多地公共维修基金遭遇“提取难” 面临“维修高峰”考验

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近日，央视《焦点访谈》披露，全国公共维修基金已超万亿元，但使用率极低。许多需要使用这笔钱维修建筑物共用部分的居民发现，“看起来很美”的 公共维修基金 却很难提取出来。迄今为止，这笔资金仍停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上。按照相应的通胀比例计算，它正在逐年缩水。此外，在我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后，将逐渐面临维修资金“入不敷出”的巨大隐忧。专家呼吁，我国应未雨绸缪，加快建设房屋维修资金保值增值的完善体系，以面对即将到来的资金使用潮。

多地遭遇“提取难”

我国公共维修基金达到上万亿元，然而，这部分资金几乎都“沉睡”在当地银行的“活期账户”中

新城市花园是天津市南开区的一个小区，几千位居民中有很多老人和小孩。因9栋楼都是高层建筑，电梯是居民必不可少的出行工具。

最近一段时间，电梯总是出现问题。维修工人在检查后证实，这部电梯的电缆已坏，小区其他15部电梯也出现严重磨损，需要更换很多零件。居民找到小区物业维修，物业却表示，这个维修他们无法负责。

对于买过房的人来说，公共维修基金并不陌生。它是按建设部相关规定，由开发商和购房人在买房时缴纳的，用于住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。某些地方规定为购房款的2%。按照国家住建部相关法律规定，住宅公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有，小区没有成立业委会的，由物业暂时代管，原则上不能动用;成立业主委员会后，由业委会接管。

然而，新城市花园业委会主任郭绍丽也在为小区的大修问题犯愁。目前，公共维修基金账面上有几百万元，来修理损毁的公共设施不成问题，然而这笔钱却动不了。

郭绍丽说，公共维修基金的动用，第一个条件是必须缴齐才能使用，但小区的缴纳比例数不够，现在416户居民有一半没有缴纳。

这样的情况，在全国各地广泛存在。而启动公共维修基金，也需由全体业主的三分之二表决通过。

据媒体报道，业主不同意动用公共维修基金的原因，主要有三类。一是物业公司工作透明度不够;二是“事不关己、高高挂起”的心态;三是业主怕用完了基金难再集。

按照规定，公共维修基金用了70%就需重新集资，但大多数业主并不愿意掏钱，毕竟没有机构监督这笔钱如何使用。这也是房屋公共维修基金长时间无法被正常使用的一个原因。而现实中，也有人打起了这笔巨额资金的算盘。

2005年5月，北京斯博房地产开发有限公司财务经理韩启才伙同老总王民杰，采取收款不入账等手段，截留该公司代收的“置业家苑项目”业主缴纳的公共维修基金、契税、物业费等人民币1000万元，用于王民杰个人控制的公司。

2012年12月，韩启才因犯挪用公款罪，被判处有期徒刑5年。此案也成为北京最大一起涉及业主公共维修基金被挪用的案件。

来自各地的统计数据显示：截至2013年7月，北京缴存公共维修基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率1.55%;截至2012年10月，广州市缴存约81亿元、使用8000万元，使用率0.99%;截至2012年1月，天津市缴存145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。浙江大学博士杨天保作过这样的估计：我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额超过6600亿元，而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大，由此推断，我国公共维修基金达到上万亿元。

然而，这部分资金几乎都停留在当地银行的“活期账户”中。即便是金融体系较为发达的广州，这笔资金也仅仅是允许停留在3个月的银行短期账户中。

广西银监局监管部门一位欧处长表示，银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于：支付利息低，但可调动的额度很高，也就是高利用度的“睡眠资金”。

面临“维修高峰”考验

新加坡国际大学客座教授郑伟军用“跑不赢‘通胀率’，抵不了‘维修费’”来描述中国多个城市公共维修基金的尴尬

在许多国家，业主委员会负责管理公共维修基金，其前提是业主委员会民主表决产生。而这一过程也受到业主、政府等各方监督。

如今，中国的业主委员会机制很不完善，很多小区都没有，其法律地位和责任也不明确。

有评论认为，归根结底还是制度设计不合理———买房的时候，硬性要求必须交，一旦使用却面临各种各样看不见的成本，比如必须有三分之二的业主同意、需要有业委会批准等条款。另一方面，公共维修基金的交纳比例也被视为一个问题。

在广西为多家电梯提供维修服务的养护专业人士周杰说：“从长远上看，1500万元的房屋维修资金，甚至不够抵入住15年后的日常电梯保养费。”

15年，恰恰是电梯房电梯的“生命大限”。这意味即便是业主都同意全额缴纳房屋维修资金，进入第8年之后，原有资金也无法满足电梯维修费用，更不用说配电房、地下车库、游泳池等设施了。

“对于普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，只能为银行提供‘存贷比’服务，无法给出资方带来相应的收益，无论如何都是不公平的。”郑伟军说。

在美国，公共维修资金的管理采取市场化操作。业主缴纳的住宅专项维修资金由基金公司负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。资金闲置期，在留足15%的资金后，可以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

在新加坡，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到业主补齐这笔费用为止。

在日本，维修资金包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，房屋是终身保修。

北京市住建委曾公开表示，在保障资金安全的前提下，提取使用维修资金的手续可以再简化。但由于没有完备的相关法律保障，简化程序并非一朝一夕之事。

待解的“责任悬空”

