关于协议解决抵押土地的权属变更

办理国有土地使用权手续是土地权属变更登记手续吗~

　　正确。
　　《土地登记办法》
　　第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
　　第三十九条 依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。
　　第四十条 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。
　　第四十一条 因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
　　第四十二条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。
　　第四十三条 土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。
　　第四十四条 经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。第四十五条 因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的。应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。
　　第四十六条 已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的、供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。
　　第四十七条 土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。
　　第四十八条 土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。
　　土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。合同成立和生效。切勿混为一谈。合同双方当事人意思表示一致即充分协商后达成一致意见时合同即成立，但并不意味着该合同在出让方和受让方之间约定的权利义务内容产生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必须符合一定的要件：（１）合同的主体合格。（２）合同的订立必须是当事人真实的意思表示。（３）合同订立的程序必须合法。要按照国有土地使用权协议出让、招标拍卖挂牌出让等有关程序来签订合同，否则，会导致合同无效的法律后果。（４）合同的内容必须合法。出让方、受让方协商后订立的合同不得违反法律、法规和社会公共利益。（５）经市、县人民政府批准。（６）合同必须采取书面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的国有土地使用权出让合同所产生的法律后果，即合同依法产生的具有约束出让方、受让方的强制力。具体表现在：（１）在出让方和受让方之间设定一定的权利和义务；（２）对出让方和受让方具有法律拘束力；（３）出让方或受让方不全面、适当履行合同，可以依据合同请求强制履行或要求违约方承担违约责任；（４）产生及时通知、协助、防止损失扩大等合同附随义务。合同履行是指受让方按照合同的约定，支付土地使用权出让金，出让方依照合同约定向受让方提供出让的土地等行为。合同变更、解除和终止。对于国有土地使用权出让合同来说，作为出让方的市、县土地管理部门比较固定，一般不会随意改变。作为受让方，如果受让方拟把土地使用权转让给第三方，属于土地使用权转让合同调整及规范的范围。如果合同已履行完毕，也不存在合同主体变更的问题。国有土地使用权出让合同主体的变更主要是指合同签订之后，实际履行之间，受让人的名称发生了变化或者出现法人合并、分立等情况。按照合同的一般理论及立法、司法实践，法人合并、分立后，其权利义务由新设立的法人承担，因此不需要重新签订国有土地使用权出让合同。对于受让人名称发生变化，法律法规并未明确规定，基于受让人可能是自然人、法人或非法人团体，以及今后土地登记的方便，应重新签订国有土地使用权出让合同为宜。合同解除，是指在合同生效之后、未全部履行之前，基于法定的原因或出让人、受让人一方或双方的意思表示，使当事人之间的合同关系提前消灭的行为。主要有以下情形：出让方和受让方协商解除；受让方逾期未全部支付土地出让金的；出让方未按合同约定提供土地使用权的；因不可抗力、土地灭失等致使合同目的不能实现的；出让方未按合同约定的开发日期满２年，被出让方收回土地使用权而使合同解除。合同终止，是指因履行完毕、土地使用年限届满或其他法定原因致使当事人之间的合同关系归于消灭的行为。如《土地管理法》第５８条规定的为公共利益需要使用土地等五种收回国有土地使用权的情形；合同约定的土地使用权期满时，合同终止。根据国有土地使用权出让合同的约定、法律的有关规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期，但应当至迟于届满前一年提出申请，出让人应当批准。此时，需要重新签订国有土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。违约责任。指国有土地使用权出让合同的出让方、受让方不履行合同或者不按合同约定的条件履行合同所应承担的法律责任，但出现法律规定的免责原因除外。出让方不按合同要求提供土地使用权，应当承担违约赔偿责任。受让方不按期支付土地使用权出让金的，也应当承担违约赔偿责任。受让方未按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费。满２年未动工的，出让人可以无偿收回土地使用权。法定的免责原因主要是指不可抗力、政府或政府有关部门的行为或动工所必需的前期工作造成动工开发迟延。对于出让方或受让方一方违约后，另一方能否要求对方继续履行合同，法律没有明确规定，不过按照实践中的一般作法及合同的理论，应该可以。但法律同时赋予另一方有提出解除合同的权利。法律救济途径。出让方或受让方一方或双方违约后，对方应通过怎样途径来保护自己的合法权益呢？先由双方协商解决。协商不成的，当事人可以提交仲裁委员会仲裁，也可以向人民法院起诉。当然，如果土地使用者不按照合同规定的期限和条件开发利用土地，或者擅自改变土地用途的，市、县土地管理部门（此时不以出让方的身份出现）可以依职权予以纠正或处罚。

