买法拍房子需要注意什么？

什么是法拍房，购买法拍房需注意什么问题？~

法拍房存在的几大主要风险：
一、土地存在抵押或划拨不能过户的；
二、竞拍房有时会有高额的税费（可能会有继承、赠与或遗产，高额税费含：个税、增值税、契税）；尤其是写字楼、公寓、门面等商业地产，税费在成交的10%左右或者更高。
三、联合抵押：多套房产在一个权证上，需要全部房产都处理完方可过户。
4.法拍房可能会有解困安居房、经济适用房，如果有的话就需要补差价或土地出让金。
结论：
司法拍卖的房产是有优点又有缺点，但只要具体情况清晰还是值得购买的。但在购买前一定要实地看样拍卖的房屋，并仔细了解房屋具体情况再参与竞拍。

法拍房其实从字面上的意思看，可能存在一定的购买风险，但是这类房屋的价格也比较的吸引人，毕竟现在的房价太高，能买到便宜的房子也是一种机会。那么买法拍房要注意哪些问题呢？

1、法拍房要求付全款

2、法拍房房产税较高

3、购买法拍房不包售后

买法拍房可能遇到的五大陷阱：

第一、多头债权，多次抵押，多方查封

很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在长沙有负债，房屋就被长沙的法院查封，他同时又在株洲有负债，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难厘清的。

虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，面对这种骚扰，你也可以报警处理，但这种提醒吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能接受的。

第二、恶意租赁，拍房易交付难

买到毛坯或者是空置房还好，如果里边还有人住，这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里，明确写了“法院不负责清场和交付（腾房）”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重。

第三、相关欠费全由买方出

“法拍房”税费的特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税；

另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

第四、户籍迁入难，学区没保障

现在除非达成协议，否则法律并没有条款，可以强制迁移户口，如果原房主户籍占用，特别是某些学区房，你是无法享受到的。

第五、暗藏的天价过户个税

如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式，那么再次过户会产生20%的个人所得税！

购买法拍房，有什么风险？
所谓法拍房，就是通过法院强制执行程序进行拍卖的房产。很多人喜欢去买法拍房，认为便宜，或者有些地方对法拍房的购买资格有特殊优惠，即即便购房者没有本地买房资格，依然可以购买法拍房。这造成有些法拍房，在现实中很紧俏的局面。不过，对于购买法拍房的朋友，还是要提前做一些功课。
1、提前踩一下点，看看房子中是否有人居住。法拍房由于都是因纠纷而产生，因此有的房子内部可能还住着人。对于住人的房子，一定要谨慎。如果碰上难缠的老头或老太，法院后续执行工作开展不顺利，可能会导致你虽然买了房，却住不进去的尴尬局面。
2、看看房子内是否有租客。法律规定买卖不破租赁，也就是说，即便房子从前房东手中卖给了你，但是只要这个房子租出去了，理论上你不能强制赶租客走。这就叫买卖不破租赁。因此，如果房子内部住着租客，一定要问清楚租了多长时间，什么时候到期，什么时候能搬走。
有的原业主因为官司输了，心中有很多怨恨，于是跟别人串通，搞一个假租赁，租期二十年。要是碰到这种情况，你就惨了。想撵撵不走，想搬搬不进去，想说人家是假租赁，又没有证据。最后导致交了那么多购房款，却一时住不进去，你说气人不气人？
3、问清楚税费。法拍房的价格，一般是不含税的。而由于这种交易中没有中介，没有人提示你可能需要缴纳的税费，因此，一旦房子上没有税收优惠，比如不是首套房，不满五年，原房东是赠与所得，等等，你就惨了。等过户时，你会发现，光缴纳税费可能就是一大笔巨额开支。由于卖家都已经上法院失信名单了，没人会来帮你处理这些事，最后你可能只能自己兜着。
4、查查原房东有没有其他纠纷。房子虽然进入法院拍卖程序了，但是如果这个原房东在外面还欠了一屁股债，保不齐债权人上门来讨债。到时候，各种尴尬和恶心事可能轮番上演，比如，有人在你门口写上两个字，还钱。你可能到时得一遍遍的跟人解释，这房子我是从法院那儿买来的，跟原房东没关系，你们不要来骚扰我，不然我报警了！
5、查清楚这个房子上有没有拖欠物业费、暖气费、水电费等。有的原房东可能已经很长时间没有交这些费用，虽然平时不多，但是累计起来可能也不是小数。到时候，由于原房东都已然成为失信人员，不会来帮你处理这些事情，所以最后可能不得不由你来交，承担一笔不小的损失。
6、贷款手续一定要问清楚，不仅问法院，还要问银行。现在房子贵，很多人付不起全款，需要到银行办理贷款手续。因此，在事前一定要问清楚银行，像此类法拍房，是否可以办理贷款手续，如果可以的话，大概需要准备哪些材料，提前收集一下，看是否有问题。有时你想的挺好，但是在具体经办过程中，出现各种幺蛾子，导致你的买房过程变得无比纠结和痛苦。
以上是一些常见的风险，供大家参考。有问题可以及时问律师，务必避免错过最佳补救时间，否则会越往后越难受。

