区县人口及人口密度近10年来的变化可以清楚的找到一条脉络：哪个区域成为人口郊区化发展的选择区域，哪个区域的房地产发展就迅速，这个区域的住宅价格也会成几何级数增长，想想当年"宁要浦西一张床，不要浦东一间房"的情景，看看今朝浦东的房价走势，不得不感叹人口郊区化对城市发展的巨大效应。

以上对人口郊区化与城市住宅分布的分析，表明我国大城市住宅空间结构正处于重构过程中。政府管理部门如何引导，合理布局城市住宅空间应予以高度的重视。

四、对人口郊区化的再思考

从我们对近10年来的上海人口流动的研究分析得出，人口郊区化在上海其实质就是人口城镇化，如今有很多学者认为，中国现代化发展的重要途径是城市化，笔者同意城市的发展是一个重大的综合性的发展问题，但同时觉得城市化的提法有失稳妥，城镇化的提法更符合当今中国的发展实际，因为集中中国近20年改革开放成果精华的东部沿海地区一些大城市都已经进入到了城市化发展的后期阶段，正逐步进入人口郊区化，也即郊区城镇化的道路，同时市郊区也承接着外来流动人口（包括区域外的、乡村的）的大部分，所以城镇化的提法能更发映城市和乡镇的互动关系，同时也更能体现人口在两地的流动关系。国外的大量实例证明，城镇化的推进对于缓和城市人地矛盾具有十分重要的作用，城市要想获得可持续发展，实现城市社会、经济和生态系统协同有序、良性循环的目标，解决好中心城市中房价超高，居住环境差等局面，减少中心城区的人口，实现人口郊区化，加大走城镇化的道路是一条光明大道。 据笔者对上海城市发展的研究，可以得出这样一个发展格局：随着上海人口郊区化的发展（城镇化的发展），上海的城市布局除了以浦东小陆家嘴和外滩约5平方公里的CBD（中心商务区）、以原核心城区组成的30平方公里左右的中心商业区以外，在未来5-10年左右的时间上海将形成几个新的内环线以外的次中心城区：西南的闵行莘庄地区、东北的杨浦五角场地区、西部普陀真如地区、东面浦东的花木地区，从而在上海真正形成 次中心城区－副中心城区（像徐家汇）－中心核心区的都市圈状。人口在未来5－10年来将大量涌入这些地区，可以想象房地产业，特别是住宅业将在这些地区得到蓬勃的发展。

加大人口郊区化的力度，尤其需要政府的大力支持 ：人口郊区化的过程应该是一个政府宏观主导的过程。城市化进程在我国已经滞后了许多年，因此在城镇化建设上一定要加大力度，以"机不可失、失不再来"的态度加速改革，加速扫除城镇化的一切人为障碍。首先，要树立以人为本的城镇建设发展观。发展是硬道理，但对于人口郊区化、城镇化来讲，究竟什么是发展，发展的本质是什么，目的是什么，标志是什么？我们都要把握好，理解好。城市化进程的滞后，滞就滞在当年没有掌握好发展观的问题。只讲收入增长不讲分配关系，一些实质性的改革一拖就是上10年，从而积累了大量经济和社会矛盾。城镇化的发展农首先要解决的就是一个社会保障问题，只有这个问题得到解决，不管是从核心城区外流的居民，还是从农村流入的居民都具有相同的切实可行的社保，城镇化的道路才会越走越通。其次，政府要明租、正税、除费理顺分配关系。租、税、费是所有者和使用者，政府和市场主体之间分配关系的理论表现和观念宫接。明租就是必须明确生产要素有偿使用，解决好住房的产权问题，使核心区的居民"郊区化"得放心。同时通过明租使城乡要素都资本化、商品化，城乡同制，同轨，城乡一体化。正税是指政府为纳税人服务所需一切费用都必须明确为税。税收是政府行为，在所有的宏观经济政策中税法对房地产业的影响是最大的，同时房地产商为了转移税收，就会提高房价，大大影响人口的流动。除费指的是不乱收费，收费是商业行为。正税除费就是不搞价内税，不搞行政性收费，要税价分流、价费合一。最后，要把产业政策地区化，提高城镇化的集聚度。城市的一个最大好处就在于集聚，从而极大的减少交易费用。所以随着人口郊区化进程的加速，我们要做好城镇发展的规划，进一步明确城镇的功能定位和明确各自产业结构的特点，不搞千篇一律。

