不动产租赁合同终止后如何处理添附物之我见

请问房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析~

【摘要】 随着市场经济的发展，人民生活水平的提高，越来越多的人拥有不止一套房产，于是房屋租赁也越来越成为市民生活中一件司空见惯的事情。与此同时，围绕房屋租赁也发生越来越多的民事纠纷。其中，房屋租赁合同终止后，就承租人对承租房屋进行装修或增设之物如何处置产生的纠纷就是较为棘手解决的一种。本文拟从探讨承租人对承租房屋装修、增设行为的法律性质入手，检讨我国对此类问题现行法律规制的笼统与不足，进而提出在房屋租赁合同终止后，如何正确处置添附物的法律意见和建议。【关键词】 房屋租赁 添附 附合 合同终止一、承租人对承租房屋装修或增设行为的法律性质分析 承租人承租出租人的房屋后，特别是用于商业用途的房屋，往往会对房屋进行装修、增设。例如：粉刷墙壁，铺设地面，增设耳房、门窗、水电设施等。这些行为在民法理论上有一个统一的法律概念，叫做添附。何谓添附？“添附者，为附合、混合及加工三者在学术上之总称”。[1]附合是指不同所有人的物因密切结合而形成不经毁损就难以分割的新物，其可发生动产与动产的附合，亦可发生动产与不动产的附合；混合是指不同所有人的动产因相互混杂、交融而难以识别和分离，其发生在动产与动产之间；加工则是指在他人之物上进行劳作，从而使其具有更高的价值的活动，加工的标的仅限于动产，不包括不动产。由以上定义可知，承租人对承租房屋进行装修、增设，如铺设地面、粉刷门窗、扩建耳房、增设水电设施等多使之与房屋紧密结合为一体，非经毁损难以分割，属于典型的添附之附合行为，且既会发生动产与不动产之附合（如扩建耳房、铺设地面），也会发生动产与动产之附合（如粉刷门窗）。由于附合属于添附的一种，且房屋租赁关系中的动产附合偶尔也会伴随加工行为，因此本文将承租人对承租房屋的装修、增设行为统称为添附。 附合、混合、加工作为添附行为，“俱为动产所有权得丧之共同原因”，[2]即从理论上来说，添附是所有权原始取得的一种方式。由于添附物已经作为一个新物存在且不可分割或分割之后会导致财产价值的损失，因此只有将添附物所有权归于一人的制度设计才能既遵守“一物一权”的物权原则，又能维护物之经济价值和社会之安定秩序。根据添附一般原则，动产与不动产附合时，附合物归不动产所有人，动产所有人有权要求不动产所有人给予合理补偿。动产与动产附合时，附合物一般由原物价值较大的一方取得，若各方原物价值相当，则发生共有。具体到承租人对承租房屋的装修、增设来说，当装修、增设之物与不动产房屋附合，此时附合物的所有权应当归属不动产房屋所有人即出租人所有。当装修、增设之物与出租人的其他动产附合，此时根据双方原物之价值、效用或性质确定附合物归属出租人或承租人所有或者双方共有，但因附合丧失原物所有权的一方均享有取得合理补偿的权利。二、房屋租赁合同终止后，添附物如何处置的现行法律规定 然而，现实生活情况多变、错综复杂，添附作为物权法范畴的一项重要的制度，在我国颁布的《物权法》中却未作任何规定。我国现行法律对房屋租赁纠纷中添附物处理的规定散见于：《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿”。《城市房屋租赁管理办法》第23条规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿”。通过以上内容可以看出，现行法律对租赁关系中添附物的处置系任意性规定，即允许租赁合同双方就添附物的处置自由约定。但同时又对未经出租人同意下的添附物处置规定的过于笼统、原则，且未对租赁合同提前终止情况下添附物的处置做任何规定，导致实践中，就租赁合同终止后添附物能否拆除、何种情况应由出租人对承租人进行补偿常常发生争议。三、房屋租赁合同终止后，添附物如何处置的法律分析（一）出租人同意条件下的添附物的处置 承租人对承租房屋进行装修、增设以是否取得出租人同意分为两种情况。添附物的处置始终以出租人的同意为首要原则。承租房屋的所有权为出租人所有，尽管承租人因租赁关系享有对该房屋的使用权，但当承租人要对承租房屋进行装修、增设处分时，却应得到出租人的同意。依据民事权利处分原则和我国对添附物处置的现行法律规定，只要是出租人同意承租人对房屋进行的添附，则不管租赁合同是到期终止还是因解除而提前终止，都应由出租人取得添附物的所有权，承租人有损失的，由出租人对其进行补偿。但需注意，由于租赁属于民事契约法律关系，依照契约自由原则，当事人可以以约定变更法律之规定。