什么是房地产估价程序？房地产估价的核心是什么

什么是房地产估价？~

房地产估价，全称为房地产价格评估。台湾称其为＂不动产估价＂；香港称其为＂物业估价＂，都是一个意思。房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。 估价时点，是指估价结果对应的日期，或者说，是指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。房地产市场是不断变化的，因此，房地产价格具有很强的时间性，它只能是某一时点的价格。在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。 估价原则，是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法则、标准或应注意的问题。房地产的估价原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则。 合法原则：指房地产估价必须符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。 最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提。 替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价格也应相近的一般原理进行估价。 估价时点原则：估价时点又称评估基准日，是估价对象房地产的估价额所指的具体日期，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。 客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下（排除非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。房地产估价是估价对象房地产的客观合理价格或价值的估算和判定，是一种＂公平市价＂，是为当事人提供的公平可信的价格参考依据；它不等于房地产交易双方的实际成交价格。需要指出的是，一宗房地产在市场上的实际成交价格，通常会随着时间的推移和房地产供求关系的变化以及交易双方的心态等而经常变动。

房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。

一、明确估价的基本事项　　在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。　

　（一）明确估价对象　　

1.评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。　　

2.评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。　　

（二）明确估价目的　　

估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。　　

明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。　　

（三）明确估价时点　　

房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。　　

（四）明确评估前提　　

由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：

1.独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。　　

2.部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。　　

3.合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。　　

4. 变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括如下几种情形：

（1）以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。　　

（2）以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。　　

（3）以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。　　

对于上述需要确定的种种估价事项，一般都是由委托人提出的，或根据委托人的意向由估价人员整理出来的。

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武义县13041358930： 房地产估价的程序是怎样的？
辟郎力深： 1、获取估价业务 也就是有做估价的项目 2、受理估价委托及明确估价的基本事项 比如 填写委托书 了解估价基本情况 以及需不需要预付订金等 3、拟定估价作业方案 该总项目用什么样的估价方法最好最合适而且估价最科学公正 4、搜集估价所...

武义县13041358930： 地产估价有哪些程序? ？
辟郎力深： 地产估价的一般程序是: (1)获取估价业务; (2)受理估价委托; (3)拟定估价作业方案; (4)搜集估价所需资料; (5)实地查勘估价对象; (6)选定估价方法测算; (7)确定估价结果; (8)撰写估价报告; (9)审核估价报告; (10)出具估价报告; (11)估价资料归档.

武义县13041358930： 房地产估价程序有哪些含义? ？
辟郎力深： 为了保质、按时完成每个估价项目,估价机构和估价师应不断地总结和梳理出完成一个估价项目所需要做的各项工作及开展这些工作的先后次序,即需要形成一套科学、严...

武义县13041358930： 房地产评估机构为房地产评估的一般程序是什么? ？
辟郎力深： 一般来说,房地产评估机构为房地产估计包括以下9个 步骤:(1)接受估价委托;(2)明确估价基本事项;(3)拟定估价作业方案;(4)搜集估价所需资料;(5)实地查勘估价对象;(6)选定估价方法进行计算;(7)确定估价结果;(8)撰写估价报告;(9)估价资料归档.简而言之,首先签署评估咨询委托书,接着,需要现场实地 查勘的,估价师计算待估对象的价值,出具咨询意见书;不需要 实地查勘的,由客户自报资料,估价师计算待估对象的价值,出具评估报告.

武义县13041358930： 什么是房地产估价?什么是房地产估价? ？
辟郎力深： 房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估 价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定 时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断.它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术 性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合. 房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价.

武义县13041358930： 房地产评估的流程是怎样的? - ？
辟郎力深： 一、明确估价基本事项包括: (1)明确估价对象的实体状况,如对土地,应明确它的地籍范围和地籍号,以及坐落位置用途,面积、形状等;对房屋,应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等. (2)明确估价对象的权...

武义县13041358930： 什么是房地产估价? ？
辟郎力深： 在现实生活中,我们又常常又听到房地产估价的概念,所谓 房地产估价,也称房地产价格评估,简称房地产评估,是指按照 特定的目的,遵循法定或公允的标准,根据估...

武义县13041358930： 怎么做房产评估呢?？
辟郎力深： 房产评估9步走 如果您请房地产评估机构为房地产估价,其程序一般包括以下9个步骤: 1接受估价委托2明确估价基本事项3拟定估价作业方案4搜集估价所需资料5实地查勘估价对象6选定估价方法进行计算7确定估价结果8撰写估价报告9估价资...