酒店物业怎么样监督和管理设施设备的维护工作,比如电梯保养、楼层电灯维修等?
1、制定详细的工程维保管理计划有了计划,工作才有目标,我们首先把区域内所有设备、设施都列入维保计划之中,需要维保的分一类需要检查的分一类,设备按月份维保,比如一月份维保配电房,二月份维保消防泵房,依次类推,维保的设备必须全年覆盖。针对运行频率较高的设备比如生活泵房、配电房等24小时都运行的设备,我们列入季度保养。一年做四次维保。一般运行较低的设备比如潜水排污泵、假山、桥廊泵等一年维保一次,每月检查一次。设施类我们小区重点的是排水部分和游乐设施。排水部分如果不畅通直接影响到业主的正常生活,游乐设施检查不到位直接给业主带来安全隐患。所以我们把排水部分定为每季度一次,游乐设施每月检查四次。针对其他设施(公共照明、电控单元门等)每月检查一次。我们在制定维保计划时会根据小区的设备设施具休情况,因地制宜的制定计划,重点的设施我们增加维保的频率和检查次数,具体编制的有年维保计划、计划实施方案、设施设备检查记录等等,同时我们在维保设备设施的时候,必须定好维保月份和检查时间,比如电动伸缩门我们制定每年的七月份做维保,每月20日检查一次。公共照明每月检查4次(8、16、24、30日各检查一次)。)
2、按照编制的年度计划严格实施维保工作,并在日常工作中检查其落实情况。根据我们制定的工作计划,工程部有条不紊的对小区设施设备进行维护与管理。在工作中我们把所有的计划表全部挂在我们的工作室墙上,以便及时提醒我们去完成工作计划,我们的计划定的也比较详细,落实到每季,每月、甚至每天,并根据各类设备的技术参数制定一个实施方案。比如小区使用频率较高的电动伸缩门在保养项目上我们制定了5点 1、各节点、机械部位做润滑 2、手动运行和物探头灵敏性检查 3、各固定件和接线处螺丝紧固 4、机头银屏显示、照明和前驱动检查 5、轨道清洁再比如生活泵房我们制定了8点 ① 变频控制柜内一、二次线路螺丝紧固 ② 小故障排除(信号灯、按钮、继电器异响等) ③ 电压和电机电流检测 ④ 双电源切换箱和水箱浮球阀可靠性检查 ⑤ 管道、阀门接头处螺丝紧固和油漆修补 ⑥ 出水口和吸水口止回阀检查和阀芯除垢 ⑦ 柜内和墙地面卫生 ⑧ 水箱清洗(每年二次,定于3月、9月份)并制定了具体的清洗要求。在实际的设施设备维护工作中,管理处工程主管每周进行三次以上的监督检查和指导,管理处经理每周至少一次进行检查,由于采取了行之有效的层层监督管理机制,从而使我们的设施设备维保工作能有效的扎扎实实开展下去。
3、完善维保检查后的记录我们在维保和检查设备、设施结束后,必须详细记录在设备、设施维保记录表中。在工作中,常常有的工程维修人员对维保工作记录的重要性缺乏深刻的认识,实际上工程的维保后的记录也是我们工作中的重要部份,它为给我们的工作留下痕
迹,规范我们工程维保与管理工作,同时区域内的的设施设备出现问题和故障时,也能提供可靠的依据。例如:按照我们的服务标准,单元排污设备半年做一次维保,但根据小区的实际情况为了使我们的工作做的更细致,我制定的是每季度一次维保清理,工作完毕后进行详细的记录(时间、具体雨、污水口的编号,地点,清理污水井内异物的情况、清理人等)如果因业主使用不当,造成管道堵塞,甚至污水漫溢给业主造成的财产损失,我们拿出定期清理的记录依据,也可规避物业公司的法律责任。
