超高层住宅利弊需要冷静权衡

城市多建筑高层的利与弊. 利是什么，弊是什么。 说清楚。~

我觉得弊大于利高层只是占地少空间利用率高了。高层建筑的弊端及其对城市带来一系列的负面影响： 1、日照及阴影。摩天楼大多无遮挡，白天日照时间长，辐射热量大，不同高度和不同方位的房间室内温度各不相同，造成空调负荷变化剧烈，冷暖气的调节比较困难。装置高反射玻璃能反射掉30％的辐射长波，但把热量散发到邻近建筑和人身上，影响周围小环境。此外，摩天楼日照下的阴影很大，对阴影区内的建筑、广场和道路等都有影响，危害周围人们的生活和工作环境。玻璃幕墙对阳光的高反射及对周围街景的反映，形成光污染，干扰司机和行人的视觉。 2、风。风速是随着楼的高度增加而增大，处于风流场中的高层建筑，由于风速、风向和周围气流的变化，各个面都受到不同的压力，使高层建筑产生一定的运动，产生缓慢的偏移和围绕偏移位置的振动。这种振动能使主体结构开裂，围护结构遭到损坏，还使得居住者和工作者感到不适。风除对高层建筑本身产生影响以外，还对周围环境有一定影响。风碰到高层建筑，分别在它的上下左右穿过，经过上面及左右两侧的风，因气流的收缩而产生负压，随之出现涡流。还有一部分风向下带到地面，再强行分向左右两侧穿过建筑物。这种高层建筑周围的地面风流，除影响到附近的低层建筑外，还会给附近的行人造成不舒适。 3、噪声。高层建筑本身有一些不可避免的特有噪声，如电梯、空调机组和冷却塔等工作时发出的声音。随着高度的增加，风速加大，风的呼啸声及碰到建筑上的撞击声也越大。另外还有城市环境噪声的影响，包括城市交通噪声和人们的生活噪声，尤其在市中心街道两边密集排列高层建筑的地区，噪声由于高耸摩天楼的阻挡而不易迅速消失，还常常由于高层建筑上的玻璃及铝板等金属外装饰材料对声音的大量反射形成回声，延长了噪声的干扰时间。 4、空间的压迫感。容积率过大，造成城市空间的畸形，使得城市空间狭窄压抑，看不到多少蓝天，看不到自然的东西，钢铁、混凝土、玻璃、石头，冰冷而坚硬，缺乏人情味和生命气息。这是许多人在高楼林立的夹缝中共同的感受。 5、火灾。摩天楼比其他民用建筑潜伏着更多的火灾危险性，纵横交错的各种管道，垂直的楼梯间、电梯井、衣物滑槽以及封堵不严的管道井等，火灾时易形成烟囱效应。烟气沿竖向井道上升的速度有时甚至可达每秒8米。火势沿外墙向上扩大，玻璃幕墙建筑遭受的危险更大。一旦发生火灾，扑救极其困难。消防云梯车最高仅能达到53米。水带直接供水高度只有150米。超过300米的超高层建筑，可能容纳数万人，发生事故，人员疏散困难。 美国“911”恐怖事件还血淋淋地证明：标志性的摩天楼更容易成为恐怖袭击的对象。 5 摩天大楼其实并不经济 当纽约世贸大楼轰然倒下的时候，人们在为恐怖主义分子的暴行震惊和愤怒的同时，真实感受到庞大建筑如生命一样的脆弱。1993年，世贸大楼地下停车场发生爆炸事件，经济损失达到5·5亿美元；这一次，世贸大楼成了历史深处最惨痛的记忆，大楼本身的经济损失已经无法用确切的数字来计算，更何况那么多生命和恐怖事件对世界经济所带来的震荡。 摩天大楼已被许多建筑界人士称为“高级麻烦”，纽约世界贸易中心倒塌更让人深刻地认识到了这种麻烦的可怕。人们简单地认为盖了高楼就现代化了，其实只看到了这些建筑物所反映的技术进步的一面，而忽略了一个重要的事实，就是这些建筑终究是要让人去居住或使用的，忽略了其经济实用的一面。 高层建筑虽有节约土地的经济性一面，但它带来的另一面是不经济的：能耗大、设施费用大、拥挤、上下困难、生活工作成本高。 