哪些二手房不能买卖，如何防范二手房的买卖风险？

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现在大家买房已经不是非要购买新房的心态了，不管是二手房还是新房都是大家的选购目标，更多的朋友看重的是是否符合自己的需求，只要是和自己需求相关的，购买二手房也无所谓，只是二手房交易中容易出现问题，那么，哪些二手房不能买卖，如何防范二手房的买卖风险？

网友咨询：什么样的二手房不能买，怎样避免买卖中的风险？

上海沪泰律师事务所孟海律师解答：

以下二手房不能买卖：

(一)只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;

(二)未依法取得房屋所有权证的房屋;

(三)在农村集体土地上兴建的房屋或者已经被列入拆迁公告范围的房屋;

(四)所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

(五)已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;

(六)以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;

(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

(八)房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;

(九)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二手房交易的风险防范方法：

一、确定定金时要明确议价期限。下定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时能拿回款项。

二、签约前实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。

三、查证相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。

四、保留交易收据。房款支付后，应由卖方出具收据。

五、先验房，再收房。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。

【法律依据】

《城市房地产管理法》第37条，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

孟海律师解析：

关于二手房过户的流程：

过户时，买卖双方首先要去已选择好的中介公司进行手续登记并缴纳定金。可签署委托协议由中介公司全权处理。若不需要房产公司，双方准备好买卖合同及相关证件后，到房产局办理过产，先按产权转移登记要求，到产权登记中心备案网签，买卖双方及相关资料到地税局办理核税缴税手续，出具税务收据，回到交易中心，递交收据和双方过户所需证件，填写申请书，领取受理通知单。满20个工作日后，去交易中心领取房产证，确认信息，过户完毕。

二手房买卖也是需要缴纳一定的税费的：

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。

交易手续费： 2.5元/平方米×建筑面积 ；

合同印花税： 房屋成交总额×0.05%；

营 业 税： 普通住宅 2年内：房屋成交总额×5.55% ；2年或2年以上：免征 ；

非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上：差额 ×5.55% ；

个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%；

非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润部分×20%；

土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征；

买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×0.3%；

契税是应由买方交纳的，交税比例是： 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

上海沪泰律师事务所执业律师，合伙人，毕业于上海财经大学法学院，硕士研究生，从业以来多次参与上海教育电视台法制节目的访谈录制，《检察风云》杂志撰稿人，上海市法律援助中心咨询律师，以专注及专业赢得好评。

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岳阳楼区15965338232： 二手房不能进行买卖的有哪些 - ？
安子胆康： 下列二手房不能进行买卖: 第一,没有取得房屋所有权证的房屋; 第二,只取得使用权的房屋,如房管局直管的公房; 第三,鉴定为危房的房屋; 第四,在农村集体土地上兴建的房屋; 第五,已经被列入拆迁公告范围的房屋; 第六,所有权共有的房屋,其他共有权人不同意出售的房屋; 第七,所有权有纠纷的房屋; 第八,已经抵押,并且未经抵押人书面同意出售的房屋,当然,这种情况在涤除抵押权可以正常交易过户; 第九,依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋.

岳阳楼区15965338232： 二手房买卖风险包含哪些,如何避免 ？
安子胆康： 二手房买卖风险有房龄出现问题、售房者资质有问题、购房者资质有问题、房屋价格未标清避免的方式是:1.是否属于允许出售的房屋;2.所有权是否真实、完整、可靠;3.了解所购二手房的准确建筑面积;4.了解购买二手房的程序等.根据《城市房地产转让管理规定》第四条,国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作.省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作.

岳阳楼区15965338232： 怎样防范二手房交易的风险 ？
安子胆康： 1、购房人在与二手房房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,尽快办理,避免对方反悔.3、买房人应在签订买房合同时,让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明.4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构,并对双方商定的内容以书面形式约定好.5、为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定.6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易,建议城镇居民不要购买这类房屋,此种房屋交易不受法律保护.

岳阳楼区15965338232： 如何鉴定二手房能否买卖?这六类房子不要买! - ？
安子胆康： 在二手房市场中,买卖陷阱常见,购房者屡屡上当,直接造成经济损失.可以交易的房屋是已经上市交易并取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房,包括:按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按照成本价或...

岳阳楼区15965338232： 二手房买卖过程中的风险及其防范究竟是什么 ？
安子胆康： 1、房屋产权不明确;房屋质量与合同要约定不一致;定金不退的霸王条款;房屋被限制交易或已列入拆迁范围;中介公司存在暗箱操作.防范是:注意房屋手续是否齐全...

岳阳楼区15965338232： 哪些二手房不能进行买卖 - ？
安子胆康： 不能买卖的二手房.第一种,只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;第二种,未依法取得房屋所有权证的房屋;第三种,鉴定为危房的房屋;第四种,以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;第五种,已经被...

岳阳楼区15965338232： 哪些二手房是不能买 - ？
安子胆康： 据有关规定,已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易,千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋,二手房是不能买主要有以下几种类型: 1.以低于房改政策规定的价...

岳阳楼区15965338232： 哪些房子不允许买卖 购买二手房要注意哪些 - ？
安子胆康： 一、哪些房子不允许买卖 除未办理房产证的房屋不得买卖外,根据《城市房地产管理法》第六条规定,下列各种类型的二手房也不允许买卖:1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房屋权利的;2、依法收回土地使用...

岳阳楼区15965338232： 什么样的二手房不能买卖?怎样才能辨别? - ？
安子胆康： 二手房买卖纠纷不断、陷阱重重,很容易造成购房者的经济损失.在二手房市场中,可以交易的房屋是已经上市交易并取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房.按照成本价或者标准价购买的安居工程住房,集资合作建设的住房,...

岳阳楼区15965338232： 买二手房要警惕哪些房子呢? ？
安子胆康： 1、违法乱建 在实际交易中,购房人可以将房产证上房屋的面积与实际面积进行对比... 这个时候,买房人要注意防范资金风险.一旦买房人将首付款私下给了卖房人,卖房...