根据以上几点去对区域内的设施设备进行维护与管理,我们的工作就有了一定的条理性,并逐渐地养成一个好的工作习惯,习惯成自然。当然在实际工作中,我们既要按制定的计划去做,但是也不能教条,俗话说;计划不如变化,遇到特殊的情况,特殊季节也可能增加维保和检查的次数,同时在按照计划正常维保中,会发现制定的计划有些方面还不够完善,我们会及时记录下来,及时补充和调整,通过日常工作经验的积累,细致、完善我们的工程设施设备维护工作。另外我们的工程人员不仅能有效的维护和管理好物业的设备,同时在实际工作中,还有开源节流,废物利用,改革创新的意识,例如我们小区的污水处理装置沉沙池常常会有很多异物,长时间的积淀会使化粪池堵塞,就必须请环卫部门清理,增加了小区的成本费用,我们工程人员动脑筋,想办法,在沉沙池前面的一个瘖井口增加了过滤网,并定期对过滤网进行清理,有效的控制了沉沙池堵塞的现象,几年来小区化粪池一直处于畅通的状态。宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒来,
经过我们不懈努力的工作,特别是在小区设施设备的维护管理工作中,在全面细致的工作计划指导下,认真的开展工作,并有完善的记录,加上工程维修主管及管理处经理的监督管理,使得三年多来美林东苑物业区域内的设施设备
物业公司的设备维保分为维护保养、零部件维修、中修、大修等,一般的物业公司是设备的维护保养由公司工程部人员来做,维修就要看公司的技术力量了,大型设备一般是由外包给专业的公司来做。据我所知现在大部分物业公司将电梯外包给专业的电梯公司维保。而设备的大中修一般就要通过业委会提出申请,由业委会批准费用进行维修
随着社会的不断发展,电梯作为一种垂直方向的交通工具,越来越被人们关注和重视,且越来越依赖它。我国电梯数量正以每年十几个百分点的速度增加,目前我国电梯数量约40万台。像任何交通工具一样,电梯在给人们节省时间和体力的同时,也不可避免地带来了一定的风险,要规避风险,就需要进一步加强对电梯的安全管理。为此,国务院于2003年6月1日颁布实施了《特种设备安全检查条例》(373号文件),国家质量技术监督局于2002年3月1日颁布实施了《电梯监督检验规程》,各省市也制定了相应的地方法规,电梯年检和新装检测报告书。因此,笔者在此谈一下做好电梯安全管理工作的体会。1 树立安全意识,加强维修保养
首先,由于电梯是特种设备,容易发生设备人身和伤亡事故,因此在电梯从业人员中要广泛宣传安全的重要性和必要性,牢固树立“安全第一”的思想,时时处处把安全放在工作的首位。其次,建立电梯安全管理制度,如电梯安全操作规程、电梯维修保养工作流程、电梯大修改造及应急事故处理工作流程、电梯轿厢困人解救规程、电梯新装检及年检检测规程、作业人员培训考核制度、技术档案管理制度等;设置相应的安全管理岗位,如电梯维修工、安检员、安全主任等,实行“公司经理→安全主任→安检员→电梯维修工”的纵向安全管理,层层落实的安全负责制,保证责任到人。再次,做好电梯的日常检查,按计划做好日检、周检、月检、季检、年检等。
2 加大安全整改,保障安全运行
根据国家质量技术监督局新颁布的《电梯监督检验规程》,从2002年3月1日起,各省市均要按照新规定对电梯进行新装检和年检。新规程与旧规程相比,加强了电梯整机性能的试验及电气方面的测试,检测项目增加到近50项,其中否决项目占到近一半。新规程对电梯检测提出更严格的要求,部分电梯需经过如下整改才能能达标通过。①旧式厅门无副门锁,新规程要求加装副门锁;②轿厢内需加装应急照明和应急对讲机;③底坑应有非自动复位的红色急停开关及电源插座④货梯厅门加装自闭装置;⑤使用单位要建立设备档案及电梯运行管理制度等。针对上述问题公司自筹资金,投入较多人力物力进行逐项整改,做到不缺项不漏项,保证每台电梯通过新规程的年检达标检测。每一次电梯年检,都是对运行中的电梯进行的一次安全大检查,只有通过年检,才能发给电梯合格证准予运行。因此,不仅要重视年检,更要按年检项目的要求来规范日常的维修保养,对于不符合年检标准的项目,要坚决整改,直到达标为止。部分电梯从业人员存在一种“重运行、轻安全”的思想,认为电梯只要在运行就平安无事,不注重电梯的预修预检和日常保养,不注重电梯的安全项目整改,不去主动查找和发现电梯的事故和安全隐患,这种错误思想将会导致电梯故障频繁、隐患重重。
