《海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》的通知

怎样做好企业管理~

其实管理工作并不难做，但是需要具备相一定的专业知识和实践经验。专业知识的提升可以通过阅读（比说多看一些类似《管理者必读12篇》、《管理的实践》等经典教材）、接受培训来解决，而经验则要靠在实际工作中对各类管理事务处理情况的积累。专业知识真的很重要，管理也是一门专业性很强的学科，很多东西不能依赖于“想当然”的想法、不能按常理来推断。
在具备了专业知识和实践经验以后，做好管理还要着重关注以下几点：

(1)管好自己。首先，作为管理者，要以身作则，自己制定的规章制度不能只要求下属遵守而自己不用遵守。其次，赏罚分明。否则无法领导或指挥几百、几千、几万，甚至几十万人有序工作。
(2)管好他人。一要规划好每个岗位的“责、权、利”，让岗位上的人能看到希望；二要提供充足的培训，确保员工岗位的专业素质；三要搞好企业文化建设，让员工有归属感和自豪感；四要逐渐提高员工福利，让员工与企业共成长。员工稳定且素质得到逐渐提高，则企业的核心生存力、竞争力就具备了。
(3)管好流程。有了上述(1)和(2)项的同时，制定又好又快又便捷的作业流程，能够确保整体取得最好的工作成果。如果几百人、几千人甚至更大的企业，各有各的方法和想法，各按各的方法工作，则不但效率低下且质量很差。
(4)评价管理水平高低的标准
1)不忍欺（上下级互不忍心欺骗）
2)不能欺（下属觉得不能欺骗上司）
3)不敢欺（下属不敢欺骗上司）
管理者应有的11种基本态度
请先不要说“不可能”。事必躬亲不是好主管，授权不等于放任。做好标准化：你说我说都是人治，第i方的标准最有权威。不要光说不练。既要埋头苦干，更要抬头看路。经验加技巧才是良方，知识让经验得以升华。要提出具体的改善建议，不要发牢骚。不可一味做好人。经常站在对方的立场思考。团队的利益高于一切。第一次就把事情做好。

法约尔的14条管理原则
工作分工——这条原则与亚当·斯密的“劳动分工”原则是一致的。专业化使员工的工作更有效率，从而提高了工作的成果。职权——管理者必须有命令下级的权力，职权赋予管理者的就是这种权力。但是，责任应当是权力的衍生物，凡行使职权的地方，就应当建立责任。纪律——员工必须遵守和尊重统治组织的规则，良好的纪律是有效的领导者造就的。对管理者与员T问关系的清楚认识关系到组织的规则，明智地运用惩罚以对付违反规则的行为。统一指挥——每一个员工应当只接受来自一位上级的命令。统一领导——每一组具有同一目标的组织活动，应当在一位管理者和一个计划的指导下进行。个人利益服从整体利益——任何员工个人或员工群体的利益，不应当置于组织的整体利益之上。报酬——对工作人员的服务必须付给公平的工资。集中——指下级参与决策的程度。决策制定是集中(集中于管理当局)还是分散(分散给下属)，只是一个适当程度的问题，管理当局的任务是找到在每种情况下最适合的集中程度。等级链——从最高层管理到最底层管理的直线职权代表了一个等级链，信息应当按等级链传递。但是，如果遵循等级链会导致信息传递的延迟，则可以允许横向交流，条件是所有当事人同意和通知各自的上级。秩序——员工和物料应当在恰当的时候处在恰当的位置上。公平——管理者应当公平地对待下级。员工的稳定——员工的高流动率是低效率的，管理当局应当提供有规则的人事计划，并保证有合适的人选接替职务的空缺。首创精神——允许员工发起和实施他们的计划，将会调动他们的极大热情。团队精神——鼓励团队精神将会在组织中建立起和谐和团结

　　【标 题】关于印发《海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》的通知（已失效）
　　【文 号】海建设〔2003〕13号
　　【发布日期】2003.03.01
　　【实施日期】2003.03.01
　　【效 力】失效
　　【全文】
　　市各建设、开发、拆迁实施单位、拆迁评估单位：
　　根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发〔2003〕16号)、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》(通房〔2003〕17号)，现将《海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》印发给你们，请遵照执行。

