即便不供地房子仍可卖两年，青岛苏州等热点城市公开存量宅地

青岛等城市将集中供地 专家称有助于减少“多房企围猎同一地块”现象~

近期有消息称，2021年北上广深4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市，将集中供应土地。
2月24日，青岛市自然资源和规划局发布文件，表示严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
对此，严跃进表示，此次政策明确了集中供地政策，对房企投资拿地等环节具有重要的作用。
严跃进还表示，近期包括天津、郑州、苏州、无锡等地都传出要落实集中供地政策的消息，部分城市已经得到核实，比如天津。据此可以分析，全国22个落实长效机制的城市，或在近期陆续响应或发布“两集中”政策。
集中供地政策出台后，作为房企应该关注哪些内容？严跃进提到了以下五个方面：
一、拿地节奏如何变
根据此次集中供地政策，若按“369”的模式进行，那么土地交易基本上也会处于“369”的阶段，即主要在3月份、6月份和9月份形成一波土地交易。因此可以重点关注每个季度末端此类重点城市的土地交易市场。当然不同节点有不同的表现，一般春节后都是房企密集拿地、补库存的阶段，所以要防范3月份拿地出现的高峰或炒作现象。
二、地价如何走
从政策初衷来看，密集供地实际上能够在某个阶段一次性增加土地供应，减少了地方政府“饥饿营销”的动机，有助于减少“多个房企围猎某一地块”的现象。这实际上也类似形成了土地市场的一个“博览会”。这样对于各家房企来说拿地机会相对多，有助于控制地价。但也要防范一种情况，即所有房企都有很强的拿地补库存需求，过去一般都是马不停蹄全国各地看地，而现在突然一次性交易，那么可能也会有炒作和哄抢的地方。
三、营销如何做
从过去的经验看，房屋销售市场好的时候，往往后续月份地市交易就不错。所以对于房企来说，类似2月份、5月份、8月份等都可能会形成房屋促销的重要阶段。尤其是在三道红线下，房企资金回笼会更加依赖房屋销售，那么自然就需要加快房屋销售。受此影响，房企后续需要和营销部门做好协调工作，必要时候应该重视降价促销加快回款的工作。
四、推盘情况如何
如果集中供地政策落实，那么根据开发周期来算，各地可能房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态，所以根据各地预售条件和房地产供求市场变化，积极预测后续集中销售期，将成为营销部门需要重点关注的。而类似密集推盘，客观上也要房企注意同类企业带来的竞争关系，尤其是在客源争夺方面。
五、如何拿地
房企后续拿地或投资口的工作会有大变化，当然这需要有策略调整。第一、从做规模型的房企来看，核心三四线城市反而会成为重点拿地的城市，因为此类城市反而拿地的约束少了。第二、集中供地下是否需要联合拍地，这是很多房企后续会评估的内容，但是前期准备工作预计会做得更扎实。第三、存量土地收购会成为热点，部分房企可能会担心此类集中供地政策带来很多不确定性。

近日，有市场消息称，22城对于2021年住宅用地供应进行调控，实现“两集中”，其中发布住宅用地公告不能超过三次。今天（2月24日），青岛自然资源和规划局官网发文称，召开了2021年全市住宅用地调控工作部署会议，其中严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

此外，另有消息称，郑州、天津已经内部发文调控住宅用地，但是政府官网并未搜索到相关文件。对于土地集中供应政策，业内人士分析称，除了将引导房企理性拿地外，还将影响其投资拿地策略以及考验后续的推盘销售能力。

青岛全年分3次集中发布住宅用地公告

根据青岛自然资源和规划局网站信息显示，会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求，并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

会议强调，各区自然资源局要严格落实主体责任，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，及时向区政府相关领导同志汇报，主动对接住房城乡建设部门提出的租赁住房用地需求，进一步梳理提报2021年住宅用地计划及清单，合理安排住宅用地招拍挂出让供应时序，保障房地产市场平稳健康发展。

除了青岛外，一份显示2月23日由天津市规划和自然资源局签发的《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》显示，为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。但是，截至发稿时，在天津市规划和自然资源局官方网站并未找到相关文件。

另有媒体报道称，郑州也内部发文调控住宅用地出让。郑州市自然资源和规划局近日发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，根据2021年住宅分类调控精神的要求，结合郑州市实际情况，自2月23日，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

业内：集中供地将影响房企投资拿地、推盘销售

上述青岛、郑州、天津关于住宅用地的“两集中”规定，均与网传的一份文件精神一致。

网传文件显示，22个重点城市实现住宅用地供应“两集中”，集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次，这22个城市，除了北上广深4个一线城市，还包括上文提及的青岛、天津、郑州等在内的18个二线城市。

其中，青岛发文中提及“会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求”，“上级部门”四字可以窥探一二。

住宅用地集中供应，对于房企的影响不言而喻，从前期融资到投资拿地，再到后续的供货、销售等。严跃进分析认为，2月24日集中供地的政策可以用“炸锅”来形容，甚至比此前的“三道红线”政策更受房企关注，对于房企投资拿地的影响很关键。

