买法拍房子需要注意什么?
法拍房存在的几大主要风险:
一、土地存在抵押或划拨不能过户的;
二、竞拍房有时会有高额的税费(可能会有继承、赠与或遗产,高额税费含:个税、增值税、契税);尤其是写字楼、公寓、门面等商业地产,税费在成交的10%左右或者更高。
三、联合抵押:多套房产在一个权证上,需要全部房产都处理完方可过户。
4.法拍房可能会有解困安居房、经济适用房,如果有的话就需要补差价或土地出让金。
结论:
司法拍卖的房产是有优点又有缺点,但只要具体情况清晰还是值得购买的。但在购买前一定要实地看样拍卖的房屋,并仔细了解房屋具体情况再参与竞拍。
1、法拍房要求付全款
2、法拍房房产税较高
3、购买法拍房不包售后
买法拍房可能遇到的五大陷阱:
第一、多头债权,多次抵押,多方查封
很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债,否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在长沙有负债,房屋就被长沙的法院查封,他同时又在株洲有负债,可能又被株洲的法院查封了;除此之外,他可能还有民间借贷和高利贷,这种个人与个人的债务关系,是最难厘清的。
虽然理论上法律上,房屋的所有权归你了,面对这种骚扰,你也可以报警处理,但这种提醒吊胆的居住体验,恐怕普通人没几个能接受的。
第二、恶意租赁,拍房易交付难
买到毛坯或者是空置房还好,如果里边还有人住,这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里,明确写了“法院不负责清场和交付(腾房)”;即便是法院承诺负责腾房,也是困难重重。
第三、相关欠费全由买方出
“法拍房”税费的特殊性在于:转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担,所以,和买二手房一样,你得搞懂该房屋是否“满5唯一”,否则除契税外,要支付个税;
另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。
第四、户籍迁入难,学区没保障
现在除非达成协议,否则法律并没有条款,可以强制迁移户口,如果原房主户籍占用,特别是某些学区房,你是无法享受到的。
第五、暗藏的天价过户个税
如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式,那么再次过户会产生20%的个人所得税!
购买法拍房,有什么风险?
所谓法拍房,就是通过法院强制执行程序进行拍卖的房产。很多人喜欢去买法拍房,认为便宜,或者有些地方对法拍房的购买资格有特殊优惠,即即便购房者没有本地买房资格,依然可以购买法拍房。这造成有些法拍房,在现实中很紧俏的局面。不过,对于购买法拍房的朋友,还是要提前做一些功课。
1、提前踩一下点,看看房子中是否有人居住。法拍房由于都是因纠纷而产生,因此有的房子内部可能还住着人。对于住人的房子,一定要谨慎。如果碰上难缠的老头或老太,法院后续执行工作开展不顺利,可能会导致你虽然买了房,却住不进去的尴尬局面。
2、看看房子内是否有租客。法律规定买卖不破租赁,也就是说,即便房子从前房东手中卖给了你,但是只要这个房子租出去了,理论上你不能强制赶租客走。这就叫买卖不破租赁。因此,如果房子内部住着租客,一定要问清楚租了多长时间,什么时候到期,什么时候能搬走。
有的原业主因为官司输了,心中有很多怨恨,于是跟别人串通,搞一个假租赁,租期二十年。要是碰到这种情况,你就惨了。想撵撵不走,想搬搬不进去,想说人家是假租赁,又没有证据。最后导致交了那么多购房款,却一时住不进去,你说气人不气人?
3、问清楚税费。法拍房的价格,一般是不含税的。而由于这种交易中没有中介,没有人提示你可能需要缴纳的税费,因此,一旦房子上没有税收优惠,比如不是首套房,不满五年,原房东是赠与所得,等等,你就惨了。等过户时,你会发现,光缴纳税费可能就是一大笔巨额开支。由于卖家都已经上法院失信名单了,没人会来帮你处理这些事,最后你可能只能自己兜着。
4、查查原房东有没有其他纠纷。房子虽然进入法院拍卖程序了,但是如果这个原房东在外面还欠了一屁股债,保不齐债权人上门来讨债。到时候,各种尴尬和恶心事可能轮番上演,比如,有人在你门口写上两个字,还钱。你可能到时得一遍遍的跟人解释,这房子我是从法院那儿买来的,跟原房东没关系,你们不要来骚扰我,不然我报警了!
5、查清楚这个房子上有没有拖欠物业费、暖气费、水电费等。有的原房东可能已经很长时间没有交这些费用,虽然平时不多,但是累计起来可能也不是小数。到时候,由于原房东都已然成为失信人员,不会来帮你处理这些事情,所以最后可能不得不由你来交,承担一笔不小的损失。
6、贷款手续一定要问清楚,不仅问法院,还要问银行。现在房子贵,很多人付不起全款,需要到银行办理贷款手续。因此,在事前一定要问清楚银行,像此类法拍房,是否可以办理贷款手续,如果可以的话,大概需要准备哪些材料,提前收集一下,看是否有问题。有时你想的挺好,但是在具体经办过程中,出现各种幺蛾子,导致你的买房过程变得无比纠结和痛苦。
以上是一些常见的风险,供大家参考。有问题可以及时问律师,务必避免错过最佳补救时间,否则会越往后越难受。
买法拍房,需要特别注意的就是房屋的风险。包括以下几个方面:
A.拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证,如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金,如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷.