---

盈江县15899239358： 城市生活区发展的趋势 - ？
晋适硫酸： 这是一个很普遍的现象,依我个人的观点的话,再接下来的几年时间里应该向你说的那样发展. 1.城市住宅生活区向郊区发展:首先城市吵杂,环境各方面都没郊区理想,在加上郊区离县城也不远,大大的成了上班族的首选之地.在加上在最近...

盈江县15899239358： 关于中国城市居住分异现象的分析、现象的由来、现状、原因、未来发展? ？
晋适硫酸： 这是客观造成的.城市的生活成本人为的把有钱人和穷人分开,地域的区分也造成大都市生活的人的优越感,小城市和大城市的生活成本是不一样的,从房屋来看就可以,...

盈江县15899239358： 中国住房的现状和发展趋势 - ？
晋适硫酸： 中国的城市化是大方向,城市会扩得越来越大,城市中心地带会越来越稀缺~城市周围的房子也会多起来~ 现在很多人都在观望,等着房子降价~ 不过,房子应该不会怎么降了,只要在现有基础上价格缓慢上升就是变相降价了~

盈江县15899239358： 下图为城市轨道交通(地铁)对住宅空间分布影响示意图.由市中心向外,轨道交通()①对住宅分布的影响力逐渐减小②对住宅影响的辐射范围变大③有... - ？
晋适硫酸：[选项] A. ①②B. ②③ C. ①③ D. ③④

盈江县15899239358： 运用城市空间分布的四种模式理论,分析上海的城市空间 - ？
晋适硫酸： 城市空间结构的微观等级结构体系和宏观形态结构模式的构成和特征,从可持续发展的基本原则和城市空间结构核心内涵(城市形态和城市结构)出发,确定城市空间结构可持续性的解析元素,并建构相应的解析框架.以上海作为研究对象,从都市区和中心城区两个空间层面选取相应解析元素,对1980-1990年代城市空间结构演化的规划目标和实际状况的评价和解析,总结出四种城市空间结构演化趋势,并对其形成原因作简单评述.实证研究的结论是,上海城市空间结构解析元素的规划目标总是可持续的;其实际演化状况的可持续性在都市区层面下降,在中心城区层面得到增强;同时,多数解析元素的实际演化滞后于规划目标;且多数解析元素之间具有一定的关联性.

盈江县15899239358： 城市形态的类型: - ？
晋适硫酸： 5 住宅用地 地势高处,上风向 人口密集,下风向 交通干线 团状 块状 由市中心 向外扩展 低价低 交通便利 同心圆模式 扇形模式 多核心模式

盈江县15899239358： 当代建筑的发展趋势是怎样? - ？
晋适硫酸： 当代建筑科技发展趋势 随着房地产业和现代科学技术的高速发展,人类怎样营造自己栖息的居住空间和环境,对现代居住建筑的设计与建造提出了更高的要求,而且随着世界经济一体化步伐的日趋加快,不同国家地区各具特色的建设模式和发...

盈江县15899239358： 城市居住区空间分布的一般规律? ？
晋适硫酸： 城市居住区空间分布的一般规律是最中心一圈居住的是最富的人,越是往外越是贫穷,最外围一圈就是贫民窝了.你去上海徐家汇看看、问问,就知道了.

盈江县15899239358： 区位特性对城市居住空间结构的影响分析 - ？
晋适硫酸： 《》以城市经济学的城市竞价理论作为基础,结合生态学派等的主要观点,将区位特性分为了经济特性和社会特性两个方面,从而系统解释了城市居住空间结构的形成机理,并按照这个机理从不同主体的行为出发分析解决城市居住空间结构的问题的途径,具有一定的理论价值和现实意义.