　　二00三年三月一日

　　海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准

　　第一章 总则
　　一、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号以下简称拆迁条例)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》(GB／T50291—1999）、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发[2003]16号)及《南通市坡市房屋拆迁补偿价评估技术规范》(通房[2003]17号)及其它有关规定，制定本规范。
　　二、本规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下的由交易双方协商确定的市场价。
　　三、本规范适用于城市房屋拆迁补偿价的评估(以下简称拆迁评估)。
　　四、拆迁评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。
　　五、依照房地产讦估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。
　　六、承担拆迁评估业务的讦估机构及其评估人员应遵守职业道德，追求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
　　七、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。拆迁讦估时应将(房屋拆迁许可证》和拆迁公告规定的拆迁时间作为同一工程项目统一的估价时点；
　　八、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规定、规范和房地产市场评估常规办理。
　　第二章 拆迁评估的基本步骤和方法
　　一、拆迁评估的基本步骤为：
　　(一)掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；
　　(二)根据合法性依据进行实地勘测讦估；
　　(三)绘制、填写评估表格材料；
　　(四)编制评估报告；
　　(五)报告讦估结果。
　　二、拆迁评估的方法
　　拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估单位(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，应采用同一评估方法实施评估。
　　(一)市场比较法
　　1、本方法主要适用于城市规划区内国有土地上和兴建时使用的土地为农民集体所有土地上住宅房屋的拆迁评估。
　　2、本方法的计算公式为：
　　(1)城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额二合法建筑面积的建安成新价补偿额+合法土地使用面积的区位补偿额(合法土地使用面积小于合法建筑面积的以建筑面积计算区位补偿额)。
　　对以出让方式取得土地使用权，根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况由土地评估所予以评估。若合法建筑面积建安成新价补偿额+合法土地使用面积的土地出让金补偿额大于前款(1)计算的被拆迁房屋补偿额，按本款计算。
　　(2)兴建时使用土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿，按下列标准执行。
　　①被拆迁房屋的合法建筑面积按新建、翻建时乡(镇)政府和市国土、建设主管部门审批或《集体土地使用证》核准的面积确定；合法土地使用面积按被拆迁人持有的土地使用证载明的合法面积确定。
　　②被拆迁房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿。住宅房屋建安价评估，按《海门市各类被拆迁住宅房屋建筑结构、等级评估标准》(附表2)结合房屋成新状况评估确定。
　　被拆迁住宅房屋区位补偿按合法建筑面积计算，实际建筑面积小于审批面积按实际面积计算。
　　③被拆迁住宅房屋合法土地使用面积大于建筑面积的，按下列标准增加补偿。
　　A：土地使用面积在135平方米以下(含135平方米)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30％的标准计算。
　　B：建筑面积超过135平方米的，土地使用面积超出建筑面积的部分按每平方来60元的标准计算。
　　C：土地使用面积超过135平方米，建筑面积在135平方米以下(含135平方米)的，土地使用面积超过135平方米的部分，按每平方米60元的标准计算。
　　④城市规划控制区范围内，人口应享受土地使用面积大于房屋建筑面积的部分，按房屋所在地区位价40％的标准给予补偿(人口享受面积的对象和标准，按海政发[2002]98号文件有关规定执行)。属危险房屋或大龄青年急需结婚无住房的，根据本人申请可提前予以拆迁。
　　3、新建住宅房屋自竣工之日至拆迁许可证颁发之日不满5年(自批准建房日期之日增加建房施工期9个月)被拆迁的，按其建安成新价的20％增加补偿：
　　4、被征用集体土地范围内集体经济组织的房屋实施拆迁，按房屋合法建筑面积建安成新价评估补偿；
　　5、被拆迁人专门从事养殖业，因房屋拆迁终止的，按附表18的标准给予补偿。
　　6、本办法修正的因素和标准为：
　　(1）被评估住宅房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按《海门市各类被拆迁住宅房屋建筑结构、等级评估标准》(附表2)和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》(附表3)、《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》(附表4)对照评估。
　　(2)被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正(见附表6、附表7)。
　　(3)被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育(学校、幼儿园)、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-2％至2％之间。
　　(4)对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设备和装潢、装修项目的补偿评估，按《海门市房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢补偿标准》(附表14)单列进行评估。
　　(5)拆迁范围确定并发布房屋拆迁公告之日起，装潢、装修、改建、扩建的项目不予补偿。