高层建筑对人类生活的负面影响日益受到关注，并被概括为反自然、反生态。在许多发达国家，公众已不愿被装入由高楼大厦和高速公路组成的紧张运行的机器中，而纷纷涌向郊区享受宁静舒适的生活环境。帝国大厦在经济危机中曾被称为“空国大厦”；美国一些城市近年来市中心区的摩天大楼空房率直线上升，投资商陷入困境。 一幢超过400米的摩天大楼，每天的管理维护费用就约100万元人民币，再权衡其巨大的建设投资，建筑界已有人士作出结论：超过300米，摩天大楼就失去了因节约用地换来的经济价值。中国最高的摩天大楼——上海金茂大厦，高420·5米，总投资50个亿，其中24亿元为贷款，还贷的压力十分沉重；管理经费比建造投资还要大，金茂大厦仅日常的管理维护费用每天就需100万元人民币。 建筑学家认为，建设高层建筑一般是在用地紧张地情况下采用的方案，如果当地土地资源并不十分稀缺，建高楼投资太大，从经济角度考虑并不划算。 《建筑师》杂志主编王明贤撰文指出，耗费能源的摩天大楼完全可以宣布它们下课了。摩天楼是工业社会的产物，代表20世纪建筑成就。后工业社会的建筑强调绿色节能环保可持续发展，而且网络的出现已经完全改变了世界。大公司完全可能在郊区低矮的建筑里办公指挥全球，从研究趋势已经可以看出：建筑学在21世纪马上就要转向了。 6 广东的反思 改革开放以后，广东省各地特别是广州和深圳市的高层建筑越来越多。规划中的广州珠江新城几乎全部是由高层建筑和超高层建筑组成。盘点广州、深圳的高楼大厦，由于高层建筑的过分密集而避难设计不足、难以有效对人群进行疏散等问题再一次引起人们的关注。 专家们指出，广州的高层建筑密集问题尤其突出，一旦发生意外灾难，疏散人群的安全地方都没有。著名建筑专家周干峙院士曾忠告广州，广州建筑拥挤率高，伸手就可以触及对方墙壁的“握手楼”多，这不仅使居民越来越不能忍受，也不符合消防的需要。而这种不合理的布局必将影响广州向国际化城市建设迈进的速度，今天不解决掉，以后就是建得再高终究也会被拆掉。 专家们还指出，按照我国公安部消防局对高层民用建筑设计防火规范的要求，建筑高度超过100m的公共建筑（不包括高层住宅），应设置避难层，避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层；避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，按每平方米5人计算。而广东的很多许多高层建筑都不符合此设计要求，许多楼宇都有设置具备防火和避难作用的隔空层，但大部分的发展商都把避难层改作了办公室或会所。 一些高层建筑因场地太小、离马路太近，其总体效果不理想。这也是广东高层建筑的另一个通病。专家们认为，一些地方建筑杂乱无章的现状与规划部门的工作跟不上有很大关系。整体意识、超前意识不足，管理较为混乱，如某市中心区一栋报批时只有20多层楼房，最后建了50多层。地皮征用随意性较大，建设性破坏现象严重，加上其他因素如环境污染、交通阻塞、空气污浊、绿化不够、公共活动场所太少等等，也影响了城市的整体文化氛围对高层建筑作为标志性建筑的表现力。 在人多地少的城市，建造高层建筑仍是为城市争取发展空间的一个手段。如香港尽管有1070平方公里的面积，而可用于城市发展的只有96平方公里的狭长地域，建筑只能往高处长，但城市的居住环境却为此大打折扣。但广东的一些城市情况与香港不一样，因此专家们认为，我们并不一定要把西方国家发展城市的教训当作经验来学，更不能把发达国家在经济发展初期忽视环境、片面追求开发效益的倾向当作规律来认识。摩天大楼热应当降温。