3 加强使用管理,做好宣传培训
加强业主单位对电梯的使用管理,也是保障电梯安全运行的重要环节,电梯的运行质量与维修保养单位的维保水平、使用单位的管理状况及乘客的使用情况等密切相关,因此要做好电梯管理员的知识培训及乘客的电梯知识宣传等工作。对电梯管理员进行知识培训的内容有:电梯困人救助方法、电梯开梯与停梯方法、电梯故障及紧急事故报修及停梯处理方法等。管理员要学会按上述方法管理电梯,如电梯困人时要打开厅门救人,电梯故障时要及时电话报修,写字楼电梯要按时开梯、停梯,电梯钥匙要专人保管、借出要有记录,电梯维修保养和故障要有档案记录,要时常检查电梯报警警铃和通讯电话是否畅通,自动扶梯出现紧急事故要会按急停按钮停梯等。对电梯乘客要广泛宣传正确的乘梯知识,如小孩乘梯要大人陪同,严禁携带易燃易爆的危险物品物品乘梯,运载货物先报批后再用消防梯运载,矫厢内严禁吸烟,乘扶梯时双脚要站立在黄色安全边框内,携带宠物乘电梯时宠物必须怀抱在手等。此外,在候梯厅张贴电梯使用知识挂图,在轿厢内悬挂“乘客须知”标牌,对扶梯悬挂防碰警告标志及乘客使用规定标牌。总之,维修保养单位要做好电梯的日常维护,加大对电梯隐患的安全整改,使用单位要加强电梯的使用管理和引导乘客正确用梯,各相关单位要严格执行国家相关标准和法规,树立强烈的安全意识,确保电梯安全运行。
是的,物业管理公司基本上都有专门的工程师负责公司的公共设施和设备的日常维护,但是一些大型的电气设备,如电梯,将由专业公司定期进行维修,“希望业主采用”
酒店物业怎么样监督和管理设施设备的维护工作,比如电梯保养、楼层电灯...
管理员要学会按上述方法管理电梯,如电梯困人时要打开厅门救人,电梯故障时要及时电话报修,写字楼电梯要按时开梯、停梯,电梯钥匙要专人保管、借出要有记录,电梯维修保养和故障要有档案记录,要时常检查电梯报警警铃和通讯电话是否畅通,自动扶梯出现紧急事故要会按急停按钮停梯等。对电梯乘客要广泛宣传正...
物业监管哪个部门
住房和城乡建设主管部门或其下设的物业监管部门主要负责物业服务的监督管理。这些部门确保物业服务企业按照相关法律法规和合同约定提供服务,保护业主的合法权益。二、物业监管的具体内容 物业监管涉及多个方面,包括但不限于物业服务企业的资质管理、物业服务质量的监督、物业项目招投标监管、物业收费标准的制定和...
商铺物业管理范围和责任
2.商铺由物业公司管理时,主要负责整个商铺的安全,包括消防和监控,另外,在业主进行装修时,要参与管理的工作,包括停车位的管理,还有保洁的工作,日常的清理,这些都可以由物业公司来管理。假如商家之间有纠纷,需要调解时,也要由物业公司来处理,维持治安秩序等等。3.包括接待和联络、纠纷、投诉接待、...
店铺归什么部门管
法律主观:商铺物业归房地产行政主管部门管理。房管局物管科是物业管理公司的管理部门。小区物业的主管部门为各地的房地产行政主管部门,即各地的房管局住建部门。国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。法律客观:《物业管理条例》第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理...
物业公司是由哪个部门来监管
房地产市场监管公司:承担房地产市场的监督管理;拟订房地产市场监管和稳定住房价格的政策、措施并监督执行;指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作;提出房地产业的发展规划、产业政策和规章制度;拟订房地产开发企业、物业服务企业、房屋中介的资质标准并监督执行;组织建设并管理全国房屋权属信息系统。
...与业主的关系,包括如何分工?如何分配?如何监督?
