门店调查报告

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门店调查报告模板

　　想要对门店进行相关了解需要展开调查，那在进行门店的调查时应该如何写好调查报告呢?下面就和我一起来看看吧。

　　门店调查报告模板【一】

　　5月26日~28日，东方今报社联手河南圆点市场咨询有限公司在首届铺王大会现场对投资者进行了郑州商业地产需求调查，调查共投放样本230份，收回样本为230份。最终确定有效样本为228份，问卷的有效率为99%，符合本次调查的有效性和代表性。

　　本期我们特把本次调查结果予以公布，希望通过对有明确投资意向的投资者进行的抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场的看法。

　　一、投资者 具体需求分析

　　○商铺面积需求分析

　　调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21～40平方米，需求面积在41～60平方米的比例占19%，需求面积为61～80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。

　　商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少;而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。

　　○商铺接受最高总价分析

　　通过调查发现，投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在20万～30万元之间的为39%，投资者能够接受的总价为30万～40万元和41万～50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为16%。

　　通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。

　　二、投资者 背景资料分析

　　○投资者实际年龄分析

　　通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在31~40岁，所占比例为62%，其中36~40岁的比例为33%，31~35岁的比例为29%;41~45岁年龄段所占的比例是16%;25~30岁也有10%;46~55岁的比例合计为12%。

　　研究结果显示，31~40岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地

　　产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人作为重点目标客户群，研究他们的投资习惯、价值取向和具体的投资需求，这样才能获取最大的市场份额。

　　○受访者职业类别分析

　　调查结果显示，受访者主要集中的职业类别分别是自由职业者和个体商户，所占比例分别是28%和25%，企业中高级管理人员占的比例为13%，医生、教师、律师、科研人员等占的比例是12%，企业一般职员的比例为10%，公务员的比例为8%，另有4%的人从事的是其他职业。

　　○受访者家庭月收入分析

　　通过对受访者的家庭月收入调查显示，受访者的家庭月收入主要集中在3000~5000元，所占比例为44%，有19%的受访者的家庭月收入在3000元以下，有17%的受访者为5001~7000元，家庭月收入为7001~9000元的比例是10%，9000元以上的比例合计也有10%。

　　由于郑州是一个内陆城市，在全国范围内属于二线城市，经济发展水平不高，居民收入水平相对较低。虽然郑州的投资者投资商铺的意愿很强，但总的收入水平比起沿海发达地区还有很大差距，这对他们的投资能力和投资金额有一定的影响，因此也值得开发商注意。

　　三、投资者选择意向分析

　　○购买商铺目的分析——商铺投资成为主旋律

　　调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。

　　通过与河南圆点市场咨询有限公司2005年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点(2005年该项数据为43%)，而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定等，正逐步被广大投资者接受和追捧。

　　○选择区域分析——首选中心区，关注其他区域

　　从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出，中心区仍是商铺购买者的首选，所占比例为32%，中心区二七商圈的大上海·铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场·红场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。商铺购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%，他们比较看重的是区域发展前景，郑州市对该区域发展的支持力度较大，是未来郑州市的经济商贸中心，因此提前布局错不了。而选择西区和北区的比例也分别有15%和13%，是因为这两个区域出现了几个大型的专业批发市场，如大厨房、元通纺织城、水岸花木城、郑州调味厨具商贸广场等，这些市场在郑州商业地产领域表现不俗，也受到投资者的追捧。商铺购买者选择南区的比例只有6%，这一区域的商业地产市场发展相对缓慢。

　　○选择商铺种类分析——商业街商铺和住宅底层商铺最受青睐

　　调查分析显示，购买者在商铺种类选择方面主要倾向于商业街商铺和住宅底层商铺，选择比例均为25%;专业市场商铺所占的比例为

　　21%，说明购买者也很看好这类商铺;社区商铺的选择比例为15%，随着各个住宅社区居民的入住，社区商业逐渐得到发展，社区类型商铺也就被投资者考虑和选择了;百货商场、购物中心商铺由于受商场整体经营的影响较大，不可控因素较多，选择的比例为12%;而商务楼、写字楼商铺的选择比例仅为2%。