在评议“超限高层建筑”之前，先得明白“高层建筑”和“超高层建筑”的定义。高层建筑的起始高度，世界各国都不相同。中国：8层以上＞24米；美国：7层以上＞22～25米；法国：住宅＞50米；其它建筑＞28米；英国：＞24．3米；日本：11层以上，＞31米；德国：＞22米；比利时：＞25米……而对超高层建筑的定义比较一致，目前国际公认：高度在30层或100米以上的高层建筑称为“超高层建筑”。

所谓“超高层建筑”，最近国家建设部下的定义是：超限高层建筑工程是指“超出国家现行规范、规程所规定的适用高度和适用结构类型的高层建筑工程，体型特别不规则的高层建筑工程，以及有关规范、规程规定应进行抗震专项审查的高层建筑工程。”

产生“超限工程”的原因是多方面的。首先是建筑师设计思想的不受约束，过分超前或不重视现行规范，沉醉于“建筑艺术”的精神享受，异想天开、别出心裁……当然也有来自建筑场地形状的制约或为了迎合开发商不讲科学的需求……等等。

从建筑结构的合理性分析，任何一项“超限工程”都不可能列入优秀工程的范围。其弊端很明显：一是不安全，特别对抗震而言，由于超过了规范的限度，不管是平面或空间，其整体稳定性和抗倾覆能力，必然低于不超限的建筑物。二是不经济，因为“超限”，必然要付出比正常情况更高的经济代价。材料截面加大、节点强度加固、附加杆件增多……等等不一而足。

但事物的发生总有其两面性，从促进社会发展和人类文明进步的角度看，“超限工程”也有其“功不可没”的一面！无可否认，有些“超限工程”具有建筑功能好、外观效果佳……等优点和特色。譬如：悉尼歌剧院的设计，当时是一项特殊的“超限工程”，因为50年代还没有电脑，薄壳理论尚未成熟。如此巨型的壳体建筑。曾难倒了大批结构工程师！据闻，在施工过程中，前仆后继地换了九个结构工程师，终于建成！悉尼歌剧院以独特的造型和最佳声乐效果名扬天下，流芳百世！

由此可见，对“超限工程”不能一棍子打死。从某种意义上说，“超限工程”的出现是历史的必然，是推动社会前进的动力。建设部最近成立了“全国超限高层建筑工程抗震设防专家委员会办公室”。对那些建筑功能好、外观效果佳，又能产生极好社会效应的“超限工程”，非但不阻止，还要给予积极扶持。

但安全才是第一的。

在深圳，除了商业写字楼地标，如今越来越多的超高层住宅也拔地而起，特别是一些城市更新项目。

和其他城中村一样，位于深圳南山的白石洲从一个古老的小村落，变成来自五湖四海的打工族在深圳最初的家。未来，白石洲也将变成深圳的“高档社区”。提到深圳的城市更新项目，白石洲已成为深圳“城中村”的典型代表，号称千亿元级的“旧改货值”更让白石洲成为市场关注的焦点。

近日，深圳市南山区城市更新和土地整备局公布绿景白石洲璟庭《建设工程规划许可证》及总平面图的公告。记者从公告获悉，本次发布许可证以及平面图的是深圳白石洲城市更新项目一期01-08地块，该地块命名为“绿景白石洲璟庭”，规划有住宅、商务公寓、商业等。本次发证的为1栋5座塔楼，其中包括3座超高层住宅，均为74层。如果74层的住宅真正建成，有望成为深圳住宅“第一高楼”。

“住酒店就试过住这么高，但要每天都住在50甚至60层楼，还真的有点难以想象。”准备买房的黄浩（化名）最近经常到处看房，他发现深圳的住宅也越建越高，越建越密。“有一次去朋友家做客，住48层，虽然有分单数和双数层电梯，但由于刚好遇到下班高峰期，从楼下到朋友家光电梯就花了十几分钟。”

“享受城市高度，繁华尽在脚下……”这是一些新房项目的广告，听起来确实诱人。在许多购房者看来，住的高视线无遮挡，高处湿度小，空气质量优良，受干扰小。而且，在土地资源稀缺的大城市，超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家住户，超高层住宅俨然已成趋势。

一般的地标建筑都是商业写字楼，但如今越来越多的超高层住宅也拔地而起。记者调查发现，目前深圳已经落成超高层住宅项目聚集在福田、罗湖、南山等区域，层数都超过50层，特别是今年新入市的项目。例如，位于福田区加福华尔登府邸项目，根据市规划和自然资源局福田管理局关于加福华尔登府邸项目总平面图修改的公示，该住宅项目最高层数达到67层。

身处都市的人对于城市天际线不断被超高写字楼、地标性建筑刷新早已感到司空见惯，然而如果城市被一栋栋超高层住宅包围呢？有建筑行业人士认为，超高层建筑因为自身体型巨大、功能庞杂、容纳人口多，在内部安全、能耗、风向、烟囱等方面要求比一般高层严格，建筑越是向高处发展，技术难度越大。火灾、地震、人为破坏等不可预见因素也必须考量。梯户比、居住人口密度、后期物业服务、楼层选择、户型、朝向都是决定舒适度的重要因素。