四、土地使用权抵押管理
　　(一)土地使用权抵押的概念及其法律特征
　　土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益。土地使用权被当做贷款的担保，如果抵押人在借款合同期满后仍不能归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置。
　　土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征。
　　(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
　　(2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移。
　　(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
　　(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
　　(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转 让土地使用权时，应告知抵押权人。
　　例题：用于抵押的土地使用权必须是通过( AB )方式合法取得。
　　A．出让
　　B．转让
　　C．划拨
　　D．租赁
　　判断题：土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移。 ( R )
　　(二)土地使用权抵押的程序
　　土地使用权抵押的一般程序为：
　　(1)抵押申请。
　　(2)抵押物估价。受理抵押贷款的银行对抵押物(土地使用权)进行估价，并根据抵押物估价额的一定比例确定贷款数额，但其贷款额度一般不高于估价的70％。
　　(3)抵押双方当事人签订土地使用权抵押合同。
　　抵押合同公证。抵押合同签订后，抵押人与抵押权人共同到所在地司法部门公证处办理公证手续，领取抵押公证书。
　　(三)土地使用权抵押合同管理
　　签订抵押合同，必须采取书面形式。土地使用权抵押合同的主要内容有：
　　(1)土地使用权抵押双方当事人的名称、住所、抵押人的开户银行及账号。
　　(2)抵押标的物的位置、面积、地价、权属状况与性质，即土地使用权属是否清楚合法，是出让(转让)取得土地使用权还是划拨土地使用权，若是后者，是否已补办出让手续等，土地使用年限和剩余年限等。
　　(3)土地使用权抵押贷款的数额、币种、用途、借款年限、利率、支付方式、归还本息方法等。
　　(4)土地使用权估价额与抵押率(即抵押贷款与土地使用权估价额的比率)
　　(5)土地使用权抵押的占管人、占管方式、占管责任，以及意外毁损，灭失的风险责任。
　　(6)土地使用权是否已设定过抵押。
　　(7)土地使用权抵押权的实现与消失的处分方式。即如抵押期限届满，土地使用权抵押权的处置方式，如归还、拍卖、转让等。
　　(8)违约责任及争议解决的约定。
　　(9)签约日期、地点及双方商定的其他条款等。
　　土地使用权抵押当事人如违反抵押合同，其违约责任主要有：
　　(1)抵押人未按规定用途使用贷款，抵押权人可以提前收回抵押贷款，并按有关规定处理罚息。
　　(2)抵押人擅自将抵押物转让、出租或以其他方式处分时，其行为无效。抵押权人有权提前收回贷款，并可要求抵押人支付一定的违约金。
　　(3)抵押到期不能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律规定和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照有关规定办理过户登记。
　　(4)由抵押人因隐瞒抵押物的共有、争议、查封、扣押或已经设定过抵押权等情况所产生的后果，由抵押人承担责任。
　　(5)由抵押人占管的抵押物发生毁损，导致土地价值减少甚至破坏，抵押权人可要求抵押人恢复土地的原价值或赔偿损失，或减少担保金额。
　　(6)抵押物的受赠人、继承人拒绝偿还贷款本息的，抵押权人可以依照法律的规定向人民法院起诉。
　　(7)抵押双方当事人在履行合同过程中发生争议，不能协商解决时，按《合同法》处理。

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芦山县13176098480： 我向个人借款,当时有签的用土地做抵押的个人协议,因到期没还上,他人要把我土地使用权更改到他人名下, - ？
芒佳选灵： 看你的样子,好像是土地使用权作抵押,如果是集体土地使用权,是不可以变更的.

芦山县13176098480： 土地抵押期间是否可以申请变更土地使用性质? - ？
芒佳选灵： 抵押期间不可以变更土地使用性质.你可以与政府签定协议同意将国有土地使用权由政府有偿收回,然后政府将该地办理变更为商业用地的手续,然后向社会“招拍挂”公开出让.按法律规定,政府如将该地作为商业用地出让,必须按“招拍挂”方式向社会公开竞价出让,这样,不一定是由你买下来.如果不将土地申请政府协议收回,你自己作为用地人申请土地用途变更,在法律上也是许可的,程序上大致应先申请立项,再向规划部门申请规划用地变更许可,然后,向原来批准用地的县级以上人民政府土地部门申请土地用途变更,获批准后,补交土地出让价款,变更土地登记,换发新土地证.

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