众所周知，房企此前拿地多采用滚动模式，拿地后，通过高周转回流资金，再进行拿地。如今集中供地、集中拿地，势必会增加房企的资金压力，从而减少其疯狂抢地的行为，更加理性与谨慎，这正是政策的初衷——“房住不炒”。

严跃进表示，密集供地实际上能够在某个阶段一次性增加土地供应，形成土地市场的一个“博览会”，减少地方政府“饥饿营销”动机，有助于减少“多个房企围猎某一地块”的现象。对于各家房企来说，拿地机会相对增多，有助于控制地价。

集中供地、集中拿地，房企资金势必会承压，增加拿地难度，这影响后续的拿地策略。严跃进指出，首先，对规模型的房企来说，核心三四线城市可能会成为重点拿地的城市，因为此类城市拿地的约束较小；第二，存量土地收购会成为热点，因为部分房企可能会担心此类集中供地政策带来很多不确定性。

此外，为了分担资金压力，在热点城市，房企联合拿地的现象或将增多。

集中供地、集中拿地，还会影响房企的新盘供应节奏。对此，严跃进说，根据开发周期来算，各地新房会形成一波集中开盘、集中销售的状态，这加剧了房企之间的竞争，尤其是在客源方面的争夺。

为了稳定楼市预期，按照部委的要求，一些房地产热点城市已将辖区内存量住宅用地信息对外公开，这会对当地楼市走向产生什么影响？

9月初，自然资源部下发《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》，要求地方进一步规范存量住宅用地信息公开工作，切实发挥充分信息对稳定市场预期的重要作用。

存量住宅用地的哪些信息需要公开？具体来看，包括一宗地块的开发企业信息、具体位置、土地出让合同约定的开竣工时间，以及当前建设状态等都需要公开。

此外，各地要在每季度初10日内完成存量住宅用地信息更新，并作醒目提示。有条件的地区要实现公开信息的月度更新。

多地公开存量住宅用地信息

在部委发函之后，地方也陆续将相关信息上网并对外公开。

青岛市自然资源和规划局近日发布信息称，为落实住宅用地信息公开制度，有效引导市场预期，确保全市房地产市场健康发展，现对市辖区存量住宅用地信息向社会进行公示。

截至2021年8月23日，青岛市市辖区存量住宅用地项目共1475宗，总面积4696公顷，其中未动工面积1337公顷，已动工未竣工面积3359公顷，未销售房屋的土地面积1592公顷。

这些数据能反映什么问题？

以“未销售房屋的土地面积1592公顷”这一数据为例，近些年来，国内城市供应的住宅用地的容积率平均下来在2左右(容积率=建筑面积/土地面积)，以此可以推算出青岛存量住宅用地项目中未销售房屋的建筑面积约3200公顷，也即3200万平方米。

另据青岛市统计局数据，2020年青岛市商品房销售面积1653.6万平方米。两相对比可发现，上述存量住宅用地项目中未销售房屋的规模大约是青岛最近一年销售商品房规模的两倍左右。

换言之，即便青岛暂时不再供应住宅用地，当前已有的存量住宅项目依然需要两年时间去消化。

这个“两倍”的结论与部委层面的统计大致相符。在今年初的一次内部会议上，自然资源部自然资源开发利用司负责人曾表示，数据显示，重点城市已供应但未竣工的住宅用地面积约为近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得销售许可的未竣工面积约为两倍。

9月6日，厦门市自然资源和规划局发布了存量住宅用地信息情况，截至8月31日，厦门共有存量住宅用地项目196个，用地总面积702.29公顷，已动工未竣工当中尚未销售房屋的土地面积212.55公顷。

厦门市统计局数据显示，今年上半年该市商品房销售面积312.73万平方米，比去年同期增长13.8%。

青岛和厦门之外，苏州、成都、中山、丽水、泉州等城市也发布了存量住宅用地信息。以苏州为例，截至2021年8月31日，苏州市区共有353块住宅用地存量，未销售房屋的土地面积达517.3公顷。存量住宅用地中共有83个地块未动工，未动工土地面积494.7公顷。

充分的信息披露利于企业和民众决策

这些热门房地产城市的存量住宅用地信息公开后，会对房地产市场产生什么影响？

上述自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，稳定市场预期，既要靠合理的供需关系，也要靠充分的信息披露，让各类市场主体和消费者全面掌握相关信息。

一位接近自然资源部的土地专家也表示，过往已经供应出去的土地信息比较散乱，不但民众了解不多，一些房地产开发企业也未必完全掌握相关信息，如果将这些信息集中公开，各个区域的存量住宅用地信息就会更为清晰，相关企业在制定拿地决策过程中就会有更充分的考虑，民众在购房行为中也会有更多的参考。

