不动产统一登记制度意义何在

不动产统一登记的意义~

国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。许多人从这一制度上读出了“反腐”“控房价”等效果。业内人士推测不动产统一登记实施房价马上跌。 住房信息联网一直阻力重重，住建部从2010年开始推进。但在住建部2012年6月如期完成了40个主要城市的联网目标之后，联网的扩围工作却在一定程度上陷入停滞状态。住房信息联网的技术难度其实已经不大，一些地方或部门不愿意主动配合完成联网工作，是主要的阻力。事实上，在联网工作扩围之初，住建部部长姜伟新就曾公开表示，扩围系统有相当的难度。拥有住房私有财产的业主，都不希望过分将这一财产进行暴露。而地方政府，或出于利益考虑，或是行政上的惰性原因，都以不情愿的态度来应对住房信息联网的任务。房屋是一种比较复杂的资产，从住建部层面，已经难以推进住房信息联网，所以必须以一种新的思路来推进这一工作，而新的思路不再局限于单一的房产登记，将土地、房屋、园林等统一纳入考虑，并由一个部门全盘指挥，有利于破解各自为政下的无力推进局面。国务院决定，由国土资源部负责指导监督全国土地，房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。三中全会的一系列决定里，对房地产部分着墨不多，政府层面对楼市的态度已经十分明朗，中央更希望依靠市场机制来促进楼市健康发展。但推进房产税是这一思路下的一个比较明确的表态。而推进房产税，前提是有统一的不动产登记制度在本周二出版的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》辅导读本中，国家发改委主任徐绍史发表《健全宏观调控体系》一文。徐绍史表示，要加快推进住房信息系统建设，尽快实现全国联网。推动建立信用信息交换共享机制，逐步形成覆盖全部信用主体、所有信用信息类别、全国所有区域的统一的信用信息共享平台，实现资源共享。从一系列的表态来看，推进房产税已经是不容质疑的决定，而且推进速度也将加快。从短期看，房产税试点扩围可能成为楼市调控政策切入点。当前多个城市已制定并上报房产税试点方案。房产税试点可能最快在岁末年初扩围。由房产税试点带动的房地产税收制度改革，将拉开房地产领域各项改革的序幕。平抑房价在国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度后。许多人从这一制度上读出了“反腐”“控房价”等效果。SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示：“这是好政策，如果实施，房价马上会跌。”统一可参考的信息，正是实行一系列楼市调控的基础，只有当各地部门间实现信息共同可参考的前提下，税务部门才能有效地依据业主的房产数量开征税收，也就是说，三中全会提出的推进房产税，其执行的前提是拥有不动产统一登记信息。而不动产登记的具体操作思路已经开始显现，国务院提出，要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。另外，国务院提出推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。这也是一个非常重要的点，房婶、房叔类新闻层出不穷，官员拥有多套房产的消息刺激公众的神经，只有推进不动产信息公开查询，才能有效抑制一些群体利用不正当方式获取多套房的行为。如此一来，房产税的加速推进，与不动产统一登记后对腐败行为的抑制，将有效缓解房价的不正常上涨。建立不动产统一登记制度，其作用或许不仅有利于平抑房价，它更有利财产税的推进，依据高净值人士不动产数量，开征一定的财产税，既平抑贫富差距，同时还能为财政增加收入。

　　不动产统一登记制度是建立健全社会主义市场经济体制的客观需要，党的十四大明确提出了建设社会主义市场经济体制，十七大提出发挥市场在配置资源中的基础作用，十八届三中全会又进一步提出发挥市场在配置资源中的决定性作用。建立完善的社会主义市场经济体制最重要的一个事儿就是要建立完善的财产权制度。不动产是人们拥有的最普遍、最重要的财产形式。
　　在我们国家，像农村居民家家户户都有一块承包地，都有一块宅基地，许多家庭还拥有自留山、自留地、林地、草地、四荒地，这是在农村。在城市，我们国家住房的自有率是世界上最高的，家家户户拥有房屋所有权，几乎是家家户户，不是每一户。相应的几乎家家户户都拥有住房用地的使用权。所以不动产财产权制度在整个财产权制度里处在一种核心的地位，所以要建立完善的不动产财产权制度对于市场经济的发展具有十分重要的作用。
　　不动产财产权制度主要是有三个方面组成：
　　1、不动产权利制度。
　　不动产权利制度是建立不动产财产权制度的第一步，那就是国家通过颁布专门的有关不动产权利的法律，对各项不动产权利的名称、主体与客体，取得与丧失，内容与限制，以及权利的变动，作出一个全面、系统、明确、具体的规定。就是首先要从法律上来明确的规定我们都有什么样的不动产权利，每一种权利的主体是谁，客体是谁，权利的内容是什么，对这个权利有什么限制，它在什么条件下能够取得，在什么情况下能够丧失。然后这个是我们建立不动产财产权制度的第一步。