　　○选择商铺考虑因素分析——选择商铺首看位置地段

　　调查结果显示，投资者选择商铺时首先看的是位置地段，选择比例高达40%;其次是商铺的增值潜力和商铺周边环境，投资者选择的比例分别是19%和17%;投资者还考虑的因素主要有租售价格，商业氛围，商铺周边交通，开发商实力、信誉等。

　　一直以来，位置地段是商业地产中最重要的因素，开发商和投资者对此非常看重，在商圈中心的旺铺更是价值千金，一铺难求。主要原因在于商圈中心的土地和商铺的双重稀缺性，造成商铺的供应量较小，供求极不平衡，价格自然不菲了。

　　○购买目的与选择区域交叉分析——投资者看重区域发展潜力

　　通过对购买目的'与选择区域的交叉分析发现，以投资为主要目的的商铺购买者，所选择的区域主要是东区、郑东新区和北区，选择比例分别为60%、75%和87.5%，而这些区域正是未来郑州市市区的主要发展方向，可见商铺投资者是非常理性的，他们比较看好这些区域，认为该区域的商铺有比较大的增值潜力。而以自用为主的购买者，所选择的区域主要是中心区和西区，所占比例分别是50%和71.4%。

　　○购买目的与选择商铺种类交叉分析——投资者多选择商业街商铺和专业市场商铺

　　调查分析结果显示，以投资为主的购买者主要选择的商铺种类集中在商业街商铺，专业市场商铺，百货商场、购物中心商铺等，这些商铺商业氛围浓厚，投资价值比较明显;而社区商铺和住宅底层商铺由于受周围环境限制，有些还没有发展成熟，需要耐心培育市场，因此自用比较合适。

　　门店调查报告模板【二】

　　近日来，我们针对****商店的地理位置、经营模式、业种组合、盈利模式以及它的定位和促销活动进行了一系列的实地调查。现将调查研究情况汇报如下：

　　首先让我们来介绍一下百货店的发展史：1852年世界上第一家百货商场Bon marche(邦 马尔谢)在巴黎诞生，至第二次世界大战，西方百货商场经历了从成长到成熟期的发展，百货商场的定位是综合化的。百货商场经营的商品几乎是无所不包，你不必到布店去买布，去日杂店去买扫帚，去服装店去买服装，去鞋店买鞋……走进一家百货商场你可以买全几乎所有的日常用品，甚至那时百货商场还卖食品、糕点、咸菜等等，它力求满足所有人的所有需要。实际上也可称之为求同时代，无差异化时代和无定位时代。

　　面对大型综合超市的冲击，百货店以豪华的装潢和周到的服务使购买者从心理上得到巨大的满足，这种满足有时可以掩盖高价格和繁琐的程序所带来的影响，品类的相对齐全也会使消费者有更多的选择余地，满足消费者细微的个性需求，突出的品牌形象使消费者的购物增加了一种成功、满足感，优异的质量和款式满足了消费者对美好生活和时尚的向往。

　　通过调查我们发现所有百货商店都是根据城市选点位置、周围人口分布、城市规划、交通状况，以及是否为城市商业网点群、流动人口状况等进行综合分析测定。最终定位于福州最繁华，人气极高，人流量巨大，而且交通网络十分发达，各条交通线可辐射至福州的五区八县，并且坐拥黄金商圈位置的东街口商业圈。在这最繁华的商务中心聚集着东方百货，新华都百货以及大洋百货等大型超市和专卖店，从而引起消费者的集聚效应，让消费者能在同类型商店进行商品质量、价格、款式及服务的比较，从而加剧了企业之间的竞争性;另一方面，由于同类型商店的聚集，又会产生集聚放大效应，吸引更多的消费者来商业区购物，从而有效地扩大了企业的销售商圈，为企业带来巨大经济效益。

