求购一篇物业管理法律的案例以其分析

一个物业管理的案例分析~

1、要求赔偿显然是不合理的，用户把车停在哪儿和物业公司没有任何关系，或者说并不是保安强制用户非要停在市政路上，再者说，作为驾驶车辆的驾驶员应当知道停在市政道路上属于违法行为，那么出现违章自然不应当由管理处承担责任。

2、如果物业管理公司在沟通和礼仪礼节上已经做到了位的话，物业公司就不存在管理上的漏洞。

在一个已实施物业管理的住宅小区内,物业管理企业将所管物业项目 的楼内一楼电梯旁的公共部位约100平方米出租给他人设摊经营.住宅区内业主认为,在购房时已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中,对此公共部位拥有使用权,物业管理企业未经为主同意,擅自将公共部位出租给他人经营,是一种侵权行为,业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭.
问:1、住宅小区内业主所言是否有道理？
2、物来管理企业是否承担法律责任？法律依据是什么？
2、某住宅区的物业管理公司，根据本公司制订的管理办法，向在小区内施工的施工队收取了两万元押金。施工中因施工队员工操作不当引起火灾，造成娄个居民人员作废及财产损失。善后处理时，物业管理公司和施工队相互推卸责任。
问：1、物业管理公司收取押金的行为有无法律依据？
2、受害人应以谁起诉对象？
3、物业管理公司应承担哪些民事责任和行政责任？
案例1
1.住宅小区内业主所言是否有道理？
有道理。根据《中华人民共和国物权法》第六章第七十、七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利和业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。同时七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
2.物来管理企业是否承担法律责任？法律依据是什么？
要承担法律责任。依据是非法占有、使用、收益和处分。
案例2
1.没有依据！物业服务企业只能按照《物业管理条例》相关要求向业主收取装修保证金，之后要退还。
2.受害人应以谁起诉对象？
看签定合同主体双方是谁，如果业主是和装修队签定的合同就起诉装修队。
3.物业管理公司应承担哪些民事责任和行政责任？
根据业主与物业服务公司签定的合同和物业管理相关法规来承担责任。

[案情]

1993年4月，滨海住宅小区的开发商某房地产公司将滨海住宅小区的住宅预售给A公司等13个业主。1994年9月，该住宅小区建成，迁入450家住户。1995年1月，房地产公司和B物业公司签订《滨海小区物业管理承包合同》，合同约定：房地产公司将其开发的滨海小区第一期42栋高级公寓（面积约12万平方米）的物业管理承包给B物业管理公司（以下简称物业公司），承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元；合同签订后10日内，物业公司应向房地产公司支付履行保证金50万元。同年5月，房地产公司又和物业公司签订了《维修承包合同》，约定：滨海小区 1一42栋楼房在保修期内的维修任务由房地产公司总承包给物业公司维修，总承包工程款40万元。

上述合同签订后，物业公司向房地产公司支付了履行保证金50万元。房地产公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向房地产公司支付承包金。房地产公司因此诉至法院要求物业管理公司支付承包费及违约金。案件在法院审理过程中，由A公司等13个业主组成的滨海小区业主管理委员会，已经在1997年8月经当地房地产管理部门批准成立，并与物业公司签订了《委托物业管理合同》。

[审判]

法院审理认为：本案投资公司只是滨海住宅小区的开发建设单位，其擅自与B物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同应为无效合同。判决驳回了房地产公司要求B物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求。

[分析]

物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理公司对住宅小区提供公共性服务，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。目前国家对物业管理问题正在逐渐加以规范，不断有新法律法规出台。

物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定，物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司，他们之间是委托人和被委托人的关系，执行合同法中委托合同的有关规定。业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。
本案，房地产公司无权将滨海小区的物业管理发包给他人，从中牟利，其签订的合同是无效的。只有业主管委会与物业公司签订了《委托物业管理合同》，才是合法有效的。

擅自改变住房使用性质如何处理？

[专案简介]某人购买了一套封闭小区新建商品住宅的房屋，本想用于自己开公司的办公用房。在向所在地房地局申请“居改非”时，被区局以“新建商品住宅的使用性质不得改变”为由驳回了申请。此后，其将这套房子租给了一家有工商营业执照的公司使用。此后，该幢住房内闲杂人等来来往往，其他业主遂以物业的安全使用存在问题向区房地局投诉。

[分析解答]把新建商品住宅出租给公司作为办公用房使用是违反了《上海市居住物业管理条例》第三十条中的“住宅不得改变使用性质”的规定。对于本案中业主的违法行为，区房地局应根据《上海市居住物业管理条例》第五十八条的规定，责令其限期改正，恢复原状，并可处一千元以上一万元以下的罚款。

业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗?

[专案简介]某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主代表大会，通过限期拆除违章搭建的决议。在规定的期限内，个别业主仍置若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了违章安装的防盗门。

[分析解答]根据《上海市居住物业管理条例》第二十八条的规定，在公共走廊中擅自搭建防盗门属于占用共用部位的禁止行为。对于业主或使用人违反条例的规定，物业公司首先应当进行劝阻和制止，告知业主或使用人其行为已违反了有关物业管理法规的规定，督促其改正，并恢复原状。如果业主或使用人仍然一意孤行，物业公司可依照《上海市居住物业管理条例》第二十九条规定，及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
对本案中的个别业主违反《上海市居住物业管理条例》的规定。物业公司应按规定报房地产行政主管部门处罚，经处罚生效后由人民法院采取措施予以强行拆除。物业公司或业主委员会不是行政执法主体，也不是司法机关，故无权对违章安装防盗门违法强行拆除。