在各地不断探索如何更好使用公共维修基金同时，尚有大量老旧房屋成为公共维修基金的空白区域

为了更好地使用公共维修基金，多地都在不断地探索。

浙江省日前出台新规，规定公示公共维修方案以后，只要反对的业主，不超过三分之一就算通过。

北京市也出台新规———居民房屋如果因为暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无需再经过三分之二以上的业主同意。

青岛市规定，市民已购买产权的房屋在动用房屋维修金时并不需要所有邻居签字，进行预算后进行公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。这样就绕过了“需再经过三分之二以上的业主同意”的要求。

而在各地不断探索如何更好地使用公共维修基金的同时，尚有大量老旧房屋成为公共维修基金的空白区域———由于种种原因，业主并未缴纳这样一笔费用。

在专家看来，进入房屋维修集中期后，小区申请动用公共维修基金的情况会越来越多，房产行政管理部门既然负有监管责任，就应该不仅只保证钱的安全，更应该保障全体业主的安全。若因开发商的原因无法使用公共维修基金，就应由监管部门来督促开发商履行义务。

“这件事本来应该由政府牵头拍板决定，现在的问题是没有人愿意承担责任。只有政府来担当决策机构才能实现真正的程序简化。”中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任、中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心表示。

“如果都交付给政府进行决策，也与物权法产生矛盾，因为钱归根结底是业主的。”北京首一业主大会工作辅导中心理事长张大宪表示。

在不认同政府挑头决策的同时，他亦不认可使用第三方评估机构的方式，“如果采用第三方评估机构提取，则需要支付手续费，业主的利益会有所损失，所以还应尽快立法，明确什么情况下业主有决定公共维修基金使用的自主权，到什么程度可让政府介入”。

而对于“跑不赢通胀率”的问题，常年从事社区金融问题研究的专家徐大克认为，这笔巨额资金与其说是“睡眠资金”，不如称为“梦游资金”更为妥当。

对于作为出资方的普通业主而言，这笔资金确实是“沉睡”在“活期账户”上，但银行及基金公司等金融机构却通过各种方式，利用杠杆效应充分调动了这笔资金，也就是说，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“梦游”，而且创造了巨大的增值空间。

多位专家学者表示，“梦游资金”的保值增值模式是显而易见的。

郑伟军建议，以城市为单位进行统一协调，把有限的资金用到刀刃上，更需要尽快在摸清家底的情况下，建立全国统一的管理体系。

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茶陵县15610454141： 如何办理公共维修基金支取?？
甄凝鼻炎： 问:如何办理公共维修基金支取? 答:一、管委会成立前(即维修基金代管期间),维修基金原则上不得使用.确需使用的,应按照下列程序办理: 1、物业管理企业应委...

茶陵县15610454141： 违法提取房屋维修基金该如何处理 - ？
甄凝鼻炎： 公共维修基金只在买一手房时缴纳,也叫大修基金.是为房屋的墙体,管道等等出现大问题时,用于维修的一笔钱.如果钱够的话就不用业主再交钱维修了.

茶陵县15610454141： 房屋公共维修基金能取出来吗 - ？
甄凝鼻炎： 不可以.房屋维修基金是跟房产的,房产过户给别人,应把维修基金也过户给别人,不能取出来的.

茶陵县15610454141： 房屋维修基金过户怎么做 - ？
甄凝鼻炎： 维修基金过户之办理流程 业主到所在辖区的小区办领取“维修资金变更审核表”三份.业主到原开票单位签署审核意见.业主持相关资料及相关资料的复印件(一式三份)到区小区办办理网上查询并认证审核.业主持审批件送转银行维修资金管...

茶陵县15610454141： 如何办理公共维修基金支取 - ？
甄凝鼻炎： 一、管委会成立前(即维修基金代管期间),维修基金原则上不得使用.确需使用的,应按照下列程序办理: 1、物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算. 2、经中...

茶陵县15610454141： 不交维修基金不给办房产证,合理吗 - ？
甄凝鼻炎： 一、房屋维修基金不交是不可以办理出房产证的,办理房产证时必须出具维修基金的缴款凭证. 二、依据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定: 第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专...

茶陵县15610454141： 怎么提取房屋维修基金 - ？
甄凝鼻炎： 房屋维修基金不可以提取.以下情况下可以使用房屋维修基金:1.房屋维修基金,用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程;2.房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等.维修基金由房管局代管,申请过程较为复杂.

茶陵县15610454141： 老百姓是否应该同意提取维修基金的利息 - ？
甄凝鼻炎： 公共维修基金是购买商品房必须缴纳的基金,这是根据公共维修基金管理办法进行规定缴纳,公共维修基金是属于缴纳维修基金的基金,只是在使用维修基金的时候得到,无法提取利息

茶陵县15610454141： 房屋维修基金全收齐办房产证合理吗 - ？
甄凝鼻炎： 每家每户都收齐才办房产证肯定不合理,但办理房产证的该户必须先交清维修基金及全部办证税费.

茶陵县15610454141： 购买＂二手房＂该不该补交房屋维修基金 - ？
甄凝鼻炎： 二手住房不需要再次缴纳维修基金,.过户完毕房产证之后,双方一起办理维修基金过户.当然,可由双方协议买家支付维修基金数额的钱款补偿卖家,需要双方达成一致意见,就可以.维修资金(maintenance fund)又称“公共维修资金”“...