成都新规：取消二手房楼龄超10年首付提高10%规定

成都公积金新规：取消二手房楼龄超10年首付提高10%规定~

7月13日，澎湃新闻从成都住房公积金管理中心获悉，成都住房公积金管理中心近日出台二手房交易新规。
根据成都市发布的《关于调整再交易房公积金贷款相关事项的通知》规定，明确取消原“所购再交易房楼龄超过10年的，最低首付款比例相应提高10%”的规定。同时，对于购买再交易房办理公积金贷款的，如所购再交易房由住建部门公布了成交参考价格，则住房价值按住建部门确认的网签备案合同价、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定，计算可贷额度。
据悉，该政策自2021年7月15日起执行，以贷款受理时间为准。
据了解，成都于今年5月28日发布首批二手房成交参考价，涉及成华区、金牛区、武侯区、青羊区、锦江区、天府新区和高新区的201个小区。参考成交单价最高为39300元，位于高新区的中大文儒德小区；金牛区的西城首峻参考单价最低，为12607元。首批二手房成交指导价基本上打了八五折左右，最低甚至达到六折。
随后的7月8日，成都市城市建设发展研究院发布成都第二批住宅小区二手房成交参考价格，共涉及天府新区、高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区286个住宅小区，最高价格33006元/平方米，为高新区的凯德世纪名邸和万科公园五号；青白江区的瀚城国际二手房参考价最低，为7016元/平方米。
对于二手房成交参考价发布机制，成都市住建局表示，成都关于进一步规范二手住房交易行为，一是加强对二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要配合做好技术管控；二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。
以下为通知全文：
各相关单位及借款人：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，根据《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》等文件精神，现将《成都住房公积金管理中心关于印发〈成都住房公积金个人住房贷款实施细则〉的通知》（成公积金贷〔2019〕1号）中再交易房公积金贷款的相关事项调整如下。
一、关于再交易房住房价值的认定
购买再交易房办理公积金贷款的，如所购再交易房由住建部门公布了成交参考价格，则住房价值按住建部门确认的网签备案合同价、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定，计算可贷额度。
二、关于楼龄超过10年首付款比例的规定
取消原“所购再交易房楼龄超过10年的，最低首付款比例相应提高10%”的规定。
三、执行时间
本通知自2021年7月15日起执行，以贷款受理时间为准。原有规定与本通知不一致的，按本通知执行。未涉及事项仍按原有规定执行。
特此通知。
成都住房公积金管理中心
2021年7月12日

引言： 11月21日，成都住房公积金管理中心再出新政。根据新政，所购二手房楼龄在十年以上的，则相应提高一成的首付款比例。
专家表示关于十年以上楼龄二手房的新规，是应对“高龄”二手房市场波动的风险。而很多购房者表示疑问，房龄过长的二手房还能买吗？
本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、彭安碧律师、范云云（实习）律师为您详细解答。
“高龄”二手房都有哪些购买风险，需要慎重选择吗？
北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：
“高龄”二手房需慎重选择购买。
其一，“高龄”房屋可能使贷款额度减少或被拒，这无疑会加大通过按揭贷款方式买房的购房者资金压力，甚至可能发生违约风险。
若买卖合同中对于通过抵押贷款方式支付房款未作出明确约定的，买卖双方可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定进行处理。
其二，“高龄二手房”一般都已经超过《商品房销售管理办法》、《建设工程质量管理条例》规定的保修年限。
对于超过保修年限的房屋，若超过保修期限，发生的属于保修范围的质量问题无法再向开发商追责，因此，“高龄”房屋的修缮、物业维护的成本大于低龄房屋，增加购房者的实际购房成本。
其三，法律对于住宅用地的出让期限最高为70年，“高龄”房屋对于国有土地使用权的剩余期限已经不长。
在目前法律上及实践中对于土地是有权期限到期后如何处理尚未作出明确规定的情况下，这也将给购房者长期使用房屋的目的带来隐患。
其四，“高龄”房屋所在小区一般都会存在停车位不足，物业管理滞后，绿化及配套环境差及人员流动性大等问题，这些问题的存在也将给购房者购房后的居住舒适度等方面造成影响。
银行为何不愿给老房子贷款“高龄”二手房？
北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：银行向任何个人或机构发放贷款均需依据“三法一指引”的要求，房屋按揭贷款是将房屋作为担保物进行审核，且《商业银行法》《贷款通则》等都要求商业银行对借款人的还款能力，抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。
而“高龄二手房”作为“抵押物”，其价值、抵押率、抵押物的变现等均是银行发放贷款的审查因素，仅从房龄角度考虑，高龄房屋相对低龄的房屋的价值势必会有所降低，因此，银行从风控角度考虑，其贷款额度可能会存在减少甚至出现被拒的可能。
买二手房应该选择多少年房龄的比较合适？
北京安博（成都）律师事务所彭安碧律师认为：选择多少房龄还是看个人需求，购房者选择房屋存在多种因素,如地理位置、学区、价格等，二手房的购买者可能还会考虑房屋的税费因素，但无论作何种选择，购房者都应该详细了解房屋状况。
➤对于房屋的房龄，建议购房者首先可以通过网络查询楼盘信息、及楼盘外观状况等进行初判；
➤其次可以查看购房者的购房合同、房屋产权证登记的日期、契税完税证明等；
➤再次，可以与出卖人共同到房管局查询房屋信息。
如果交叫了定金，才发现房龄超出预期，可以毁约吗？
北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：支付了定金才发现房龄超出预期能否解除合同，具体要看合同的约定。
根据《合同法》第一百一十五条之约定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
若房屋买卖合同中并未明确房龄，且无对房龄的任何承诺或有任何限制性的约定，在卖方完全按照合同履行其相应义务的情况下，买方不履行合同义务的，无权要求返还定金；
反之，若在定金合同或购房合同中，对于房龄有明确的约定，支付定金后却发现与约定不符，可以依据合同要求其承担相应的违约责任或要求其双倍返还定金，若无约定可以依据《合同法》第54条之规定，以欺诈或重大误解行使撤销权。
（以上回答发布于2016-12-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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7月13日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）从成都住房公积金管理中心获悉，成都住房公积金管理中心近日出台二手房交易新规。