简言之，在房屋租赁合同终止的时，经出租人同意的添附物的处置，租赁合同双方有约定的，应当按照约定进行处理；没有约定的，由出租人取得添附物所有权，并给予承租人折价补偿。 然而，承租人经出租人同意对承租房屋进行装修、增设显系法律规定之理想状态，实践中，承租人往往对承租房屋擅自实施添附。同时，房屋租赁合同终止事由有二：1、租赁合同期限届满；2、租赁合同因当事人的解除而消灭。我国现行法律规定添附物的处置时却并未对合同终止事由作出区分，因此下文就以此作为分类，就租赁合同终止后未经出租人同意的添附物的处置进行法律分析。（二）未经出租人同意条件下的添附物的处置1、合同因租赁期限届满终止后，未经出租人同意的添附物的处置 此种情况下，租赁合同双方均没有过错及违约行为，但由于承租人的添附行为事前并未得到出租人的同意，即承租人对合同到期后添附物的处置后果有一定的心里认知，且在合同期限内，“承租人已经实现了按合同约定使用房屋以及添附投资的收益”[3]，因此按照添附的一般原则和现行法律规定，对于添附物能够拆除的，应当予以拆除，造成出租人损失的应当由承租人予以赔偿；不能拆除的，添附物的所有权应当归属出租人所有。 对于承租人能否要求出租人给予折价补偿，尽管承租人的添附之物往往使得原物价值增加，但鉴于其添附行为并未得到出租人的同意，因此此时若要求出租人给予承租人折价补偿，无异平添、加重出租人的负担，同时也必将导致“承租人为了自己目的，不顾出租人的利益及要求，擅自进行装修，并在房屋租赁期满后向出租人主张该部分添附物的折价补偿”[4]，使承租人从中非法获益。 综上，租赁合同到期后，对于未经出租人同意的添附物，能够拆除的，予以拆除，造成出租人损失的，由承租人进行赔偿；不能拆除的，由出租人取得添附物的所有权，且无须给予承租人折价补偿。2、租赁合同因解除提前终止后，未经出租人同意的添附物的处置（1）因不可抗力因素终止租赁合同后，未经出租人同意的添附物的处置 不可抗力是指不能预见、不能避免的客观因素，此种情况下租赁合同的解除于租赁合同双方均无过错可言。因此，有观点指出此时应当按照公平原则，由出租人取得添附物并给予承租人折价补偿。然而，笔者认为此种情况同租赁合同到期终止一样，由于承租人是未经出租人同意下的添附，尽管未完全实现其添附物的收益，但出租人亦无过错，且存在合同提前终止后租金利益的损失，因此更加不能平添出租人负担，要求出租人就添附物对承租人进行折价补偿。（2）因出租人违约导致租赁合同提前解除后，未经出租人同意的添附物的处置 有观点认为此种情况下，出租人存在过错，因此应当由出租人取得添附物后给予承租人折价补偿。笔者认为，此时出租人的违约行为，应当向承租人承担的是损害赔偿责任，与添附物的折价补偿不属于同一法律关系。由于承租人的添附并未取得出租人的同意，因此不能以出租人存在违约而要求出租人对添附物进行折价补偿。 但是存在一种情况，即承租人的添附尽管事前未经出租人同意，但其有确实证据证明在租赁合同期限内，能够得到出租人的事后同意，但因出租人的违约导致合同提前终止而不能实现。此时依据公平原则，承租人可以要求出租人取得添附物后，对承租人进行折价补偿，但要以承租人能够举证证明为前提。此种情况概属特殊，且同样适用此种条件下因不可抗力导致租赁合同提前终止后添附物的处置。（3）因承租人违约导致租赁合同提前解除后，未经出租人同意的添附物的处置 承租人添附未经出租人同意，同时又因其违约导致租赁合同提前终止，根据添附原则，此时添附物所有权归属出租人，且出租人无须对承租人折价补偿自不待言。但一种观点认为如果承租人的添附物能使房屋升值，说明承租人行为并没有使出租人受到损失，本着公平的角度，出租人取得添附物后应当给予承租人一定的折价补偿，而承租人违约，按合同约定承担违约责任即可。笔者则认为，尽管承租人的添附多会使房屋升值，但这是否就意味出租人没有损失并不能一概而论。譬如，当出租人的房屋就是为了出租之用，承租人的装潢、增设行为能否适合下一承租人的使用要求，不符合时，出租人需要花费多大成本拆除这些添附物的问题都应当予以考虑，此时若再要出租人根据公平原则折价补偿承租人，显然是对出租人的不公。因此，当租赁合同因承租人违约导致提前终止后，承租人对租赁房屋的添附物能够行使取回权的应当予以取回、拆除；不能取回、拆除的，应当归属出租人所有，且出租人无须对承租人进行折价补偿。四、总结 综上所述，房租租赁合同终止后添附物的处置按照逻辑顺序分为以下几个步骤：1、首先确定承租人的添附是否取得出租人的同意。2、得到出租人同意的，确定双方对添附物的处置是否存在约定，有约定的按照约定处置；没有约定的，添附物归出租人所有，出租人对承租人进行折价补偿。