物业公司如何合理收取相关的住宅入住费用？

[专案简介]99年10月，某小区物业公司向新入住的居民收取装修保证金1500元，并按市场价向售户收取铝合金窗费1500元，防盗门480元。物业公司称，居民当时的售房合同中并未将铝合金窗和防盗门做为房屋的附属设施，故应另行付费。

[分析解答]关于收取装修保证金方面的问题。沪价房（1997）第165号文《关于贯彻实施〈上海市居住物业管理条例〉有关问题的通知》规定：“物业管理企业对装修住宅进行指导和监督，但不得擅自收取装修管理费、服务费。自1997年7月1日起，不得收取装修保证金。”，沪价房（1999）第166号文《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》规定：“物业管理企业不得向业主、使用人或施工装修队伍收取装修保证金、押金。”。所以，本案的物业公司在99年10月，即文件禁止收取装修保证金后，仍向居民收取装修保证金属不合理收费。
关于收取的铝合金窗和防盗门费用方面和问题。沪价房（1996）174号文《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答》规定：“商品房开发阶段按施工图修建的防盗铁门、铝合金窗、电话线路、煤气管道等费用，应包含在房价内。业主入住时物业管理单位不得追收。”，沪价房（1999）第166号文《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》中规定：“物业管理企业按有关部门规定并垫付了资金加装防盗分户门、电控总门等设施的，按成本向业主或使用人收取。但在签订购房合同时明确做为房屋附属设施交付的，此费用应包含在房价内。”。所以，本案中物业公司向居民收取未在购房合同中明确作为房屋附属设施的铝合金窗、防盗门费用时，应按成本价收取。

前期物业管理期间物业使用人应遵守何种行为规范？

[专案简介]在前期物业管理阶段，一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员使用。虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证，但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地。为此，小区的业主与开发商交涉。开发商则声称自己有住房处分权，自己的行为并无不妥。

[分析解答]根据《上海市居住物业管理条例》四十二条的规定，新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订住宅使用公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。故住宅使用公约随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。《条例》第五十四条规定，业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约的，应当承担相应的民事责任；违反住宅使用公约的，相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
开发商或是小业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。按《条例》第二十八条的规定，物业使用中禁止乱设摊、乱倒垃圾、杂物等，故在住宅使用公约中，理应明确规定“随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物以及乱设摊等”属物业使用中的禁止行为。
对本案的小区问题的处理，物业公司应先与开发商联系，要求开发商必须将《条例》中禁止的物业使用行为及住宅使用公约告知其出租房屋的外来人口，并督促其遵守《条例》的规定及住宅使用公约。
如果该批外来人口在上述情况下，依然不听劝阻，则物业公司、相关业主或使用人可以以其违反住宅使用公约向法院提请诉讼，要求排除妨碍，要求使用人承担民事责任。也可向有关行政管理部门反映，由相关行政管理部门依照法律、法规的规定处罚。

业主委员会委员缺额时应如何正常运作？

[专案简介]某小区业主委员会与物业管理公司的物业管理服务合同到期，就重新选聘还是续聘物业公司的问题，业主委员会委员间的意见不一。同时，有部分业主委员会成员集体辞职。而原先的物业管理企业因为合同到期，未被续聘而退出了该小区的管理。小区业主对业主委员会在运作中发生的问题意见很大。

[分析解答]根据沪房地资物[2000]167号文《加强业主委员会管理若干规定》的规定，当业主委员会委员缺额时，应当在下一次业主大会或业主代表大会召开时予以补选，当业主委员会缺额人数超过四分之一时，应当及时召开业主大会或业主代表大会予以补选。
该小区应补足业主委员会的人数，待业主委员会满额后，由业主委员会讨论决定物业公司的选聘事宜，重新选聘一家物业管理企业，并与之订立新的物业管理服务合同。
关于业主对业主委员会的运作或业委会成员的工作不满，可在业主委员会换届选举时通过业主大会或业主代表大会重新选举确定业主委员会的成员。

是职务侵占，还是中介所得？

[专案简介]1997年3月，A小区成立了业委会。同年4月，经业委会讨论决定寻找一家利率高于银行的金融机构，将维修基金保值增值，年息不低于11%。此后，业委会委员卢某通过其朋友顾某联系了B投资公司经理楼某，B公司许以22%的年息。卢某要求将年息中的一半，即11%的年息提前领取，做为好处费。
同年7月，卢某经业委会同意后，把200万元的维修基金存入B公司，期限两年。存款当日，B公司与顾某自己的C私营公司签订了咨询中介合同，由B公司与咨询费的名义支付给C私营公司本应属22%年息中的11%利息款计44万元。收款后，顾将其中的25万元给了卢某，余款19万元由其和楼某瓜分。2000年3月，该案事发。区人民检察院对卢某以职务侵占罪向法院提起公诉。对检察机关的指控，被告卢某辩称自己只是推荐，并未经手这笔款，也无职务，另11%是中介费，具体由顾某操作，25万元是向顾某借的，因此不构成犯罪。

[分析解答]对于本案，法院经审理后认定：（1）业委会系经国家行政主管机关批准合法成立的自治管理组织，且对物业维修基金负有筹集、使用和管理的责权；（2）物业维修基金的所有权虽属全体业主所有，但业委会负责对此款的集中管理和使用，因此维修基金应视为公共财产；（3）被告人联系和经手将维修基金存入B公司，是根据业委会的要求而实施的一项特定的职务行为；（4）B公司与C私营企业签订的咨询中介合同是虚构的形式，是被告等人为了非法占有利息款而恶意串通所采用的犯罪手段。鉴于以上理由，被告卢某职务侵占罪的罪名成立。遂依法判处卢某有期徒刑，并将卢等退缴在案的违法所得返还给A小区业委会。

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