　　在大型综合超市和零售商的强烈冲击下，百货店正逐步被分解市场的专卖店所蚕食，其经营之路越来越窄。为应对危机，百货店根据市场和自我分析采用了不同的经营模式：

　　1、具有经营管理实力 的百货商店一般采用自营为主，招租为辅的经营模式;

　　2、企业规模扩大，功能齐全的百货店则采用自营为辅，招租为主的经营模式;

　　3、企业缺乏经营能力与资金不足则全部招租经营或委托管理公司经营管理。

　　而根据现阶段调查：各百货商场以诚信经营，流行百货为主以及坚持“质量、信誉、品牌和规模”的经营理念。采取自营为主，招租为辅的经营模式 ，在明确的定位下，通过高密度多层次的卖场规划，以卖场质量、品种均为当地第一的态势进入市场，积极打造商品特色和经营特色，突出商品的档次，质量，价格的特征，并提供优越的服务以及舒适的购物空间，让顾客享受购物，享受生活。而在业种组合方面，百货商场具有功能齐全的特点，其内部不仅设有综合百货店，而且设有国际顶级奢侈品品牌专业店以及各种专卖店。通过引进餐饮、娱乐休闲、服务、家居生活、时尚精品，珠宝首饰和保健等业种来满足消费者的情感需求和核心价值需求，让消费者进店不仅可以购物，而且可以进行餐饮、娱乐，或者是其它服务性消费。满足了消费者进入商店后得到吃、穿、用、娱乐，以及休闲享受的需要。

　　为了打造良好的品牌效益和提升企业的竞争水平，各百货商店积极引进国际一流品牌。并与国际奢侈品品牌采取纯联营、大保底、小保底、纯租赁、自营、托管等合作方式,寻找双方利益的最佳平衡点，最终达到高档百货与高档商品的双赢。而在另一方面，百货商店对各种服务行业则采用联营分成的方法，双方利益共享、风险共担同经营：对一些诸如餐饮、娱乐业种也采用租赁经营方式，则收取固定租金和物业管理费等;而对于超市经营则完全采用自营的方式，向供货商定货并约定数月的清账期。百货商店还像供货商收取一定的费用和押金，如进场费、质保押金、员工培训费等。

　　通过这一系列的经营模式最终活的巨大经济效益，而在获得这一巨大效益前，百货商店必须根据消费需求与企业自身状况进行定位。而定位的重心则在消费者身上，对于消费者群体定位指的是企业在商圈的范围确定以后，对整个商圈所辐射的消费者进行市场细分和确定本店目标消费者群体的过程。消费群体以白领阶级为主,以高收入群体为主。涉及了年轻人，老年人，儿童等等各种产品。主要是选择本地区顾客。为购物客流、休闲客流和旅游客流设计出一套完整的服务体系，消费者不仅可以购物还可以进行餐饮、娱乐或其它服务性消费。另一面百货店店积极打造商品的重点的特色，实现商品的全中求专，专中求特;在商品的经营组合上形成特色，通过突出商品的挡次特征、质量特征和价格特征进行定位。如有的商店以高价位进行定位;而有的商店则根据薄利多销的方针，以低价位进行定位，包括在各种节假日推出一系列优惠打折活动以吸引更多的消费者前来购物，从而为企业带来更高的经济效益。

　　总而言之，通过此次对百货商店的选址、定位、经营模式、业种组合以及盈利模式的调查。我们可以清楚的看到，百货商店无论在经营理念还是业种组合及选址定位上都是按照严格的市场分析以及地理人文环境来制定的。主张从基本需求到情感需求再到核心价值的需求来满足消费者的购物理念，从而打造成“一流商品、一流服务、一流环境、一流管理”的商贸企业。

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