　　2、在分散登记的体制下，我们没法形成统一的不动产权利制度。
　　特别是在分散登记的体制下，各项不动产权利处在一种交叉、重复的状态。比如说集体土地所有权跟林地所有权实际上是一回事，但是却是两个权利。再比如说土地承包经营权与林地的使用权与水域滩涂养殖权、海域使用权等等，这些权利实际上都是农地使用权。这些权利在权利的主体、权利的期限、权利内容等方面都存在着重复、交叉。另外，在同一个不动产上权利的主体、内容也不一样，权利的期限也不一样。一旦出现纠纷，没法对这个权利的归属作出正确的判断，使得《物权法》的规定难以落实，这是刚才我讲的，就是我们建立完善的不动产财产权制度第一步是要建立不动产权利制度。

　　3、建立完善的不动产登记制度。
　　建立完善的不动产登记制度是建立不动产财产权制度。《物权法》规定，不动产权利只有准确的记录在不动产登记薄，才能成为现实不动产权利。就是虽然法律规定了我们有什么样的不动产权利，但是光法律规定还不行，我们必须把这种权利记载入不动产登记簿它才能成为现实的权利。同时，只有这样才能真正保护好这个权利。

　　不动产登记制度主要有三个功能：

　　1、确认权利，就是说法律规定的那些权利只有记入到登记簿才能真正得到确认。
　　否则这种权利人就失去不动产权利这个风险，但是在分散登记的情况下，就没法准确确定不动产权利。比如对同一块土地，土地部门颁发了集体土地所有权证，林业部门又颁发了林地所有权证，农业部门颁发了承包经营权证，林业部门又颁发了林权证，农业部门发放了水域滩涂养殖权证，海洋部门发放了海域使用权证，就造成了土地权利确认的混乱，所以我们必须进行土地登记。

　　2、公示权利。
　　也就是说不动产登记簿要依法公开查阅，不动产购买者、承租者、抵押权人，通过查阅不动产登记簿，可以准确了解你所要购买、承租或者抵押的不动产的权利状况，从而避免一物多卖、重复抵押等欺诈现象的发生，有效地保护不动产交易安全。但是这个分散登记就难以准确的公示不动产权利，对于同一不动产每个部门对它都有确认的权利，土地部门确定了土地所有权，林业部门确定了林地所有权，如果土地交易的当事人去查这个土地登记簿就不知道到底他所要购买、承租这块土地的权利人是谁。

　　3、公信力，不动产登记有公信力。
　　也就是说不动产登记簿上记载的不动产权利人被推定为是绝对正确的不动产权利人，登记薄上记载的不动产权利被推定是绝对正确的不动产权利，如果因为登记错误给真正的权利人造成损害了，登记机关负有赔偿的责任。但是分散登记就可能造成大量的登记错误，导致登记机关无法承担起这种赔偿责任，使得不动产登记失去公信力。这个是不动产财产权制度的第二个方面，就是不动产登记制度。

　　不动产财产权制度的第三个方面，就是不动产权利救济制度。不动产权利救济制度是建立不动产财产权利制度的第三步，有权利必有救济，是古代罗马法一项古老的原则，完善了救济才能使登记簿记载的法律权利成为真正的权利，否则的话即使你《物权法》对不动产权利规定的再完善，即使不动产登记簿对不动产权利记载的再科学，如果在不动产权利受到侵犯的时候，不能得到有效的救济，那么这个权利还不是一个真实的权利，那不管你法律规定的多好，不管你登记簿记载的多完善，这个权利还不是真正的权利。

　　在分散登记的情况下就麻烦了，因为它确认的主体也不一样，权利主体也不一样，可能一块地上同时有两个或者三个或者四个不动产权利证书，一旦发生纠纷，就没法真正的确权，因为这些证书都是政府颁布的。