买法拍房，需要特别注意的就是房屋的风险。包括以下几个方面：
A.拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷.
B.拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人，如长期租赁合同；是否被其它机构查封。
C.拍卖房产是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险。同时房屋是否有优先购买人，是否会影响到自己的竞拍等。
D.拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、取暖费、水电费等。同时也要查看房屋现状和破坏状况，否则未来可能会因修缮需要大量支出，有的拍卖房可以现场查看，部分则因为种种原因无法实地察看。

法拍房的主要风险有以下几类

1、房子的产权年限

目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产权年限直接影响房屋的价值。

2、房屋的装修状况

有的法拍房是对房屋现状进行拍卖，而有的拍卖则不包括室内装修，像这种不包含室内装修的法拍房，消费者购买之后还要承担一笔房屋装修费用。

3、房屋的占有状况

拍下房产之后，发现房屋时被“占有”的是法拍房交易后无法清场的最重要原因，有的法院在执行中，要负责清场并交付，而不少法院只负责协助办理过户手续，并不负责房屋清场交付。所以拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住，以防引来不必要的纠纷。

法中拍拍专做房产过户

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呼和浩特市15680149847： 购买法拍房注意事项 - ？
比戴胃乐： 1、户口 法拍房是通过法院拍卖的房屋,一般都是由于原房主的一些原因才会被法院收回拍卖的,法拍房上面是有原户主户口的.法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序,将房屋合法地过户给了买房人,买房人就拿到了房屋的产权.如果...

呼和浩特市15680149847： 买法院拍卖房要注意什么 - ？
比戴胃乐： 要注意以下几类风险,如果风险过大,建议谨慎决定是否参与竞买:一、房屋所有权证的办理难以确定 因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房...

呼和浩特市15680149847： 购买法院拍卖房屋要注意哪些问题 - ？
比戴胃乐： 一般法院拍卖的房子,产权没有问题,你需要注意的是这样的房子里面都有住户,你需要考虑如何迁走住户的问题.具体手续可以到房管部门询问便可. 按规定的程序办理相关的手续就行.再有就是购买法院公开拍卖房产面临执行回转风险.另外附:最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

呼和浩特市15680149847： 购买法院拍卖的房子,需要注意什么 - ？
比戴胃乐： 需注意:1、了解清楚房产基本情况,包括有无房产证,屋内情况如何.这些可以到拍卖公司了解及在公开看房日跟拍卖公司的人员去看房.2、了解清楚房产能不能过户,过户税费是多少,及房产其它欠费是多少.这些要自己到房管局了解.3、设置好最高心里价,超过了现场不应盲目追高.

呼和浩特市15680149847： 购买法院拍卖的楼房有什么注意事项 - ？
比戴胃乐： 要注意,全款及拍卖佣金拍卖成交七天内付清.另外,拍卖前要注意了解拍卖房产的现状及税费情况.现状指是否有人住,法院不负责清场.住的什么人.租约情况如何.税费指过户所有税费:业主是公司名还是个人名,是一次过户还是多次过户,是否居住用房还是非居住用房.还有房产欠费情况:如水、电、煤气、有线电视、物业管理费、入住费、维修基金等欠费情况.最后,拍卖时设定含税的心理价,超过了不要因为拍卖现场气氛而过份加价.

呼和浩特市15680149847： 法院拍卖的房子需要注意什么事项?? - ？
比戴胃乐： 法院拍卖的房子能买,但是要注意以下几类风险,如果风险过大,建议谨慎决定是否参与竞买. 一、房屋所有权证的办理难以确定 因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件...

呼和浩特市15680149847： 买司法拍卖房要注意什么 - ？
比戴胃乐： 司法拍卖房除了价格会低于一般的市场价之外,权属关系因为经过法院处理,一般都较为明晰,竞拍者基本可以不用担心房产是否存在权属纠纷.但竞拍前,也应注意一些具体事项: 1、评估价与市场价的比较(是否划算); 2、是否有实际使用人; 3、标的房产内是否存在长期租约(买卖不破租赁) (2、3事项均涉及房产的清场和竞拍者实际入住、使用司法拍卖房的问题); 4、是否有工商注册登记未涤除; 5、是否有未交清的水电费、物业费等费用; 6、需要缴付的税费(税费政策复杂且多变); 7、是否有足够的经济实力在竞拍后7天内付清全部款项等.

呼和浩特市15680149847： 购买法院拍卖的房产的风险包含哪些 ？
比戴胃乐： 1、房屋所有权证的办理难以确定.法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息;2、房屋质量没保障.法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述;3、可能有拖欠的水电物业费或者有租赁期.法律依据:《民事诉讼法》规定,执行完毕后,据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误,被人民法院撤销的,对已被执行的财产,人民法院应当作出裁定,责令取得财产的人返还;拒不返还的,强制执行.

呼和浩特市15680149847： 自己买法拍房要注意什么? - ？
比戴胃乐： 法拍房其实从字面上的意思看,可能存在一定的购买风险,但是这类房屋的价格也比较的吸引人,毕竟现在的房价太高,能买到便宜的房子也是一种机会.那么买法拍房要注意哪些问题呢?1、法拍房要求付全款2、法拍房房产税较高3、购买法拍房不包售后

呼和浩特市15680149847： 购买法院拍卖房的风险有哪些 ？
比戴胃乐： 1、房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息,因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题.2、房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现.因此,即便进行了现场查勘,也会存在相应的质量瑕疵风险.