除了让楼市各参与主体能更充分了解一个城市潜在的住房供应情况，这些信息的公开也将有助于加快一些闲置许久的住宅项目的开发进度。

通过查阅上述一些城市的存量住宅用地项目清单可以发现，不少住宅用地项目早已超过约定的竣工时间长达数年(如一些项目土地出让合同中约定的竣工时间是2013~2016年间)，但现在依然处于“已动工未竣工”的状态。

这些项目如果还没进行对外预售，这在一定程度上会减少当地楼市的供应规模；如果一些项目已经预售但迟迟不能竣工，则意味着很多购房者早早交了购房款，但苦等多年依然不能收房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，存量住宅用地的公开，相关数据查询更加方便，有助于外界对于所在城市存量土地市场的更好把握，也将促进存量用地政策的细化和更好利用。尤其是对于一些存量用地来说，后续若是闲置，则在土地重新规划和利用方面可以形成新的政策内容，这是房地产企业应该重点关注的地方。

过去一两年，一些热点城市房价的波动有所加剧。一方面通过挖潜存量住宅用地，推进这些项目尽快开发，另一方面继续增加房地产用地供应，这两方面举措将有助于缓解这些城市的楼市供需矛盾。

为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，去年以来，自然资源部对重点城市提出了三条要求：一是稳定合理增加住宅用地供应，将保障供地规模作为第一位的要求。2020年，重点城市住宅用地供应量都超过了近五年平均完成交易量，大多数比2019年明显增加，并要求各重点城市2021年继续增加住宅用地供应量。

严跃进认为，当前土地市场也形成了增量和存量共抓的管控内容。其中增量市场方面，主要是通过优化土地竞拍规则来形成更好的供地模式。而存量市场方面，则形成了加大土地信息公开的内容。两个政策齐心协力，有助于促进土地市场的更好发展。

---

乐安县17671873272： 二手房没有土使用证可经买卖吗?？
謇滢托百： 土地证方便之处是贷款方便,另外等房子以后拆迁的话,可以更顺利的办成手续.中介方面说的98%没有土地证的说法是有点吹,一般的房地产交易没有土地证的存在一半.有些房子没有土地证是因为他很可能不是以个人为单位的,他是单位的房子或是集体的房子,所以土地证只有本在开发商那里.你说的为了没有土地证而不买自己喜欢的房子我觉得不值得,另外土地证在交易时并没有什么大的影响,你刚才说的过户时,是不需要土地证的,你如果做不买的理由是不充分的,很可以不会胜诉.最好的方法是你先把他买下来,现在的房价根本没有下跌的可能.所以你买下来后再卖掉,很可能会卖个好的价钱.如果你现在违约的话就划不来了.

乐安县17671873272： 房产证不满两年,不可以过户,是否可以仲裁过户,山东青岛胶州 - ？
謇滢托百： 规定办理住房赠与过户,无年限要求.只要住房手续齐全,房主拥有住房产权,有房产证,契税证,土地证,就可以办理赠与住房过户手续.《房屋登记办法》规定:第三十二条 发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:(一)买卖;(二)互换;(三)赠与;(四)继承、受遗赠;(五)房屋分割、合并,导致所有权发生转移的;(六)以房屋出资入股;(七)法人或者其他组织分立、合并,导致房屋所有权发生转移的;(八)法律、法规规定的其他情形.

乐安县17671873272： 房子没有房产证能不能卖 ？
謇滢托百： 房子没有房产证原则上是不能卖的,因为即使卖了也无法办理过户登记,这样买方的权利是无法得到保障的.但如果买卖双方要签订购房合同,买卖房屋的,购房合同也不会因为而被认定无效.【法律依据】《民法典》第二百零九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外.依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记.

乐安县17671873272： <青岛>二手房屋交易“满两年”指的是什么? - ？
謇滢托百： 营业税:全额的5.5%(房产证未满5年的) 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

乐安县17671873272： 青岛限购令,房产证下来满两年才能交易.我们家在此政策前买了个暂时没下房产证的商品房,合法吗? - ？
謇滢托百： 漏洞很大,期房不允许转卖的,即使没有限购时也是不允许的,这种交易本身就无效.

乐安县17671873272： 青岛买房5年内不得卖买这样能抵抗房价不上涨吗?老百姓最后还是买不起如何办呀?上有政策下有对策 - ？
謇滢托百： 5年内不得卖买并不是抵抗房价不上涨,而是对抗二手房买卖,因为二手房买卖国家是收不到税的.你那么穷买什么房子啊,老老实实的工作去吧.别想着买个房子一夜暴富,如果人人都能买房子赚钱,谁还上班啊.给你建议:1、勤俭节约,省吃俭用,艰苦朴素,使劲存钱.2、努力工作,提高效率.3、加油别放弃,相信明天会更好.

乐安县17671873272： 青岛的房子这么贵到底还该不该买房子? - ？
謇滢托百： 有很大的泡沫,青岛目前房屋存量还可以卖5年,是国内存量最高的,如果是投资房的话不建议购买