法拍房如何申请强制执行腾房

~ 按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,法院是应该负责清场和交付的。除了“依法不能移交”的情况,正常情况下,在执行法院向占有人下达指定撤离期限届满后,被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的,买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的,人民法院应当依法受理。那么我们如何依靠法院的力量进行腾退呢?

      “强制腾退步骤”
      第一步,强制迁出执行标的物。执行法院应当及时发布公告,责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离,并告知拒不搬离的法律后果。
      第二步,指定期限到期后,被执行人或其他占有人拒不搬离的,执行法院可以通知有关部门或单位协助停水、停电、停气等,并依法对被执行人或其他占有人予以罚款、拘留;仍拒不搬离的,依法强制清场;对涉嫌构成犯罪的,依法移送追究刑事责任。
      第三步,强制清场搬出的财物,由执行法院制作财物清单并运至指定处所,交给被执行人或者其他占有人。被执行人或者其他占有人拒绝接收的,经征求申请执行人同意,可以交申请执行人或者其他人保管,并限期由被执行人或者其他占有人领取。被执行人或者其他占有人逾期不领取的,将财物予以提存,提存费用由被执行人或者其他占有人承担。“应对思路”
      由于腾退问题执行起来比较耗费时间和人力物力,买受人要积极协助执行法院通过专门的清场工作团队来负责腾退工作,尽快完成腾退事宜。同时买受人可以协调一些社会辅助力量,例如物业、搬家公司等等,让他们负责对被执行人或者其他占有人有关财物进行搬运装卸、仓储保管等工作。同时,由此产生的费用要由被执行人或者其他占有人承担。
      私力救济在实操中如果遇到法院协助腾房时间较长,而买受人着急用房的情况,买受人就需要自己动脑筋腾房了。但要注意的是,买受人千万不要自行暴力腾房,这不仅无法实现腾房目的,还会惹来一身官司。

      “协商解决”
      这种情况一般适用于租赁不腾房的情况,如果是租客拒不腾房,可以先找到租客商量,询问他是想继续住,还是选择拿回剩余的租金。如果租客想继续租下去,法院会喊来竞买人,大家协商解决;但若租客选择后者,法院会把拍卖款中的一部分钱作为租金直接退还给租客,然后令其搬离。即便租客继续租住,那么相应的租金,法院也会从拍卖款中留出来给买受人,所以完全没必要担心。如果是原业主或第三方债权人占房,可能就需要法院一同协商,做出适当让步。“报警”
      在完成过户并进行登记后,买受人已经是该房产的所有权人,而原业主不再拥有房产的所有权,因此如果原业主或其他占有人拒不腾房,买受人可以选择直接报警或者直接起诉。“委托专业人士”
      专业的法拍服务公司拥有处理这类事件的经验,并且在交房周期和整体影响上也能做到不错的把控,在合同里面也会明确对竞买人进行保障义务。聘请专业人士一般需要买受人缴纳一定的腾房费用,所以如果是在尽调中就了解到可能腾房有困难,就要把腾房费用算在买房预算里。
      但在实际中,买受人私下处理腾房问题可能要耗费很多精力和时间,在这里趣趣提醒广大竞买人要格外注意拍卖公告明确指出“腾退困难”或者“有租赁”,尽量避免这些“坑”。

      注意事项“开锁”
      很多买受人在竞拍成功,或者付款之后就急于换锁进门,这样是不正确的。在这里趣趣提醒买受人要凭产权证,或者拿到执行裁定的法律文书再换门换锁,进而实现对房屋的控制权。如果没有办理完过户或没拿到文书就去强行换锁,原房屋占有人以正当理由与买受人进行“对抗”,这样就得不偿失了。如果遭遇抵抗,买受人可以报警解决或者找执行法院申请强制执行。在换锁时,也可以请物业人员进行现场见证。“房内物品处理”
      如果房屋内还有原房主留下的部分物品,买受人可在物业或者其他第三方见证下由搬家公司进行清理,制作物品清单,将房内物品进行提存,并诉请占有人支付侵占费用及房内物品保管费用。如果没有第三方人员见证并进行证据保全,一旦房内物品出现问题,比如丢失或者损坏,这样买受人就可能解释不清了。
      如果原业主及家人户口并未从该房产所在的地址迁出,买受人可与原业主协商,在取得原业主同意并将全部户口迁出之后,新的业主才能将家庭成员的户口迁入。但在实际中,很多地方的派出所和法院是不负责协助解决的,业主如果拒不迁出的话,其实买受人是没有什么办法可以解决此事的。因此趣趣提醒大家在竞拍之前一定要搞清楚这个问题。“物业费用缴清”
      我们之前专题讲过的拖欠的物业费用等,买受人在去物业协商或者和原业主协商,完成拖欠费用缴纳后才能顺利入住。这里主要包括水、电、燃气、供暖、电话、有线电视等拖欠的费用。

