购买二手房需注意 房龄影响这5个方面
很多人在买二手房的时候注意到了地段、配套、户型、小区环境等等因素,却唯独忽视了房龄!
其实,如果二手房的房龄太老,会对办理贷款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都产生影响。所以我们在买二手房的时候,一定要问清楚房龄。
首先,房龄会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款,是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时,其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子,土地使用年限会相应的缩短,这样会影响对房屋的评估。
土地使用年限是从开发商拿地开始算起的,房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的。两者相差时间甚至有超过10年的,也就是说房龄20年,有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年,那就只有个别银行能贷款给你了。
其次,房龄越大,你能贷款的年限就越短。一般来讲,二手房的贷款年限要看三个因素:房龄、贷款人年龄以及规定的年限。通过这三大因素算出来的贷款年限,取最短的。
二手房的话,商贷年限为50年减去房龄(各银行有差异);砖混结构公积金贷款年限为47房龄;钢混结构公积金贷款年限为57房龄。
一是因为房龄大的房屋一般位于市区较好的地段,房屋周边配套十分完善,价格也接近峰值,几乎很难找到新的配套规划刺激它迅速升值了(教育地产另当别论)。二是随着时间的推移,房屋本身会出现越来越多的问题,比如墙体裂缝、门窗绣坏等,可能会影响房屋的价值。三是因为房龄大的房屋出手困难,转手困难的话对于投资也是很不利的。四是房龄大的楼所在的小区相对老旧,绿化率较低,这也会影响老小区未来的升值。房龄大意味着有效使用年限的缩短,这就意味着购房成本的提升。
同时,房龄太大的话,房屋维修费用相应增加,物业的维护成本也会大增。房子太老,管道老旧,很容易发生上下水不通的问题。
综上所述,买二手房不应该忽视房龄,特别是要贷款买房的朋友,尤其要注意房龄问题,大部分银行都不会贷款给房龄超过30年的房子。
二手房房龄跟贷款年限、贷款额度直接挂钩。简单地说,房龄跟“钱”的关系很大,搞清楚房龄问题能够让你在买二手房时更加省心。
房龄该怎么计算?
房龄,通俗地说,就是房屋的“年龄”,它是从房屋竣工验收合格之日算起的。
举个例子,如果一个项目的拿地时间是2000年,竣工验收时间是2005年,那么这个项目房龄就是从2005年开始算起,房龄是11年。
房龄对买房有三大影响
1、影响房贷年限及月供
通常来说,房龄越大的房子,贷款年限越短,月供越多。如果不想增加月供负担,就得相应提高首付比例。
一般情况下,“房龄+贷款年限”不得超过50年,具体要根据银行规定。
2、影响二手房居住体验
房龄越短、房子越新、居住体验越佳。老房子设计普遍过时,几十年前的房子装修风格跟现在的生活方式明显不匹配。
3、增加购房者的实际购房成本
老房子入住要翻修,成本比新房装修高不少。老房子二次装修过程中,结构加固、水电改造、空间调整都是烧钱的地方。
如何查看二手房房龄
经过几次交易的二手房,现任房主也不一定能搞清楚房龄状况。查看二手房房龄,一般有下面这几种方式:
1、普通商品房,房产证是一个参考。房产证上有建筑年代、建筑结构、房屋总层数、房屋所在层等信息,这些能在一定程度上判断房龄。另外土地证直接反映了该块土地的剩余使用年限,也能反映房龄。
2、去房管部门查询房屋登记信息。这种方式通常比较靠谱,但需要房主配合。房主必须持房本和身份证明等资料现场查询。问题就来了,很多房主不愿意费这功夫,如果没有达成购房协议,基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄的。风险也是这样产生的,很多业主签完合同甚至在整个交易流程完成后才发现房龄存在问题。
3、查看房屋使用状况。房屋使用状况也能告诉我们房屋的建筑年代。比如二手房墙面很新,通常就是重新粉刷过,对外出售的二手房经过长时间居住,墙面很容易看出时间的痕迹。如果很新,则有可能为了卖房而重新粉刷的。
如果你无法根据墙面判断房龄,还可以通过一些难以更换的物件来判断房龄。下水管道、地板或地砖磨损程度、卫生间地漏、马桶这些很少更换的物件也能反映房屋的真实房龄。如果你对建筑风格的年代变化有足够了解,也可以通过装修风格来判断建筑年代。
