约定抵押但没登记遇纠纷怎么办？

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约定抵押但没登记遇法律纠纷怎么认定?

基本案情是:债务人到期还不了款，于是将第三人拉进来，加入债务、同时做担保，第三人以其20余万桃树进行抵押。合同虽然签了，但各方都没有去做抵押登记的动作。后来，债务人还不了钱，我方作为债权人就起诉了债务人以及第三人。胜诉，由债务人和第三人一起来还债。

但是，我们的最初目标是希望就该20万桃树处置所得价款享有优先受偿权。在和法官反复、多次的沟通中，了解到法官的看法，“抵押物你们都没有去办理登记，不能对抗第三人，法院没法处理。”

从事后浮出水面的系列材料看，第三人称其完全拥有桃树的权益与事实有一定的出入，就是说，第三人是否是权利人、有权去做抵押都成问题;更何况，签了债务加入协议后，大家都没有去做抵押登记动作。

这也就先按下不表了。然而，假设第三人完全拥有桃树的权益，且当初各方前往相关部门做了抵押登记，那受偿时就能以这部分资产来弥补损失了，而不用担心两债务人的烂摊子了。

提到为何抵押登记办不下来，除了上面案例举的不算常见的种植物的抵押外，还有一些原因。譬如，东莞市房产管理局于2011年6月29日向东莞市各金融机构发出《关于明确房地产抵押登记有关事项的函》。

现函告如下:"一、土地使用权人与房屋产权人不一致的房屋需办理抵押登记的，必须在房屋所有权与土地使用权权利主体取得一致后才能办理。

二、目前我市个别金融机构由于实行先放款再到房地产管理部门申请办理抵押登记，产生了一些不必要的矛盾纠纷。为了减少金融机构信贷风险和信贷矛盾纠纷，我局建议各金融机构在日常办理房地产抵押贷款申请时，应认真审查抵押房地产的房屋所有权和土地使用权权利主体是否一致，再决定是否发放该笔贷款。

三、为了更好地保障当事人利益，我局将从2011年8月1日起，对所有以自建房屋申请办理抵押登记的业务，要求申请人必须同时提交土地使用权证。"东莞房管局提示的这种情况，主要是针对尚未取得案涉房屋所占土地使用权证，房地权属不一致的情况，这种情况，极易导致案涉房屋无法办理抵押登记。

最高院的相似案例认为，“以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。”

01首先，抵押登记是按法律的要求进行登记公示，有对世性，有对抗第三人的效力;但只要约定抵押的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据物权法，就算没有抵押登记，抵押约定也是有效的。

02其次，建议在抵押合同中明确约定:抵押人应确保案涉抵押物能够依法办理抵押登记:以及，若未做抵押行为或无法完成抵押登记时，应承担何等的违约责任，则债权人可据此主张违约赔偿。在类似的诉讼案件中，法院会对于为何没有办理抵押登记的原因，进行考察。如果双方都有过错的。则抵押权人自身也需要承担一定的损失，可能各打五十大板，承担1/2比例责任。

03最后，担保权之质押、留置也是同理，都可以参考上面的内容进行约定，以更好的维护债权人的利益。

12月6日的政治局会议没有提及房地产，也许是利好。之前要么房住不炒、要么扼住开发商的咽喉，喊打喊杀的。这次一波波的利好出尽，现在却不正式提了。可能是考虑到热度会慢慢起来，而怕过热。总之，市场一线的房价肉眼可见，窗口期毕竟是不长的了，自住的、置换的赶快搞起来;投资的，也赶快有选择的搞起来吧。

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修武县15145472420： 借款合同纠纷,被告以房屋作为抵押却不做登记,可以起诉立即还款吗? - ？
马翠良附： 借款合同纠纷,只要借款到期就可以起诉,要求立即归还借款本金及利息,不论是否被告以房屋进行了抵押,抵押仅仅是作为还款的担保方式而已,如果房屋没有进行抵押登记,就没有产生抵押权的效力,但是抵押合同是有效的,可以依据合同要求他旅行抵押合同约定的进行登记,或者是将房屋进行拍卖,变卖处分的权利.

修武县15145472420： 最高人民法院 抵押合同成立但未办理抵押登记情形如何担责 - ？
马翠良附： 只要符合一般合同的生效要件,抵押合同自成立起生效.未进行抵押登记的,抵押合同亦有效,但因抵押权未设立 ,债权人不享有优先受偿权,同时担保人构成违约,故担保人应以抵押物价值为限对债权人承担连带清偿责任.一、关于抵押合同...

修武县15145472420： 书面房屋抵押合同未经登记机关登记是否有效?抵押人是否承担抵押担保责任?如何承担责任 - ？
马翠良附： 如果抵押合同有效未登记,可以根据抵押合同的约定承担违约责任,但是并不能要求行使抵押权.

修武县15145472420： 反担保抵押合同没有做抵押登记,如果发生纠纷,合同是否具有法律效力,权利人是否还享有追偿的权利？
马翠良附： 根据我国《物权法》的规定,抵押合同从成立时起,是合法有效的,但是不能对抗善意第三人.权利人享有追偿权.

修武县15145472420： 抵押合同未登记怎么办 - ？
马翠良附： 抵押分成两部分:一是不动产抵押,这个是必须办理登记,要是不登记抵押权不生效,也就是说那天对方不给钱你是无法申请拍卖并优先受偿的,但是抵押合同是有效的,这个比较复杂牵涉到法理;二是动产抵押,要是动产抵押你可以不登记,抵押权生效,但是,不能对抗善意第三人,也就是说,那天抵押人将该动产卖给不知情的第三人,抵押人又没钱还你的话,那么你是无法申请拍卖该动产的.我是上海的律师,要是还有什么不清楚的可以给我留言,或是给我电话(个人空间里面有我的联系方式),免费咨询.

修武县15145472420： 债务人自己提供抵押合同有效未登记 - ？
马翠良附： 《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力.” 《物权法》第一百八十七条规定:“以本法第一百八十条第一款第一款至第三项规定的财产或者第五项规定...

修武县15145472420： 甲乙之间签订了不动产抵押合同,但是未办理抵押登记,那抵押合同是否生效,抵押是否生效呢? - ？
马翠良附： 不动产抵押合同生效,而抵押权不生效.抵押权属于物权,物权为绝对权,即物权利人外其他所有人都负有不得干涉权利行使的义务,因为,绝对权的义务主体是如此众多,法律要求物权的发生,变动必须履行一些特殊的程序(登记,交付)而能...

修武县15145472420： 借条中约定以房产作抵押但未办理抵押登记应如何认定 - ？
马翠良附： 借条中约定以房产作抵押,属于签订了抵押合同,但未办理抵押登记,就是无效的.《担保法》:第三十八条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同.第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效.

修武县15145472420： 借款合同第三人房产抵押但没登记,逾期可申请财产保全么? - ？
马翠良附： 虽然签署了抵押合同,但没有办理抵押登记的,没有取得他项权证书的,抵押权没有设立,不能对合同约定的房产行使优先清偿的权利. 虽然抵押权没有成立,但根据《物权法》的规定,抵押合同是有效的,可以根据抵押合同的约定,追究抵押人的违约责任. 由于是拟设定物权担保,在担保物权未设立的情形下,不能就主债权申请对该合同项下房产进行保全.如果是针对抵押合同项下违约责任,比如要求支付违约金,可就该部分申请对房产的财产保全.

修武县15145472420： 未办理抵押登记的抵押合同是否有效 - ？
马翠良附： 无效,不动产抵押是登记生效. 相关法条: 《中华人民共和国担保法》第三十三条 本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保.债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以...