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吴川市15637809920： 购了法拍房以后发现有租客在,拒不腾房怎么办? - ？
简贝银参： 购买法院拍卖的房产后,被执行人拒不腾退,是可以申请法院强制执行的,如果该租约在拍卖之前没有在法院备案,后面拿出来的,那法院不会认的,会配合强制执行.你也可以在竞拍前事先咨询房屋的腾退情况和拍卖的方式,只有将风险提前预估和识别认才能够更好的保护自己的权益.

吴川市15637809920： 法院拍卖房产,强制腾房走什么手续? - ？
简贝银参： 直接发强制腾房公告了,限期腾房,不用出协助执行通知书.

吴川市15637809920： 法院拍的房子被执行人不肯搬,手无寸铁,房产证已到手. - ？
简贝银参： 可以申请法院强制执行,要求对方搬走.法院拍卖房子的程序:1、到房管局查封被执行人的房屋产权.2、委托评估公司对房屋的价值进行评估.3、评估结果出来后,根据评估价值,确定拍卖保留价.4、委托拍卖公司对房屋进行拍卖.拍卖活动由拍卖公司组织实施.5、拍卖成交的,法院作出裁定,确定拍卖结果的法律效力.6、无人竞拍或者拍卖失败的,法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10-20%,再次委托拍卖公司拍卖.7、二次拍卖仍失败的,法院可以在此基础上再降价拍卖.对房屋的拍卖,最多可以进行三次拍卖.

吴川市15637809920： 买了法拍房,原户主不愿搬走,如何申请强制执行? - ？
简贝银参： 这个问题比较不好办,因为从法律意义上讲是没问题,但是被执行人不配合这是一个难点,应该是有执行法院继续沟通协调处理,直至搬出房屋!

吴川市15637809920： 法拍房原房东债主拒不搬出怎么办? - ？
简贝银参： 像这种状况,你可以直接到法院里面去投诉他,或者直接报警,因为毕竟都已经是拍卖了,他是属于原房东,没有理由不搬出去的

吴川市15637809920： 法院拍卖的房子成交后房主不肯腾房怎么办 - ？
简贝银参： 向法院申请强制执行.

吴川市15637809920： 怎么申请法院强制执行 - ？
简贝银参： 一、步骤:准备好强制执行申请书、原告的身份证明、判决书原件、判决文书生效证明到法院的立案庭去进行执行案件立案.立案受理之后,强制执行申请就算是完成了. 二、申请强制执行的时间:在判决书生效之后要求被告或者第三人自己主...

吴川市15637809920： 法院拍卖,我就这一个房子能被法院腾房吗 - ？
简贝银参： 我做个简单的分析. 首先,法律从来没有规定被执行人只有一套住房时不可以强制执行. 人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行. 再者,司法实践中...

吴川市15637809920： 法院判决胜效且房产已拍卖,但原住户拒不腾房,如要强制腾房请问需要谁来处理? - ？
简贝银参： 还是由法院来处理.如果原判决中有腾房的判决内容,直接申请法院强制执行.如果没有,恐怕要先起诉腾房,然后再申请执行了.

吴川市15637809920： 强制执行怎么申请 - ？
简贝银参： 申请强制执行的五步骤: 申请→法院受理→申请复议→向被执行人发出执行通知→采取强制措施. 具体步骤分析如下: 1、申请 发生法律效力的民事判决、裁定以及刑事判决、裁定,当事人必须履行.一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民...