4、特殊房产需要进一步合适。比如房改房,这种房子一旦上市交易,会产生新的土地证和房产证,即使去房管部门查询,也未必能完全查清楚,只有去其原所属单位主管部门才能查到。
5、向小区老年住户和物业打听房龄信息,这是一个笨办法,但往往能起到验证作用。
最后,如果购房者对中介和房东将信将疑,应该在合同上写明房龄相关信息,比如房龄多少年、房屋竣工交房时间、剩余土地年限等,如果信息有误,买卖双方应该如何承担责任或者解除合同等。
(以上回答发布于2016-12-09,当前相关购房政策请以实际为准)
全面及时的楼盘信息,点击查看
统计局数据显示,哈尔滨2016年12月房价环比上涨0.8%,同比上涨2.2%。新房价格上涨,二手房就成为很多买房人心中的首要选择,就哈尔滨楼市而言,一些老旧二手房,由于地段好,价格也相对便宜,受到了不少人的青睐。但是在买二手房的过程中需要注意很多问题。今天,搜狐焦点小编就为大家讲讲二手房房龄长短有什么影响。
1、剩余产权年限
我们知道,普通住宅的产权年限一般为70年。例如,某二手房其开发商1998年拿地,土地使用年限到期时间为2068年;该房子交付使用的日期为2000年。那么到了2017年,该房屋的剩余产权年限为51年(即2068年-2017年)。该房屋的房龄为17年(即2017年-2000年)。通常来说,房龄越老,房屋的剩余产权年限就越短。
PS:房龄和房屋产权年限及房产证日期
很多人分不清房龄、房屋的产权年限以及房产证日期的差别,容易混淆。所以我们先搞清楚这几个概念。
房屋产权年限,也就是房屋土地的使用年限,即开发商获得地皮之日开始计算的年限;
房龄,则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限;
房产证日期,则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期,它和真实房龄不是绝对相同的,因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了,一般而言,房产证日期和建成时间之间有个时间差,业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。
2、贷款年限
买房贷款时,贷款年限会受到个人年龄等各方面的影响。买二手房采用商业贷款,贷款年限还会受到房屋年龄的限制。在同等的情况下,房龄越老,贷款的年限就越短。贷款年限短,月供就会相对较高,每个月的还贷压力就会比较大。
3、房屋剩余寿命
房子和人一样,都有寿命。住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命。房屋在使用过程中,会受到一定的磨损。二手房房龄越老,房屋的磨损也就越大,房屋剩余的寿命也就越短,在居住一定年限后,可能就会变为危房,不能住人。
4、房屋维修费用
房龄越老,受到的磨损就越多,出现的问题也就越多,因此,就需要对房屋进行修缮。进行房屋维修时,需要耗费一定的资金。通常来说,房龄越老,房屋的维修费用也就越高。
5、居住的舒适度
现在新建的房子,在户型的设计和园林的规划方面,都比较新颖、人性化;物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子,小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善,居住的舒适度大大降低。
买二手房时,尤其是一些房龄比较老的二手房,很多人只是考虑到了贷款年限会受到房龄的影响,以及老旧二手房,居住的舒适度比较低。但对于房屋的剩余产权年限和寿命,以及房屋的维修费用,考虑的不多。买二手房时,这些方面,一定要考虑全面。
(以上回答发布于2017-01-28,当前相关购房政策请以实际为准)
点击查看更多房产信息
盖沿凡命: 在二手房交易中,房龄是购房者买房时不可忽视的重要因素之一.因为房龄将对成交价格、居住品质、贷款年限和贷款额度等有所影响.具体如下: 1、房龄和房屋和有效使用年限有密切关系 房龄增大意味着房屋实际有效使用年限的缩短,相应地会产生一定的房屋维修费用,增加物业的维护成本,购房者的实际购房成本将增高.随着受损程度,还可能存在安全隐患. 2、房龄较长的二手房,银行可能会拒贷或缩短贷款年限 二手房是按照评估价来计算贷款额的.所谓的评估价则是根据当时的市场情况,通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的.一般房屋年限越长,评估价可能越低.老房子在申请二手房贷款时,贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低,贷款年限也是如此.
