徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法

徐州市人民政府关于废止《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》的决定~

徐州市人民政府令
(第141号)

　　经2015年8月25日市政府第45次常务会议讨论决定，废止《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府令第114号）。现予公布，自2015年11月1日起生效。

市长 朱民
2015年9月11日

第一章　总则第一条　为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。第二条　在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。第三条　房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。
　　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第四条　国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。
　　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。
　　市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。第二章　房地产开发项目第五条　房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。第六条　房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
　　《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：
　　（一）项目性质、规模和开发期限；
　　（二）规划控制指标及规划设计要求；
　　（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；
　　（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
　　（五）项目拆迁补偿安置要求；
　　（六）项目经营方式等；
　　将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。第七条　房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。第八条　房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。第九条　房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。
　　房地产开发企业在取得《建设地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。
　　房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。
　　房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。第十条　房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。第十一条　房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。
　　项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。第十二条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
　　以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发的，可以参照上述规定处理。第十三条　房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。第十四条　房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。第十五条　房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。第十六条　房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。
　　综合验收应当包括以下内容：
　　（一）规划要求是否落实；
　　（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；
　　（三）单项工程质量验收手续是否完备；　　
　　（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
　　（五）物业管理是否落实；
　　（六）其他。

第一条　为了加强城市房地产开发住宅项目的交付使用管理，保障住宅的整体居住功能和质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　徐州市市区房地产开发住宅项目（以下简称住宅项目）的交付使用及其监督管理活动，适用本办法。第三条　市建设行政主管部门负责组织、协调住宅项目交付使用的监督管理工作。市规划、国土、房产、市政、园林、公安、市容等有关部门，按照各自的职责做好住宅项目交付使用的监督管理工作。
　　区人民政府及其街道办事处，城市供水、供电、供气等单位，应当配合做好住宅项目交付使用的管理工作。第四条　住宅项目应当按照土地使用权出让条件、规划条件等要求，配套建设公用设施和公共服务设施（以下简称配套设施）。配套设施应当与住宅同步建设、同步交付使用。
　　分期建设的住宅项目，分期交付使用时，建设的配套设施应当满足居民的基本生活需要。第五条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让条件和建设工程规划许可内容编制住宅项目建设方案。住宅项目建设方案应当包括下列主要内容：
　　（一）住宅项目建设工程的基本情况；
　　（二）住宅及其配套设施的建设内容、标准；
　　（三）配套设施建设的进度安排及保障措施；
　　（四）配套设施的产权界定；
　　（五）分期建设的住宅项目，每期的区域界限和配套设施建设的内容、时序。第六条　市建设行政主管部门应当与市规划、国土、市政、房产、园林、市容、公安等部门组成住宅项目配套建设协调办公室，负责指导住宅项目配套建设工作，研究住宅项目配套建设的重大问题，协调住宅项目配套建设相关事宜，制订住宅项目建设方案示范文本。第七条　房地产开发企业应当在报送施工图审查前，将住宅项目建设方案报市建设行政主管部门。市建设行政主管部门应当会同规划、国土等行政主管部门对建设方案进行审核。建设方案不符合本办法规定的，施工图设计文件不予批准。第八条　房地产开发企业在预（销）售商品房时应当公示建设方案。第九条 市建设行政主管部门应当对配套设施实施建设工程质量监督，并将建设方案中配套设施的实施情况纳入质量监督报告。第十条　住宅项目交付使用应当符合下列条件：
　　（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；
　　（二）生活用水纳入城市供水管网；
　　（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
　　（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；
　　（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；
　　（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；
　　（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；
　　（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；
　　（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；
　　（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；
　　（十一）拆迁安置补偿全部到位；
　　（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。第十一条　住宅项目符合第十条规定，房地产开发企业向市建设行政主管部门申请交付使用验收的，市建设行政主管部门应当自收到申请之日起五个工作日内，书面通知相关行政主管部门和单位组织验收。相关行政主管部门和单位应当自收到验收通知书之日起十日内，依照各自的职责组织单项验收，并在验收后的五个工作日内，向房地产开发企业出具是否合格的证明；不合格的，应当书面告知其理由。无正当理由逾期未组织验收或者未出具是否合格证明的，视为验收合格。
　　相关行政主管部门和单位应当根据建设方案确定的内容进行验收，不得擅自增设验收内容和条件，不得收取费用。但法律、法规另有规定的除外。第十二条　房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：
　　（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；
　　（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；
　　（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；
　　（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；
　　（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；
　　（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；
　　（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；
　　（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；
　　（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。

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