B.拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权;是否有第一债权人之外的其他债权人,如长期租赁合同;是否被其它机构查封。
C.拍卖房产是否有抵押,如果有抵押,要了解清楚是否可以办理解押,如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险。同时房屋是否有优先购买人,是否会影响到自己的竞拍等。
D.拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、取暖费、水电费等。同时也要查看房屋现状和破坏状况,否则未来可能会因修缮需要大量支出,有的拍卖房可以现场查看,部分则因为种种原因无法实地察看。
法拍房的主要风险有以下几类
1、房子的产权年限
目前住宅产权的最长年限为70年,而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间,产权年限直接影响房屋的价值。
2、房屋的装修状况
有的法拍房是对房屋现状进行拍卖,而有的拍卖则不包括室内装修,像这种不包含室内装修的法拍房,消费者购买之后还要承担一笔房屋装修费用。
3、房屋的占有状况
拍下房产之后,发现房屋时被“占有”的是法拍房交易后无法清场的最重要原因,有的法院在执行中,要负责清场并交付,而不少法院只负责协助办理过户手续,并不负责房屋清场交付。所以拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住,以防引来不必要的纠纷。
法中拍拍专做房产过户
法拍房的风险有那些呢?
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如何避开法拍房的“雷区”?
法院拍卖房产有以下风险:要查看是否有多头债权,多次抵押,多方查封。是否有恶意租赁。是否有高额欠费。是否户存在户籍问题。是否暗藏的天价过户个税等问题才行。如果有问题可能会搞得很麻烦很烦操,自己要不懂可以委托辅拍机构去查询。
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什么是法拍房,北京市购买法拍房需注意什么问题?
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通过淘宝司法拍卖购买房子,需要注意些什么?
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司法拍卖房产过户注意事项有哪些
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如何避免法拍房的风险?
还有的购房者,虽然不需要靠房子来承担起人生的某些关键功能,但有购房资格,又有闲钱,想通过投资来抵御通胀,新房摇号难,二手价太高,好像都不是很好的选择,法拍呢,也是看了新闻,觉得不靠谱,虽然能省钱,但是觉得风险太高,一直观望中...新闻都是真的,风险也是有的,但逻辑不对,不应该成为你考不考虑法拍房的原因。
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比戴胃乐: 一般法院拍卖的房子,产权没有问题,你需要注意的是这样的房子里面都有住户,你需要考虑如何迁走住户的问题.具体手续可以到房管部门询问便可. 按规定的程序办理相关的手续就行.再有就是购买法院公开拍卖房产面临执行回转风险.另外附:最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定
呼和浩特市15680149847: 购买法院拍卖的房子,需要注意什么 - ?
比戴胃乐: 需注意:1、了解清楚房产基本情况,包括有无房产证,屋内情况如何.这些可以到拍卖公司了解及在公开看房日跟拍卖公司的人员去看房.2、了解清楚房产能不能过户,过户税费是多少,及房产其它欠费是多少.这些要自己到房管局了解.3、设置好最高心里价,超过了现场不应盲目追高.
呼和浩特市15680149847: 购买法院拍卖的楼房有什么注意事项 - ?
比戴胃乐: 要注意,全款及拍卖佣金拍卖成交七天内付清.另外,拍卖前要注意了解拍卖房产的现状及税费情况.现状指是否有人住,法院不负责清场.住的什么人.租约情况如何.税费指过户所有税费:业主是公司名还是个人名,是一次过户还是多次过户,是否居住用房还是非居住用房.还有房产欠费情况:如水、电、煤气、有线电视、物业管理费、入住费、维修基金等欠费情况.最后,拍卖时设定含税的心理价,超过了不要因为拍卖现场气氛而过份加价.
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比戴胃乐: 司法拍卖房除了价格会低于一般的市场价之外,权属关系因为经过法院处理,一般都较为明晰,竞拍者基本可以不用担心房产是否存在权属纠纷.但竞拍前,也应注意一些具体事项: 1、评估价与市场价的比较(是否划算); 2、是否有实际使用人; 3、标的房产内是否存在长期租约(买卖不破租赁) (2、3事项均涉及房产的清场和竞拍者实际入住、使用司法拍卖房的问题); 4、是否有工商注册登记未涤除; 5、是否有未交清的水电费、物业费等费用; 6、需要缴付的税费(税费政策复杂且多变); 7、是否有足够的经济实力在竞拍后7天内付清全部款项等.
呼和浩特市15680149847: 购买法院拍卖的房产的风险包含哪些 ?
比戴胃乐: 1、房屋所有权证的办理难以确定.法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息;2、房屋质量没保障.法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述;3、可能有拖欠的水电物业费或者有租赁期.法律依据:《民事诉讼法》规定,执行完毕后,据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误,被人民法院撤销的,对已被执行的财产,人民法院应当作出裁定,责令取得财产的人返还;拒不返还的,强制执行.
呼和浩特市15680149847: 自己买法拍房要注意什么? - ?
比戴胃乐: 法拍房其实从字面上的意思看,可能存在一定的购买风险,但是这类房屋的价格也比较的吸引人,毕竟现在的房价太高,能买到便宜的房子也是一种机会.那么买法拍房要注意哪些问题呢?1、法拍房要求付全款2、法拍房房产税较高3、购买法拍房不包售后
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比戴胃乐: 1、房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息,因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题.2、房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现.因此,即便进行了现场查勘,也会存在相应的质量瑕疵风险.