3、未经出租人同意的添附，考虑租赁合同的终止事由，即合同是因期限届满终止还是因不可抗力、一方违约而提前解除。4、当租赁合同因合同期限届满终止时，由于合同双方均无过错，此时未经出租人同意的添附物归出租人所有，且出租人无须对承租人进行折价补偿。5、当租赁合同因出租人违约或不可抗力提前终止时，根据添附原则，未经出租人同意的添附物所有权仍应归属出租人所有，且出租人无须向承租人折价补偿；但承租人有证据证明其能够得到的出租人同意，但因出租人的违约或不可抗力而不能实现时，出租人在取得添附物后仍须向承租人给予一定折价补偿。 6、当租赁合同因承租人违约提前解除时，未经出租人同意的添附物所有权应归属出租人所有，且出租人无须向承租人折价补偿，同时承租人须向出租人承担损害赔偿责任。[1] 谢在全：《民法物权论（上册）》，中国政法大学出版社，1999年版，第254页。[4] 参见：同上

这是按双方商定的合同条款行事的，
如果条款未约定，
那么房屋添加的附属物在不影响原结构的情况下可拆除，
但是要承担恢复房屋入住时的状态的责任，
当然与房东协商一致的，那就没问题，
但是有一点是强制的，不允许商量，
那就是拆除附着物后，会影响房屋承重结构，带来安全风险的，那就不能拆除。

一、添附以及民法理论对添附物的处理原则
添附是一种财产所有权的取得方式，我国虽无专门的法律规定，但理论上认为添附是所有权原始取得的一种方式。在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。混合指两个或两个以上不同所有人的动产，互相混杂合并，不能识别，或虽能识别，但分离所需费用过大的添附形式。附合指两个或两个以上不同所有人的物结合在一起，虽能辩认原物，但已不可分离或强行分离所需费用过大的添附形式。加工是指对他人的财产加以制作或改造，使其成为一个新物。附合是添附中最主要的一种形式，附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。在不动产租赁合同纠纷案中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。
根据附合原理，实践中把装修于他人房屋之上所形成的添附物，界定为用于装修房屋的装修材料以及其他一些相关财产。这些财产一旦附合于房屋便与房屋融为一体不可分离，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值。而且动产与不动产附合后，会产生不动产所有人取得动产所有权、动产所有权因附合而消灭的物权效果。添附理论的目的，首先是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况；其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。
二、不动产租赁合同中的添附物的具体范围
对于添附物的概念及范围，现有的法律并无明确规定，实践中出租方与承租方常会因哪些设施可以拆除、哪些由出租人折价补偿而发生争议。笔者认为添附物应当包括房屋的装修物以及固定在房屋之上的设备设施。根据《建筑装饰装修管理规定》的第二条规定：建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。从文字上理解，装修物不包括设置在房屋上的空调、吸油烟机、热水器等设施。但这些设备因为已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但拆除和重新安装仍需发生一定费用，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也可能会影响房屋本身的使用，所以从社会经济效益的角度出发，应当将这些设备按房屋添附物处理。
以下所称的添附物仅指在租赁合同纠纷中所涉及的固定于房屋之上的添附物，如果添附的物品能够自由拆除并不影响其本身价格的，不在本文的讨论范围之内。
三、我国现法律对添附物处理的规定
《城市房屋租赁管理办法》第23条规定：承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第86条对合法添附的物权归属作了简单规定：非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。
我国《合同法》第223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