　　所以在上述三项制度中，不动产权利制度是不动产财产权制度的前提，不动产登记制度是确定不动产财产权制度的主要手段，不动产救济制度是不动产财产权制度的有力保障。三者相辅相成、密不可分，来共同保证不动产财产制度的有效运转。这是为什么进行不动产统一登记的第一个主要原因，就是不动产统一登记制度是建立健全社会主义市场经济体制的客观需要。
　　中国政府网http://www.mlr.gov.cn/zxft/2015/bdcdj/fangtanzhaiyao/201506/t20150626_1355830.htm

土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，社会高度关注。不动产登记意义何在，当务之急是什么，不动产统一登记体系何以2018年才能基本形成？就这些群众关心的问题，承担不动产职能的国土资源部地籍管理司登记局有关负责人23日接受了记者专访。
每一项登记都是对合法权利的确认
问：怎么看待不动产统一登记的本质？
答：市场经济本质是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。建立和实施不动产统一登记制度，有利于保护不动产权利人合法财产权。通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。
不动产统一登记有利于保障不动产交易安全。不动产统一登记，将促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。不动产统一登记，将最大限度地整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。
问：不动产登记对反腐和房价有什么关联？
答：根据中央要求精神，我国实施不动产统一登记的主要目的，是建立城乡统一、海陆统筹，涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的权利登记、确认、保护体系。不动产登记的本意不在房地产，其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。
目前有些媒体或网上解读，认为实行不动产统一登记制度有利于防止腐败，有利于降低房价，对房地产市场影响等。我想这些不是不动产统一登记的直接目的，不动产登记的客观出发点也不是从反腐、抑制房价考虑，尽管客观上可能多少有关联。
紧密倒排时间已有一定进展
问：今后三年工作如何布局？
答：3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议明确，从2014年开始，通过基础制度建设逐步衔接过渡，统一规范实施，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。
今年要建立统一登记的基础性制度，明年推进统一登记制度的实施过渡，后年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。
问：目前已取得的主要进展有哪些？
答：按党中央、国务院有关要求，目前工作已经取得一定进展。国土资源部成立了不动产统一登记工作领导小组，当前重点是抓好不动产登记制度顶层设计，制订方案，沟通情况，做好下一步部门衔接工作准备。
通过先期开展《不动产登记条例》有关重点问题专题研究，初步形成了条例框架和研究成果。同步开展统一表卡簿册和证书的研究设计。组织开展不动产统一登记技术规程和整合建立国家不动产登记信息管理基础平台的前期基础研究工作。今年将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台这“四统一”推进工作。突出法制建设，在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。
为城乡土地“平权”时代铺路
问：对农村土地制度改革，不动统一登记有何作用？
答：党的十八届三中全会提出“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”，都涉及不动产统一登记这一基础工作。不动产统一登记，当然包括城乡统一。
为推动不动产统一登记制度建立和实施，我们将坚持城乡并进，发挥不动产登记工作部际联席会议制度作用，重点加强对地方的指导监督，加快推进工作衔接及各级职责整合和机构建设，在加快推进《不动产登记条例》制定同时，提出相关法律“立、改、废”建议。尽快制定不动产登记统一簿册和权利证书。研究制定不动产登记信息管理基础平台建设总体方案。
2014年的主要工作，就包括启动并加快推进包括宅基地在内的农村集体建设用地确权登记颁证，为集体经营性建设用地入市改革和宅基地管理制度改革提供产权依据。同时做好农村土地承包经营权确权登记发证与不动产统一登记的衔接。（新华网，记者 王立彬）
专家：有利反腐走向深入
我国将在2016年全面实施不动产统一登记制度。国土资源部日前给出了明确的时间表：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强教授在接受记者采访时表示，不动产统一登记时间表的确立，为不动产统计制度层面的建设提供了行动纲领，从而有利于平稳有序地建立实施不动产统一登记制度。