对于房企来说，不管是土拍市场上拿地还是城市更新项目，随着拿地成本和时间成本不断攀升，项目往往会被建成利润率更高的超高层建筑。不过，住宅层数越高，地面压力越大，会给交通等配套带来考验，这需要相关各方做更深层次的研究。甚至有专家担忧，虽然超高层建筑的寿命较长，但几十年后这些超高层住宅怎么办？开发商还会花费巨资来“城市更新”？

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巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 超高层的房屋的缺陷有哪些? ？
系例来喜： 1、楼层过高,电梯的耗能较高,收费一般就比较贵 2、水压不够大,日常生活会受到影响 3、断电的事不能发生,一旦发生,基本就是噩梦 4、假如遇到地震、火灾的突发事件,超高层的住宅的存活几率要小很多.不过在国家规定中,超高层住在每15层都会有避难层.大家也不必太过担心.

巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 购买超高层住宅有什么缺点呢? ？
系例来喜： (一)楼层太高,户型使用率相对较低 超高层住宅对消防等级的要求非常高,消防楼梯需要增加,如果超高层建筑建有避难层,需要分摊的公摊面积大,其使用率更低. ...

巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 超高层建筑的优缺点...？
系例来喜： 高层、超高层建筑缺点是造价高、成本高,电梯设备,结构、材料设备,安全性、保障性都会带来建设成本的提高.高层、超高层建筑的优势也非常明显:集约化,垂直发展,形象突出,可以作为地标建筑,特别是在商业非常密集的地区,高层、超高层建筑可以充分展现自己'高'的优势和特点.

巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 超高层楼房有哪些优缺点? ？
系例来喜： 如今的楼房是越来越高,很多人会选择高层感受“一览众山小“的感觉.越高的楼层视野越开阔,但是也有一些弊端.比如,高层的空气质量会更差.此外,钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环,相当一部分是往上走,直至顶层,所以,高层居民更容易出现头疼症状.另外,身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉,经常会感到内心压抑,因此对于有慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者的家庭来说,选择高层楼房时更要谨慎.

巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 住在高层有什么好处和坏处? - ？
系例来喜： 高于8层的住宅及高度超过24米的其他民用建筑为高层.高层住宅应装电梯,满足高层建筑防火要求. 住高层,春天的早上,把窗户打开,外面的阳光照射进来,让人觉得暖洋洋的,极其舒服;冬天的早上,你往窗外望去,外面白茫茫的一片,...

巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 买高层楼房有哪些好处和缺点 - ？
系例来喜： 现在很多人在买房的时候更多的注重楼房的建筑类型,现在在中国大多楼盘的建筑类型一般是高层、多层、小高层、超高层等.他们各自有着各自的优点和缺点,下面我们就来说一下小高层住宅是什么,以及小高层住宅的优点和缺点.小高层...

巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 高层住宅的顶层,有什么优点和缺点 - ？
系例来喜： 高层住宅的优点: 1、视野佳、空气好 高楼层视野、空气好,噪音逐渐递减、空气质量逐渐提高.通常来说,在12层以上,噪声影响逐层递减,而空气质量也随之逐渐提高.住上面的人没有明显感觉空气清新. 2、采光棒、通风好 采光、通风好...

巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 高楼的利与弊 - ？
系例来喜： 好处是节约用地,相对气派.坏处是浪费建筑材料、对消防不利.如果你是开发商,地价便宜的话做多层省钱地价贵的话当然是高层了,需要权衡.如果你是买房的人,还是住多层好,好用还便宜! 不知道你说的...

巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 超高层住宅好不好 - ？
系例来喜： 好,观景好,能看见远处风景,

巴音郭楞蒙古自治州19381919657： 超高层住宅好吗?超高层住宅选多少楼层好 - ？
系例来喜： 超高层肯定没有小高层好,小高层肯定没有多层好,多层肯定没有别墅好.只是目前土地资源紧张,都是向高层发展.绝大多数受到经济实力局限的,都只能选择高层,既然是高层就应以冬季光照好,夏季通风好为选择楼层的基本条件