从上述规定不难发现，关于房屋租赁纠纷中添附物的处理方面的规定比较原则，如《意见》中只在财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物咋处理，仍然没有规定。而合同法也更为原则，对添 附物的处理并未涉及。
四、添附物的实际处理分析
(一)出租人同意添置的添附物的处理分析
依最高法院《意见》第86条规定的原则，只要添附物是出租人同意承租人添置的，无论双方合同是有效还是无效，无论合同期限届满还是提前解除，都应适用本条规定，即添附物可以折价归出租人所有。即使是由于承租人的原因导致双方合同提前解除，出租人取得添附物也应向承租人支付折价补偿。至于因承租人违约给出租人造成的损失，可以依据合同约定要求承租人承担违约责任，但不能将出租人取得添附物而支付的折价补偿也作为出租人的损失，由承租人承担，因为该部分折价补偿仅是对出租人取得添附物而应支付的相应对价，并非出租人的损失范围。
1、合同因租赁期限届满而终止，添附物应无偿归不动产所有人即出租人，出租人无须给予折价补偿。
虽然承租人添置的添附物会使房屋增值，但由于双方在签订租赁合同时，承租人对租赁期限十分清楚，决定对房屋的添附投资后必然考虑租赁期限届满后的处理问题，因此，可以推定当房屋租赁期限届满后，承租人已经实现了按合同约定使用房屋以及添附投资的收益。如果规定承租人可以向出租人主张添附物的折价款，其立法取向必将导致承租人为了自己目的，不管不顾出租人的利益及要求，擅自进行装修，并在房屋租赁期满后向出租人主张该部分添附物的折价补偿。从出租人的角度看，虽然取得了添附物的所有权，但该添附物并不一定是出租人想要的，如果出租人支付费用后，又出租给他人，他人也要装修或增设自己需要的设备，那么租赁期满后，出租人又要为此支付费用，无形中加重了出租人的负担。所以租赁合同期满后，对于承租人在房屋内的添附物，除非双方有约定，否则，承租人不得要求出租人给予折价补偿。
根据我国《合同法》第223条的规定，未经同意的出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。所以这种情况下，承租人不仅无权要求出租人折价补偿，而且还应按出租人的要求将房屋恢复原状，如果不能恢复原状，或恢复原状产生一定的损失，承租人还应承担该部分损失费用。
2、租赁合同因出租人违约而解除，承租人对房屋添置的添附物，出租人应当给予折价补偿，但承租人恶意添附的除外。
房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行添置形成的添附物，应当由出租人对添附物进行折价补偿。但应考虑承租人在未取得出租人同意的情况下，所从事的添附工作是否是正常合理的，是否是按照合同约定的承租目的而进行的。只要承租人不属于恶意添附，而且该添附能够使房屋价值升高的，即使未经出租人同意，出租人也应对该添附物进行折价赔偿。
即使出租人曾承诺在租期满后放弃添附物，也是基于合同能够正常履行为前提。出租人违约在先，导致承租人不能在租赁期限内使用因其添置的附添物，致使承租人投入之利益无法实现，根据违约责任原则，对承租人添附之物由出租人给予折价赔偿。
3、租赁合同因承租人违约而解除，承租人添置的添附物的损失应由承租人自行承担，出租人无须给予补偿。
实践中对此问题的处理争议较大，主要有两种观点：一种观点认为如果承租人的添附物能使房屋升值，说明承租人行为并没有使出租人受到损失，本着公平的角度，出租人取得添附物，应当给予承租人一定的折价补偿，而承租人违约，按合同约定承担违约责任即可。另一观点，在承租人违约的情况下，对其擅自添置的添附物其无权索要折价赔偿。笔者同意第二种观点：首先，承租人未征得出租人同意擅自进行的装修，即使并非恶意，其目的也是为了自己利益需要而进行的，因未征得出租人同意，故其本身违约在先；其次由于承租人的原因构成违约，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。河南省周口市中级人民法院 李士德

何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物(或称对租赁物的改善)和增设物(或称增设他物)。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。

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