分工、分配、监督这就是要遵循你公司的相关文本。【如管理处日常作指导书,各部门工作人员的岗位细则、各岗位即是独立又是联动,联动首先要有团队精神。物业管理是对楼盘、区域、场所及动态进行相对的管理。更重要的是对员工或者说现场工作人员思想的管理、自身素质的管理。】你说呢?但愿能帮上你。
重庆一烧烤店客人离开后被物业悄悄打扫,物业的服务内容有哪些?_百度...
1、安全检查首先,物业最重要的一点就是“安全检查”,其中包括日常的巡逻、各方面的检查和监控的查看,合格的物业会每天查看小区的情况,不管是消防设备还是小区内的情况,都是要每天查看的,如果有一些奇怪的事情或者奇怪的人,物业也是有责任和义务检查清楚的,很多小区的火灾导致悲剧,其实物业...
物业的监管部门是哪个单位
根据我国相关法律的规定,物业服务收费是由县级以上人民政府价格主管部门会和同级房地产行政主管部门来进行监督的。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门是物业服务的主管部门。物业费主要包含以下九大内容:1、管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位,共用设施设备的日常维护...
物业谁来监管又由谁来惩治
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和...
物业管理公司是由那个部门监督管理
1、向物业管理服务处的上级部门(物业公司)领导投诉; 2、大型物业管理企业有专门的投诉部门和电话的,直接找他们投诉; 3、内部投诉无效时,可以找当地物业管理行政主管部门投诉(物业管理科、小区办、建委等,地方称呼不一样),也可以向当地物业管理协会投诉。 汽车站由那个部门监督管理? 交通局的道路运输管理站 物业管理...
苌肺卫每: 主要包括三方面:设备日常巡检、设备定期保养、设备故障维修 经常出现的问题是1.设备漏巡检或作假2.定期保养时间不固定,遗忘3.设备故障维修响应不及时,审批流程繁杂. 这些问题“行政行家”都能解决,不信你看:
湘阴县18654801417: 如何做好物业设备设施管理 - ?
苌肺卫每: 去百度文库,查看完整内容>内容来自用户:雷臣斌《物业设备设施管理》 填空题 1、物业设备管理的基本内容包括(管理)和(服务)两个方面 2、按照专业性质,设备管理部门可分为四个组,分别为强电组、暖通组、(弱电及电梯组)和...
湘阴县18654801417: 如何做好物业工程设备管理 - ?
苌肺卫每: 现在要做好物业设备设施的管理工作是非常重要的事情了,因为物业行业本身就是一个微利行业嘛,设备设施的管理工作的第一步就是有固定的维护保养计划,然后是分清楚哪些是外包部分哪些是自己物业公司的员工可以做的事情,外包部分的合同要根据各项技术标准进行相关的规定.我觉得最好将特种设备单列出来,便于你的管理,重要的设备设施建立完善的设备台账,大修、中修的各项记录进行存档.便于追溯
湘阴县18654801417: 物业企业如何做好消防设备的日常管理和维护 - ?
苌肺卫每: 物业企业做好消防设备的日常管理和维护,主要从: 1、制定完善的日常检查、设备使用规范、设备定期维护等方面的制度及检查登记表格; 2、严格落实各项制度,并形成有效的监督机制; 3、公司层面的重视,对损坏或过期的器材,及时投...
湘阴县18654801417: 物业服务中怎么才能做好设施,设备管理 - ?
苌肺卫每: 您好! 设备管理是一项繁琐的工作,根据多年能源和设备管理项目经验,建议做信息化升级改造,从技术上发力,引进信息化设备和系统,可以提升物业的决策管理.
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苌肺卫每: 一、熟悉设备的运行情况 管理好物业设备是关系到业主的切身利益,关系到物业能否保值增值.掌握物业设备的运行管理,首先应熟悉小区(大楼)的各类管线,结构的分布情况,因为它是设备与终端业主之间的联系纽带,同时工作人员还需...
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湘阴县18654801417: 物业公司工程部设施设备日常怎么管理?
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湘阴县18654801417: 物业管理设备的巡检程序??? - ?
苌肺卫每: 1 、建立巡检制度2、建立设备设施的分布表3、建立设施设备的巡检路线图4、建立巡检人员安排表5、建立巡检考核检查处理方案