　　7、城市规划区范围内的被拆迁人或者公有住房承租人，具有房屋产权证(承租使用权书证)、土地使用证或者建房批准文件，仅有一处住房的且长期实际居住，经评估后获得的货币补偿总额低于人民币3．5万元的(不含提前搬迁奖、过渡费)，经公示确认，由拆迁人补足3．5万元。
　　被拆迁人(含征地拆迁户无子女的孤寡老人)或者拆迁公有住房承租人获得3．5万元货币补偿后，仍无经济能力解决住房的，经申请由房屋拆迁管理部门、房改办审核后按照城镇廉租住房或拆迁解困房的政策给予解决。
　　8、对处于城市规划区边缘的征地拆迁户，所在村、组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，并经规划管理部门同意的，对被拆迁房屋迁建成本进行补偿。海门市被拆迁房屋迁建成本补偿价，按《海门市被拆迁房屋迁建补偿费标准》(见附表8)评估。
　　(二)路线价法
　　1、本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。
　　2、本方法的计算公式为：房屋拆迁补偿额=被拆迁房屋建安价补偿额+区位价补偿额
　　(1)建安补偿价的确定。按《海门市非住宅房屋建筑结构评估标准》(附表5)和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》(附表3)、《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》(附表4)对照讦估。
　　(2)区位补偿价的确定。根据《海门市市区非住宅房屋路线(段)区类划分》(附表15)和被拆迁非住宅房屋临街面状态因素与楼层因素(按附表9“非住宅房屋临街面状态调整系数表”和“非住宅房屋楼层调整修正表”)对非住宅房屋拆迁区位补偿指导价进行修正确定。海门市非住宅房屋拆迁区位补偿指导价按《海门市非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准》(附表16)执行。
　　3、两面临街的，以区位等级级别高的临街面路段区位补偿指导价确定。
　　4、对非住宅房屋拆迁停产、停业补偿
　　（1）对拆迁非住宅房屋(经营)实行产权调换、货币补偿致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税额年均值给予——次性综合补助。海门市具体综合补助数额参照附表10确定。
　　(2)非住宅房屋的区位补偿，按合法建筑面积计算，对合法建筑面积小于土地面积的按土地面积计算，但要区别于不同土地性质、类型等因素由具有土地评估资质的机构评估后，在区位补偿价中扣除土地出让金等费用。其中：出让土地扣除已使用年限的土地出让金；政府减免土地出让金的改制企业扣除减免金额；划拨土地扣除土地出让金；集体土地扣除土地出让金和征地费用等。
　　(3)租凭集体土地上的房屋拆迁，按批准建筑面积的建安成新价评估补偿。
　　（4）对非住宅房屋内的装潢、装修项目补偿，可参照《海门市房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢项目补偿标准)(附表14)单列评估。
　　5、对具有房屋产权证，土地吏用证，属于住宅房屋性质，改变用途为营业用房或住宅兼营业的，按住宅房屋评估补偿。
　　对已取得工商营业执照和完税证明，持续营业l年以上(含1年)3年以下的，按房屋所在邻近道路非住宅房屋区位补偿指导价x被拆迁房屋实际经营面积x3％的标准增加综合补贴；3年以上(含3年)5年以下的，增加8％；5年以上(含5年)的，增加10％。
　　(四)其他补偿评估
　　在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木(含果树)、竹园等，需要砍伐或迁移的，按附表11给予一次性补偿；坟墓迁移按附表12给予一次性补偿。
　　第三章
　　房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费
　　和企业停产补助费等的规定
　　一、市被拆迁的住宅房屋，支付搬迁补助费的标准为：被拆迁房屋建筑面积(下同）在30平方米(含30平方米)以下的，一次性支付搬迁补助费120元；被拆迁房屋面积在30平方米以上的，按每平方米5元标准一次性支付搬迁补助费。
　　二、对房屋被拆迁后自行解决过渡居住用房的，支付临时安置补助费(过渡费)的标准为：被拆迁房屋面积在30平方米(含30平方米)以下的，市区一、二类区位月支付临时安置补助费100元，三类及以下区位月支付临时安置补助费80元；被拆迁房屋面积在30平方米以上的，市区一、二类区位范围，每平方米月支付临时安置补助费3元；三类区位范围，每平方米月支付临时安置补助费2．5元；其它区类范围，每平方米月支付临时安置补助费2元。对市区一、二类区位范围内的被拆迁房屋，按面积计算低于100元的按100元支付，三类及以下区位的被拆迁房屋，按面积计算低于80元的按80元支付：
　　三、支付搬迁补助费和临时安置补助费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据按户计算。对因析产造成少于30平方米的不单列分户计算。
　　四、对房屋拆迁实行货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补助费；对回迁安置的，按协议的约定支付临时安置补助费；
　　五、拆迁租赁的房屋(指公有住房、单位住房)，搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。
　　六、拆迁生产型工业企业非住宅用房，异地迁建或产权置换，造成被拆迁单位正常生产停产的，根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按人均月工资450元的标准给予经济补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过4个月(货币补偿按2个月计算)。对非正常生产的企业，按人均月工资340元标准补助，最高不超过4个月(货币补偿按2个月计算)，对在拆迁前已经停产的企业，按市区下岗职工月生活最低保障线的标准给予补助，最高不超过4个月(货币补偿按2个月计算)。
　　七、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助按附表13规定执行。
　　八、拆迁假期或误工补贴标准
　　拆迁假期或误工补贴可选择其中之一。
　　实行货币补偿、产权调换的，由市拆迁管理办公室或拆迁人出具证明，可享受拆迁事假两次共计7天，或给予误工补贴每人100元(每户限二人)。
　　实行移地迁建，由市拆迁管理办公室或拆迁人出具证明，可享受拆迁假期(平房20天，楼房30天)或给予误工补贴(平房250元/人，楼房400元/人，每户限二人)。
　　第四章附则
　　本规范自发文之日起施行，海建设发〔2002〕1号、100号同时废止。在2003年3月1日前，已领取房屋拆迁许可证并已实施的拆迁项目，按原规范标准执行。
　　本规范由市房屋拆迁管理部门负责解释。