“随着今年个人住房信息联网工作被纳入到不动产统一登记制度设计之中，不动产统一登记制度的实施对房产税和反腐工作的推进都具有积极的促进作用。”国家行政学院教授汪玉凯说。
制度建设酝酿已久 人为因素阻力大
早在2007年，我国颁布实施的《物权法》就明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。” 近年来，不动产统一登记制度的建立也一直被看成是国土资源部、住建部等中央部门工作的重点之一。
2013年3月，十二届全国人大一次会议审议通过了国务院机构改革和职能转变方案，并明确要求由国土部、住建部会同法制办、税务总局等部门在2014年6月底之前出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。2013年5月，国务院法制办便同住建部及国土部开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。
然而，《物权法》规定的相关内容却始终无法落地，针对这一问题，汪玉凯表示：“不动产统一登记制度推行缓慢主要是由于人为因素造成的。”
他认为，地方政府和部分官员的不配合在很大程度上阻碍了不动产统一等级制度的实施。一方面，出于刺激房地产业、拉动经济增长的考虑，部分地方政府并不愿实现房产信息的透明化。另一方面，部分具有腐败行为的官员为保护自己的非法所得财产，也会想方设法地阻碍不动产统一登记制度的实施。
此外，陈国强向记者解释道，不动产统一登记本身所具有的信息采集范围广、工作量大等特点在一定程度上影响了不动产登记的制度建设。这是该制度始终没有全面推行的客观因素。
职责整合 制度建设进入倒计时
“不动产登记所涵盖的土地、房屋、林地、草原、承包地等不动产权利涉及国土资源部、住建部、农业部等多个部委，因而登记制度始终无法统一”。陈国强表示，各部门之间统计信息及数据资源缺乏共享也是不动产登记制度建立的难点之一。
针对这一问题，2013年11月20日，国务院常务会议指出，要“整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责进行整合，由一个部门承担”。会议决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2014年2月24日，经国务院批复同意，由国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度。
在3月26日召开的第一次部际联席会议上，国土资源部部长姜大明便表示，将用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。
随后，为进一步加快建立和实施不动产统一登记制度，国土资源部更是成立了不动产统一登记工作领导小组，3月28日，组长胡存智主持召开领导小组第一次会议，部署今年工作，强调要突出重点，抓好不动产登记制度顶层设计。可以说，不动产统一登记制度的建立已经进入倒计时。
今后国土部将围绕“四统一”的原则，进一步突出法制建设、发挥联席会议制度优势、搭建信息共享平台，并逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。
不动产统一登记可提高官员不动产信息的透明度
在今年2月召开的国务院第二次廉政工作会议上，建立健全不动产统一登记制度被认为是加强反腐倡廉基础制度建设的重要方面。针对这一问题，专家认为，不动产登记和住房信息联网的推进都有利于反腐工作走向深入。
汪玉凯告诉记者，官员的腐败与信息公开透明度低存在密切联系，而不动产基础数据的不健全也为腐败官员安置不法财产提供了可乘之机。因此，不动产统一登记制度的建立有助于提高官员不动产信息的透明度，从而摸清多占多用、占而不用和不正当交易的问题，发现腐败活动。
此外，住房信息问题也一直被看作是不动产登记中的核心问题之一，因而，不动产统一登记制度的建立对房地产行业和个人住房信息的公开将会产生较大影响。
去年，房地产商潘石屹曾经表示，如若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。
对此，陈国强指出，不动产统一登记制度的建立并不意味着房价会立刻呈现出明显的跌幅，但进行不动产信息的登记能够为下一步房产税的征收提供前提条件，从而可以使政府明确地方的住房状况、收集准确的住房信息，这有利于决策机关制定更为合理的住房发展规划，也将对民众的住宅房产信息的公布产生较大影响。
制度前景：实施难度不可小视
虽然国土资源部对外公布了不动产统一登记的具体时间表，并提出要在2016年全面实施，但就该制度未来的发展前景而言，汪玉凯认为“难度不可小视”。
汪玉凯表示，各类不动产信息变化迅速，尤其是房产信息，更会在不同的时期呈现出具体差异，这便为不动产统一登记制度的实施提出了挑战。另外，能否建立完善的信息更新制度也关系着不动产统一登记的具体实施情况，因而，利用云计算、大数据等新兴技术保证信息及时有效地更新也成为了不动产统一登记制度实施的关键。
此外，国土部副部长徐德明在今年两会期间也强调，不动产统一登记制度不会侵犯个人的隐私，也并不意味着个人的不动产信息会被随意公开，因此，汪玉凯认为，如何有效合理地使用不动产登记信息平台也是该制度未来实施过程中的一个难点。