根据成都市发布的《关于调整再交易房公积金贷款相关事项的通知》规定，明确取消原“所购再交易房楼龄超过10年的，最低首付款比例相应提高10%”的规定。同时，对于购买再交易房办理公积金贷款的，如所购再交易房由住建部门公布了成交参考价格，则住房价值按住建部门确认的网签备案合同价、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定，计算可贷额度。

据悉，该政策自2021年7月15日起执行，以贷款受理时间为准。

据了解，成都于今年5月28日发布首批二手房成交参考价，涉及成华区、金牛区、武侯区、青羊区、锦江区、天府新区和高新区的201个小区。参考成交单价最高为39300元，位于高新区的中大文儒德小区；金牛区的西城首峻参考单价最低，为12607元。首批二手房成交指导价基本上打了八五折左右，最低甚至达到六折。

随后的7月8日，成都市城市建设发展研究院发布成都第二批住宅小区二手房成交参考价格，共涉及天府新区、高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区286个住宅小区，最高价格33006元/平方米，为高新区的凯德世纪名邸和万科公园五号；青白江区的瀚城国际二手房参考价最低，为7016元/平方米。

对于二手房成交参考价发布机制，成都市住建局表示，成都关于进一步规范二手住房交易行为，一是加强对二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要配合做好技术管控；二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

以下为通知全文：

各相关单位及借款人：

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，根据《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》等文件精神，现将《成都住房公积金管理中心关于印发〈成都住房公积金个人住房贷款实施细则〉的通知》（成公积金贷〔2019〕1号）中再交易房公积金贷款的相关事项调整如下。

一、关于再交易房住房价值的认定

购买再交易房办理公积金贷款的，如所购再交易房由住建部门公布了成交参考价格，则住房价值按住建部门确认的网签备案合同价、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定，计算可贷额度。

二、关于楼龄超过10年首付款比例的规定

取消原“所购再交易房楼龄超过10年的，最低首付款比例相应提高10%”的规定。

三、执行时间

本通知自2021年7月15日起执行，以贷款受理时间为准。原有规定与本通知不一致的，按本通知执行。未涉及事项仍按原有规定执行。

特此通知。

成都住房公积金管理中心

2021年7月12日

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乌拉特后旗18627157158： 2021二手房买卖新政策 ？
木万圣诺： 对于想买卖二手房的朋友来说,不得不了解清楚的就是二手房交易税费.二手房交易主要分四种情况:正常过户、赠与过户、继承房产交易过户和析产.各种交易形式所需...

乌拉特后旗18627157158： 成都房龄在五年内的二手房公积金贷款利率是多少 - ？
木万圣诺： 成都市公积金管理规定,二手房房龄只与首付有关,1、房龄在10年以下的首付最少3成,2、房龄在10年以上的首付最少4 成.3、贷款年限和房龄加在一起不能超过30年.例如房龄是20年.那贷款年限就是10年.利率还是看你是否为首套房,若是则执行基准利率,4.5%,否则就上浮10%.

乌拉特后旗18627157158： 成都用住房公积金贷款二手房能不 - ？
木万圣诺： 能.二手房公积金贷款申请条件:1. 借款申请人须建立住房公积金账户12个月(含)以上,同时足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上(正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金),且申请贷款时处于缴存状态.2. 对于经中心...

乌拉特后旗18627157158： 二手房的房龄超过多少年就不能买了 - ？
木万圣诺： 所谓房龄,是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限.那么,,找法网小编为您介绍,希望能给您提供帮助.一、二手房的房龄一般二十年以上的房龄贷款受到限制,只有可贷额度的一半.按照我国现行法律,土地使用...

乌拉特后旗18627157158： 成都房子限购政策 - ？
木万圣诺： 1、买房本人具有购房地区的户籍或是在该地区具有稳定的职业,并且24个月以上连续不断地缴纳社会保险. 2、自2016年10月1号起没有在成都市区购买过商品住房(除二手房)才能再次购买商品住房或是二手房. 3、对于高新区南部园区或是...

乌拉特后旗18627157158： 成都新规限不限制购买首套房呢 - ？
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乌拉特后旗18627157158： 成都市限购政策 - ？
木万圣诺： 一、在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的,应当同时符合以下条件: (一)购房人具有拟购房所在区户籍(其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的,应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以...

乌拉特后旗18627157158： 过户了,咨询下成都房屋过户年限要求吗 - ？
木万圣诺： 需要业主持有住房满3年,才可以申请过户该住房.2017年4月12日,成都市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》:《通知》规定,在我市住房限购区域内新购买住房,须取得不动产权证满3年后方可转让.“该规定主要是继续从严控制投机炒房行为,严格贯彻'房子是用来住的,不是用来炒的'定位.”