　　附表1：
　　海门市被拆迁住宅房屋区位补偿基价
　　区位等级：一类区；被拆迁住宅房屋地段范围：以珠江路电视塔路口顺时针向西，经人民路、长江路、秀山路、圩角河、人民西路、海兴路、新海路、圩角河、海门河、日新河、丝绸路、珠江路以内的区域；基价：680元/m2。
　　区位等级：二类区；被拆迁住宅房屋地段范围：以海门河、日新河的交汇处往东，顺时针方向至瑞江路、南海路、嘉陵江路、十三号横河、圩角河、秀山路、新开河、新海路、海兴路、钢厂北侧横河以内的除一类区以外的区域；基价：630元/m2。
　　区位等级：三类区；被拆迁住宅房屋地段范围：一类、二类区以外的本市规划区范围内的其他地区；基价：550元/m2。
　　区位等级：三厂镇区；被拆迁住宅房屋地段范围：三厂镇区、青龙化工园区、城市规划区范围内，其余地区按照其他地区标准；基价：340元/m2。
　　区位等级：其他地区；被拆迁住宅房屋地段范围：海门镇城市规划区以外的其它地区、各乡镇、场；基价：230元/m2。

　　注：本文件已被市政府关于印发《海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则》的通知（海政发[2004]17号）替代。

---

深泽县17632595899： 房屋拆迁补偿价格评估方法探讨是什么? ？
衅送汝宁： 我国在2001年颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》,新条例规定房屋拆迁补偿金额以房地产市场价格评估确定.本文在分析房屋拆迁补偿价格评估特点的基础上,讨论了...

深泽县17632595899： 房屋拆迁补偿评估的方法有哪些 - ？
衅送汝宁： 房屋拆迁的五种评估方法 1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值.市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方...

深泽县17632595899： 海安县拆迁有那些补偿方式,以什么为标准? - ？
衅送汝宁： 县政府办公室关于转发县建设局、物价局、国土资源局《海安县城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》的通知 海政办发〔2004〕34号 各乡镇人民政府,县开发区管委会,县政府各部门、各直属单位:县建设局、物价局、国土资...

深泽县17632595899： 如何对拆迁房屋进行评估?具体的方法 - ？
衅送汝宁： 依据《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号) 第四条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字. 第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法...

深泽县17632595899： 城市房屋拆迁估价技术路线怎么样? ？
衅送汝宁： 一)“标本房屋”市场价格评估技术路线 城市旧城改造往往会涉及成片小区的拆迁,拆迁的数量大,估价工作量也十巨大,为提高估价效率,对这类拆迁评估,可先评估出...

深泽县17632595899： 拆迁补偿标准,多层房屋拆迁赔偿问题 ？
衅送汝宁： 一、双层房屋拆迁,如何计算赔偿?1、房屋拆迁按6个等级赔偿,其中住宅拆迁最高可补1650元.当事人自选房价评估组织具体对每户被拆房屋的赔偿估价,由房地产价...

深泽县17632595899： 苏州拆迁法律咨询事务所 ？
衅送汝宁： 一、苏州拆迁补偿的法律规定是什么?苏州市拆迁补偿标准,是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿,按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价...

深泽县17632595899： 房屋拆迁补偿价应如何评估 - ？
衅送汝宁： 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格.被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定. 对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估.对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定. 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见.

深泽县17632595899： 房屋拆迁面积如何计算? - ？
衅送汝宁： 一般以房地产权证记载的建筑面积为准.无房地产权证的,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准.计算公式:补偿费=(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建...

深泽县17632595899： 房屋拆迁评估的方法有哪些,对拆迁评估房 - ？
衅送汝宁： 2011年6月3日住建部公布了《国有土地上房屋征收评估办法》.根据该办法规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估.被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估.可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果.