---

宁陕县15225381388： 不动产统一登记制度的意义 - ？
锁重热淋： 建立不动产统一登记制度,它可以更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权.在不动产统一登记制度实施之后,拥有大量房产的人可以被很快确定,从这个角度来说,这项制度对反腐的助力作用不容小视.同时,不动产登记制度能够保障房屋等不动产的交易安全,减少欺诈行为,而且还有利于摸清全国房地产市场的基本情况,有利于宏观调控.可以说,这项制度,一举多得.不动产统一登记制度将来会与全国住宅信息联网挂钩,会为纪检部门提供一定的方便,对于反腐工作有强大的助推作用.“阳光是最好的反腐剂”,推动建立不动产统一登记制度,值得我们期待.

宁陕县15225381388： 请问不动产统一登记有什么意义? - ？
锁重热淋： 我国不动产以登记为准,也就说只有登记了你才拥有完整的不动产产权,如交易买卖,只有登记了,不动产的所有权才会转移到买受人名下.

宁陕县15225381388： 不动产登记的意义何在 - ？
锁重热淋： 有利于保护不动产权利人合法财产权.市场经济本质就是产权经济,不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度,明晰不动产物权是市场经济的前提和基础.通过不动产统一登记,进一步提高登记质量,避免产权的交叉或冲突,保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认,以不动产登记较强的公示力和公信力为基础,有效保护权利人合法的不动产财产权.

宁陕县15225381388： 不动产统一登记制度意义何在 - ？
锁重热淋： 不动产统一登记制度意义在于更好地落实《物权法》,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权.

宁陕县15225381388： 不动产登记落地 有何意义 - ？
锁重热淋： 实行不动产统一登记,主要有三个方面的积极意义.一是有利于保护不动产权利人合法财产权.不动产统一登记,可提高登记质量,避免产权的交叉或冲突,保证各类不动产物权的归属和内容得到最全面、统一、准确地明晰和确认,有效保护权利人合法的不动产财产权.二是有利于保障不动产交易安全.不动产统一登记,可促进不动产信息更加完备、准确、可靠,根据准确有效的信息来进行不动产交易,保障交易安全,为建立健全社会征信体系创造条件.三是有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民.不动产统一登记,通过最大限度整合资源,减少政府行政成本,进一步厘清政府与市场关系,完善政府运行机制,发挥市场的积极作用,更好地方便企业和群众.

宁陕县15225381388： 不动产登记的意义是什么 - ？
锁重热淋： (1)保护个人产权:房产、土地或林地等不动产都能得到保护. (2)办理手续更便捷:转卖房屋时不用土地、房屋多个部门来回跑. (3)保障农民财产权利:农村土地作为集体土地的一部分纳入统一登记,保障了农户宅基地的益物权.

宁陕县15225381388： 为什么要建立一个统一的不动产登记制度? ？
锁重热淋： 我们的不动产,拿房屋来说,是两种财产权利,房屋地上建筑物是所有权,就是产权证书所指向的标的.我国土地都是公有制,社会主义没有私有土地,居民房子占用面积的土地叫建设用地使用权,是一个用益物权,过去是不能登记的.

宁陕县15225381388： 不动产统一登记的好处有哪些? - ？
锁重热淋：全国不动产统一登记制度建立,对于老百姓比较切实的好处是,盗卖房产的事件将几乎不可能,以往常见的房产纠纷,普遍是夫妻、子女在其他家人不知情的情况下出售房屋、一房多卖、偷税漏税等.

宁陕县15225381388： 国家对不动产实行统一登记制度有什么好处 - ？
锁重热淋： 最大的好处就是明确了各项不动产的产权,对于保护公民的财产起到至关重要的作用.不动产登记暂行条例 第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例.

宁陕县15225381388： 不动产统一登记的好处是怎么样呢? ？
锁重热淋： ①由于登记严重分散,信息不能得到全面披露,少数不法分子便利用这些弊端,将房、地分别抵押甚至分别转让.也有一些当事人将企业财产整体抵押之后,又将部分财产重复担保,使得担保权人在实现担保权时受到极大损失; ②房地产行业出现了一房多卖、重复抵押、中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成.这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房.'>保障房不公平分配、住房的家底不清等现象,不动产统一登记的实施能避免这些情况的发生,从而避免更多房屋产权纠纷的产生; ③不动产统一登记形成的数据系统可以为反腐提供帮助.