泊头市15324159043: 房龄在房产交易过程中的重要性有哪些? ?
盖沿凡命: 1、房龄会影响房子的硬件设施.房龄越高,房屋可能发生的维修成本就越多,在受损程度不断增加之后,可能还会带来系列的安全隐患. 2、房龄和剩余土地使用年限之间有关联.房龄越高,意味着剩余土地使用年限越短,持有成本也就增加了. 3、房龄和贷款有关联.房龄影响贷款年限和贷款额度,例如如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年.而公积金贷款规定,房龄10年以内房屋,贷款成数为6成,10-15年以内房屋,贷款成数为5成,15-20年以内房屋,贷款成数为4成;20-30年内房屋,贷款成数为3成. 总的来说,就是房龄越老,贷款的年限就越短,成数就愈低,甚至对一些高龄房产,银行是拒接放贷的.
泊头市15324159043: 买二手房也要看年龄 二手房的房龄有哪些影响 - ?
盖沿凡命: 1、房龄影响贷款年限 房龄越长能够居住的时间也就越短了,房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的,土地使用年限是从开发商拿地开始算起的,两者相差时间甚至有超过10年的,也就是说房龄20年,有可能土地使用年限已超过30年.而如果...
泊头市15324159043: 二手房房龄不可忽视有哪些呢? ?
盖沿凡命: 除了心理因素之外,房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系.房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短,相应地会产生一定的房屋维修费用,增加物业的维护成本,购房者的实际购房成本将增高.房龄久、贷款难房龄较长的二手房,还将面临难以申请银行贷款的风险.二手房是按照评估价来计算贷款额的.所谓的评估价则是根据当时的市场情况,通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的.一般房屋年限越长,评估价可能越低.
泊头市15324159043: 买二手房,房龄太老容易出现哪些问题 - ?
盖沿凡命: 房龄太老会存在哪些问题? 1、难贷款:首先,房龄会影响二手房的评估,而买二手房最终能贷多少款,是由评估值决定的.评估机构在对房屋进行评估时,其中有一项就是土地使用年限.很多房龄大的房子土地使用年限会相应的缩短,这样会...
泊头市15324159043: 二手房房龄大小有哪些影响?怎样知道真实房龄 - ?
盖沿凡命: 1、房龄会影响房子的硬件设施.房龄愈高,一般而言,其资产贬值就愈发严重,不管是房子的硬件环境,还是居住舒适度,都是逐渐走下坡路的,所以其可能发生的维修成本就愈多,在受损程度不断增加之后,可能还会带来系列的安全隐患....
泊头市15324159043: 二手房房龄长短有什么影响 - ?
盖沿凡命: 房龄长短,有何影响:1. 房龄高的老房子,其同周边的小区相比,价格一般比较低廉.越老越不易出售,时间长了,甚至会贬值;2. 房龄高的老房子,居住的舒适度比较低,各方面都显得比较破旧;3. 房龄越老,剩余的土地使用年限就越短,维修费用也越高,持有成本增加.随着受损程度的增加,还可能存在安全隐患;4. 房龄越老,贷款的年限就越短,太老的房子,可能银行都不愿意放贷.贷款额度方面,可能也受影响.
泊头市15324159043: 二手房房龄对购房者有什么影响 - ?
盖沿凡命: 1、重视二手房房龄 有房地产中介人员表示,购房者很少会关注房龄,甚至连业主也不清楚自己所持有的物业的真实房龄.甚至,有人以为,房龄就是房产证上的时间.其实,房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期,...
泊头市15324159043: 二手房房龄太短会有哪些影响? - ?
盖沿凡命: 在城市中心地带,新建住宅由于稀缺的宅地供应越来越少,很多人为了图个方便会选择购买二手房.一些老旧二手房,由于地段好,价格也相对便宜,受到了不少人的青睐.买二手房,要注意很多问题.今天,我们来讲讲二手房房龄长短有什么...
泊头市15324159043: 房龄影响房屋价值 怎么预防在房龄上吃亏 - ?
盖沿凡命: 1、查清房屋的“身份”. 购房者特别需要注意的是二手房的房龄和面积.与新建的房屋不同,二手房的房龄十分重要,它直接决定了二手房的使用年限,这也是交易价格评估的重要依据.至于房屋的面积,购房者应实地考查,对于房屋实际面...